Immobilienfinanzierung leicht gemacht: So geht’s!

deutsche Haushalt erfüllt sich diesen Traum auch. Dabei sind die Bedingungen so günstig wie nie: Historisch niedrige Bauzinsen und die Aussicht auf anhaltend steigende Immobilienpreise sorgen dafür, dass immer mehr Menschen unter die Immobilieneigentümer gehen. Doch wie genau funktioniert ein Immobilienkredit, was gilt es dabei zu beachten und wie sichert man sich die günstigsten Zinsen?

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Im Grunde ist eine Immobilienfinanzierung – auch Baufinanzierung oder Hauskredit genannt – sehr ähnlich aufgebaut wie ein Ratenkredit, nur dass es hierbei in den meisten Fällen um sehr viel höhere Summen geht. Haben Sie ein passendes Objekt gefunden, gehen Sie damit zur Bank oder zu einem Kreditvermittler, um sich ein Angebot einzuholen. Gibt die Bank Ihnen grünes Licht, zahlt sie Ihnen den gewünschten Darlehensbetrag aus. Diesen zahlen Sie im Anschluss in fixen monatlichen Raten und zu einem vorher vereinbarten Zinssatz nach und nach ab.

Ein Unterschied zum regulären Ratenkredit besteht darin, dass der Darlehensbetrag nach Ablauf der Zinsbindung meist noch nicht vollständig getilgt ist. Es bleibt eine Restschuld, für welche die meisten Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung abschließen müssen. Da es bei Immobilienkrediten um viel Geld geht, müssen Sie außerdem davon ausgehen, dass die Bank eine Sicherheit in Form einer Grundschuld von Ihnen einfordert. Diese wird ins Grundbuch eingetragen und erlaubt es der Bank, die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie einzuleiten, wenn Sie in finanzielle Schieflage geraten und Ihre Raten nicht mehr begleichen können.

<strong>Überblick</strong>

Eine Person sitzt am Laptop und arbeitet an einer Immobilienfinanzierung.

Zinssatz, Tilgungsrate & Co.: die Grundpfeiler der Immobilienfinanzierung

Die Konditionen Ihrer individuellen Immobilienfinanzierung hängen von zahlreichen unterschiedlichen Faktoren ab. Wie hoch soll Ihre monatliche Kreditrate ausfallen? Wünschen Sie sich eine längere oder eine eher kürzere Zinsbindung? Und nicht zuletzt: Wie viel Eigenkapital bringen Sie mit?

Kreditrate

Die Kreditrate bezeichnet den Betrag, den Sie monatlich an die Bank überweisen. Dieser setzt sich aus Tilgungsrate und Kreditzinsen zusammen. Während Sie mit der Tilgungsrate Ihr Haus abbezahlen, gehen die Zinsen an die Bank. Die Kreditrate bleibt während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich.

Zinssatz

Der Zinssatz ist eine der wichtigsten Kennzahlen der Immobilienfinanzierung. Er hängt in erster Linie von den aktuellen Bauzinsen ab, die sich wiederum an den Leitzinsen orientieren. Wer zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, kann sich aufgrund der anhaltenden Niedrigpolitik der Notenbanken über besonders attraktive Zinssätze freuen. Während Kreditnehmer vor der Finanzkrise im Jahr 2008 beispielsweise noch etwa 5 Prozent an Zinsen zahlen mussten, sind heute Zinssätze zwischen 1 und 2 Prozent die Regel. Sind Sie ein attraktiver Kreditnehmer – etwa weil Sie viel Eigenkapital mitbringen –, sind auch Zinssätze um die 0,5 Prozent möglich.

Wie hoch Ihr individueller Zinssatz ausfallen wird, hängt darüber hinaus von weiteren Faktoren ab. Dazu zählen unter anderem:

Höhe des Einkommens

Einkommenssicherheit (verbeamtet, angestellt oder selbstständig)

Eigenkapitalquote

Tilgungsrate

Zusätzliche Sicherheiten (z. B. bereits vorhandene Immobilie, Riester-Vertrag, Lebensversicherung)

Zinsbindung

Beleihungswert der Immobilie (der Wert, den die Bank langfristig bei einem Verkauf für realisierbar hält; er liegt häufig bei 80 Prozent des Verkehrswertes)

Sie sollten sich hier nicht zu sehr von den Werbeversprechen der Banken blenden lassen: Häufig werben diese mit besonders niedrigen Zinsen, die am Ende jedoch nur Kreditnehmer mit einer sehr hohen Eigenkapitalquote und einem hohen, gesicherten Einkommen erzielen können. Es ist daher wichtig, immer mehrere Angebote von unterschiedlichen Banken einzuholen. Nur so können Sie die tatsächlichen Finanzierungskonditionen miteinander vergleichen.

