Wie funktioniert ein Immobilienkredit?

Wer den Kauf, Bau oder größeren Umbau einer Immobilie plant, hat nur in den seltensten Fällen das nötige Kapital vollständig angespart. Immobilienvorhaben werden daher meistens zumindest teilweise kreditfinanziert. Die benötigte Summe stellt die Bank durch einen Immobilienkredit zur Verfügung. Was genau ein Immobilienkredit ist, wodurch er sich auszeichnet und worin er sich von einem Ratenkredit unterscheidet, erfahren Sie im Folgenden.

Was ist ein Immobilienkredit?

Wenn Sie den Bau, Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie planen, gibt es 2 Möglichkeiten: Sie können Ihr Vorhaben entweder eigenständig mit angespartem Kapital finanzieren oder auf einen Immobilienkredit zurückgreifen, wenn das Eigenkapital nicht ausreicht.

Der Immobilienkredit wird oft auch als Baufinanzierung, Baukredit oder Immobiliendarlehen bezeichnet. Sie erhalten ihn von einer Bank, meist in Form eines Annuitätendarlehens. Das bedeutet, dass Sie dieses Darlehen über einen fest vereinbarten Zeitraum hinweg mit gleichbleibend hohen Monatsraten abbezahlen.

Im Gegensatz zu einem Konsumenten- bzw. Ratenkredit ist der Immobilienkredit zweckgebunden, das Kapital darf also nur im Zusammenhang mit der Immobilie verwendet werden. Auch hinsichtlich weiterer Aspekte unterscheidet er sich deutlich von anderen Darlehensarten.

Laufzeit und Kreditbetrag bei Immobiliendarlehen

Die mögliche Kreditsumme ist ein weiteres Unterscheidungsmerkmal zwischen Immobilienkrediten und klassischen Ratenkrediten. Immobiliendarlehen werden meist erst ab einem Darlehensbetrag von mindestens 50.000 Euro gewährt. Bei Ratenkrediten hingegen stellt dieser Betrag häufig die maximal mögliche Kreditsumme dar.

Durch einen Immobilienkredit erhalten Sie daher die Möglichkeit, sich deutlich höhere Summen von der Bank zu leihen. Aus diesem Grund läuft er deutlich länger als andere Kreditarten.

Während bei Ratenkrediten Laufzeiten von bis zu 10 Jahren üblich sind, laufen die meisten Baukredite 20 bis 30 Jahre.

Immobilienkredite sind zweckgebunden

Anders als ein „herkömmlicher“ Ratenkredit zur freien Verwendung ist der Immobilienkredit zweckgebunden. Die zur Verfügung gestellte Summe kann beispielsweise zum Kauf oder Bau eines Hauses, zum Kauf einer Wohnung oder für Sanierungen und Modernisierungen an einer vorhandenen Immobilie verwendet werden.

Zweckgebundenheit bedeutet, dass die finanziellen Mittel nur entsprechend des vertraglich vereinbarten Zwecks verwendet werden dürfen. Nicht selten fordert die Bank daher Belege in Form von Rechnungen, um sicherzustellen, dass das Geld zweckmäßig verwendet wurde.

Für ein Immobiliendarlehen sind Sicherheiten nötig

Klassische Konsumentenkredite werden meist nur über das Einkommen des Kreditnehmers abgesichert. Das bedeutet, dass die Bank vor der Kreditzusage Einkommen und Bonität des Kreditnehmers prüft. Ist die Kreditwürdigkeit ausreichend, verlangt die Bank keine weiteren Sicherheiten, um eine Kreditzusage zu erteilen.

Anders sieht das bei Immobilienkrediten aus. Hier geht es um sehr hohe Kreditsummen, sodass die Bank eine zusätzliche Absicherung mittels Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie verlangt. Dies berechtigt die Bank, die Immobilie zu veräußern, sofern der Kreditnehmer den aufgenommenen Kredit nicht zurückzahlt.

Auch weitere Sicherheiten wie Bürgschaften, die Verpfändung eines Aktiendepots oder ein weiterer, voll haftender Kreditnehmer sind bei Baudarlehen üblich.

Immobilienkredit: Zinsen und Zinsbindung

Aufgrund der Sicherheiten ist die Bank bei einem Immobilienkredit besser vor einem Kreditausfall geschützt als bei einem Ratenkredit. In Kombination mit der langen Laufzeit haben Banken daher die Möglichkeit, Immobiliendarlehen zu günstigeren Konditionen zu verleihen, als dies bei anderen Kreditarten der Fall ist.

Eine weitere Besonderheit: Der Zinssatz wird nicht für die gesamte Kreditlaufzeit garantiert. Vielmehr wird er für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum, die sogenannte Zinsbindungsfrist, festgeschrieben. Sobald die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, muss der Zinssatz neu verhandelt werden.

Kündigung und vorzeitige Ablösung eines Immobilienkredits

Bei einem klassischen Konsumentenkredit haben Sie jederzeit die Möglichkeit, Ihre Schuld ganz oder teilweise vorzeitig zurückzuzahlen. Es kann sein, dass der Kreditgeber hierfür eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Die Höhe dieser Entschädigung hängt sowohl von der Restschuld als auch von der Restlaufzeit ab und ist bei Ratenkrediten gesetzlich begrenzt.

Bei einem Immobilienkredit gibt es 2 wesentliche Unterschiede. Zum einen haben Sie nur dann das Recht auf eine vorzeitige Rückzahlung, wenn es im Kreditvertrag explizit vereinbart wurde. Zum anderen ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht gesetzlich begrenzt.

In der Praxis ist es daher meist eine Kulanzentscheidung der Bank, ob Sie Ihr Immobiliendarlehen vorzeitig ablösen können. Oft verlangt sie dafür eine entsprechend hohe Vorfälligkeitsentschädigung.

Anders gestaltet sich dies lediglich in Sonderfällen, wie beispielsweise am Ende der Zinsbindungsfrist oder nach Ablauf von 10 Jahren. Zu diesem Zeitpunkt kann auch ein Immobilienkredit kostenfrei vorzeitig getilgt werden.

Immobilienkredit: Ein Vergleich hilft, günstige Angebote zu finden

Baukredite werden von Sparkassen, Banken, Bausparkassen und Versicherungen vergeben. Das Kreditangebot ist vielfältig. Entsprechend wichtig ist es für Sie als Kreditnehmer, mehrere Angebote miteinander zu vergleichen, um die günstigste Option zu finden. Denn eher selten kann die Hausbank das beste Immobilienkreditangebot bieten. Ein kostenloser Online-Kreditvergleich hilft dabei, mehrere Angebote miteinander zu vergleichen.

Fazit: Was ist ein Immobilienkredit?

Immobilienkredite werden auch als Baukredite, Immobiliendarlehen oder Baufinanzierungen bezeichnet. Jeder Begriff meint einen zweckgebundenen Kredit mit recht hoher Kreditsumme, der zur Finanzierung des Baus, Kaufs oder Umbaus einer Immobilie dient und meist durch eine Grundschuld besichert wird. Er unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von einem Konsumenten- oder Ratenkredit, der sowohl eine kürzere Laufzeit als auch einen niedrigeren Kreditbetrag aufweist.

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