Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren. Für potenzielle Käufer ist daher die Frage von großer Bedeutung, ob die Immobilienpreisentwicklung sich so fortsetzen wird. Hier erfahren Sie alles über die aktuellen Immobilienpreise, die momentanen Bauzinsen und die zu erwartende Entwicklung.

Immobilienpreisentwicklung: anhaltender Aufwärtstrend

Allein seit 2015 stellt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) einen Anstieg bei der Preisentwicklung von Immobilien um rund 35 Prozent fest. Diese Zahl gilt deutschlandweit – regional gibt es dabei sehr starke Unterschiede: Häuser und Wohnungen in Großstädten und dem direkten Umland sind begehrter als solche in ländlichen Regionen, zudem suchen mehr Menschen in Westdeutschland nach einem Eigenheim als in Ostdeutschland. In München, Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und Köln stiegen die Preise sogar durchschnittlich um 45 Prozent.

Es gibt mehrere Gründe dafür, weshalb die Immobilienpreise so stark gestiegen sind:

• Der Wohnraum ist knapp, die Nachfrage hingegen hoch.
• Der Leitzins der EZB liegt seit 2016 bei 0, weshalb viele Menschen ihr Geld investieren, statt es zu sparen, und Immobilien gelten als gute Anlage.
• Auch die Bauzinsen sind seit langer Zeit niedrig und sorgen für günstige Konditionen bei der Immobilienfinanzierung.
• Viele Menschen nutzen die guten Konditionen, um sich mit einem Eigenheim für das Alter abzusichern.
• In Zeiten der Pandemie, in der etliche Menschen größtenteils zu Hause sind, steigt das Bedürfnis nach einem gemütlichen Umfeld, in dem man sich wohlfühlen kann. Auch das Homeoffice wird wichtiger, weshalb viele Berufstätige einen zusätzlichen Raum benötigen.
• Familien nutzten das von 2018 bis zum 31. März 2021 angebotene Baukindergeld, um sich einen Zuschuss für das erste Eigenheim zu sichern.

Besonders interessant ist eine Entwicklung, die vor einigen Jahren ihren Anfang genommen und sich während der Pandemie verstärkt hat: Das Umland der Großstädte wird immer attraktiver. Die Menschen wünschen sich mehr Platz und haben durch die Fortschritte im Internetausbau mehr Möglichkeiten, auch von zu Hause aus zu arbeiten. Experten berichten von einer steigenden Suburbanisierung. Besonders stark ist das in Brandenburg rings um Berlin zu beobachten, wo die Immobilienpreise seit 2015 um 60 Prozent gestiegen sind.

Anders als manche Beobachter angenommen hatten, sind die Immobilienpreise durch die Pandemie nicht zurückgegangen. Tatsächlich ist die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern sowie nach Eigentumswohnungen 2020 sogar gestiegen, was einen sofortigen Einfluss auf die Preise hatte: Von April 2020 bis Juni 2020 lag der Häuserpreis um 9 Prozent höher als im gleichen Zeitraum 2019, der Preis für Wohnungen immerhin noch um 5,9 Prozent höher.

Der Immobilienpreisindex steigt an

Mit dem Immobilienpreisindex errechnet das Statistische Bundesamt die Preise für Bauleistungen, also für Material und die Arbeit der Handwerker. Dieser Index ist von 2015 bis zum vierten Quartal 2020 um 15,6 Prozent gestiegen und im ersten Quartal 2021 noch einmal um 5,2 Prozent auf 20,8 Prozent. Materialien und Arbeitskraft haben sich also binnen kurzer Zeit relativ stark verteuert.

Die Immobilienpreisentwicklung hat Auswirkungen auf die Eigenheimquote

Seit dem Jahr 1993 ist in Deutschland die Zahl der Eigenheimbesitzer immer weiter angestiegen – bis zum Jahr 2018. Hier war erstmalig ein Rückgang zu verzeichnen: Aktuell leben 42,1 Prozent der Einwohner Deutschlands im Eigenheim. Damit bildet Deutschland in der EU das Schlusslicht.

