12 Tipps für eine sorgenlose Hausfinanzierung

Eine Hausfinanzierung will gut geplant sein, denn Sie verpflichten sich der kreditgebenden Bank damit für viele Jahre und meist sogar Jahrzehnte. Lassen Sie sich also jeden Aspekt ganz genau durch den Kopf gehen und wägen Sie verschiedene Optionen ab. Unsere Checkliste mit Tipps rund um die Immobilienfinanzierung hilft Ihnen dabei, Fallstricke zu umgehen.

Tipp 1: Realistischen Finanzierungsplan für den Hauskauf aufsetzen

Bevor Sie sich auf die Suche nach dem passenden Objekt machen, sollten Sie einen Finanzierungsplan aufstellen. Finden Sie heraus, wie teuer Ihr Haus maximal sein darf und welche monatliche Kreditrate Sie langfristig stemmen können. Gerade bei Letzterem sollten Sie sich nicht überschätzen: Planen Sie auch partielle oder vollständige Verdienstausfälle ein, etwa aufgrund von Elternzeit, einer längeren Krankheit oder Arbeitslosigkeit. Wenn Sie den Kredit zu zweit aufnehmen, dann fallen diese Aspekte nicht ganz so schwer ins Gewicht. Im besten Fall sollte die Hausfinanzierung zumindest für eine kurze Zeit auch von einem der beiden Kreditnehmer alleine gestemmt werden können.

Haben Sie Ihre Finanzen nicht im Blick und wissen Sie nicht, wie viel Geld Sie Monat für Monat ausgeben, dann sollten Sie zunächst für einige Zeit ein Haushaltsbuch führen. Dokumentieren Sie genau, wie viel Geld Sie zum Leben brauchen, und prüfen Sie, was am Ende des Monats übrig bleibt. Diesen Betrag können Sie dann in Ihre Hausfinanzierung einbringen.

Tipp 2: Die richtige Art der Hausfinanzierung wählen

Bei der klassischen Hausfinanzierung handelt es sich um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet: Sie erhalten einen vorab vereinbarten Darlehensbetrag und zahlen diesen in gleichbleibenden, monatlichen Raten ab. In der Regel bleibt nach Ende der Laufzeit eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.

Doch es geht auch anders: Bei besonders hohem Einkommen ist unter Umständen ein Volltilgerdarlehen möglich, bei dem keine Restschuld bleibt. Erwarten Sie in Kürze eine größere Erbschaft oder Schenkung, kann ein endfälliges Darlehen sinnvoll sein. Hier zahlen Sie während der gesamten Laufzeit lediglich die Zinsen. Am Ende müssen Sie dann den vollständigen Darlehensbetrag auf einmal zurückzahlen. Der Vorteil: Die monatliche Belastung ist sehr gering. Auch ein klassischer Bausparvertrag ist natürlich möglich. Bei diesem Konzept sparen Sie so lange Guthaben an, bis der Bausparer zuteilungsreif ist. Ist es so weit, steht Ihnen einerseits das angesparte Guthaben zur Verfügung und andererseits haben Sie Anspruch auf ein günstiges Bauspardarlehen. Der Bausparvertrag eignet sich vor allem dann für Sie, wenn Sie nicht sofort, sondern erst in einigen Jahren ein Haus kaufen oder bauen wollen.

Tipp 3: Langfristig sparen durch eine hohe Eigenkapitalquote

Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto attraktiver sind Sie als Kreditnehmer. Immerhin mindern Sie dadurch das Risiko für die kreditgebende Bank. Dies belohnen Banken mit besonders günstigen Zinsen, wodurch Sie über die Jahre einiges an Geld sparen können. Kurzum: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger ist die Hausfinanzierung. Zum Eigenkapital zählen dabei nicht nur Barvermögen, sondern unter anderem auch Aktiendepots, Bausparverträge sowie bereits abbezahlte Immobilien oder Grundstücke.

Empfehlenswert ist eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent, wobei Sie darüber hinaus auch die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen sollten. Diese bestehen aus Notargebühren, Grundbuchkosten, Maklercourtage sowie Grunderwerbsteuer und belaufen sich auf etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises.

