Darlehensarten: Welche Immobilienfinanzierung ist die richtige für Sie?

Immobilienkredit ist nicht gleich Immobilienkredit. Wussten Sie beispielsweise, dass Sie einen Teil Ihres Darlehens auch variabel verzinsen können, um von fallenden Zinsen zu profitieren? Ebenso gut können Sie sich für ein endfälliges Darlehen entscheiden und nur die Zinsen ganz ohne Tilgungsanteil zahlen. Auch wenn das Annuitätendarlehen nach wie vor die weitverbreitetste Art der Immobilienfinanzierung ist, sollten Sie weitere Darlehensarten nicht außer Acht lassen. Werfen Sie einen Blick auf unsere Übersicht und finden Sie heraus, welche Vor- und Nachteile die einzelnen Darlehensformen haben und welche Finanzierung am besten zu Ihnen passt.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker der Immobilienfinanzierung. Die Bank streckt Ihnen hierbei den nötigen Betrag vor, sodass Sie Ihre Immobilie direkt kaufen können. Im Anschluss zahlen Sie einen fixen monatlichen Betrag, der sich aus Zinsanteil und Tilgungsrate zusammensetzt. Da die Zinsen sich an der Restschuld orientieren und diese mit der Zeit immer mehr abnimmt, sinkt gleichzeitig der Zinsanteil. Die Tilgungsrate steigt hingegen.

In der Regel gelingt es Immobilienkäufern nicht, den gesamten Kaufpreis innerhalb der Laufzeit des Darlehens abzuzahlen. Es verbleibt meist eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung nötig ist. Kommen Sie während der Laufzeit des Kredits in den Besitz eines größeren Geldbetrags – etwa durch ein Erbe oder eine Schenkung –, können Sie Ihr Immobiliendarlehen in der Regel nicht einfach so vorzeitig tilgen. Da der Bank dadurch Zinsen entgehen würden, verlangt diese meist eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Vorteile des Annuitätendarlehens

Hohe Planbarkeit dank konstanter Kreditrate
Hohe Zinssicherheit
Abnehmende Zinslast durch abnehmende Restschuld

Nachteile des Annuitätendarlehens

Restschuld erfordert in den meisten Fällen Anschlussfinanzierung 
Nicht vorzeitig kündbar (erst nach 10 Jahren Laufzeit durch Sonderkündigungsrecht oder gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung)
Meist strenge Sondertilgungskonditionen

Vorteile des Volltilgerdarlehens

Keine Restschuld
Keine Anschlussfinanzierung nötig
Hohe Zinssicherheit
Hohe Planbarkeit dank konstanter Kreditrate

Nachteile des Volltilgerdarlehens

Hohe Tilgungsrate bedeutet hohe finanzielle Belastung
Nicht vorzeitig kündbar (erst nach 10 Jahren Laufzeit durch Sonderkündigungsrecht oder gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung)

Volltilgerdarlehen

Auch beim Volltilgerdarlehen handelt es sich im Grunde um ein Annuitätendarlehen. Der einzige Unterschied zum gängigen Immobilienkredit besteht darin, dass am Ende keine Restschuld verbleibt. Die Tilgungsrate wird bei dieser Darlehensart so hoch angesetzt, dass die Immobilie zum Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist. Ein Volltilgerdarlehen eignet sich aufgrund der hohen finanziellen Belastung nur für Kreditnehmer mit einem hohen monatlichen Einkommen.

Tilgungsdarlehen / Abzahlungsdarlehen

Bei regulären Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Kreditrate gleich: Während der Zinssatz sinkt, steigt die Tilgungsrate. Beim Tilgungs- oder Abzahlungsdarlehen hingegen bleibt die Tilgungsrate während der Laufzeit des Darlehens konstant hoch. Für den Kreditnehmer bedeutet dies gerade am Anfang eine sehr hohe finanzielle Belastung, die jedoch mit der Zeit stark abnimmt. Zwar reduziert sich die Restschuld durch die hohe Tilgungsrate schnell, doch sollten Sie die hohe Kreditlast nicht unterschätzen. Da nur wenige Kreditnehmer diese Last langfristig stemmen können, wird das Tilgungsdarlehen bei Baufinanzierungen eher selten gewählt.

