Welchen Einfluss haben Hypothekenzinsen auf die Baufinanzierung?

Ein Pärchen lässt sich beraten

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie bereits gefunden oder suchen Sie noch? An welchem Punkt Sie auch stehen: Es lohnt sich zu verstehen, wie Sie ein möglichst günstiges Darlehen genehmigt bekommen. Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang der Hypothekenzins. Denn am Ende ist die Summe der Zinsen ein wesentlicher Bestandteil der Kosten, welche Sie für Ihre Immobilie bezahlen werden.

Aufgrund der hohen Darlehenssummen lohnt sich ein Angebotsvergleich also gerade bei Immobilienfinanzierungen, denn bereits kleinste Zinsunterschiede haben über die gesamte Laufzeit betrachtet enorme Auswirkung auf Ihre Zinsbelastung. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Hypothekenzinsen bestimmt werden, wie Sie sich günstige Zinsen sichern können und wie Sie bis zu 450 Kreditangebote miteinander vergleichen können.

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Diesen Einfluss haben Hypothekenzinsen auf Ihr Darlehen

Hypothekenzinsen werden auch Darlehenszinsen oder Kreditzinsen genannt. Sie sind der Teil der Kreditrate, den Sie als Kosten der Immobilienfinanzierung an Ihre Bank bezahlen. Ihre Kreditrate setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

  • aus dem Tilgungsanteil, sprich der Rückzahlung des Darlehens
  • aus dem Zinsanteil, also den Kosten des Darlehens

Die Höhe beider Anteile wird im Darlehensvertrag festgelegt und meist in Prozent der Darlehenssumme angegeben.

Während Sie Ihre Tilgungsleistung in einem bestimmten Rahmen mit der Bank verhandeln können, werden die Zinsen stark vom Markt vorgegeben. Außerdem hat auch Ihre persönliche Bonität wesentlichen Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes: Je schlechter Ihre Kreditwürdigkeit, desto höher wird der Zinssatz ausfallen.

Diese Faktoren beeinflussen den Hypothekenzins

Die Höhe des Zinssatzes für Ihr Immobiliendarlehen wird durch mehrere Faktoren beeinflusst:

  • Das aktuelle Marktumfeld
  • Ihre persönliche Bonität
  • Die Vertragsdetails Ihres Darlehensvertrags

So beeinflusst das Marktumfeld Ihren Zinssatz

Die Marktfaktoren beeinflussen den Zinssatz Ihres Immobiliendarlehens in signifikanter Weise. Wenn Sie von Ihrer Bank Geld in Form eines Immobilienkredits erhalten, refinanziert sich die Bank über den Kapitalmarkt. Das bedeutet, dass sich die Bank selbst Geld leiht. Hierfür bezahlt sie ebenfalls Zinsen, deren Höhe vom sogenannten „Leitzins“ abhängt, welcher von der Europäischen Zentralbank festgelegt wird. Je niedriger der Leitzins ist, desto günstiger kann sich Ihre Bank refinanzieren. In der Folge kann sie den günstigeren Darlehenszins an Sie weitergeben.

Ein Blick auf den historischen Verlauf der Zinssatzhöhe in Europa zeigt, dass die Darlehenszinsen in den letzten Jahren immer weiter gesunken sind. Aufgrund diverser Marktentwicklungen, wie der Euro-Krise in den Jahren ab 2010, sah sich die Europäische Zentralbank gezwungen, den Leitzins immer weiter zu senken, um vor allem Staaten und Unternehmen günstig mit Liquidität versorgen zu können.

Im Jahr 2021 liegt der Leitzins nun bei 0 Prozent. Dies ist ein historisch niedriger Wert und begünstigt auch private Immobilienfinanzierungen. Die lockere Geldpolitik und die damit einhergehenden günstigen Darlehenskonditionen haben jedoch auch dafür gesorgt, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Denn durch die günstigen Konditionen ist die Nachfrage nach Immobilien stark gewachsen, was die Immobilienpreise bis heute in die Höhe treibt.