Tipp 4: Ausreichend Puffer bei der Hausfinanzierung einplanen

Auch wenn eine hohe Eigenkapitalquote günstige Zinsen bedeutet, sollten Sie nicht Ihr gesamtes Hab und Gut in die Hausfinanzierung einbringen. Achten Sie darauf, dass ein ausreichend großer Puffer vorhanden ist, der unter anderem für unvorhergesehene Mehrkosten oder für Sanierungsarbeiten herhalten kann. Wie groß der Puffer sein sollte, kann leider nicht pauschal beantwortet werden: Kaufen Sie einen Neubau, müssen Sie in den ersten Jahren eher nicht mit großen Reparaturen rechnen. Bei einem renovierungsbedürftigen Altbau hingegen sollten Sie deutlich mehr zur Seite legen. Auch wenn Sie ein Haus bauen, ist ein Puffer nötig: So können etwa zeitliche Verzögerungen die Kosten schnell nach oben treiben.

Tipp 5: Eigenkapitalquote erhöhen durch Eigenleistung

Wenn Sie handwerklich begabt sind und ausreichend Zeit investieren wollen und können, dann sollten Sie aktiv beim Bau mithelfen. Indem Sie einige Arbeiten in Eigenleistung verrichten, können Sie nicht nur Geld sparen, sondern auch Ihre Eigenkapitalquote etwas nach oben schrauben. Die höhere Eigenkapitalquote hat idealerweise zur Folge, dass die Bank Ihnen einen günstigeren Zinssatz anbietet.

Banken akzeptieren häufig bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme als Eigenleistung oder Muskelhypothek. Seien Sie dabei jedoch realistisch und schätzen Sie Ihre Fähigkeiten korrekt ein. So können Sie durchaus Maler- und Tapezierarbeiten verrichten oder neues Laminat verlegen. Arbeiten an Fundament, Dach oder Elektrik hingegen sollten Sie stets einer Fachkraft überlassen.

Tipp 6: Kurze oder lange Zinsbindung?

Ob eine kurze oder eine lange Zinsbindung besser ist, kann nicht pauschal gesagt werden. Als Faustregel können Sie sich merken: In Zeiten von Niedrigzinsen sollten Sie sich diese möglichst lange sichern, weshalb hier eine lange Zinsbindung tendenziell etwas besser ist. Beachten Sie allerdings, dass die Bank für eine lange Laufzeit auch einen Zinsaufschlag einkalkulieren wird. Sind die Bauzinsen hingegen eher hoch, kann eine kurze Zinsbindung besser sein. Sie können so nach Ablauf der kurzen Laufzeit wieder neue Angebote vergleichen und mit etwas Glück sind die Zinsen bis dahin gesunken.

Tipp 7: Mehrere Angebote für die Hausfinanzierung einholen

Viele Käufer und Bauherren suchen für die Immobilienfinanzierung noch immer ihre Hausbank auf. Zwingend falsch ist dies zwar nicht, doch sollten Sie unbedingt noch weitere Angebote einholen. Nutzen Sie Online-Vergleichsportale und fragen Sie bei möglichst vielen Banken und Kreditvermittlern an. Dabei sollten Sie darauf achten, dass die Angebote auch wirklich vergleichbar sind: Geben Sie bei den Basis-Kennzahlen wie Zinsbindung und Tilgungsrate immer dieselben Werte an und prüfen Sie daraufhin, welches Angebot das beste für Ihr individuelles Immobilienvorhaben ist. Achten Sie auch darauf, immer den Effektivzins zu vergleichen. Im Gegensatz zum Sollzins enthält dieser bereits alle weiteren Kosten und Gebühren. Nur wenn Sie den Effektivzins hernehmen, wissen Sie, welche Kosten am Ende wirklich auf Sie zukommen.

Verlassen Sie sich beim Angebotsvergleich aber nicht ausschließlich auf Kennzahlen wie Zinssatz und Zinsbindung. Auch das Kleingedruckte spielt eine Rolle: Wie kulant ist die Bank etwa bei Sondertilgungen? Können Sie Ihre monatliche Rate etwas nach unten anpassen, wenn es gerade finanziell nicht so gut bei Ihnen läuft? Wie sieht es mit der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens aus?

Tipp 8: Konditionsanfragen statt Kreditanfragen

Wenn Sie mehrere Angebote von unterschiedlichen Banken einholen, sollten Sie darauf achten, dass Sie Konditionsanfragen und keine Kreditanfragen stellen. Bei Ersterem holen Sie nur eine unverbindliche Information ein, weshalb der Vorgang nicht in Ihrer SCHUFA-Akte landet. Bei Zweiterem hingegen handelt es sich um echte Angebote, die von der SCHUFA vermerkt werden. Auch wenn Sie am Ende keinen Kredit aufnehmen, bleiben die Einträge über die Kreditangebote bestehen, was sich negativ auf Ihren SCHUFA-Score auswirkt.

