6 typische Fehler beim Immobilienkauf: Der große Ratgeber

Egal ob Auto, Computer oder neues Sofa: Ein Fehlkauf ist immer ärgerlich. Am ärgerlichsten und mit Abstand auch am teuersten ist es jedoch, wenn Ihnen ein Fehler beim Immobilienkauf unterläuft. Hier können kleine Unachtsamkeiten am Ende Mehrkosten von mehreren Zehntausend Euro bedeuten. Damit Ihnen das nicht passiert, haben wir hier die häufigsten Fehler beim Hauskauf für Sie zusammengetragen. Lernen Sie aus den Fehlern anderer und sorgen Sie so dafür, dass Ihr Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Albtraum wird.

1. Fehler beim Immobilienkauf: Das eigene Budget überschätzen

Der Weg zur eigenen Immobilie beginnt nicht mit der Objektsuche, sondern mit der Budgetplanung. Erst wenn Sie genau berechnet haben, welche Immobilie Sie sich wirklich leisten können, können Sie damit beginnen, durch Online-Portale und Zeitungsannoncen zu stöbern. Ideal ist es, wenn Sie Ihre Einkünfte und Ausgaben ohnehin genau im Blick haben und wissen, wie viel Geld Sie in Form von Eigenkapital in die Finanzierung einbringen wollen. Haben Sie keinen genauen Überblick über Ihre Finanzen, sollten Sie zuvor einige Monate lang ein Haushaltsbuch führen. Nur so können Sie herausfinden, wie viel Geld Sie monatlich nach Abzug aller Fixkosten und aller variablen Fixkosten – wie etwa Ausgaben für Lebensmittel – wirklich für einen Kredit zur Verfügung haben. Bleiben Sie dabei aber realistisch und planen Sie auch einen ausreichend großen Puffer für den kleinen Luxus im Alltag, Urlaube und unvorhergesehene Kosten mit ein. Auch sollten Sie alle Eventualitäten bedenken, um übliche Fehler beim Immobilienkauf zu vermeiden: Wie sicher ist Ihr Job? Steht eventuell demnächst eine Elternzeit an und sind damit verbundene Gehaltseinbußen zu erwarten? Könnten Sie Ihre monatliche Rate auch dann noch stemmen, wenn Sie längere Zeit Krankengeld beziehen müssten?

Erst wenn Sie wissen, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können (und wollen) und welche monatliche Kreditrate Sie komfortabel und langfristig stemmen können, können Sie den maximalen Kaufpreis Ihrer Immobilie grob bestimmen.

2. Fehler beim Immobilienkauf: Folge- und Nebenkosten unterschätzen

Sie haben ausgerechnet, dass Sie sich ein Haus im Wert von 450.000 Euro leisten können, und kurze Zeit später Ihr Traumobjekt zu genau diesem Preis gefunden? Bevor Sie voller Eifer zum Telefon greifen, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, müssen Sie sich einer unangenehmen Wahrheit stellen: den Kaufnebenkosten.

Die Nebenkosten beim Hauskauf setzen sich wie folgt zusammen:

• Notar- und Grundbuchgebühren: ca. 2 % des Kaufpreises
• Maklergebühren: bis zu 3,57 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland)

Insgesamt belaufen sich die Kaufnebenkosten also auf etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 450.000 Euro wären das rund 45.000 bis 54.000 Euro. Die meisten Banken erwarten von Ihnen, dass Sie diese Gebühren aus eigener Tasche bezahlen können. Sie müssen den Betrag also zusätzlich zu Ihrem geplanten Eigenkapital verfügbar haben. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie sich noch einmal an die Budgetplanung machen und den maximalen Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie entsprechend nach unten anpassen.

Neben den Kaufnebenkosten sollten Sie jedoch noch zahlreiche weitere Folgekosten einkalkulieren, die mit Immobilieneigentum einhergehen. Dazu zählen unter anderem diese:

• Renovierungskosten
• Kosten für die Unterstützung von Experten (z. B. Sachverständige, Baugutachter, Anwälte)
• Kosten für Umzug, Möblierung, Gartengestaltung etc.
• Laufende Kosten (z. B. für Versicherungen, Betriebskosten)
• Rücklage für unvorhergesehene Kosten (Empfehlung des Verbands Privater Bauherren: pro Monat mindestens 1 €/m², bei älteren Immobilien höhere Rücklage ratsam)
• Bei Eigentumswohnungen: Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

All diese Kosten nicht vorab zu bedenken, ist ein weiterer typischer Fehler beim Immobilienkauf, denn Sie werden später aller Voraussicht nach unter einer zu hohen finanziellen Belastung leiden. Im schlimmsten Fall ist eine weitere teure Finanzierung nötig und Sie müssen am Ende 2 Monatsraten parallel aufbringen. Auch hier gilt: Planen Sie realistisch und senken Sie gegebenenfalls den maximalen Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie. Alternativ haben Sie die Möglichkeit, Ihre Tilgungsrate etwas herunterzuschrauben. In diesem Fall müssen Sie jedoch mit einer längeren Kreditlaufzeit und insgesamt mit höheren Zinskosten rechnen.

