Welchen Einfluss haben Hypothekenzinsen auf die Baufinanzierung?

Ein Pärchen lässt sich beraten

Wer den Kauf oder den Bau eines Hauses beziehungsweise einer Eigentumswohnung finanzieren möchte, wird sich mit Hypothekenzinsen auseinandersetzen müssen. Doch was sind Hypothekenzinsen – und welche Auswirkungen haben sie auf die Baufinanzierung? Grundsätzlich gilt: Je höher die Hypothekenzinsen, desto teurer die gesamte Hausfinanzierung. Woran liegt das? Welche Faktoren spielen bei der Berechnung eine entscheidende Rolle? Und wie werden sich die Hypothekenzinsen zukünftig entwickeln? Diese und weitere Fragen wollen wir im Folgenden klären.

Bevor die Bank dem geneigten Häuslebauer eine Immobilienfinanzierung ermöglicht, wird sie im ersten Schritt das sogenannte Verwertungsrisiko und das Ausfallrisiko berechnen sowie die wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers unter die Lupe nehmen. Wenn sich dabei herausstellt, dass die Bank die ausstehende Kreditsumme voraussichtlich ohne Probleme zurückbekommen wird, steht einer Baufinanzierung nichts mehr im Wege.

Im nächsten Schritt geht es um die Berechnung des eigentlichen Zinsangebotes. Dabei spielt der sogenannte Beleihungsauslauf eine wichtige Rolle. Bei dem Beleihungsauslauf handelt es sich um das Verhältnis zwischen der gewünschten Kreditsumme und dem Beleihungswert der Immobilie. Es gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher die Hypothekenzinsen.

Den günstigsten Zinssatz vergeben Kreditinstitute übrigens oftmals dann, wenn der Kreditnehmer mindestens 30 oder im Optimalfall 40 Prozent des Immobilienwertes als Eigenkapital in die Baufinanzierung mit einbringen kann. Allerdings muss der Wert des Objekts, der durch die Bank angesetzt wird, nicht automatisch dem Kaufpreis entsprechen. Das bedeutet, dass dieser berechnete Wert auch deutlich unter dem eigentlichen Kaufpreis liegen kann. Darüber hinaus gibt es allerdings noch weitere Faktoren, die die Berechnung der Kreditsumme und der Hypothekenzinsen beeinflussen können.

Gut zu wissen: Was sind Hypothekenzinsen genau?

Bei Hypothekenzinsen handelt es sich einfach gesagt um die Zinsen, die bei der Rückzahlung einer Baufinanzierung fällig werden, sprich: Der Betrag, den die Bank zusätzlich zum geliehenen Darlehen vom Kreditnehmer erhält. Die Hypothekenzinsen (auch Immobilien-, Baugeld- oder Bauzinsen genannt) sind also im Grunde genommen die Bezahlung für die Dienstleistung – also die Kreditvergabe – der Bank. Weitere wichtige Fragen zum Thema sind:

1.) Variable Hypothek und Festhypothek: Worin liegt der Unterschied?

Bei der sogenannten Festhypothek werden die Rahmenbedingungen (zum Beispiel Kredithöhe oder Zinssatz) für das Baudarlehen über einen längeren Zeitabschnitt (beispielsweise 10 oder 15 Jahre) und zu einem festen Zinssatz festgelegt. Für die Kreditnehmer bedeutet das im Normalfall eine höhere Planungssicherheit. Bei der variablen Hypothek kann sich der Zinssatz hingegen im Laufe der Zeit immer wieder ändern. Je nach aktueller Marktlage kann das Darlehen so häufig günstiger für den Häuslebauer ausfallen. Allerdings besteht zugleich die Gefahr, dass die Zinsen steigen können.

2.) Was sind Bereitstellungszinsen und wann kommen sie zum Einsatz?

Wenn der Immobilienkredit nicht direkt nach dem Abschluss des Kreditvertrages an den Bauherrn ausgezahlt wird, sondern erst einige Zeit danach, verlangt das Kreditinstitut zusätzlich zu den Hypothekenzinsen die sogenannten Bereitstellungszinsen. Dieser Fall kann zum Beispiel dann eintreten, wenn sich die Kaufverhandlungen unerwartet in die Länge ziehen oder es zu Problemen auf der Baustelle kommt. Um diese zusätzlichen Kosten zu verhindern, empfiehlt es sich, mit der Bank einen Zeitraum zu vereinbaren, in dem die Bereitstellung des Hypothekenkredites zinsfrei ist.