Tipp 9: Nach Fördermitteln für die Hausfinanzierung Ausschau halten

Indem Sie Ihr eigenes Haus bauen oder kaufen, tragen Sie aktiv zu Ihrer Altersvorsorge bei – und davon profitiert langfristig auch der Staat. Die Bundesregierung unterstützt Käufer und Bauherren daher in Form von zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen. Derartige Fördermittel stehen Ihnen etwa für eine komplette energetische Sanierung oder auch für Einzelmaßnahmen zur Verfügung. Die attraktive staatliche Förderung erhalten Sie über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Es kann sich im Übrigen auch lohnen, beim jeweiligen Land oder bei der zuständigen Gemeinde nachzufragen. Oft gibt es auch regionale Fördermittel, die eine Immobilienfinanzierung leichter stemmbar machen. Meistens richten sich derartige Angebote an junge Familien mit geringem Einkommen.

Tipp 10: Bewegliches Inventar gesondert auflisten und Grunderwerbsteuer sparen

Wenn Sie ein Haus kaufen, müssen Sie auch Grunderwerbsteuer zahlen. Die Höhe der Steuer orientiert sich am Kaufpreis. Sollten Sie ein Haus mit beweglichem Inventar kaufen, dann empfiehlt es sich, dieses im Kaufvertrag gesondert auflisten zu lassen. Der Wert von Einbauküche, Einbauschränken und Co senkt so den eigentlichen Immobilienkaufpreis, wodurch Sie am Ende auch weniger Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Reizen Sie die Grenzen hierbei jedoch nicht zu sehr aus: Die Finanzämter sind skeptisch und akzeptieren für bewegliches Inventar meist nur bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten.

Tipp 11: Vertrag über die Hausfinanzierung zuerst unterschreiben

Sowohl Kreditvertrag als auch Kaufvertrag sind rechtlich bindend. Problematisch ist jedoch: Unterzeichnen Sie zuerst den Kaufvertrag und verweigert die Bank die Finanzierung in letzter Minute, haben Sie kein Geld für die Zahlung des Kaufpreises. Daher ist es ratsam, zunächst die Hausfinanzierung in trockene Tücher zu bringen und erst dann den Kaufvertrag zu unterschreiben. Im Idealfall liegen zwischen den beiden Terminen weniger als 2 Wochen: Sollten Sie es sich doch anders überlegen und kalte Füße bekommen, können Sie den Kreditvertrag auf Grundlage des 14-tägigen Widerrufsrechts einfach widerrufen. Gründe müssen Sie hierfür nicht angeben. Ein derartiges Widerrufsrecht gibt es beim Immobilienkaufvertrag im Übrigen nicht. Ist dieser unterschrieben, müssen Sie das Haus auch abnehmen und bezahlen.

Tipp 12: Frühzeitig um Anschlussfinanzierung kümmern

Nur den wenigsten Kreditnehmern gelingt es, den Hauskredit innerhalb der vereinbarten Laufzeit abzubezahlen. In der Regel bleibt eine Restschuld und für diese benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Ihre jetzige Bank hat meist ein Interesse daran, Sie als Kreditnehmer zu behalten, und wird Ihnen rechtzeitig ein Angebot zur Prolongation – also zur Fortführung des bestehenden Kredits – machen. Meist ist dieses Angebot jedoch nicht das beste, weshalb Sie auch bei der Anschlussfinanzierung Angebote vergleichen sollten. In Zeiten von Niedrigzinsen können Sie auch auf ein Forward-Darlehen setzen und sich so die günstigen Zinsen für bis zu 5 Jahre reservieren.

Die Bank zu wechseln, geht immer auch mit etwas bürokratischem Aufwand einher. Ist der Unterschied zwischen dem Angebot Ihrer aktuellen Bank und den Angeboten anderer Banken nicht sonderlich groß, können Sie mit Ihrer aktuellen Bank auch einfach verhandeln. Legen Sie ihr die Konkurrenzangebote vor und fragen Sie, ob Ihre Bank Ihnen bei den Konditionen entgegenkommt.

Fazit: Die Finanzierung des Hauskaufs will gut geplant sein

Bei der Hausfinanzierung sollten Sie nichts dem Zufall überlassen. Rechnen Sie vorab genauestens durch, wie hoch Ihre monatliche Rate ausfallen darf, wie viel Eigenkapital Sie einbringen wollen und welche Rahmenbedingungen am besten zu Ihrem Vorhaben passen. Nur so werden Sie langfristig glücklich mit Haus und Finanzierung.

Bildnachweis: Busra Ispir / Shutterstock.com