Vorteile des Tilgungsdarlehens

Schnell sinkende Restschuld
Schnelle Abzahlung

Nachteile des Tilgungsdarlehens

Sehr hohe finanzielle Belastung, vor allem am Anfang
Nicht vorzeitig kündbar (erst nach 10 Jahren Laufzeit durch Sonderkündigungsrecht oder gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung)

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Vorteile des Darlehens mit variabler Verzinsung

Hohe Flexibilität dank großzügiger Sondertilgungskonditionen
Kurzfristig kündbar
Umwandlung in Darlehen mit Zinsbindung jederzeit möglich
Chance auf fallende Zinsen

Nachteile des Darlehens mit variabler Verzinsung

Geringe Planbarkeit aufgrund eines variablen Zinssatzes
Höhere Kosten durch Zinsaufschlag

Darlehen mit variabler Verzinsung / EURIBOR-Darlehen

Wenn Sie sich bei Ihrer Bank nach einem Immobilienkredit erkundigen, wird diese Ihnen zunächst einen festen Zinssatz für eine bestimmte Zinsdauer anbieten. Es geht jedoch auch anders: Bei einem Darlehen mit variabler Verzinsung schwanken die Kreditzinsen. Das Kreditinstitut orientiert sich hierbei meist am EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Hierunter ist der Zinssatz zu verstehen, zu dem die Banken sich gegenseitig Geld leihen. Bei einem variabel verzinsten Darlehen profitieren Sie als Kreditnehmer, wenn die Zinsen sinken. Jedoch müssen Sie genauso mit einer Mehrbelastung rechnen, wenn diese steigen. Zudem verlangt die Bank bei dieser Darlehensart in der Regel einen Zinsaufschlag.

Genauso variabel wie die Zinsen sind bei dieser Art von Darlehen dafür die Sondertilgungskonditionen: Meist sind hohe zusätzliche Zahlungen oder sogar die vollständige vorzeitige Tilgung des Darlehens problemlos möglich. Darüber hinaus können Sie das Darlehen mit variabler Verzinsung jederzeit in ein festverzinsliches Darlehen umwandeln oder mit einer Kündigungsfrist von nur 3 Monaten kündigen.

Tipp:

Um zu vermeiden, dass Sie aufgrund stark steigender Zinsen plötzlich eine sehr hohe Kreditrate stemmen müssen, sollten Sie sich für ein sogenanntes Cap-Darlehen entscheiden. Hierbei wird gegen eine Gebühr eine Zins-Obergrenze vereinbart.

Kombidarlehen

Was viele Kreditnehmer nicht wissen: Sie müssen sich nicht zwangsläufig zwischen einem festverzinslichen und einem variabel verzinsten Darlehen entscheiden. Mit einem Kombidarlehen können Sie ganz einfach beide Baufinanzierungsarten miteinander kombinieren. Die meisten Kombikreditnehmer entscheiden sich dafür, den größeren Anteil des Darlehens fest zu verzinsen und einen geringen Teil mit variablen Zinsen beizumischen. Eine gängige Aufteilung ist 75 zu 25 Prozent. Durch diese Mischform können Sie von fallenden Zinsen profitieren, ohne dabei ein zu großes Risiko einzugehen. Der fest verzinste Anteil des Darlehens fungiert als Sicherheitsanker.

Vorteile des Kombidarlehens

Chance auf fallende Zinsen ohne hohes Risiko
Hohe Flexibilität

Nachteile des Kombidarlehens

Hoch individualisierte Darlehensart: Anbieterwechsel nahezu unmöglich
Restrisiko bei steigenden Zinsen

Vorteile des endfälligen Darlehens

Niedrige Raten, da nur Zinsen anfallen
Kaufzeitpunkt nicht an Verfügbarkeit von Eigenkapital gekoppelt
Positive Steuereffekte bei Vermietung

