Aktuelle Bauzinsen 2023
Jahrelang ließen historisch niedrige Bauzinsen Immobilienkäufer jubeln. Denn je niedriger die Bauzinsen, desto günstiger ist ein Darlehen. Inzwischen hat sich die Situation verändert: Seit Anfang 2022 steigt das Zinsniveau wieder und bewegt sich in einem Bereich, der vor rund einem Jahrzehnt üblich war. Zurückzuführen ist das insbesondere auf die hohe Inflation sowie die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Im historischen Kontext sind die Konditionen dennoch als vergleichsweise günstig zu betrachten – auch wenn mittelfristig mit einem weiteren moderaten Anstieg zu rechnen ist.
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Definition: Was genau sind Bauzinsen?
Der Begriff „Bauzinsen“ bezeichnet die Zinsen, die bei einem Immobilienkredit anfallen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen und sich für eine Finanzierung entscheiden, streckt die Bank Ihnen das nötige Geld zwar vor, verlangt dafür aber Gebühren in Form von Zinsen. Die Höhe dieser Zinsen hängt zum einen davon ab, welches Risiko Sie selbst als Kreditnehmer mitbringen. Sind Sie verbeamtet und können Sie überdurchschnittlich viel Eigenkapital vorweisen, wird die Bank Ihnen einen niedrigen Zinssatz anbieten. Sind Sie hingegen selbstständig und haben Sie daher ein stark schwankendes Einkommen, fallen die Zinsen tendenziell höher aus.
Zum anderen werden die Zinsen auch von äußeren Faktoren beeinflusst – allen voran von der Zinspolitik der Zentralbanken. Diese geben den Leitzins vor, an dem sich die einzelnen Kreditinstitute orientieren. Der Leitzins der EZB lag lange Zeit bei 0 Prozent. Aufgrund dieses niedrigen Zinsniveaus lohnte es sich nicht mehr, Geld auf Tages- oder Festgeldkonten zu parken. Gleichzeitig machte es die Aufnahme eines Kredits attraktiv, was zu einer starken Nachfrage nach Wohneigentum führte.
Diese Nachfrage ist weiterhin hoch, jedoch kam es am 21. Juli 2022 zu einer historischen Zinswende: Erstmals seit 11 Jahren hob die EZB den Leitzins wieder an und hat inzwischen weitere Korrekturen nach oben vorgenommen. Im Hinblick auf eine Baufinanzierung bedeutet das höhere Kosten, zumal die Immobilienpreise vielerorts unverändert hoch sind. Für einen Kreditnehmer ist es daher noch einmal wichtiger geworden, möglichst viele Angebote miteinander zu vergleichen. Schon minimale Unterschiede bei den Bauzinsen können wegen der langen Laufzeiten der Darlehen für enorme Kosteneinsparungen sorgen.
- Aktuelle Bauzinsen 2023
- Definition: Was genau sind Bauzinsen?
- Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
- Einflussfaktoren: Wie bestimmt sich die Höhe der Bauzinsen?
- Immobilie finanzieren: Wie komme ich an die günstigsten Bauzinsen?
- Kann ich persönlich von besonders günstigen Bauzinsen profitieren?
- Trends und Aussichten: Wie entwickeln sich die Bauzinsen in Zukunft?
- Fazit: Historisches Tief der Bauzinsen ist vorbei
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Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
In der Zeit zwischen 2019 und 2021 lagen die Bauzinsen unter 1,0 Prozent und erreichten damit ein historisches Tief. Trotz des gegenwärtigen Anstiegs bewegen sie sich daher noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Aktuell ordnen sich die Bauzinsen bei etwa 4,0 bis 4,1 Prozent ein. Dieser Wert bezieht sich auf eine Standardfinanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung und 20 Prozent eingebrachtem Eigenkapital. Verfügen Sie über mehr Eigenkapital oder lassen Sie sich auf eine kürzere Zinsbindung ein, sind noch Effektivzinsen von 3,7 bis 3,8 Prozent denkbar.
Tipp: Wenn Sie verschiedene Kreditangebote miteinander vergleichen, sollten Sie immer den Effektivzins als Kennzahl wählen. Im Gegensatz zum Soll- oder Nominalzins berücksichtigt dieser bereits alle zusätzlichen Kosten und Gebühren.
Einflussfaktoren: Wie bestimmt sich die Höhe der Bauzinsen?
Die Höhe der Bauzinsen spiegelt indirekt das aktuelle weltpolitische Geschehen wider. Die Bauzinsen hängen von äußeren Faktoren wie politischen Unsicherheiten und der Finanzpolitik der Notenbanken ab. Zwar sind die Zusammenhänge für Laien nicht immer leicht nachvollziehbar, doch kann es sich für Immobilienkäufer lohnen, sich ein wenig genauer mit der Materie auseinanderzusetzen. So fällt es Ihnen unter Umständen leichter, frühzeitig Warnsignale zu erkennen, die auf steigende Zinsen hindeuten.