Die geringe Anzahl an Eigenheimbesitzern ist unter anderem der Tatsache geschuldet, dass vor allem junge Menschen das notwendige Eigenkapital für die Hausfinanzierung oft nicht aufbringen können: Viele Kreditinstitute setzen voraus, dass zumindest die Nebenkosten durch das Eigenkapital abgedeckt werden können. Ist das nicht der Fall, sind die Zinsen meistens so hoch, dass die potenziellen Käufer wegen der ungünstigen Konditionen lieber auf den Hauskauf verzichten.

Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase?

Teilweise wird in Deutschland eine Immobilienblase befürchtet, wie es sie im Zuge der Finanzkrise in den USA gegeben hat: Wenn die Immobilienpreise immer weiter steigen und zunehmend mehr Käufer einen Kredit aufnehmen, den sie eigentlich nicht bedienen können, kommt es irgendwann zu Massenverkäufen und die Preise stürzen ins Bodenlose. Allerdings sehen Experten in Deutschland aktuell keine Gefahr für eine derartige Entwicklung:

• Die Nachfrage ist noch immer höher als das Angebot – es ist nicht zu erwarten, dass es eine Schwemme leerstehender Häuser gibt.
• Die Kreditinstitute prüfen im Normalfall sorgfältig, wem sie welchen Kredit zu welchen Konditionen bieten.
• Die oft gültige Voraussetzung des Eigenanteils in einer bestimmten Höhe für die Vergabe eines Kredits bewahrt Kunden davor, sich beim Hauskauf zu übernehmen.

Nach Meinung der Fachleute wird es daher in Deutschland trotz steigender Preise keine Immobilienblase geben, die platzen könnte.

Diese Preisentwicklung bei Immobilien wird erwartet

Bis mindestens zum Jahr 2025 sehen Experten weiterhin einen Aufwärtstrend bei der Immobilienpreisentwicklung. Dieser kann etwas weniger stark ausfallen als zuletzt, doch die Tendenz ist nach wie vor steigend. Gleichzeitig werden die aktuellen Bauzinsen nicht immer so niedrig bleiben können, wie sie es für einen längeren Zeitraum waren: Nach einem historischen Tief im März 2020, in dem die Zinssätze auch bei einer Zinsbindung von 15 Jahren unter 1 Prozent lagen, sind sie inzwischen leicht angestiegen auf 1 Prozent bei 10 Jahren Laufzeit und 1,3 Prozent bei 15 Jahren Laufzeit (Stand: Mai 2021).

Da sich die Wirtschaft langsam von der Pandemie erholt, steht zu erwarten, dass die Europäische Zentralbank mittelfristig die Zinsen wieder anheben wird. Damit werden auch die Bauzinsen wieder etwas spürbarer steigen. Fachleute erwarten diesen Anstieg allerdings nicht vor Jahresende.

Die Prognosen für Käufer sind längerfristig eher negativ: Die Zinsen können nicht mehr niedriger werden, aber die Immobilienpreise werden aller Wahrscheinlichkeit nach weiter steigen. In der Folge verschlechtert sich der Erschwinglichkeitsindex. Das bedeutet nicht, dass Sie auf den Kauf eines Eigenheims in den nächsten Jahren verzichten müssen: Mit einer sorgfältig geplanten Finanzierungsstrategie ist das weiterhin möglich.

Fazit: Immobilienpreise werden wahrscheinlich weiter ansteigen

Da die Nachfrage nach Immobilien als Eigenheim und als Kapitalanlage ungebrochen wächst und es keinen nennenswerten Leerstand in Deutschland gibt, werden die Immobilienpreise in den nächsten Jahren weiterhin ansteigen. Potenzielle Käufer interessieren sich außerdem zunehmend für Immobilien in Vorstädten, die ihnen Platz zur freien Entfaltung sowie gute Anbindungen bieten. Wenn die Bauzinsen mittelfristig wieder ansteigen, werden sich wahrscheinlich weniger Menschen ein Eigenheim leisten können. Die Gefahr einer Immobilienblase besteht in Deutschland nach Meinung der meisten Experten dennoch nicht.

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