Tilgungsrate

Die Tilgungsrate bezeichnet den Anteil Ihrer Kreditrate, mit dem Sie tatsächlich Ihre Immobilie abbezahlen. Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen, müssen Sie zunächst Ihre anfängliche Tilgungsrate festlegen. Empfohlen werden hierbei häufig 2 bis 3 Prozent. Steht Ihnen mehr Geld zur Verfügung und können Sie langfristig eine hohe monatliche Kreditrate stemmen, können Sie sich auch für eine höhere Tilgungsrate entscheiden. Sie zahlen Ihre Immobilie dadurch schneller ab und sind früher wieder schuldenfrei. Auf Tilgungsraten unter 1 Prozent lassen sich hingegen nur die wenigsten Banken ein.

Da Ihre monatliche Kreditrate gleich bleibt, die Restschuld sich jedoch Monat für Monat reduziert, sinkt auch die Zinsrate. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass Ihre Tilgungsrate mit der Zeit automatisch steigt. Gegen Ende der Darlehenslaufzeit zahlen Sie dadurch kaum mehr Zinsen.

Sollzinsbindung

Nur wenige Kreditnehmer entscheiden sich für ein Volltilgerdarlehen, bei welchem die Immobilie am Ende der Laufzeit komplett abbezahlt ist. Stattdessen wird in den meisten Fällen eine feste Zinsbindungsdauer vereinbart, zu deren Ende eine Restschuld bleibt. Während der Zinsbindung darf die Bank Ihren persönlichen Zinssatz nicht anpassen, selbst wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit steigen. Es ist daher empfehlenswert, in Zeiten niedriger Zinsen eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren. Bedenken sollten Sie allerdings, dass die Bank sich diese hohe finanzielle Sicherheit bezahlen lässt: Je länger die Zinsbindung, desto höher die Zinsen.

Sind die Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eher hoch, können Sie auf eine kürzere Zinsbindung setzen. Mit etwas Glück fallen die Zinsen und Sie können nach Ablauf der Zinsbindung auf eine günstige Anschlussfinanzierung umsteigen. Üblich ist eine Zinsbindung von etwa 10 bis 15 Jahren.

Eigenkapital

Die Höhe Ihres Eigenkapitals ist eine der wichtigsten Stellschrauben bei der Immobilienfinanzierung. Je mehr Geld Sie selbst mitbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Diese belohnt Sie mit attraktiven Konditionen und günstigen Zinsen. Experten empfehlen häufig, etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive aller Nebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen.

Zum Eigenkapital zählen dabei nicht nur Bargeld oder Tagesgeld-Guthaben. Die Banken berücksichtigen hierbei unter anderem auch:

Vermögen aus Wertpapieren

Bausparguthaben

Unbelastete Baugrundstücke

Die günstigen Bauzinsen und die anhaltend steigenden Immobilienpreise sorgen dafür, dass viele Kreditnehmer nicht so lange warten wollen, bis das nötige Eigenkapital angespart ist. Grundsätzlich ist auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Hierbei gibt es 2 verschiedene Varianten:

100-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis wird voll finanziert, doch der Kreditnehmer trägt die Kaufnebenkosten selbst.

110-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis und sämtliche Nebenkosten werden finanziert.

Bedenken Sie jedoch, dass Sie nur für eine Vollfinanzierung infrage kommen, wenn Sie über ein hohes, gesichertes Einkommen verfügen und insgesamt ein geringes Risiko für die Bank darstellen. Sind Sie selbstständig tätig und schwankt Ihr monatliches Einkommen, stehen Ihre Chancen eher schlecht. Darüber hinaus müssen Sie sich im Klaren sein, dass die Kreditkonditionen bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital wesentlich schlechter sind als bei einem regulären Immobiliendarlehen.

Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung

Stellen Sie sich das folgende Szenario vor: Sie haben gerade eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen und erben kurz darauf unerwartet einen hohen Geldbetrag. Damit könnten Sie Ihre Finanzierung teils oder sogar vollständig vorzeitig tilgen und Sie wären schneller wieder schuldenfrei.

Während eine solche Situation für Kreditnehmer von Vorteil ist, bringt sie für die Bank einen entscheidenden Nachteil mit sich: Je schneller Sie den Kredit abbezahlen, desto mehr Zinsen entgehen der Bank. Die meisten Immobilienfinanzierungen sind daher mit eher strikten Sondertilgungskonditionen verknüpft. Wenn Sie Ihren Kredit vor Ende der Laufzeit komplett ablösen, ist meist eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Ist also absehbar, dass Sie kurz- oder mittelfristig erben oder stehen großzügige Bonuszahlungen an, kann es ratsam sein, sich für einen Kredit mit kreditnehmerfreundlichen Sondertilgungskonditionen zu entscheiden.