Nachteile des endfälligen Darlehens

Zinsen bleiben konstant hoch
Kombinierte Geldanlage (z. B. Lebensversicherung, Bausparvertrag) kann mit hohen Gebühren einhergehen
Höhere Gesamtkosten im Vergleich zu Annuitätendarlehen
Mögliche Probleme (z. B. auszuzahlender Betrag reicht nicht, Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif)

Endfälliges Darlehen

Endfälliges Darlehen, tilgungsfreies Darlehen, Fälligkeitsdarlehen, Festdarlehen: Diese Darlehensart hat viele Namen. Der große Unterschied zum Annuitätendarlehen besteht darin, dass Sie als Kreditnehmer hierbei nur die Zinsen zahlen. Es erfolgt keine Tilgung. Stattdessen wird die komplette Darlehenssumme zum Ende der Laufzeit auf einen Schlag beglichen. Das endfällige Darlehen bietet sich beispielsweise an, wenn Sie die Darlehenssumme später durch eine Lebensversicherung, einen Bausparvertrag oder andere Vermögenswerte tilgen wollen. Zusätzlich zur Grundschuld verlangt die Bank derartige Sparverträge in der Regel als Sicherheit. Das bedeutet, dass Sie neben den Zinsen für das Fälligkeitsdarlehen auch Ihre Sparbeträge weiterhin zahlen müssen. Es handelt sich hierbei um einen Tilgungsersatz.

Der große Vorteil des endfälligen Darlehens: Wenn Sie noch nicht genügend Eigenkapital haben, aber wissen, dass Sie in den nächsten Jahren einen größeren Geldbetrag zur Verfügung haben werden, können Sie bereits jetzt eine Immobilie kaufen. Sie müssen nicht warten, bis das Geld verfügbar ist, und steigende Immobilienpreise oder Bauzinsen riskieren. Vorteilhaft sind endfällige Darlehen auch dann, wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage erwerben und vermieten. Da die Restschuld sich nicht reduziert, ist auch die Zinsrate gleichbleibend hoch. Dies hat wiederum positive Steuereffekte.

Bedenken müssen Sie jedoch, dass bei dieser Darlehensart immer ein Restrisiko bleibt: Reicht der auszuzahlende Betrag aus Ihrer Geldanlage nicht aus, um das Darlehen zu tilgen, müssen Sie die Differenz anderweitig finanzieren. Bei Bausparverträgen kann es außerdem vorkommen, dass diese zum entsprechenden Zeitpunkt noch nicht zuteilungsreif sind und Sie sich deshalb um eine Zwischenfinanzierung kümmern müssen.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist gerade in Zeiten von Niedrigzinsen stark nachgefragt. Hiermit können Sie sich die aktuellen Zinsen für bis zu 60 Monate im Voraus für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Das Ganze hat jedoch einen Haken: Für die hohe Planbarkeit verlangt die Bank einen Zinsaufschlag, der sich vorrangig an der Dauer der Forward-Periode bemisst. Je früher Sie sich die Niedrigzinsen also reservieren wollen, desto höher ist der Zinsaufschlag. Fallen die Zinsen in der Zwischenzeit sogar, haben Sie mit dem Forward-Darlehen die falsche Entscheidung getroffen. Sie müssen dies wie vereinbart abnehmen. Es handelt sich beim Forward-Darlehen also immer um eine Wette auf steigende Zinsen.

Vorteile des Forward-Darlehens

Aktuelle Niedrigzinsen für die Zukunft sichern
Hohe Planbarkeit
Hohe Zinssicherheit

Nachteile des Forward-Darlehens

Mehrkosten durch Zinsaufschlag
Wette auf steigende Zinsen

Vorteile des Bauspardarlehens

Hohe Planbarkeit dank fester Raten
Flexible Sondertilgungskonditionen
Staatliche Fördermittel (z. B. Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester)

Nachteile des Bauspardarlehens

Hohe Abschlussgebühr
Zeitpunkt der Zuteilung nicht vorhersehbar

Bauspardarlehen

Ein Bauspardarlehen können Sie nicht einfach so bei der Bank aufnehmen. Es handelt sich hierbei um den zweiten Teil eines Bausparvertrags: Erst wenn Sie für einen bestimmten Zeitraum monatlich in Ihren Bausparvertrag eingezahlt haben und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht haben, steht Ihnen das günstige Bauspardarlehen zu. Hier liegt auch die Krux begraben: Wann genau dieser Zeitpunkt ist, lässt sich nicht genau sagen. Es kann also durchaus sein, dass Sie Ihre Wunschimmobilie finden, Ihr Bausparvertrag jedoch noch nicht zuteilungsreif ist.

