Die Darlehensarten in der Baufinanzierung

Bei der Baufinanzierung kommen verschiedene Darlehensarten zum Einsatz. Je nach finanziellen Möglichkeiten und eigenen Vorlieben kann man sich als Darlehensnehmer unter anderem zwischen festen und variablen Rückzahlungsraten entscheiden.

Darlehensarten im Überblick:

Das Annuitätendarlehen

Beim sogenannten Annuitätendarlehen handelt es sich um die gängigste Form der Baufinanzierung – und zugleich um die beliebteste, da die monatliche Rate, die sich aus den Darlehenszinsen und der Tilgung zusammensetzt, stets gleich bleibt. Das liegt daran, dass die Zinsen nur auf die jeweilige Restschuld zu zahlen sind, wodurch der Zinsanteil der Rate mit fortschreitender Laufzeit abnimmt. Der Tilgungsanteil erhöht sich entsprechend, sodass die monatliche Rate konstant bleibt. Dadurch hat der Darlehensnehmer eine sehr hohe Planungssicherheit. Ein weiterer Vorteil bei dieser häufigsten der Darlehensarten: Der Bauherr weiß schon beim Vertragsabschluss, für welchen Restbetrag er nach Ende der Zinsbindungfrist voraussichtlich eine Anschlussfinanzierung benötigen wird.

Wichtig

Es kann sich als nützlich erweisen, wenn man sich eine Option auf Sondertilgungen vertraglich zusichern lässt, um die Darlehenssumme nach Möglichkeit schneller zurückzahlen zu können.

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Das Forward-Darlehen

Unter den Darlehensarten nimmt das Forward-Darlehen eine Sonderstellung ein. Man kann es auch als spezielle Form des Annuitätendarlehens beschreiben. Es zeichnet sich dadurch aus, dass die Auszahlung der zuvor festgelegten Kreditsumme erst nach einer im Vorfeld festgelegten Wartezeit (bis zu 60 Monate) erfolgt. Während dieser sogenannten Forward-Phase fallen weder Kredit- noch Bereitstellungszinsen oder sonstige Kosten an. Vorteil des Forward-Darlehens: Der Kreditnehmer kann sich bereits frühzeitig einen aktuell niedrigen Zinssatz sichern. Deshalb wird diese Darlehensart meist für eine Anschlussfinanzierung verwendet.

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  • Kreditbetrag:
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    Tilgung:
  • Das Volltilger-Darlehen

    Wenn die gesamte Kreditsumme einer Baufinanzierung innerhalb der zuvor festgeschriebenen Laufzeit (meist 20 bis maximal 25 Jahre) vom Bauherren getilgt wird, spricht man im Allgemeinen von einem Volltilger-Darlehen. Da die Rate während der gesamten Laufzeit gleich bleibt und darüber hinaus auch keine Anschlussfinanzierung erforderlich ist, bietet sich dem Kreditnehmer hier eine überaus hohe Planungssicherheit. Außerdem entfällt so das Risiko, dass sich die Konditionen zu einem späteren Zeitpunkt überraschend ändern.

    Allerdings muss der Bauherr zum einen mit höheren Bauzinsen rechnen, die sich durch die lange Zinsbindungsfrist ergeben, zum anderen kann er nicht von fallenden Zinsen profitieren. Daher eignet sich das Volltilger-Darlehen vor allem für einkommensstarke Kreditnehmer und nimmt unter den verschiedenen Darlehensarten eine eher untergeordnete Rolle ein.

    Tipp

    Da nach einer Laufzeit von zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten besteht, kann man – falls die Zinsen zu diesem Zeitpunkt besonders niedrig sind – diese Option nutzen, um bares Geld zu sparen.

    Das endfällige oder tilgungsfreie Darlehen

    Ein endfälliges Darlehen unterscheidet sich von den anderen Darlehensarten vor allem durch die Tatsache, dass während der Laufzeit lediglich die Zinsen gezahlt werden müssen. Entsprechend wird auch von einem tilgungsfreien Darlehen gesprochen. Die Darlehenssumme selbst wird erst am Ende der Vertragslaufzeit in einer einzigen Rate beglichen. Daher empfiehlt sich diese Form des Darlehens vor allem dann, wenn zum Zeitpunkt der Tilgung ein Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung ausgezahlt werden kann, die dann für die Gesamttilgung verwendet wird. Zudem können die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden, falls die entsprechende Immobilie nicht für eine Eigennutzung verwendet wird. Ebenso können eventuelle Mieteinnahmen angelegt und später zur Tilgung des endfälligen Darlehens verwendet werden.

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    Das variable Darlehen

    Bei einem variablen Darlehen für eine Baufinanzierung werden in regelmäßigen Abständen – häufig quartalsweise – Zinsanpassungen vorgenommen, die sich in der Regel am aktuellen Marktzins orientieren. Je nach Marktlage kann diese Darlehensform Segen oder Fluch sein: Wenn die Zinsen sinken, profitiert der Kreditnehmer, steigen die Zinsen hingegen an, wächst auch die monatliche Belastung. Dafür hat der Bauherr jedoch den Vorteil, dass die Darlehenssumme zum Ende einer jeden Zinsbindungsperiode vorzeitig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden kann.

    Ein variables Darlehen eignet sich daher vor allem für Bauherren, die über hohe Rücklagen verfügen, um eventuelle Mehrbelastungen durch steigende Zinsen besser abfedern zu können, und außerdem gewillt sind, die Finanzmärkte im Auge zu behalten. Unter den Darlehensarten in der Immobilienfinanzierung kommt es weniger häufig vor als beispielsweise das gängige Annuitätendarlehen.

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