Tipp: Läuft Ihre Immobilienfinanzierung bereits seit mehr als 10 Jahren, müssen Sie sich um eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung keine Sorgen mehr machen. Ihnen steht dann ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu. Sie können Ihren Darlehensvertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen und vollzeitig tilgen oder mit einem günstigeren Darlehen umschulden.

Restschuld

Kaum ein Hauskredit ist zum Ende der Zinsbindung komplett getilgt. Es bleibt in den meisten Fällen eine Restschuld, die sich gut und gerne noch auf einen sechsstelligen Betrag belaufen kann. Machen Sie sich daher frühzeitig auf die Suche nach einer passenden Anschlussfinanzierung.

In der Regel wird Ihre Bank Sie vor Ablauf der Zinsbindung kontaktieren und Ihnen eine Verlängerung des Darlehens anbieten, doch sollten Sie unbedingt auch zu diesem Zeitpunkt noch einmal Anbieter vergleichen. In den meisten Fällen ist es günstiger, zu einer anderen Bank zu wechseln und ein gänzlich neues Darlehen aufzunehmen.

Tipps rund um die Immobilienfinanzierung: So gehen Sie am besten vor

Nachdem Sie nun wissen, wie eine Immobilienfinanzierung aufgebaut ist und welche Kriterien Sie bei der Wahl des passenden Darlehens beachten sollten, können Sie sich an die Planung Ihres persönlichen Immobilienvorhabens begeben.

Budgetplanung: Was darf meine Immobilie maximal kosten?

Einen Immobilienkauf sollten Sie nicht überstürzen. Auch wenn Sie zufällig online auf Ihr Traumobjekt stoßen, müssen Sie zunächst berechnen, ob Sie sich dieses überhaupt leisten können. Die Budgetplanung ist das A und O der erfolgreichen Immobilienfinanzierung.

Als Faustregel können Sie sich merken: Geben Sie maximal 30 bis 40 Prozent Ihres monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für Ihren Immobilienkredit aus. Noch besser ist es, wenn Sie zuvor über einen längeren Zeitraum ein Haushaltsbuch geführt haben. So wissen Sie genau, wie viel Geld Sie monatlich zur Verfügung haben und welche finanzielle Belastung Sie langfristig stemmen können. Aufgrund der monatlichen Rate und des eingebrachten Eigenkapitals können Sie anschließend den maximalen Kaufpreis Ihrer Immobilie berechnen.

Beispiel: Sie interessieren sich für eine Immobilie in Bayern und Ihnen stehen monatlich etwa 750 Euro zur Verfügung. Die Bank macht Ihnen ein Finanzierungsangebot mit einem Zinssatz von 2 Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von ebenfalls 2 Prozent. Den maximalen Darlehensbetrag können Sie mithilfe der folgenden Formel berechnen:

Darlehensbetrag = Sparrate x 12 / (Sollzins + Tilgung) x 100

Mit den oben genannten Konditionen kämen Sie so auf einen maximalen Finanzierungsbetrag von 225.000 Euro. Hiervon sollten Sie nun noch einen Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ausgaben in Höhe von etwa 5 Prozent sowie die Nebenkosten abziehen. Diese setzen sich zusammen aus:

Notar- und Grundbucheintrag: 1,5 Prozent des Kaufpreises

Maklerkosten (gesamt): je nach Bundesland zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises

Für das Beispielszenario ergibt sich ein Sicherheitspuffer in Höhe von etwa 11.000 Euro. Die Nebenkosten können Sie in diesem Fall mit einem Mittelwert von rund 18.000 Euro ansetzen. Dabei ist berücksichtigt, dass Sie als Käufer laut Gesetz maximal die Hälfte der Maklerprovision zahlen müssen. Der maximale Kaufpreis der Immobilie darf entsprechend 196.000 Euro betragen, also 225.000 Euro maximaler Finanzierungsbetrag abzüglich 11.000 Euro Sicherheitspuffer und 18.000 Euro Nebenkosten. Dieser Betrag erhöht sich noch einmal um das eingebrachte Eigenkapital. Investieren Sie also 50.000 Euro aus eigener Tasche, können Sie sich mit diesen Konditionen eine Immobilie im Wert von etwa 246.000 Euro leisten.