Zinspolitik der Notenbanken
Nachdem der Leitzins längere Zeit bei 0 Prozent lag, hat das Jahr 2022 für eine Veränderung gesorgt. Die Bauzinsen zeigen in ihrer Entwicklung nach oben. Einer der wesentlichen Gründe für diese Zinswende ist die wachsende Inflationsrate. Preissteigerungen sind in allen Bereichen und insbesondere im Energiesektor zu konstatieren. Einen großen Anteil hat daran der Krieg in der Ukraine. Allerdings wurde die Verteuerung bereits durch die Corona-Pandemie und die damit verbundene Kostenzunahme für Materialien und Lebensmittel angeschoben.
Notenbanken wie die EZB oder die Federal Reserve (Fed) als ihr US-amerikanisches Pendant sind mit ihrer Zinspolitik in der Lage, Einfluss auf die Wirtschaft zu nehmen. Derzeit befinden sie sich in einer schwierigen Situation: Sie müssen die Zinsen anheben, um der Inflation entgegenzuwirken. Zu stark dürfen sie diese allerdings nicht erhöhen, da sie sonst die ohnehin schon gedämpfte Wirtschaftsentwicklung weiter bremsen.
Der Leitzins kann die aktuellen Bauzinsen beeinflussen, allerdings besteht kein direkter Zusammenhang. Die Banken haben auch die Möglichkeit, von der vorgegebenen Zinspolitik abzuweichen. Zudem betrifft der Leitzins primär die Konditionen, zu denen sich die Banken kurzfristig bei der Zentralbank Geld leihen. Immobilienkredite werden jedoch zumeist langfristig über Pfandbriefe am Kapitalmarkt refinanziert. Zumindest eine indirekte Kausalität lässt sich aber erkennen. Oft ging der Trend der Bauzinsen der Entwicklung des Leitzinses voraus. Die EZB kündigt Änderungen frühzeitig an, wodurch der Zinsmarkt vorab reagiert. So war es etwa auch 2022: Die Bauzinsen stiegen schon zu Jahresbeginn, obwohl die EZB den Leitzins erst im Juli erstmals anhob.
Erhöhen sich die Zinsen bei den für Immobilienkrediten relevanten Pfandbriefen, nehmen die Refinanzierungskosten für die Banken zu. Diese geben sie an die Kunden weiter, die dadurch aktuell mehr Bauzinsen zahlen.
Politische und wirtschaftliche Unsicherheit
Der Leitzins ist nicht der einzige Einflussfaktor für die Bauzinsen. Auch die wirtschaftliche und politische Situation hat Auswirkungen auf die Höhe der Zinsen. Wenn die Banken ihre Zinssätze festlegen, orientieren sie sich auch an den Renditen für Pfandbriefe und langfristige Anleihen.
In Zeiten politischer Unsicherheit investieren mehr Menschen in sichere Anlageoptionen. Dazu zählen auch festverzinsliche Wertpapiere wie Staatsanleihen. Je mehr Menschen sich allerdings Staatsanleihen kaufen, desto niedriger fällt deren Rendite aus. Diese niedrige Rendite sorgt dafür, dass es für die Bank rentabler ist, ihren Kunden Geld zu leihen anstatt dem Staat. In Zeiten florierender Wirtschaft und politischer Sicherheit hingegen entscheiden sich weniger Menschen für Staatsanleihen. Die Rendite steigt entsprechend, weshalb die Bank lieber dem Staat als ihren Kunden Geld leiht.
Immobilie finanzieren: Wie komme ich an die günstigsten Bauzinsen?
Um Kredite an den Mann zu bringen, werben Banken häufig mit besonders niedrigen Zinssätzen. Wie eingangs bereits erwähnt, hängen Ihre persönlichen Zinsen auch maßgeblich davon ab, wie attraktiv Sie für die Bank als Kreditnehmer sind. Lassen Sie sich nicht von Werbeversprechen blenden und vergleichen Sie die Angebote unterschiedlicher Banken miteinander. Mit unserem Baufinanzierungsvergleich können Sie mit wenigen Klicks die Kreditangebote von 450 Banken einsehen und sich so die günstigsten Zinsen sichern.
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Kann ich persönlich von besonders günstigen Bauzinsen profitieren?
Der individuelle Zinssatz eines Baudarlehens orientiert sich letztlich an den persönlichen Voraussetzungen des jeweiligen Kreditnehmers. Dementsprechend unterscheidet sich die Höhe der aktuellen Bauzinsen von Fall zu Fall. Da es sich bei einem Immobilienkredit in der Regel um einen 6-stelligen Betrag handelt, kann es also bei verschiedenen Kreditnehmern trotz gleicher Darlehenssumme durchaus zu Abweichungen von mehreren Tausend Euro an Zinskosten kommen. Es gibt verschiedene Faktoren, die in die Bestimmung des persönlichen Zinssatzes einfließen.
