Wann wird eine Grundschuld eingetragen?

Bei einer Baufinanzierung dient die Grundschuld der kreditgebenden Bank als wichtige Sicherheit. Kann der Kreditnehmer die Raten nicht mehr begleichen, kann die Bank mithilfe der Grundschuld die Zwangsversteigerung einleiten und sich über den Verkaufserlös ihr Geld zurückholen.

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist bei einem regulären Immobilienkredit unumgänglich. Es handelt sich dabei um ein sogenanntes Grundpfandrecht, das ins Grundbuch eingetragen wird. Dieses Grundpfandrecht ermöglicht es der Bank, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Zwangsversteigerung der Immobilie in die Wege zu leiten und sich so den ausstehenden Betrag – oder zumindest Teile davon – zurückzuholen.

Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, wobei es hier mehrere Ränge zu vergeben gibt. Die Reihenfolge der Ränge spiegelt dabei die Priorisierung der Ansprüche wider: So erhält zunächst der Inhaber der Grundschuld ersten Ranges sein Geld zurück, dann der Inhaber der Grundschuld zweiten Ranges und so weiter. Da bei einer Zwangsversteigerung meist nicht der ursprüngliche Kaufpreis erzielt wird, reicht der Erlös oft nicht aus, um alle Forderungen zu begleichen. Aus diesem Grund bestehen Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten in aller Regel auf eine erstrangige Grundschuld.

Grundschuld eintragen lassen: So geht’s!

Wenn Sie sich mit dem Verkäufer einer Immobilie auf einen Kaufpreis geeinigt haben und auch die Finanzierungszusage der Bank vorliegt, folgt der Gang zum Notar. Dieser nimmt nach Unterzeichnung des Kaufvertrags die sogenannte Auflassungsvormerkung vor: Erst wenn Ihr Name im Grundbuch steht, sind Sie wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Da dies jedoch einige Monate dauern kann, legt der Notar Sie durch die Auflassungsvormerkung als zukünftigen Eigentümer fest. Der Verkäufer kann es sich dann nicht mehr anders überlegen oder die Immobilie zwischenzeitlich noch belasten.

Im nächsten Schritt veranlasst der Notar die Eintragung der Grundschuld durch das Grundbuchamt. Hierzu benötigt er 2 Dokumente:

• Belastungsvollmacht: Diese erhalten Sie vom Verkäufer der Immobilie. Sie erlaubt es Ihnen, die Grundschuldeintragung in die Wege zu leiten, obwohl Sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie sind.
• Grundschuldbestellungsurkunde: Dieses Dokument fertigt der Notar auf Basis des Grundschuldbestellungsformulars an, das Sie von der kreditgebenden Bank erhalten.

Der Notar wird Sie während des Termins noch einmal darüber aufklären, welche Pflichten mit einer Grundschuld einhergehen und welche Konsequenzen eine Zwangsversteigerung für Sie hätte. Anschließend leitet er die Belastungsvollmacht sowie die Grundschuldbestellungsurkunde an das Grundbuchamt weiter.

Ist die Grundschuld eingetragen, wird Ihr Notar darüber informiert. Er kann den aktualisierten Grundbuchauszug sowie die Grundschuldbestellungsurkunde nun an die Bank weiterleiten, die schließlich den Darlehensbetrag freigibt.

Was kostet die Eintragung?

Die Eintragung einer Grundschuld ist immer auch mit Kosten verbunden. Diese sollten Sie bereits bei der Erstellung Ihres Finanzierungsplans berücksichtigen.

Die Kosten orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie und belaufen sich auf etwa 0,5 bis 1 Prozent. Möchten Sie beispielsweise ein Haus für 400.000 Euro kaufen, so müssen Sie mit Gebühren in Höhe von etwa 2.000 bis 4.000 Euro rechnen.

Achtung: Mit den Grundbuchkosten ist es noch nicht getan! Auch der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, was mit Notargebühren verbunden ist. Insgesamt sollten Sie für Notar, Grundbuchänderung und Grundschuldeintrag mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Buch- oder Briefgrundschuld: Was ist besser?