3.) Welche Rolle spielt der Beleihungswert in Bezug auf die Hypothekenzinsen?

Um einen Immobilienkredit überhaupt vergeben und die Konditionen festlegen zu können, benötigt die Bank seitens des Kreditnehmers Sicherheiten. In den meisten Fällen fungiert die Immobilie selbst als Sicherheit. Der Beleihungswert beschreibt dabei die Summe, die langfristig durch den Verkauf dieser Immobilie erzielt werden könnte.

Wie hoch sind die Hypothekenzinsen zum aktuellen Zeitpunkt?

Der Zinssatz, den der Kreditnehmer für die Baufinanzierung bezahlen muss, hängt vor allem von der jeweiligen Bank, der aktuellen Zinsentwicklung und dem allgemeinen Zinsniveau ab. Darüber hinaus sind die Leitzinsen, die von der Europäischen Zentralbank (EZB) vorgegeben werden, ein wichtiger Indikator zur Bestimmung der Hypothekenzinshöhe. Hier gilt: Wenn der Leitzins der EZB steigt, steigen dementsprechend auch die Hypothekenzinsen. Allerdings bewegt sich das Zinsniveau bereits seit einiger Zeit nur sehr wenig, sodass die Hypothekenzinsen häufig unter einem Prozent liegen.

Da bei der Berechnung der Zinsen gleich mehrere Faktoren miteinbezogen werden müssen, zeigen wir anhand eines Beispiels, wie das Ganze im Normalfall abläuft. Dazu nutzen wir einen fiktiven Immobilienwert von rund 300.000 Euro, einen Immobilienkredit in Höhe von 200.000 Euro, einen durchschnittlichen Tilgungssatz von 3 Prozent und eine Laufzeit von 20 Jahren. Daraus ergibt sich die folgende Beispielrechnung der Hypothekenzinsen:

ZinsbindungEffektivzinsSollzinsZinskosten (monatliche Rate)
5 Jahre0,44 %~0,42 %573,33 Euro
10 Jahre0,32 %~0,31 %553,33 Euro
15 Jahre0,54 %~0,52 %590,00 Euro
20 Jahre0,83 %~0,82 %638,33 Euro

Darüber hinaus fragen sich viele Immobilienkäufer verständlicherweise, wie sich die Hypothekenzinsen in naher Zukunft entwickeln werden. Diese Frage lässt sich unter Vorbehalt relativ einfach beantworten, da zum aktuellen Zeitpunkt davon auszugehen ist, dass die Europäische Zentralbank die derzeitige Niedrigzinspolitik in den kommenden Jahren beenden wird. Dementsprechend werden die Immobilien- respektive Hypothekenzinsen mittelfristig gesehen ansteigen. Zudem ist auch mit einem weiteren Anstieg der Pfandbriefrenditen, durch welche die Banken die Kredite finanzieren, zu rechnen. Diese Mehrkosten werden dann von der Bank durch eine Erhöhung der Bauzinsen auf den Kreditnehmer übertragen. Bis der durchschnittliche Zinssatz wieder die 5-Prozent-Marke übersteigt (wie es beispielsweise im Jahre 2007 der Fall war), wird es jedoch voraussichtlich noch einige Zeit dauern.

Wer von einem möglichst geringen Zinssatz profitieren möchte, sollte also die derzeit noch vorherrschende Niedrigzinspolitik der EZB ausnutzen.

Wie finde ich die für mich günstigsten Hypothekenzinsen?

Bei den Konditionen der Hypothekenzinsen spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Dazu gehören unter anderem die Höhe des Eigenkapitals, die Laufzeit und die Höhe der Tilgung sowie die eigene Bonität. Dabei gilt: Je höher der Eigenanteil und je besser die Kreditwürdigkeit ist, umso günstiger wird die Baufinanzierung – und dementsprechend natürlich auch die damit verbundenen Hypothekenzinsen. Um von einem möglichst niedrigen Hypothekenzinssatz profitieren zu können, ist es außerdem ratsam, sich einen Überblick über die aktuellen Bauzinsen zu verschaffen und die Angebote der verschiedenen Banken miteinander zu vergleichen.

Tipp

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich über mögliche Anschlussfinanzierungen informieren, um auch dort die aktuell niedrigen Hypothekenzinsen für sich nutzen zu können.

Doch bevor man nun direkt einen Termin beim Bankberater seines Vertrauens macht, sollte man die eigene finanzielle Situation unter die Lupe nehmen – zum Beispiel mit dem praktischen Hypothekenrechner.

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