Immobilienfinanzierung – per Darlehen zum Traumhaus

Ob Haus auf dem Land, modernes Einfamilienhaus im Neubaugebiet oder großzügige Eigentumswohnung in zentraler Lage: Mit einer Immobilienfinanzierung lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden realisieren. Das lohnt sich weiterhin – trotz steigender Immobilienpreise: Man ist sein eigener Herr, lebt nach der Abzahlung abtrags- und mietfrei und hat gleichzeitig fürs Alter vorgesorgt.

Träume wahr werden lassen

Viele Menschen haben ihn sich schon erfüllt – den Traum vom Wohnen in den eigenen vier Wänden. Und auch heute, in Zeiten rasant wachsender Wohnkosten, ist der Trend ungebrochen.

Allerdings: Gleichgültig, ob Eigenheim oder Eigentumswohnung, der Erwerb von Wohneigentum ist ohne die passende Immobilienfinanzierung meist nicht machbar. Doch was versteht man eigentlich darunter? Worauf sollte geachtet werden, damit die Immobilienfinanzierung gelingt? Und vor allem: Wie erfährt man, ob man sich seine Traumimmobilie überhaupt leisten kann?

Table Of Contents

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Immobilienfinanzierung – erste Schritte und Überlegungen

Für ein Haus oder eine Eigentumswohnung muss zumeist ein Kredit aufgenommen werden. Der Kapitalbedarf für das Eigentum inklusive Grundstück wird in der Regel durch eine sogenannte Immobilienfinanzierung (häufig auch Baufinanzierung, Haus- oder Baukredit genannt) abgedeckt. Ein Immobilienkredit funktioniert im Grunde wie andere Darlehen auch. Doch gibt es einige Dinge, die man beachten sollte, damit die Immobilienfinanzierung von der Bank genehmigt wird und man die Raten über eine lange Zeit hinweg sicher zahlen kann.

Wie läuft eine Immobilienfinanzierung ab? In der Regel verfügt der künftige Hausbesitzer über ein gewisses Eigenkapital (empfohlen werden mindestens 20 Prozent des Kaufpreises). Das restliche Geld leiht man sich von der Bank des Vertrauens und zahlt dieses Darlehen dann über einen festgelegten Zeitraum in monatlichen Raten plus Zinsen an das Kreditinstitut zurück. Ein großer Unterschied zu einem üblichen Ratenkredit besteht bei der Immobilienfinanzierung allerdings darin, dass in der Regel eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird, wodurch die Immobilie automatisch als Sicherheit für die Bank fungiert. Sollte es zu Problemen bei der Rückzahlung des Darlehens kommen, kann das Haus oder die Eigentumswohnung daher im schlimmsten Fall zwangsversteigert werden. 

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Immobilienfinanzierung: weitere Aspekte

Der Baukredit darf ausschließlich zur Finanzierung der gewünschten Immobilie verwendet werden. Obwohl dazu auch die Bau- oder Kaufnebenkosten zählen, ist es ratsam, diese aus dem Eigenkapital zu begleichen. Dadurch werden Finanzierungsumme und somit die Darlehenskosten gesenkt. Außerdem wichtig: Man sollte sich im Laufe der Immobilienfinanzierung über fachspezifische Begriffe wie Hypothekenzinsen, Restschuld, Sondertilgungen oder Zinsbindung informieren. Ebenso stellt sich die Frage nach der bestmöglichen Darlehensart: Soll die Immobilie beispielsweise über ein endfälliges Darlehen oder besser mit einem Annuitätendarlehen finanziert werden?

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  • Wie plane ich eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung?

    Alles beginnt mit der Auswahl der passenden Immobilie. Ob es sich um ein Haus, eine Eigentumswohnung oder um einen Hof nebst großzügigem Grundstück handelt: Zustand und Lage des Objektes sind wichtige Kriterien für die Gewährung des Baudarlehens. Beides wirkt sich auf die Konditionen aus. Ebenso sollte der Kaufpreis im Bereich der aktuellen Marktpreise für vergleichbare Objekte angesiedelt sein. Stimmen diese Eckdaten nicht, wird sich eine Bank nicht auf eine Immobilienfinanzierung einlassen.

    Beispiel

    Das Wunschhaus mit einer Wohnfläche von rund 100 Quadratmetern und einem kleinen Garten liegt in einem abgelegenen Dorf. Sein Dach muss neu gedeckt werden. Der Verkäufer setzt einen Kaufpreis wie bei einer zentral gelegenen Immobilie ohne Renovierungsbedarf an. In einem solchen Fall wird sehr wahrscheinlich jede Bank eine Immobilienfinanzierung ablehnen.

    Außerdem sollte sich der potenzielle Käufer über die eigene finanzielle Situation bewusst sein. Mit einer Haushaltsrechnung, in der man die eigenen regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben einander gegenüberstellt, verschafft man sich einen genauen Überblick über die eigenen Finanzen – was bei monatlichen Raten von 800, 1.000 oder 2.000 Euro notwendig ist. Außerdem sollte man sich über die verschiedenen Darlehensarten (zum Beispiel das Volltilgerdarlehen, das variable Darlehen oder das Annuitätendarlehen) informieren, um herauszufinden, welche Art von Kredit für die eigene Situation die sinnvollste ist.