Die Frage, ob die Zukunft eher steigende oder fallende Zinsen bringen wird, ist vor allem für die Sollzinsbindung relevant. Diese bestimmt, wie lange die Bank Ihnen den vereinbarten Zinssatz garantiert, bevor er an die dann geltende Marktsituation angepasst wird. Sofern Sie davon ausgehen, dass die Leitzinsen mittel- bis langfristig steigen werden, sollten Sie über eine längere Zinsfestschreibung nachdenken, um sich das aktuell günstige Zinsniveau zu sichern. Sollten Sie jedoch weiter sinkende Zinssätze erwarten, so ergibt eine kürzere Zinsfestschreibung mehr Sinn, da Sie auf diese Weise schneller das günstigere Zinsniveau nutzen können.

Ihre persönliche Bonität entscheidet über Ihren Zinssatz

Die Leitzinsen geben den makroökonomischen Rahmen der Zinsentwicklung vor. Doch die persönliche Bonität entscheidet ebenfalls, welcher Bewegungsrahmen für Kreditnehmer in Bezug auf den Zinssatz möglich ist. Folgende Faktoren betrachtet die Bank bei Ihrer Bonitätsprüfung:

Beschäftigungsverhältnis
Vermögensaufstellung
SCHUFA-Auskunft
Wohnort

Anhand des Beschäftigungsverhältnisses entscheidet die Bank, wie sicher Ihre monatlichen Einnahmen zu bewerten sind. Banken vergeben deshalb beispielsweise günstigere Darlehenskonditionen an Beamte, weil sie deren Beschäftigungsverhältnis als sehr sicher betrachten. Eine unbefristete Anstellung außerhalb der Probezeit mit einem hohen Festgehalt sorgt ebenfalls für gute Konditionen. Aufschläge verlangt die Bank dagegen bei Selbstständigen, Freiberuflern und Rentnern.

Sollten Sie bereits über Immobilie, ein Wertpapierdepot oder zusätzliches Kontoguthaben verfügen, dann geben Sie dies in der Vermögensaufstellung an. Dadurch zeigen Sie der Bank, dass Sie neben dem regelmäßigen Einkommen auch über weitere Wertbestände als Sicherheit verfügen. Dieses Vermögen wirkt sich positiv auf die Kreditentscheidung und die Zinskonditionen aus.

Denn Eigenkapital, welches Sie in die Finanzierung einbringen, reduziert das Risiko der Bank. Je niedriger die Kreditsumme im Vergleich zum Immobilienwert ist, desto günstigere Zinskonditionen erhalten Sie.

Über Ihre SCHUFA-Auskunft kann die Bank vergangene Zahlungsschwierigkeiten oder Zahlungsausfälle einsehen. Eine tadellose SCHUFA-Auskunft hilft Ihnen daher dabei, sich günstigere Konditionen zu sichern.

Auch Ihr Wohnort sowie der Standort der Immobilie wirken sich auf Ihr Darlehensangebot aus. Einige Banken finanzieren nur in den Märkten, in welchen Sie ansässig sind. Vor allem in ländlichen Gebieten kann dieser Umstand dazu führen, dass Sie nur eine eingeschränkte Auswahl an Banken finden können und sich mit deren Konditionen zufriedengeben müssen.

Der Einfluss der Vertragsdetails auf Ihren Zinssatz

Neben den aufgezeigten Marktfaktoren sowie Ihrer persönlichen Bonität spielen auch die Inhalte Ihres Darlehensvertrags eine entscheidende Rolle, wenn es um die Höhe Ihres Hypothekenzinses geht. Die folgenden Vertragsdetails wirken sich darauf aus:

  • Darlehensart
  • Darlehenssumme
  • Eigenkapitalanteil
  • Sollzinsbindung
  • Tilgungshöhe
  • Sicherheiten

Die verschiedenen Darlehensarten unterscheiden sich hauptsächlich in der Art der Rückzahlung sowie in der Handhabung der vereinbarten Zinszahlungen. Die gängigste Kreditart ist das „Annuitätendarlehen“. Hier profitieren Sie über die gesamte Darlehenslaufzeit hinweg von einer gleichbleibenden Rate. Lediglich der Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der Rate verschiebt sich im Laufe der Zeit, die Summe beider Anteile bleibt jedoch immer gleich. Aufschläge verlangt die Bank beispielsweise bei der Darlehensart des „endfälligen Darlehens“. Hier tilgen Sie das Gesamtdarlehen am Ende der Laufzeit und zahlen nur die Zinsen als monatliche Rate.