Darüber hinaus geht ein Bausparvertrag auch mit hohen Abschlussgebühren in Höhe von etwa 1 bis 1,6 Prozent der vereinbarten Bausparsumme einher. Rentabel wird Bausparen allerdings, wenn Sie einen Anspruch auf staatliche Fördermittel wie die Arbeitnehmersparzulage oder die Wohnungsbauprämie haben.

Mann und Frau unterschreiben einen Vertrag

Konstantdarlehen

Mit einem Konstantdarlehen – auch Bausparsofortfinanzierung genannt – können Sie den größten Nachteil des klassischen Bauspardarlehens umgehen: Sie müssen hierbei nicht warten, bis Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif ist, sondern können Ihre Immobilie direkt kaufen. Im Grunde kehrt ein Konstantdarlehen den klassischen Bausparvertrag einfach um. Sie erhalten den nötigen Betrag sofort in Form eines endfälligen Darlehens. Für das endfällige Darlehen zahlen Sie daraufhin lediglich die Zinsen, während Sie gleichzeitig in Ihren Bausparvertrag einzahlen und sich so ein Guthaben ansparen. Das endfällige Darlehen wird zum Ende der Laufzeit durch den Bausparvertrag getilgt.

Viele Experten stehen Konstantdarlehen jedoch eher kritisch gegenüber: Die Konditionen sind nicht gerade transparent und der Bausparvertrag geht mit hohen Abschlusskosten einher. Darüber hinaus gehen Kreditnehmer mit einer Bausparsofortfinanzierung ein gewisses Risiko ein: Wann der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, bleibt ungewiss. Läuft das endfällige Darlehen ab und ist Ihr Bauspardarlehen noch nicht verfügbar, müssen Sie sich um eine Zwischenfinanzierung kümmern, was unter Umständen teuer werden kann.

Vorteile des Konstantdarlehens

Hohe Planbarkeit durch konstante monatliche Rate
Keine Restschuld
Staatliche Fördermittel (z. B. Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester)
Großzügige Sondertilgungskonditionen
Bei Vermietung: positiver Steuereffekt durch gleichbleibende Zinsrate des endfälligen Darlehens

Nachteile des Konstantdarlehens

Hohe Abschlussgebühr
Hoch individualisierte Darlehensart: Anbieterwechsel nahezu unmöglich
Zuteilungszeitpunkt ungewiss: unter Umständen Zwischenfinanzierung nötig

Vorteile von KfW-Krediten

Niedrige Zinsen
Tilgungsfreie Anlaufjahre möglich
Kombinierbar mit anderen Darlehen

Nachteile von KfW-Krediten

Sondertilgungen nur sehr eingeschränkt möglich
Einschränkungen (z. B. begrenzte Zinsbindung)

KfW-Kredit

Die KfW-Bank vergibt zinsgünstige Kredite für Immobilienvorhaben. KfW-Kredite gibt es unter anderem für energieeffiziente Sanierungen und barrierefreies Umbauen, aber auch für den Kauf von Immobilien. Da es sich hierbei um eine staatliche Förderung handelt, fallen KfW-Kredite durch besonders günstige Konditionen auf. Weil die Darlehen sich je nach KfW-Programm stark voneinander unterscheiden, empfiehlt sich eine persönliche Beratung. Ein KfW-Kredit eignet sich auch hervorragend als Ergänzung zum klassischen Annuitätendarlehen. Wichtig ist jedoch, dass Sie die Förderung beantragen, bevor Sie Ihr Immobilienvorhaben in die Tat umsetzen.