    Darüber hinaus warten auf den potenziellen Käufer noch diverse Nebenkosten. Dazu zählen unter anderem die Grund- und Grunderwerbsteuer, die Notar- und Maklerprovision sowie die Gebühren für den Grundbucheintrag. Diese Kostenfaktoren sollten möglichst über das Eigenkapital des Käufers finanziert werden, da ansonsten eine sogenannte „110-Prozent-Vollfinanzierung“ notwendig wäre. Eine solche wird nur von den wenigsten Banken ohne Weiteres vergeben und treibt die Kosten der Baufinanzierung in die Höhe.

    Was kostet eine Immobilienfinanzierung?

    Die Kosten einer Baufinanzierung hängen von den Konditionen der Bank ab. Dabei spielen die Kreditzinsen, auch Hypotheken- oder Bauzinsen genannt, die entscheidende Rolle. Denn sie sind quasi der Preis, den der künftige Hauseigentümer monatlich für die Bereitstellung des Immobilienkredites zahlen muss. Die Höhe dieses Zinssatzes richtet sich nach verschiedenen Kriterien wie dem Einkommen und der aktuellen beruflichen Situation des Kreditnehmers. Auch das eingesetzte Eigenkapital und die Länge der Zinsbindungsfrist kommen zum Tragen.

    Während dieser vertraglich festgelegten Zeit ist der Zinssatz vertraglich festgeschrieben. Deshalb sollte man darauf achten, auf welchem Niveau sich die Zinsen zum aktuellen Zeitpunkt befinden. Dabei gilt: Je höher die Zinsen, desto kürzer sollte die Zinsbindung sein. So profitiert der Kreditnehmer auch in Bezug auf mögliche Anschlussfinanzierungen in der Zukunft. Ist das allgemeine Zinsniveau hingegen niedrig, spricht nichts gegen eine langfristige Zinsbindung von bis zu 30 oder gar 35 Jahren. Auf diese Weise kommt der Kreditnehmer auch zukünftig in den Genuss der niedrigen Zinsen. Zinsbindungen mit dieser Laufzeit sind bei Immobilienfinanzierungen allerdings sehr selten. In der Regel liegt die Zinsbindungsfrist zwischen 5 und 15 Jahren.

    Immobilienfinanzierung und Tilgung

    Ein weiterer Faktor der Immobilienfinanzierung ist die Tilgung, also die regelmäßigen Raten, mit denen der Immobilienkredit bei der Bank abbezahlt wird. Je höher der Tilgungssatz ist, desto eher ist der Kredit zurückgezahlt. Noch schneller geht es durch die sogenannten Sondertilgungen, wenn zum Beispiel unerwartet Gelder aus Erbschaften oder Bonuszahlungen zur Verfügung stehen. Daher ist es wichtig, die Möglichkeit zur Sondertilgung im Finanzierungsvertrag zu verankern. Aus der Kombination von Tilgung und Zinsen ergibt sich die Rückzahlungsrate, die im Normalfall monatlich an das Kreditinstitut überwiesen werden muss. Ob und inwieweit diese Rate konstant bleibt, richtet sich nach der Darlehensart. Denn während die Rate beim Annuitätendarlehen durchweg konstant ist, kann sie bei einem endfälligen Darlehen variieren.

    Wie kann ich die Kosten einer Immobilienfinanzierung niedrig halten und Fehler vermeiden?

    Eigenkapital – also das private Vermögen des zukünftigen Hauseigentümers inklusive seiner eigenen Arbeitsleistung – stellt die beste Möglichkeit dar, um die Kosten der Immobilienfinanzierung zu senken und zugleich das Risiko, in eine finanzielle Schieflage zu geraten, zu minimieren. Daher empfiehlt es sich, mindestens 20 oder besser 30 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufzubringen. Mit höherem Eigenkapital sinkt gleichzeitig das Risiko der Bank, wodurch sich in der Regel auch deutlich niedrigere Zinsen aushandeln lassen. Darüber hinaus eignen sich auch diverse Zusatzsicherheiten, um eine möglichst kostengünstige Immobilienfinanzierung abschließen zu können – beispielsweise Lebens- und Rentenversicherungen oder bereits vorhandene Immobilien.

    Wichtig!

    Bevor man sich dazu entschließt, eine Baufinanzierung bei einem Kreditinstitut zu beantragen, sollte man sicherstellen, dass alle bis dato laufenden Kredite (zum Beispiel für das Auto oder den letzten Urlaub) komplett abgezahlt sind.
    Eine weitere Möglichkeit, um die Kosten der Immobilienfinanzierung möglichst gering zu halten, ist eine Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Förderung). Diese Bank bietet verschiedene zinsgünstige Programme an, mit denen Bauherren unterstützt werden.

    Um kostspielige Fehler schon im Vorfeld zu vermeiden, sollte man sich ausreichend Zeit dafür nehmen, die verschiedenen Angebote und Finanzierungsvorschläge der Banken in Ruhe miteinander zu vergleichen.

    Ein abschließender Tipp

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