Die Vorfälligkeitsentschädigung: Was ist das und wie hoch ist sie?

Bauklötze, die wie Häuser aussehen

Viele Menschen nutzen eine Baufinanzierung, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. In der Regel kommt es bei dieser Kreditform auch bei Laufzeiten von mehreren Jahrzehnten nicht zu Problemen. Doch was passiert, wenn man vorzeitig aus der laufenden Immobilienfinanzierung aussteigen möchte oder muss? In diesem Fall greift die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Aber was ist das genau ? Wie wird sie berechnet? Und mit welchen Kosten muss der Kreditnehmer rechnen, wenn er den Finanzierungsvertrag vorzeitig auflösen möchte?

Wer eine Baufinanzierung bei einer Bank aufnimmt, zahlt jeden Monat eine zuvor festgelegte Tilgungssumme und die anfallenden Zinsen. Wenn der Kreditnehmer den Vertrag aber kündigen möchte, muss er dafür nicht nur einen triftigen Grund vorweisen können, sondern das Kreditinstitut auch für die ausfallenden Zinsen entschädigen. Dabei spricht man von der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung (kurz VFE). Diese Kompensationszahlung kann je nach Bank unterschiedlich hoch sein – und da es keine gesetzliche Regelung für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt, kann der Kreditnehmer zudem kaum überprüfen, ob die Höhe der Forderung auch korrekt ist.

Gut zu wissen

Wer sich nicht sicher ist, ob die Forderung der Bank möglicherweise zu hoch ist, sollte den Rat eines (Finanz-)Experten einholen – zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.

Wie kann ich die Baufinanzierung vorzeitig kündigen und worauf sollte ich dabei achten?

Um ein zinsgebundenes Darlehen, wie eine Baufinanzierung, vor dem eigentlichen Vertragsende auflösen zu können, ist eine ordentliche Kündigung notwendig. Allerdings ist das ohne Rücksicht auf die Zinsbindung erst nach zehn Jahren und mit einer Frist von sechs Monaten möglich.

Gut zu wissen

Die Zehn-Jahres-Frist beginnt erst nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Falls die Zinsbindung jedoch noch nicht abgelaufen ist, muss der Vertrag außerordentlich gekündigt werden. Hier besteht allerdings nur dann ein rechtlicher Anspruch, wenn die Immobilie verkauft wird (beziehungsweise werden muss) oder wenn die Immobilie zur Absicherung eines zusätzlichen Darlehens verwendet werden soll und die Hausbank diesen Zusatzkredit ansonsten nicht gewährt.

Wichtig

Bei einer außerordentlichen Kündigung muss zum einen die noch ausstehende Darlehenssumme komplett an die Bank zurückgezahlt werden. Zum anderen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die häufig mehr als zehn Prozent der Restschuld ausmacht.

Warum berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung – und wie läuft das ab?

Da der Bank durch das vorzeitige Auflösen des Darlehens und dem Wegfall einiger Zinszahlungen ein finanzieller Schaden entsteht, muss dieser durch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen werden. Um die Höhe der Entschädigung zu berechnen, nutzt das Kreditinstitut entweder die Aktiv-Aktiv- oder die Aktiv-Passiv-Methode.

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht die Bank davon aus, dass das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen direkt an einen anderen Kunden weiterverliehen werden kann. Falls der Marktzins in der Zwischenzeit jedoch gesunken ist, muss der ursprüngliche Darlehensnehmer den entstandenen Verlust durch eine Vorfälligkeitsentschädigung erstatten.
Die häufiger genutzte Aktiv-Passiv-Methode greift hingegen dann, wenn der Kreditnehmer die restliche Darlehenssumme anlegt. Die Vorfälligkeit ergibt sich in diesem Fall aus der Differenz zwischen der Rendite der Geldanlage und dem damit verbundenen Vertragszins.

Um am Ende nicht zu viel bezahlen zu müssen, empfiehlt sich ein ausführliches Beratungsgespräch mit dem Bankberater oder einem externen Finanzexperten, der den Darlehensvertrag neutral unter die Lupe nehmen kann.

Wie lässt sich eine teure Vorfälligkeitsentschädigung von Anfang an verhindern?

Um eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung umgehen oder zumindest reduzieren zu können, müssen schon vor dem Abschluss der Baufinanzierung spezielle Tilgungsmöglichkeiten vereinbart werden. Hier bietet sich zum einen die klassische Sondertilgung an – zum Beispiel mit der Möglichkeit, einmal pro Jahr fünf bis zehn Prozent der gesamten Darlehenssumme auf einen Schlag zurückzuzahlen. Zum anderen kann sich der Kreditnehmer vertraglich das Recht zusichern lassen, den Tilgungssatz auch während der laufenden Zinsbindung kostenlos senken oder erhöhen zu können. Diese optionale Tilgungssatzänderung muss die Bank dann bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen.

Was kann ich tun, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ausfällt oder falsch berechnet wurde?

Falls es bei der Vorfälligkeitsentschädigung zu Problemen kommt, etwa wenn die von der Bank geforderte Summe zu hoch oder die Berechnung der Entschädigung falsch erscheint, sollte man einen unabhängigen Finanzberater hinzuziehen. Dieser kann dann die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung prüfen und gegebenenfalls Einspruch einlegen. In der Regel reicht es aus, die korrigierte Rechnung mit einem Vermerk bei der Bank einzureichen. Falls das Kreditinstitut der Bitte um eine Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung widererwartend nicht nachkommt, bleibt dem Kreditnehmer meist nur noch der Weg zum Anwalt.

Tipp

Falls es tatsächlich zum Äußersten kommt, sollte man schon im Vorfeld abklären, ob und welche Anwaltskosten von der eigenen Rechtsschutzversicherung übernommen werden.

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