Auch die Darlehenssumme in Kombination mit der Höhe des Eigenkapitals entscheidet über die Zinshöhe. Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank, weswegen diese Ihnen einen günstigeren Zins anbieten kann.

Je länger die Sollzinsbindung ausfällt, umso höher sind die Refinanzierungskosten Ihrer Bank. Eine kürzere Sollzinsbindung kann Ihnen günstigere Konditionen bringen, erhöht jedoch Ihr Zinsänderungsrisiko.

Je schneller Sie den Kredit durch Zahlung der vereinbarten Tilgungsrate zurückzahlen, desto schneller vermindern Sie das Risiko der Bank. Dies resultiert in günstigeren Zinskonditionen, erhöht jedoch Ihre monatliche Darlehensrate.

Durch das Einbringen von Sicherheiten können Sie Ihre Darlehenskonditionen weiter vergünstigen. Durch die Verpfändung eines Wertpapierdepots oder Eintragung einer Grundschuld überlassen Sie der Bank Sicherheiten, die sie im Ernstfall verwerten kann. Auf diese Weise sinkt das Risiko der Bank und Sie profitieren von einem geringeren Hypotheken-Zinssatz.

Rechenbeispiel: unterschiedliche Zinssätze gegenübergestellt

Die unterschiedliche Höhe von Zinssätzen und die Auswirkung auf Ihr Darlehen erkennen Sie auf einen Blick im nachfolgenden Beispiel.

Dies sind die Annahmen für die Beispielberechnung:

  • 80 % des Kaufpreises werden finanziert.
  • Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 400.000 €.
  • Die Nebenkosten werden mit vorhandenem Eigenkapital finanziert.
  • Die Sollzinsbindung beträgt 10 Jahre.
  • Der Tilgungssatz liegt bei 3 %.
  • Es werden zwei Zinssätze miteinander verglichen: 0,99 % und 1,99 %.
Hypothekenzins0,99 %1,99 %
Kaufpreis400.000 €400.000 €
Kaufnebenkosten (ca.12 %)42.280 €42.280 €
Eigenkapital122.280 €122.280 €
Benötigtes Baudarlehen320.000 €320.000 €
Effektivzins Baudarlehen p.a.0,99 %1,99 %
Monatliche Rate Darlehen1.064 €1.331 €
Monatliche Zinskosten264 €355 €
Monatliche Tilgung800 €976 €
Zinszahlung nach 10 Jahren26.811 €53.559 €
Restschuld nach 10 Jahren219.131 €213.879 €

Bei einer Veränderung des Darlehenszinses um 1 Prozent fällt die monatliche Rate also um 267 Euro höher aus. Dieser Unterschied wird nach einer Laufzeit von 10 Jahren noch deutlicher, denn zu diesem Zeitpunkt haben Sie insgesamt 26.748 Euro mehr an Zinsen gezahlt als bei der günstigeren Variante.

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Wie Sie in der Beispielberechnung sehen konnten, bedeuten über die Laufzeit betrachtet bereits kleinste Zinsunterschiede enorme Veränderungen für Ihre finanzielle Belastung. Das aktuelle Zinsumfeld ist für Immobilieninvestitionen historisch günstig, gleichzeitig sind die Immobilienpreise besonders hoch. Es lohnt sich also besonders jetzt, die Zinssätze unterschiedlicher Banken miteinander zu vergleichen. Doch Unterschiede existieren nicht nur im Zinssatz, sondern auch bei weiteren Konditionen.

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