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Einkommen und Bonität
Je besser Ihre Bonität, desto niedriger ist das Risiko für die Bank. Dies belohnt sie in der Regel mit günstigen Kreditzinsen. Die Bank wird hierbei unter anderem auf die folgenden Punkte achten:
Gewünschte Kreditkonditionen
Ihr persönlicher Zinssatz hängt auch davon ab, welche Kreditkonditionen Sie sich wünschen. In Zeiten niedriger Bauzinsen empfiehlt es sich beispielsweise, eine lange Sollzinsbindung zu wählen. Steigen die Bauzinsen in der Zwischenzeit an, kann die Bank Ihren individuellen Zinssatz nicht anpassen. Sie profitieren so langfristig von Niedrigzinsen. Die hohe Sicherheit hat jedoch ihren Preis: Je länger die Zinsbindung, desto höher die Zinsen. Gleichbedeutend ist es in Phasen mit einem höheren Zinsniveau ratsam, eine kürzere Zinsbindung zu wählen.
Auch die Art des Darlehens spielt eine wichtige Rolle. Ist Ihr Einkommen so hoch, dass Sie den Kredit zum Ablauf der Zinsbindung vollständig tilgen können, wird dies mit niedrigen Zinsen belohnt. Man spricht hier von einem sogenannten Volltilgerdarlehen. Setzen Sie den Tilgungssatz hingegen niedrig an und bleibt am Ende eine hohe Restschuld, müssen Sie mit höheren Zinsen rechnen.
Eigenkapital
Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger ist der Kredit. Den besten Zinssatz bekommen Sie in der Regel, wenn Sie weniger als 60 Prozent des Immobilienpreises fremdfinanzieren müssen. In Expertenkreisen ist hierbei von der 60-Prozent-Kondition die Rede. Teuer wird es hingegen, wenn Sie gar kein Eigenkapital zur Verfügung haben und sich für eine Vollfinanzierung entscheiden. Es kann sich in diesem Fall unter Umständen lohnen, noch etwas zu warten und zumindest so viel Geld anzusparen, dass die Kaufnebenkosten gedeckt sind.
Trends und Aussichten: Wie entwickeln sich die Bauzinsen in Zukunft?
Allen Immobilienkäufern sollte eines klar sein: Niemand kann in die Zukunft sehen. Das macht es jedoch nicht gerade einfacher, den richtigen Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung zu wählen. Relevant sind die Bauzinsen mit ihrer Entwicklung nicht nur für angehende Eigentümer, sondern auch für Kreditnehmer, die auf absehbare Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigen.
In Erwartung weiter steigender Bauzinsen wäre der Abschluss eines Forward-Darlehens eine Option. Bei dieser Variante sichert sich der Kunde die gegenwärtigen Konditionen bis zu 66 Monate im Voraus. Die Bank erhebt für diese Garantie jedoch einen Zinsaufschlag, der im Schnitt bei 0,01 Prozent pro Monat liegt. Alternativ dazu ließe sich über eine Umschuldung nachdenken, bei welcher der aktuelle Kredit durch einen neuen abgelöst wird. Die Kostensteigerungen sind dadurch schon jetzt absehbar. Wer ein bestehendes Darlehen nach weniger als 10 Jahren Laufzeit kündigt, muss allerdings zumeist eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Das ist eine Art Strafgebühr für die entgangenen Zinseinnahmen.
Angesichts der aktuellen Lage gehen viele Experten davon aus, dass die Bauzinsen noch steigen werden – jedoch nicht mehr mit der bisherigen Dynamik. Mittelfristig ist daher eher von einer moderaten Erhöhung auszugehen. Weitere Zinsschritte der EZB als Reaktion auf die zunehmende Inflation sind denkbar. Es ist jedoch nicht zu erwarten, dass das Zinsniveau wieder Größenordnungen von 6 oder 7 Prozent erreicht, wie sie Ende der 1990er-Jahre als typisch galten. Durch ein zu starkes Anheben des Leitzinses würde die EZB die ohnehin abgeschwächte Wirtschaftsentwicklung nur weiter bremsen.
Der aktuelle Anstieg der Bauzinsen zeigt in einigen Regionen bereits Auswirkungen: Die Immobilienpreise sind dadurch etwas gesunken. Das lässt den Rückschluss zu, dass sich die enorme Preiszunahme der jüngeren Vergangenheit nicht mehr flächendeckend fortsetzt.
Fazit: Historisches Tief der Bauzinsen ist vorbei
Planen Sie den Bau oder Kauf einer Immobilie, sollten Sie ihre Entscheidung nicht mehr allzu lange hinauszögern, aber dabei nicht hektisch vorgehen. Höchste Priorität hat das Ziel, ein Objekt zu finden, das Ihren Anforderungen gerecht wird und das Sie zu einem angemessenen Preis erhalten. Sind Sie von Ihrer Wahl überzeugt, empfiehlt sich aber ein baldiges Handeln. Die Zeiten, in denen die Bauzinsen unter 1,0 Prozent lagen, sind vorbei und kehren vorerst nicht zurück. Ein weiterer Anstieg ist durchaus möglich, weswegen es sich auch bei laufenden Finanzierungen lohnt, über eine Umschuldung nachzudenken und so die Kosten besser kalkulieren zu können. Alternativ dazu lässt sich der Abschluss eines Forward-Darlehens in Erwägung ziehen.