3. Fehler beim Immobilienkauf: Lage als Kaufkriterium unterschätzen

Immobilienmakler sind nicht umsonst für den Leitspruch „Lage, Lage, Lage“ bekannt. Der Standort Ihrer Immobilie entscheidet maßgeblich darüber,

• ob Sie sich langfristig darin wohlfühlen,
• wie einfach Sie gegebenenfalls Mieter für Ihr Objekt finden,
• wie sich der Wert Ihrer Immobilie langfristig entwickelt und
• wie einfach Sie Ihre Immobilie auf Wunsch weiterverkaufen können.

Beim Objekt selbst können Sie den ein oder anderen Kompromiss durchaus eingehen: Vielleicht ist der Renovierungsbedarf eher hoch, der Preis dafür aber sehr gering. Bei der Lage hingegen sollten Sie derartige Kompromisse vermeiden. Denn während Sie das Objekt an sich im Nachhinein noch verändern können, müssen Sie die Lage schlicht so hinnehmen, wie sie ist. Für die Standortbewertung sollten Sie sich daher unter anderem die folgenden Fragen stellen:

• Wie gut ist die Infrastruktur? Sind alle Geschäfte des täglichen Bedarfs gut zu erreichen? Wie gut ist der Anschluss an den ÖPNV? Wie ist es um die medizinische Versorgung bestellt? Gibt es gute Kindergärten und Schulen? Gibt es Grünflächen und Freizeitangebote?
• Wie ist der Standort wirtschaftlich einzuschätzen? Wie hoch ist die Arbeitslosenquote? Ziehen Menschen eher weg oder ist der Standort gerade sehr nachgefragt? Welche Bevölkerungsschichten leben am Standort?

Wenn Sie ein Haus zur Eigennutzung kaufen möchten, dann spielen natürlich noch viele weitere persönliche Fragen eine Rolle: Wie gut ist etwa Ihr Arbeitsplatz zu erreichen? Leben Familie und Freunde in der Nähe? Haben Sie am Standort alles, was Sie persönlich für einen komfortablen Alltag benötigen? Aber auch wenn Sie eine Kapitalanlage zur Vermietung erwerben möchten, sollte die Lage das wichtigste Kaufkriterium sein, denn je attraktiver der Standort, desto höher die langfristige Nachfrage nach Ihrer Immobilie. Sie müssen sich dann keine großen Sorgen um lange Leerstandsphasen machen.

4. Fehler beim Immobilienkauf: Objekt nur oberflächlich prüfen

Gerade wenn eine Immobilie für den Eigenbedarf gesucht wird, lassen sich viele Kaufinteressenten oft von Oberflächlichkeiten blenden: der nächste Fehler beim Immobilienkauf. Versuchen Sie, dies zu vermeiden, indem Sie von vornherein eine eher kritische Grundhaltung einnehmen. Denn beim Immobilienkauf gilt in der Regel der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Das bedeutet: Entdecken Sie nach dem Kauf noch Mängel, haftet der Verkäufer nur dafür, wenn er sie arglistig verschwiegen hat. Andernfalls müssen Sie diese hinnehmen oder auf eigene Kosten beseitigen lassen.

Nehmen Sie die Immobilie daher ganz genau unter die Lupe – idealerweise mit Unterstützung von Experten. Während Laien Mängel wie Risse in den Wänden oder ein renovierungsbedürftiges Badezimmer noch selbst erkennen, können die wirklich kostspieligen Probleme oft nur von sachkundigen Experten ausgemacht werden. Diese prüfen etwa, wie es um Statik und Substanz des Gebäudes bestellt ist, ob Feuchtigkeit im Mauerwerk eine erhöhte Schimmelgefahr bedeutet oder in welchem Zustand sich das Dach befindet. Haben Sie als Käufer das Dach beispielsweise nicht genau inspiziert und muss es schon kurz nach dem Kauf saniert werden, müssen Sie mit Kosten in Höhe von mehreren Zehntausend Euro rechnen. Derartige Fehler treffen Immobilienkäufer oft hart, da das Geld vielleicht für Umzug und Möblierung der Immobilie eingeplant war. Im schlimmsten Fall kann der Käufer die Kosten nicht stemmen und muss einen gesonderten Modernisierungskredit aufnehmen.

Natürlich geht ein Gutachten mit zusätzlichen Kosten einher, doch sollten Sie nicht an der falschen Stelle sparen. Ein Kurzgutachten erhalten Sie bereits für etwa 500 Euro. Dies sollten Sie jedoch nur bei sehr jungen Immobilien ins Auge fassen, bei denen von eher geringem Renovierungsbedarf ausgegangen werden kann. Für ein detailliertes Gutachten müssen Sie etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Dafür erhalten Sie ein umfangreiches Dokument, das Sie über alle Mängel aufklärt und das im Zweifelsfall auch vor Gericht als Beweisstück herangezogen werden kann.

