Der Kauf einer Immobilie stellt Sie als Käufer vor viele Fragen. Haben Sie die richtige Immobilie gefunden, rückt als nächstes meist die Finanzierung in den Vordergrund. Denn der Kauf einer Immobilie ist mit hohem Kapitaleinsatz verbunden und aufgrund der niedrigen Darlehenszinsen sind die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren sogar immer weiter gestiegen.
Eine wesentliche Komponente der Immobilienfinanzierung stellt das Eigenkapital dar. Der Anteil an Eigenkapital gibt an, wie viel eigenes Guthaben Sie für den Immobilienkauf verwenden wollen. Der Gesamtkapitaleinsatz entspricht der Summe aus diesem Eigenkapital und dem Fremdkapital, welches Sie über die Bank finanzieren.
Es ist nicht lange her, dass Banken lediglich solche Finanzierungen gewährten, die maximal 80 Prozent des Immobilienwertes abdeckten. Den Rest musste der Kreditnehmer selbst aufbringen. Heute können Sie ein Haus jedoch auch komplett ohne Eigenkapital „vollfinanzieren“. Sogar noch darüber hinaus stellen Banken mittlerweile Kapital zur Verfügung. Die sogenannten 110-Prozent-Finanzierungen beinhalten auch sämtliche Kaufnebenkosten, etwa Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer. Sie kommen dann zum Einsatz, wenn der Wunsch nach der eigenen Immobilie akut vorhanden ist, das angesparte Eigenkapital aber zu gering ausfällt.
Weiterhin kann eine über den Kaufpreis hinausgehende Finanzierung bei Investitionsobjekten sinnvoll sein. Immobilieninvestoren, die innerhalb kurzer Zeit mehrere Objekte kaufen möchten, scheitern ab einem gewissen Punkt an mangelndem Eigenkapital. Um es zu schonen, greifen sie daher sofern möglich auf eine 110-Prozent-Finanzierung zurück.
Vollfinanzierung und 110-Prozent-Finanzierung: Welche Besonderheiten haben die Finanzierungsformen ohne Eigenkapital?
Zu unterscheiden sind die „Vollfinanzierungen“, welche den kompletten Kaufpreis der Immobilie abdecken, und die 110-Prozent-Finanzierungen, bei der die Bank neben dem Kaufpreis der Immobilie auch die Kaufnebenkosten finanziert.
Üblicherweise fallen bei einem Immobilienkauf folgende Kosten als sogenannte Erwerbsnebenkosten an:
Die Höhe der zusätzlich anfallenden Kaufnebenkosten beläuft sich üblicherweise auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Die Vollfinanzierung
Bei der “Vollfinanzierung“ handelt es sich um eine 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises der Immobilie. Somit deckt sich die im Darlehensvertrag bewilligte Darlehenssumme mit dem Kaufpreis der Immobilie. Alle darüber hinausgehenden Kosten werden nicht durch die Bank finanziert und müssen durch den Käufer beglichen werden. Fallen beispielsweise vor dem Einzug Renovierungen an, so bezahlen Sie diese aus eigenem Kapital. Genauso verfahren Sie mit den Kaufnebenkosten. Diese müssen Sie durch Ihr Eigenkapital begleichen.
Die 110-Prozent-Finanzierung
Bei der 110-Prozent-Finanzierung werden durch die Bank auch solche Kosten finanziert, die über den Kaufpreis des Objektes hinausgehen. Hierzu gehören die erwähnten Erwerbsnebenkosten. In den meisten Fällen werden diese zusätzlichen Kosten über das vereinbarte Hauptdarlehen abgewickelt und die Summe entsprechend der Nebenkosten erhöht. Alternativ lässt sich ein separates Darlehen vereinbaren, beispielsweise in Form eines “Blankodarlehens“, um die über den Kaufpreis gehenden Kosten separat zu finanzieren.
Voraussetzung für eine 110-Prozent-Finanzierung
Um Ihre Immobilienfinanzierung abzusichern, trägt Ihre Bank für den Betrag des Darlehens eine Grundschuld in das Grundbuch ein. Diese Grundschuld stellt sicher, dass die Bank eine Verwertungsmöglichkeit für die Immobilie hat. Von dieser Möglichkeit kann sie Gebrauch machen, sollten der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten kommen und seine Kreditraten nicht mehr bedienen können. Die Folge wäre ein durch die Bank initiierter Verkauf des Objektes bis hin zur Zwangsversteigerung. Der Anteil des Darlehens, der über den Kaufpreis hinausgeht, also über 100 Prozent liegt, stellt für die Bank deshalb ein erhöhtes Risiko dar, weil kein Gegenwert hierfür vorhanden ist.
Daher prüft die Bank sehr genau, ob Sie als Darlehensnehmer über den notwendigen Haushaltsüberschuss verfügen, um Ihre Darlehensraten bedienen zu können. Dazu stellt die Bank eine Haushaltsrechnung auf, die Ihr Ausgabeverhalten berücksichtigt. Von Ihrem Einkommen werden dabei Pauschalen und regelmäßige Ausgaben abgezogen. Dies können neben der erwartenden Darlehensrate auch Autokredite, Versicherungsbeiträge, Kosten für Abos und Mitgliedschaften oder ähnliches sein. Am Ende muss hier auch abzüglich der Darlehensrate für die 110-Prozent-Finanzierung ein positiver Saldo vorhanden sein.
