Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Bauklötze, die wie Häuser aussehen

Die Bank fordert eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie Ihren Darlehensvertrag vor Laufzeitende kündigen. Denn durch Ihre vorzeitige Kündigung entgeht dem Kreditgeber der Zinsertrag, der bei der normalen Laufzeit des Darlehens entstanden wäre. Diesen Ertragsverlust kann Ihnen die Bank in Form der Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Entscheidend ist hierbei die Vertragslaufzeit, welche Sie mit Ihrer Bank in Form der Sollzinsbindung festgelegt haben. Diese legt nicht nur fest, wie lange Sie keine Zinsänderungen zu erwarten haben, sondern auch, wie lange die Bank mit diesen Zinsen rechnen kann. Die Sollzinsbindung beträgt in der Regel zwischen 5 und 30 Jahren. Der Gesetzgeber ist hier den Darlehensnehmern jedoch entgegengekommen und hat festgelegt, dass Darlehen nach 10 Jahren auch ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden können.

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Darum berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung

Zu Beginn des Kreditvertrags beschafft sich die Bank das an Sie auszuzahlende Kapital selbst am Kapitalmarkt. Man nennt das „Refinanzierung“. Dabei achtet die Bank darauf, dass die Konditionen der Refinanzierung zu den Rahmendaten Ihres Kreditvertrags passen. Nur so ist der Kreditabschluss für die Bank profitabel.

Ein wesentlicher Aspekt ist dabei die Laufzeit. Gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld haben viele Darlehensnehmer langfristige Darlehensverträge mit ihren Banken abgeschlossen. Dadurch profitieren Darlehensnehmer möglichst lange von den günstigen Zinssätzen, während die Banken lange warten müssen, bis sich das Geschäft rentiert.

Kommt es nun vor, dass ein Darlehensnehmer das Darlehen vor Vertragsende zurückzahlen möchte, entsteht der Bank sowohl ein Refinanzierungsschaden als auch ein Margenschaden.

Was bedeutet Refinanzierungsschaden?

Der Refinanzierungsschaden der Bank resultiert aus dem Gegengeschäft, welches die Bank aufgrund Ihrer Finanzierung abschließt. Der an Sie ausgezahlte Kreditbetrag wurde durch die Bank am Markt besorgt, wofür die Bank selbst einen bestimmten Zinssatz bezahlt. Wenn Sie nun den Betrag zurückzahlen, kann die Bank diese Gelder nicht zu den Konditionen anlegen, wie sie bei Vertragsabschluss galten, sondern nur zu den aktuellen Marktzinsen. Sind die Zinssätze gesunken, entsteht der Bank also ein Refinanzierungsschaden.

Was bedeutet Margenschaden?

Beim Margenschaden handelt es sich um den der Bank entgangenen Gewinn. Durch die Differenz von niedrigverzinsten Einlagen der Bankkunden und den vergebenen Krediten generiert die Bank eine Marge. Eine längere Laufzeit wirkt sich dabei positiv auf den Ertrag aus. Durch das vorzeitige Zurückzahlen des Kredits entgeht der Bank diese Marge.

Die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann schnell mehrere tausend bis zehntausend Euro betragen. Sie hängt vor allem von der Restlaufzeit und der Darlehenshöhe beziehungsweise der Restschuld ab. Die Bank wird folgende Kosten geltend machen:

  • Refinanzierungsschaden
  • Margenschaden
  • Bearbeitungsgebühren

Dagegen rechnet die Bank die Ersparnisse, welche sie durch die vorzeitige Kündigung hat. Diese unterteilen sich in:

  • Risikoersparnis (Grund: Durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens entfällt das Ausfallrisiko der Bank.)
  • Verwaltungskostenersparnis

Beispiel: So viel verlangt eine Bank bei vorzeitiger Kündigung

Bitte stellen Sie sich folgende Situation vor:

Sie planen den Umzug in ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garten in der Nähe Ihres Heimatortes. Hierzu verkaufen Sie Ihre finanzierte Eigentumswohnung in der Innenstadt, um Kapital für den Kauf des Hauses zu erhalten. Sie wissen, dass dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Daher bitten Sie im nächsten Schritt Ihre Bank um eine Berechnung der zu erwartenden Kosten aufgrund folgender Parameter:

