Was ist die optimale Tilgungsrate?

Die Tilgungsrate bestimmt, wie schnell ein Immobiliendarlehen zurückgezahlt wird. Eine höhere Tilgung bedeutet eine raschere Entschuldung, führt jedoch gleichzeitig zu einer höheren monatlichen Belastung. Wie hoch die Tilgungsrate sein sollte, hängt also maßgeblich von der finanziellen Situation des Kreditnehmers ab.

Wie Sie Ihre optimale Tilgungsrate ermitteln und worauf Sie dabei achten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Bedeutung der Tilgung für ein Baudarlehen

Eine Baufinanzierung erfolgt durch ein Darlehen, das im Regelfall in monatlichen Raten zurückgezahlt wird. Die Kreditrate besteht dabei aus 2 Komponenten: Zinsanteil und Tilgungsanteil. Nur die Tilgung reduziert die Restschuld. Die Zinszahlungen dagegen stellen Gebühren dar, welche die Bank für die Gewährung des Kredits erhebt. Sie sind also die Kosten des Kredits.

Baufinanzierungen werden meistens als sogenannte Annuitätendarlehen gewährt. Die monatliche Kreditrate bleibt bei dieser Darlehensart bis zum Ende der Zinsfestschreibung gleich hoch. Der Darlehensnehmer muss also keinen plötzlichen Anstieg der Rate befürchten und kann langfristig planen.

Innerhalb der Rate verschieben sich jedoch die jeweiligen Anteile: Während die zu zahlenden Zinsen jeden Monat abnehmen, steigt der Tilgungsanteil um genau den dadurch eingesparten Betrag an. Der Grund dafür ist, dass Zinsen immer auf die Restschuld zu bezahlen sind. Da diese durch die monatliche Tilgung sinkt, reduziert sich die Höhe der zu zahlenden Zinsen ebenfalls kontinuierlich. Weil sich demnach die Höhe des Tilgungsbetrags während der Laufzeit stetig ändert, wird in Baufinanzierungsverträgen lediglich der „anfängliche Tilgungssatz“ angegeben.

Was ist der Unterschied zwischen Tilgungsrate und Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz beschreibt den Prozentwert, der bezogen auf die Darlehenssumme zurückgezahlt wird. Er wird auf Jahresbasis angegeben. Die Tilgungsrate ist der tatsächliche Eurobetrag, der getilgt wird. Sie wird meist auf Monatsbasis angegeben.

Beispiel: Was bedeutet „Tilgungsrate 3 Prozent“?

Im Alltag werden die Begriffe Tilgungsrate und Tilgungssatz häufig miteinander verwechselt. Wer also von einer „Tilgungsrate in Höhe von 3 Prozent“ spricht, meint eigentlich einen „Tilgungssatz von 3 Prozent“.

Der Unterschied wird im folgenden Beispiel noch einmal deutlich:

Nehmen wir an, für eine Baufinanzierung gelten die folgenden Vertragsbedingungen:

• Kreditsumme: 300.000 €
• Sollzinssatz p. a.: 1,0 %
• Anfänglicher Tilgungssatz p. a.: 3,0 %

Daraus ergibt sich:

• Zinszahlung im 1. Monat: 300.000 € x 1,0 % / 12 Monate = 250 €
• Tilgungsrate im 1. Monat: 300.000 € x 3,0 % / 12 Monate = 750 €

Die Summe dieser Werte bildet die monatliche Kreditrate für die gesamte Dauer der Zinsbindung:

Gleichbleibende Kreditrate = 250 € + 750 € = 1.000 €

Weil die Restschuld im zweiten Monat bereits um 750 Euro geringer ist, verschieben sich die Zins- und Tilgungsanteile an der monatlichen Kreditrate wie folgt:

• Zinszahlung im 2. Monat: 299.250 € x 1,0 % / 12 Monate = 249,38 €
• Tilgungsrate im 2. Monat: 750,62 €

Auf diese Weise sinkt der Zinsanteil mit jeder gezahlten Kreditrate, während der Tilgungsanteil entsprechend ansteigt. Die gesamte Kreditrate bleibt somit konstant bei 1.000 Euro.

Wie sich die Anteile innerhalb der Rate über die Laufzeit genau entwickeln, können Sie in einem kostenlosen Tilgungsrechner im Internet einfach nachvollziehen.

Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein?

Bei Baufinanzierungen sind Tilgungssätze zwischen 1 und 3 Prozent üblich. Eine allgemeingültige optimale Tilgungsrate gibt es allerdings nicht. Vielmehr entscheidet Ihre persönliche Situation, wie viel Sie jeden Monat tilgen sollten.

Die folgenden Punkte spielen dabei eine Rolle:

• Wirtschaftliche Situation: Über eine Haushaltsrechnung können Sie ermitteln, wie viel freies Kapital Ihnen nach Abzug der Ausgaben jeden Monat zur Verfügung steht.
• Höhe der Sollzinsen: Weil die Zinszahlungen einen Teil der Darlehensrate darstellen, bedeutet ein höherer Zinssatz auch eine höhere Rate. Der Zinssatz entscheidet also, wie viel frei verfügbares Einkommen für die Tilgungsrate übrig bleibt.
• Vorgaben der Bank: Oft gibt die finanzierende Bank vor, in welchem Rahmen sich der Tilgungssatz beziehungsweise die Kreditrate bewegen muss. Ausschlaggebend hierfür ist unter anderem Ihre Bonität.
• Kreditlaufzeit: Je höher die Tilgungsrate ausfällt, umso schneller sind Sie wieder schuldenfrei. Die Bedingung vieler Banken lautet, dass mit Renteneintritt das Darlehen voll getilgt sein muss.

Je geringer die Zinsen ausfallen, umso höher sollte im Gegenzug die Tilgungsrate sein. Denn auf diese Weise entschulden Sie sich schneller und das Darlehen wird unterm Strich günstiger, da Sie für eine kürzere Zeit Zinsen zahlen müssen.

Kann ich die Tilgungsrate ändern?

Baufinanzierungen laufen besonders lange und in 10 oder 20 Jahren kann viel geschehen. Manche Darlehensnehmer möchten daher während der Laufzeit die Tilgungsrate und damit die monatliche Belastung durch den Kredit ändern.

Dabei sind 2 Situationen möglich:

1. Das Recht auf Änderung der Tilgungsrate ist im Kreditvertrag vereinbart

In diesem Fall bestimmen die Vorgaben des Vertrags, unter welchen Voraussetzungen und wie oft eine Änderung möglich ist. Manche Banken erlauben standardmäßig 1 bis 2 Änderungen während der Laufzeit. Die neue Tilgungsrate muss dabei in einem vorgegebenen Bereich liegen.

2. Der Kreditvertrag sieht kein Änderungsrecht vor

Auch wenn nichts vereinbart wurde, lohnt sich das Gespräch mit der Bank. Immerhin ist sie daran interessiert, ihr Geld zurückzuerhalten. Sollte eine zu hohe Belastung den Kreditnehmer in die Privatinsolvenz treiben, hat das auch für sie negative Auswirkungen. Aus diesem Grund stimmen Banken nach der Prüfung oft einer Änderung der Tilgungsrate auf Kulanzbasis zu.

Übrigens: Die Rücksprache mit der Bank ist sowohl für das Senken als auch für das Erhöhen der Tilgungsrate notwendig, denn beide Szenarien können Nachteile für die Bank haben:

• Beim Absenken muss sie länger auf die Rückzahlung warten.
• Beim Anheben entgehen ihr Zinsgewinne.

Fazit: Die Tilgungsrate bestimmt mit, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird

Nicht nur der Sollzinssatz bestimmt, wie teuer ein Baudarlehen ist, sondern auch die Laufzeit des Kredits. Die Laufzeit wiederum wird von der Tilgungsrate beeinflusst, denn diese entscheidet, wie viel Sie jeden Monat zurückzahlen. Im Optimalfall wählen Sie die Tilgung so hoch wie möglich, ohne dass dadurch die monatliche Darlehensrate zu einer finanziellen Last wird. Denn durch eine möglichst hohe Tilgung werden Sie nicht nur schneller schuldenfrei, sondern sparen auch Zinskosten.

Denken Sie bei der Kalkulation außerdem an einen Sicherheitspuffer. Er ist wichtig, um bei unerwarteten Ausgaben oder finanziellen Einbußen den Kredit noch immer stressfrei bedienen zu können.

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