Nachrangdarlehen

Bei klassischen Annuitätendarlehen fordern Banken in der Regel als Sicherheit eine Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird. Meist handelt es sich hierbei um die Grundschuld ersten Ranges. Das bedeutet: Geraten Sie in finanzielle Schieflage und kommt es zur Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie, erhält die Bank mit großer Wahrscheinlichkeit ihr Geld zurück. Bei einem Nachrangdarlehen hingegen gibt sich das Kreditinstitut mit einer nachrangigen Grundschuld zufrieden. Genügt der Erlös aus der Zwangsversteigerung nicht, um alle Forderungen zu begleichen, geht die Bank leer aus.

Dieses hohe Risiko lässt sie sich mit hohen Zinsen bezahlen. Die meisten Banken vergeben aufgrund der fehlenden Sicherheit keine Nachrangdarlehen an Privatpersonen, sondern nur an Unternehmen. In der Baufinanzierung kommt es meist dann zum Einsatz, wenn der Kreditnehmer mehr Kapital benötigt, als es der Beleihungswert der Immobilie hergibt. Das Hauptdarlehen wird dabei durch ein kleineres Nachrangdarlehen ergänzt. Allerdings gibt es zahlreiche kleinere Anbieter von Nachrangdarlehen, doch hier sollten Sie Vorsicht walten lassen: Viele dieser Angebote sind unseriös, weshalb es wichtig ist, das Kleingedruckte genau zu prüfen.

Vorteile des Nachrangdarlehens

Möglich, wenn Grundschuld ersten Ranges bereits vergeben ist
Kaum Sicherheiten gefordert
Eignet sich gut als Erweiterung für bestehenden Kredit

Nachteile des Nachrangdarlehens

Hohe Zinsen
Zahlreiche unseriöse Angebote

Vorteile von Privatkrediten

Individuelle Gestaltung möglich
Häufig ohne Sicherheiten oder Bonitätsauskünfte (z. B. Schufa-Auskunft, Grundschuld)
Meist günstige Konditionen

Nachteile von Privatkrediten

Steuerfallen
Kann zu Streit und Zerwürfnissen führen

Privatkredit

Die Bank ist nicht die einzige Möglichkeit, um an ein günstiges Darlehen zu kommen. Selbstverständlich können Sie sich alternativ auch um einen Privatkredit bemühen. Die meisten Kreditnehmer fragen hierzu bei der eigenen Familie oder engen Freunden nach. Der Vorteil des Privatdarlehens liegt auf der Hand: Sie können die Konditionen individuell unter sich ausmachen. Um Streit und Probleme zu vermeiden, ist ein detaillierter Darlehensvertrag jedoch unumgänglich.

Legen Sie genau fest, wie hoch die Zinsen sein sollen und welche Zahlungsmodalitäten gelten. Regeln Sie auch, was im Falle eines Zahlungsausfalls geschehen soll und welche Sicherheiten dem Kreditgeber zustehen. Darüber hinaus sollten Sie sich vor Steuerfallen schützen: Gerade Familienmitglieder verlangen häufig besonders niedrige Zinsen. Liegen diese ganz klar unter den marktüblichen Zinsen, könnte das Finanzamt hier eine Schenkung vermuten und Schenkungssteuer von Ihnen verlangen.

Privatkredite können Sie nicht nur über Familie und Bekannte erhalten. Seit geraumer Zeit gibt es auch einige Online-Plattformen, die sich auf Kredite von Privatpersonen spezialisieren. Allerdings werden hierbei meist eher geringe Beträge finanziert, sodass sich diese Portale zur Finanzierung des Immobilienkaufs kaum eignen. Darüber hinaus sind die Zinsen meist höher als bei Banken.

Fazit: Darlehen ist nicht gleich Darlehen

Wer sich mit dem Immobilienkauf auseinandersetzt, wird zunächst ein klassisches Annuitätendarlehen ins Auge fassen. Doch sollten Sie andere Darlehensarten nicht zu voreilig verwerfen. Zwar sind diese in vielen Fällen etwas komplexer, doch können Sie so am Ende eine Finanzierungsstrategie wählen, die optimal auf Sie zugeschnitten ist.

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