5. Fehler beim Immobilienkauf: Wichtige Dokumente nur querlesen

Wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen, dann müssen Sie nicht nur das Haus oder die Wohnung an sich einer detaillierten Prüfung unterziehen. Zusätzlich dazu müssen Sie auch alle Dokumente sorgfältig kontrollieren und auf potenzielle Nachteile untersuchen. Zu diesen Dokumenten zählen folgende:

• Aktueller Grundbuchauszug: Ist das Grundstück aktuell noch mit Hypotheken oder einer Grundschuld belastet? Haben Dritte Rechte, die das Grundstück betreffen (z. B. Wohn- oder Wegerechte)?
• Örtlicher Bebauungsplan: Welche Art von An- und Umbauten sind erlaubt? Gibt es Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung (z. B. gewerbliche Nutzung verboten)? Plant die Stadt oder Gemeinde größere Bauprojekte in der Nähe, die nachteilig für Sie sind (z. B. Mülldeponien, Stromtrassen)?
• Energieausweis: Wie energieeffizient ist das Gebäude? Können Sie daran Energiekosten und möglichen Modernisierungsbedarf ablesen?

Noch deutlich mehr gibt es zu prüfen, wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen wollen. Dann werden Sie durch den Kauf automatisch Mitglied der sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und diese hat ihre ganz eigenen Regeln:

• Teilungserklärung: Was genau gehört zur Wohnung (z. B. Kellerabteile, Tiefgaragenstellplätze)? Gibt es Sondernutzungsrechte (z. B. für Garten, Parkplatz)?
• Gemeinschaftsordnung: Welche Rechte und Pflichten sieht die Hausordnung vor? Gibt es etwa Einschränkungen bezüglich der Haustierhaltung? Wie ist das Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen geregelt? Wie wird über bauliche Maßnahmen abgestimmt?
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Was wurde auf den letzten Eigentümerversammlungen beschlossen? Stehen demnächst bauliche Maßnahmen an, an denen Sie sich als neuer Eigentümer beteiligen müssten? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Lassen die Protokolle auf friedliche Versammlungen schließen oder ist ein hohes Konfliktpotenzial innerhalb der WEG zu erkennen?

Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung als Kapitalanlage erwerben, treten Sie damit in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Sie können nicht einfach so einen neuen Mietvertrag schließen. Daher sollten Sie in diesem Fall auch den aktuellen Mietvertrag genau prüfen und kontrollieren, ob Sie mit allen Regelungen einverstanden sind und ob Sie die Wohnung samt Mieter guten Gewissens übernehmen können.

6. Fehler beim Immobilienkauf: Die erstbeste Finanzierung abschließen

Wenn Sie einen neuen Fernseher kaufen, vergleichen Sie zuvor vermutlich verschiedene Modelle und prüfen danach, ob Ihr Wunsch-TV aktuell irgendwo im Angebot ist. Ganz ähnlich sollten Sie auch bei der Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung vorgehen: Lassen Sie sich nicht auf das erstbeste Angebot Ihrer Hausbank ein, sondern vergleichen Sie möglichst viele verschiedene Kreditoptionen. Angenommen, Bank A macht Ihnen das folgende Kreditangebot für eine Darlehenssumme von 200.000 Euro: Sollzins von 2 Prozent, anfängliche Tilgungsrate von 2 Prozent, Zinsbindung von 10 Jahren. Mit Ablauf der Zinsbindung hätten Sie hier insgesamt 35.700 Euro allein an Zinsen gezahlt. Sie holen sich ein Vergleichsangebot von Bank B ein, die Ihnen einen Zinssatz von nur 1,8 Prozent gewährt. Hier kämen Sie auf Zinszahlungen in Höhe von rund 32.200 Euro und hätten entsprechend 3.500 Euro gespart.

Doch ganz so einfach wird Ihnen die Wahl leider nicht fallen, denn bei der Finanzierung sollten Sie nicht ausschließlich auf Zinssätze und Kosten achten. Prüfen Sie etwa auch, wie flexibel das Darlehen ist: Könnten Sie mit der Tilgung pausieren, wenn Sie überraschend Ihren Job verlieren oder in Kurzarbeit geschickt werden? Oder könnten Sie hohe Sondertilgungen einbringen, wenn Sie unerwartet einen größeren Geldbetrag erben oder einen großzügigen Bonus erhalten? All diese Faktoren sollten Sie einander gegenüberstellen, denn nur so finden Sie am Ende wirklich die beste Finanzierung für Ihr individuelles Immobilienvorhaben.

Fazit: Fehler beim Immobilienkauf kommen Sie teuer zu stehen

Vermutlich können Sie es kaum erwarten, endlich den Schlüssel zu Ihren eigenen vier Wänden in den Händen zu halten. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich in Geduld üben und stets einen kühlen Kopf bewahren, denn beim Immobilienkauf lauern zahlreiche Fehler – von der Budgetplanung über die Objektsuche bis hin zur Finanzierung. Je besser Sie sich vorbereiten, desto strategischer können Sie derartige Fehler vermeiden. Anders gesagt: Der größte Fehler beim Immobilienkauf besteht darin, sich gänzlich unvorbereitet ins Abenteuer zu stürzen.

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