Aktuelle Bauzinsen
wie werden sie bestimmt?

Unter dem Begriff „Bauzinsen“ versteht man die Zinsen, die für ein Immobiliendarlehen zu bezahlen sind. Sie tragen somit maßgeblich zu den Kosten bei, die eine Baufinanzierung insgesamt verursacht. Hier wird erläutert, welche Faktoren für die Höhe der aktuellen Bauzinsen verantwortlich sind – und welche davon der Kreditnehmer beeinflussen kann.

Bauzinsen: Entgelt für den Baukredit

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, benötigt dafür vor allem eines: Geld. Nur die wenigsten Menschen können allerdings ein Haus oder eine Eigentumswohnung aus Eigenmitteln bezahlen. Deshalb greifen Immobilienkäufer in der Regel auf eine Baufinanzierung zurück. Die Bauzinsen stellen dabei das Entgelt für die Bereitstellung des Baukredits dar.

Man unterscheidet zwischen einer Vollfinanzierung – der Kreditnehmer besitzt keinerlei Eigenmittel – und einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital. Meist wird sie in Form eines Annuitätendarlehens abgewickelt. Dabei erfolgt die Rückzahlung durch eine über die gesamte Laufzeit gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus dem Tilgungs- und dem Zinsanteil zusammensetzt. Wer seine Kreditkosten möglichst gering halten will, sollte also versuchen, sich günstige aktuelle Bauzinsen zu sichern.

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Wie kommen aktuelle Bauzinsen zustande?

Das Zinsniveau der Bauzinsen hängt unter anderem von den Konditionen ab, zu denen Kreditinstitute eigene Pfandbriefe ausgeben können. Die Erlöse aus der Ausgabe dieser Wertpapiere nutzen Banken nämlich zur Finanzierung ihrer Baukredite. Sind also die Pfandbriefzinsen (= Kosten für die Banken) niedrig, können die Banken dies an ihre Kreditkunden weitergeben. Das heißt, Darlehensnehmer bekommen ebenfalls niedrige Bauzinsen angeboten.

Der entscheidende Grund für die allgemeine Höhe der Bauzinsen ist jedoch der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Dieser bestimmt die Konditionen, zu denen sich Kreditinstitute bei der Zentralbank refinanzieren, das heißt Geldmittel beschaffen können.

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Kann ich persönlich von besonders günstigen Bauzinsen profitieren?

Der individuelle Zinssatz eines Baudarlehens orientiert sich letztlich an den persönlichen Voraussetzungen des jeweiligen Kreditnehmers. Dementsprechend unterscheidet sich die Höhe der aktuellen Bauzinsen von Fall zu Fall. Da es sich bei einem Immobilienkredit in der Regel um einen sechsstelligen Betrag handelt, kann es also bei verschiedenen Kreditnehmern trotz gleicher Kreditsumme durchaus zu Abweichungen von mehreren Tausend Euro an Zinskosten kommen. Es gibt verschiedene Faktoren, die in die Bestimmung des persönlichen Zinssatzes einfließen.

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  • Kreditbetrag:
    Euro
    Kreditlaufzeit:
    Postleitzahl:
    Beleihung:
    Tilgung:
  • Die Laufzeit der Zinsbindung kann die Höhe der Bauzinsen beeinflussen

    Die meisten Banken bieten in der Regel verschiedene Laufzeiten an, die sich häufig zwischen 5 und 25 Jahren bewegen. Dabei gilt: Je länger man sich an einen Zinssatz bindet, desto höher wird dieser ausfallen. Der Vorteil einer langfristigen Zinsbindung liegt darin, dass sich der Kreditnehmer einen aktuell sehr günstigen Zinssatz zur Baufinanzierung über einen langen Zeitraum sichern und somit verhindern kann, dass er bei steigenden Bauzinsen mehr bezahlen muss. Allerdings verzichtet man dabei gleichzeitig auch auf die Möglichkeit, nach dem Ablauf einer kurzen Laufzeit von einer günstigen Anschlussfinanzierung zu profitieren. Man muss also abwägen, was einem wichtiger ist: Flexibilität oder Sicherheit.

    Die eigene Bonität entscheidet über die Höhe der Bauzinsen 

    Die eigene Kreditwürdigkeit ist ein weiterer wichtiger Faktor, der in die Berechnung der Zinshöhe einfließt. Die Bonitätsprüfung erfolgt über eine Anfrage der Bank bei der sogenannten Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA). Je besser der Bonitätswert ist, desto niedriger sind auch die Hypotheken- respektive Bauzinsen. Des Weiteren wirken sich auch der Beruf und das damit verbundene Gehalt auf die Höhe der Bauzinsen aus. Da Banken grundsätzlich sehr an Sicherheiten interessiert sind, erhalten Beamte oder Angestellte in höheren Positionen zum Teil deutlich bessere Zinskonditionen als Selbstständige und Beschäftigte mit niedrigem Einkommen.

    Hohe Tilgungsrate = niedrigere Laufzeit = höhere Bauzinsen

    Die Tilgungsrate, die den prozentualen Anteil am Immobilienkredit beschreibt, liegt häufig bei 1 bis 3 Prozent. Je höher die Tilgungsrate ist, desto mehr muss der Kreditnehmer pro Monat an die Bank zurückzahlen. Gleichzeitig ermöglicht eine hohe Tilgungsrate aber auch eine deutlich schnellere Abzahlung des Baukredites. Zudem bietet eine hohe Rate den Vorteil, dass die Restschuld im Falle einer Anschlussfinanzierung niedriger ist als bei einer sehr geringen Tilgungsrate. Wem es jedoch vor allem um möglichst niedrige Bauzinsen geht, der sollte die Tilgungsrate so niedrig wie möglich halten.

    Je höher das Eigenkapital, desto niedriger die Bauzinsen

    Der wohl wichtigste Faktor bei der Berechnung der Bauzinsen ist das Eigenkapital. Hierbei gilt: Je höher das Eigenkapital, desto geringer ist das Risiko für das Kreditinstitut. Dementsprechend können die Banken den Kreditnehmern mit einem hohen Eigenkapitalanteil auch deutlich niedrigere Sollzinssätze auf den Immobilienkredit anbieten. Es wird daher generell empfohlen, dass Kreditnehmer mindestens 20 % oder gar 30 % der Gesamtsumme als Eigenkapital einbringen. Bei einem deutlich geringeren Eigenkapitalanteil steigt die Kreditsumme, wodurch sich zugleich die Bauzinsen erhöhen.

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    Gibt es den perfekten Zeitpunkt für niedrige Bauzinsen?

    Nein, denn niemand kann vorhersehen, ob nach Vertragsabschluss der Zinssatz fällt oder steigt. Aktuelle Bauzinsen können täglich variieren, sodass sich binnen kürzester Zeit spürbare Unterschiede ergeben. Wegen der großen Darlehenssummen und der langen Laufzeiten eines Baudarlehens kann dabei eine kleine Veränderung des Zinssatzes schon große Wirkung nach sich ziehen – und schnell für Abweichungen von mehreren Tausend Euro sorgen.

    Aus diesen Gründen ist es ratsam, vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung die zahlreichen Angebote miteinander zu vergleichen. Man sollte zudem die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen im Auge behalten, um von einem möglichst geringen Zinssatz profitieren zu können.

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