Tipp: Im Internet finden sich zahlreiche Rechner für die Immobilienfinanzierung. Geben Sie einfach Ihre Daten ein und schon können Sie beliebige Werte wie Ihre monatliche Rate oder den maximalen Darlehensbetrag berechnen. Die kostenlosen Rechner eignen sich auch gut dafür, verschiedene Kreditangebote miteinander zu vergleichen. So sehen Sie auf einen Blick, welche Auswirkungen verschieden hohe Sollzinssätze auf Ihre Budgetplanung haben können.

Immobilie finanzieren: Wann muss ich mich um die Finanzierung kümmern?

Die Immobilienfinanzierung schließen Sie dann ab, wenn Sie bereits ein Wunschobjekt im Auge haben. Mit dem Immobilienexposé können Sie zur Bank oder zum Kreditvermittler Ihrer Wahl gehen und sich eine Finanzierungszusage holen. Damit die Bank alle nötigen Voraussetzungen prüfen kann, sollten Sie die folgenden Dokumente zur Hand haben:

Einkommensnachweise (z. B. die letzten 3 Gehaltsnachweise)

Aktuelle Renteninformationen

Aktuellen Lohnsteuerbescheid

SCHUFA-Selbstauskunft

Wenn vorhanden: Informationen über weitere Darlehen

Wenn vorhanden: Nachweis über private Krankenversicherung

Auch wenn Sie selbstständig sind, müssen Sie Ihre Einkommensverhältnisse offenlegen. Bringen Sie hierzu am besten eine Bilanz- und Gewinnermittlung mit. Auch den Auszug aus dem Handelsregister sowie – falls vorhanden – einen Gesellschaftervertrag will die Bank von Ihnen sehen.

Haben Sie die Finanzierungszusage für Ihr Traumobjekt in der Tasche, können Sie einen Notartermin vereinbaren und den Kaufvertrag unterschreiben. Danach müssen Sie noch einmal zur Bank und die Finanzierung abschließen. Da eine Finanzierungszusage für die Bank jedoch nicht verbindlich ist, entscheiden sich viele Immobilienkäufer dafür, zuerst die Finanzierung einzuholen und dann den Kaufvertrag zu unterschreiben. Grundsätzlich ist dies möglich, doch sollten Sie darauf achten, dass zwischen Bank- und Notartermin weniger als 2 Wochen liegen. Fällt der Kauf doch flach, können Sie innerhalb von 14 Tagen von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen und vom Darlehensvertrag zurücktreten. Andernfalls sind Sie dazu verpflichtet, den beantragten Kredit aufzunehmen – auch wenn Ihre Wunschimmobilie anderweitig verkauft wird.

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Immobilienfinanzierung: weitere Aspekte

Immobilienfinanzierungen im Vergleich: So sichern Sie sich den günstigsten KreditDer Baukredit darf ausschließlich zur Finanzierung der gewünschten Immobilie verwendet werden. Obwohl dazu auch die Bau- oder Kaufnebenkosten zählen, ist es ratsam, diese aus dem Eigenkapital zu begleichen. Dadurch werden Finanzierungsumme und somit die Darlehenskosten gesenkt. Außerdem wichtig: Man sollte sich im Laufe der Immobilienfinanzierung über fachspezifische Begriffe wie Hypothekenzinsen, Restschuld, Sondertilgungen oder Zinsbindung informieren. Ebenso stellt sich die Frage nach der bestmöglichen Darlehensart: Soll die Immobilie beispielsweise über ein endfälliges Darlehen oder besser mit einem Annuitätendarlehen finanziert werden?

  • Kreditbetrag:
    Euro
    Kreditlaufzeit:
    Postleitzahl:
    Beleihung:
    Tilgung:
  • Fazit: Immobilienfinanzierung ist leichter als gedacht

    Einer Studie des Meinungsforschungsinstituts Civey zufolge träumen 84 Prozent der Deutschen vom Eigenheim. Günstige Bauzinsen und attraktive Darlehenskonditionen machen diesen Traum greifbarer als je zuvor. Auch wenn eine Immobilienfinanzierung aufgrund der hohen Summen und der langen Verschuldung zunächst abschreckend wirken mag, sollten Sie bedenken: Mit einer Immobilie investieren Sie in die eigene Altersvorsorge. Wichtig ist bei der Finanzierung lediglich, dass Sie sich nicht von den Angeboten einzelner Banken locken lassen: Nehmen Sie sich die Zeit und vergleichen Sie möglichst viele Angebote miteinander. Finden Sie heraus, welche Kreditrate für Sie realistisch ist, welche Kreditkonditionen am besten zu Ihnen passen und bei welcher Bank Sie die besten Zinsen bekommen.

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