Diese Kosten berücksichtigt die Bank bei der Haushaltsrechnung besonders:
- Haushaltspauschale (Ausgaben des täglichen Lebens)
- Miete bzw. künftige Darlehensrate bei eigengenutzten Immobilien
- Leasing- oder Autoraten
- Versicherungsbeiträge
- Handy- und Internetverträge
- Weitere regelmäßige Ausgaben
Die finanzielle Planbarkeit steht somit stark im Vordergrund. Folgende Punkte wirken sich weiterhin positiv auf die Kreditentscheidung aus:
- Festes Angestelltenverhältnis
- Hohes Einkommen
- Das Vorhandensein von Eigenkapital (auch wenn dieses nicht für die Finanzierung genutzt wird)
Ein entsprechend hohes monatliches Einkommen und Rücklagen erleichtern Ihrer Bank also eine Genehmigung der Finanzierung. Dies gilt vor allem bei einer 110-Prozent-Finanzierung. Sollten Sie Immobilien besitzen und diese vermieten, ist ein dauerhaft positiver Überschuss der Einheiten ebenfalls essenziell. Denn von den monatlichen Mieteinnahmen wird die Bank auch hier gegebenenfalls Abschläge vornehmen.
Eine guter Schufa-Score ist ebenfalls eine wichtige Voraussetzung für die Genehmigung Ihrer Finanzierung. Negative Einträge können hier schnell das Aus bedeuten.
Vorteile der 110-Prozent-Finanzierung
Eine Finanzierung über den Kaufpreis hinaus hat für Sie als Kreditnehmer einen zentralen Vorteil: Sie können die Wunschimmobilie frühzeitig anschaffen. Sie brauchen also nicht warten, bis Sie über genügend Eigenkapital verfügen. Zudem müssen Sparer heutzutage immer größere Summen anhäufen, um die empfohlenen 20 Prozent Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen zu können. Denn dieser Betrag steigt mit den Immobilienpreisen. Für Investoren ist das Eigenkapital darüber hinaus oftmals der limitierende Faktor, wenn es darum geht, in kurzer Zeit ein Portfolio von mehreren Objekten aufzubauen.
Nachteile der 110-Prozent-Finanzierung
Aufgrund des höheren Fremdkapitalanteils Ihrer Finanzierung steigt die Gesamtkreditsumme. Demzufolge steigt der Zinsanteil Ihrer Kreditrate. Zusammen mit dem Tilgungsanteil macht sich das in der erhöhten monatlichen Rate bemerkbar. Zudem verlängert sich dadurch die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Besonders wenn die Laufzeit deshalb bis in das Renteneintrittsalter hineinreicht, wirkt sich das negativ auf die Kreditentscheidung der Bank aus. Gleichzeitig würde auch Ihre Gesamtverschuldung steigen, was sich auf künftige Immobiliendarlehen auswirken kann.
Doch neben der reinen monatlichen Belastung wird auch der Zinssatz, den die Bank für Ihr Immobiliendarlehen verlangt, höher ausfallen als bei einer Finanzierung mit höherem Eigenkapitalanteil. Das erhöhte Risiko durch den Blankoanteil des Darlehens lässt sich die Bank in Form eines Risikoaufschlages bezahlen, also durch einen höheren Zinssatz.
Zu beachten ist, dass jede Bank unterschiedliche interne Regularien besitzt. Einige Banken schließen 110-Prozent-Finanzierungen gemäß ihrer Geschäftsstrategie sogar komplett aus. Dies resultiert für Sie in einem geringeren Marktangebot, weil sich die Auswahl an Banken und damit die Angebotsauswahl für Sie als Kunde verringert.
Berechnungsbeispiele für Finanzierungen ohne Eigenkapital
In diesem Berechnungsbeispiel können Sie sehen, wie sich der Unterschied zwischen einer Vollfinanzierung und der 110-Prozent-Finanzierung auf die Rate sowie den Zins- und Tilgungsanteil auswirkt. Als Beispiel haben wir den Kauf einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro bei einer Tilgung von 3 Prozent sowie einer Laufzeit von 10 Jahren angenommen.
| 100 % Finanzierung | 110 % Finanzierung | |
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 12 %) | 47.920 € | 47.920 € |
| Eigenkapital | 47.920 € | 0 € |
| Benötigtes Baudarlehen | 400.000 € | 447.920 € |
| ___ | ||
| Effektivzins Baudarlehen p.a. | 0,99 % | 1,16 % |
| Monatliche Rate Darlehen | 997 € | 1.176 € |
| Zinskosten nach 10 Jahren | 35.542 € | 46.205 € |
| Tilgung nach 10 Jahren | 84.058 € | 94.890 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 315.942 € | 353.030 € |
Finden Sie Ihre passende Finanzierung
Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist möglich und heutzutage eine übliche Alternative zu gewöhnlichen Darlehen. Allerdings müssen hierbei strengere Voraussetzungen wie eine hervorragende Haushaltsrechnung sowie eine tadellose Schufa-Auskunft erfüllt werden.
Sie sollten daher die Vorteile, wie die frühere Anschaffungsmöglichkeit, mit den Nachteilen, etwa der höheren monatlichen Belastung, abwägen. Letztlich muss die Finanzierung in Ihr Portfolio und Ihre Gesamtstrategie passen. In jedem Fall sind Immobilien eine langfristige Investition, die gut überlegt sein will.
Auf Baufinanzierungen.de erhalten Sie alle notwendigen Informationen rund um Ihre künftige Immobilienfinanzierung.