Ist die Eintragung erfolgt, haben Sie grundsätzlich die Wahl zwischen 2 verschiedenen Varianten: der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld. Zwar handelt es sich bei der Briefgrundschuld rein rechtlich gesehen um die Standardvariante, doch hat sich die Buchgrundschuld im Laufe der Zeit durchgesetzt und ist somit weiter verbreitet.

• Buchgrundschuld: Es erfolgt lediglich eine Eintragung ins Grundbuch.
• Briefgrundschuld: Auch hier wird eine Eintragung ins Grundbuch vorgenommen. Darüber hinaus wird allerdings ein Grundschuldbrief erstellt, der den Inhaber sowie die Höhe der Grundschuld ausweist.

Das große Problem bei der Briefgrundschuld ist Folgendes: Wer den Grundschuldbrief besitzt, kann grundsätzlich Forderungen gegen den Immobilieneigentümer geltend machen. Dabei muss der Inhaber des Briefes nicht gleichzeitig der Inhaber der Grundschuld sein. Das bedeutet: Verlieren Sie den Grundschuldbrief oder fällt dieser in die falschen Hände, müssen Sie mit schwerwiegenden Konsequenzen rechnen.

Bei einer Buchgrundschuld kann Ihnen dies nicht passieren. Zwar ist es komplizierter und auch kostenintensiver, eine sie abändern oder löschen zu lassen, doch sollten Sie hier nicht am falschen Ende sparen.

Grundschuldeintrag löschen lassen: sinnvoll oder nicht?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und eine Grundschuld hinterlegen, sollten Sie eines wissen: Die Eintragung wird nicht automatisch gelöscht, wenn Sie den Kredit abbezahlt haben.

Haben Sie die letzte Rate beglichen, wird die ursprüngliche Fremdgrundschuld zu einer Eigentümergrundschuld. Das bedeutet kurzum, dass Sie selbst nun Grundschuldinhaber sind. Auf den ersten Blick mag dies sinnlos erscheinen, da Sie keine Ansprüche gegen sich selbst geltend machen können. Nichtsdestotrotz geht die Eigentümergrundschuld mit einem großen Vorteil einher: Sie blockieren damit die Grundschuld ersten Ranges und können diese als Sicherheit für ein weiteres Darlehen einsetzen, beispielsweise wenn Sie für größere Renovierungsarbeiten einen Modernisierungskredit aufnehmen wollen. Zusätzlich umgehen Sie damit die Kosten für die Löschung, auch wenn diese mit 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuldsumme wesentlich geringer sind als die Kosten für die Eintragung.

Möchten Sie die Immobilie hingegen in absehbarer Zukunft verkaufen, empfiehlt es sich, die Grundschuld trotz der Kosten löschen zu lassen. Mit einer unbelasteten Immobilie können Sie einen höheren Kaufpreis erzielen.

Wie kann ich eine Grundschuld löschen lassen?

Für die Löschung benötigen Sie eine sogenannte Löschungsbewilligung der kreditgebenden Bank. Diese bestätigt damit, dass der Zweck für die Grundschuld – die Absicherung des Darlehens – mittlerweile weggefallen ist. Diese Löschungsbewilligung schicken Sie im Anschluss an Ihren Notar, der wiederum das Grundbuchamt mit der Löschung beauftragt. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, müssen Sie dem Notar darüber hinaus den Grundschuldbrief zukommen lassen. Diesen sollten Sie von der Bank nach der Zahlung der letzten Rate wieder zurückerhalten haben.

Fazit: Kein Immobilienkredit ohne Grundschuld

Da ein Immobilienkredit ohne Grundschuld für die Bank ein nicht vertretbares Risiko darstellen würde, kommen Sie um die Grundschuldeintragung nicht herum. Das Eintragungsverfahren ist dabei höchst standardisiert und muss immer von einem Notar begleitet werden. Auch die Kosten sind klar definiert, sodass Sie keine bösen Überraschungen zu erwarten haben. Da Sie die Grundschuld nicht vermeiden können, sollten Sie sich über deren Auswirkungen im Klaren sein: Geraten Sie in Zahlungsverzug und können Sie Ihre Kreditraten nicht mehr begleichen, kann die Bank die Zwangsversteigerung einleiten.

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