  • Restliche Darlehenssumme: 100.000 €
  • Sollzinssatz: 2,00 %
  • Ablösezeitpunkt: 5 Jahre vor Vertragsende
  • Aktuelle Monatsrate: 600,00 €

Als Ergebnis erhalten Sie von der Bank die nachfolgende Berechnung:

  • Refinanzierungs- und Margenschaden: 10.534,93 €
  • Bearbeitungsgebühr: 100,00 €
  • Risikokosten: -438,60 €
  • Verwaltungskosten: -304,02 €

Die Vorfälligkeitsentschädigung beläuft sich somit auf 9.892,31 Euro.

Darlehensvertrag: Diese Kündigungsmöglichkeiten haben Sie

Bei Darlehensverträgen ist die ordentliche von der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden.

Eine ordentliche Kündigung ist immer dann möglich, wenn das Darlehen bereits 10 Jahre oder länger läuft. Gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB beträgt die Kündigungsfrist dann 6 Monate und es darf keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden.

Bei einer außerordentlichen Kündigung hingegen wäre die Frist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen und es fiele eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Hinzukommt, dass bei der außerordentlichen Kündigung ein „berechtigtes Interesse“ des Kreditnehmers vorliegen muss. Dieses ist vor allem dann gegeben, wenn die Immobilie verkauft wird. Aber auch eine Möglichkeit zur günstigen Umschuldung wird als berechtigtes Interesse angesehen.

Der Begriff wird also großzügig ausgelegt, wodurch Darlehensnehmer ihren Vertrag meist auch schon vor Ablauf der 10 Jahre beenden können. Voraussetzung ist, dass sie bereit sind, in Form der Vorfälligkeitsentschädigung einen Schadensersatz an die Bank zu zahlen.

Wer dies nicht möchte, hat diverse Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zu reduzieren oder ganz zu vermeiden.

So können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen

In bestimmten Fällen können Sie Ihren Darlehensvertrag ganz ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen oder die fällige Entschädigung zumindest reduzieren.

Sondertilgungen reduzieren die Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie in Ihrem Darlehensvertrag die Option von Sondertilgungen haben, reduziert dies die Vorfälligkeitsentschädigung. Dies gilt selbst dann, wenn Sie bisher noch keine Sondertilgung geleistet haben. Denn durch die reine Option hätten Sie die Möglichkeit, die Restschuld kostenfrei zu reduzieren. Dies wurde vom Bundesgerichtshof in einem Urteil bestätigt (Az. VI ZR 388/14).

Dazu müssen Sondertilgungen im Darlehensvertrag ausdrücklich erlaubt sein.

Der Darlehensvertrag wird einvernehmlich gekündigt

Durch eine einvernehmliche Kündigung zwischen Ihnen und Ihrer finanzierenden Bank kann die Vorfälligkeitsentschädigung verfallen. Viele Banken lassen sich darauf ein, wenn Sie gleichzeitig bei derselben Bank ein neues Darlehen aufnehmen, um beispielsweise ein neues Objekt zu finanzieren.

Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung durch das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Bei Darlehenslaufzeiten von über 10 Jahren steht Ihnen nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Sind nach Darlehensauszahlung mindestens 10 Jahre vergangen, können Sie mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten Ihren Darlehensvertrag kündigen. Dadurch entfällt bei Rückzahlung der offenen Darlehenssumme die Vorfälligkeitsentschädigung. Rechtlich kann diese Kündigungsmöglichkeit zudem nicht ausgeschlossen werden.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Jeden Immobilienkreditvertrag können Sie innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss ohne Angabe von Gründen wieder kündigen. Diese Möglichkeit ist gesetzlich garantiert und wird in Form der Widerrufserklärung in jedem Kreditvertrag explizit erwähnt.

Ist diese Widerrufserklärung jedoch missverständlich formuliert oder beinhaltet sie Fehlinformationen, so verlängert sich Ihr Widerrufsrecht auf 1 Jahr. Dieses verlängerte Widerrufsrecht gilt für alle Verträge, welche seit dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden.

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