Beim Erwerb eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstückes erwarten den Käufer neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Nebenkosten. Dazu gehören unter anderem die Notargebühren, der Eintrag ins Grundbuch und die Grunderwerbsteuer (GrESt). Die Höhe der Grunderwerbsteuer orientiert sich am Kaufpreis der Immobilie und ist nach der Beurkundung des unterzeichneten Kaufvertrages einmalig fällig.
Der Erwerb der meisten Immobilien läuft über eine Baufinanzierung. Diese dient allerdings lediglich zur Finanzierung des Kaufpreises für Haus oder Eigentumswohnung. Für die Finanzierung der anfallenden Nebenkosten, zu denen die Maklerprovision, aber auch die Grunderwerbsteuer gehört, ist sie nicht gedacht. Diese Zahlungen müssen Sie aus Ihrem Eigenkapital begleichen. Die Grunderwerbsteuer kann – je nachdem, wo in Deutschland sich die Immobilie befindet – zu einem nicht zu unterschätzenden Kostenfaktor für Sie werden, zumal weder Stundung noch Ratenzahlung möglich sind. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, den Betrag im Vorfeld zu berücksichtigen und die anfallende Summe für die Zahlung an das Finanzamt bereitzuhalten.
Erst nachdem die Grunderwerbsteuer dort eingegangen ist, kann die Finanzbehörde eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an das zuständige Grundbuchamt schicken. Diese Bescheinigung ist zwingend notwendig, damit Sie als rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden zu können.
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Wer legt die Höhe der Grunderwerbsteuer fest?
Die Höhe des aktuellen Steuersatzes für den Grunderwerb hängt davon ab, in welchem Bundesland Ihre Wunschimmobilie steht. Während der Steuersatz beispielsweise in Bayern und Sachsen aktuell bei 3,5 Prozent liegt, werden in den anderen Bundesländern bis zu 6,5 Prozent erhoben. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro würde Ihr Budget dort also mit zusätzlichen 19.500 Euro belastet werden.
Da die Länder den Steuersatz in unregelmäßigen Abständen anpassen, kann es sich lohnen, diese Entwicklung im Auge zu behalten und den Kauf gegebenenfalls zu beschleunigen, um von dem niedrigeren Steuersatz zu profitieren. Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie hoch die Grunderwerbsteuer zum aktuellen Zeitpunkt in den verschiedenen Bundesländern ist.
| Bundesland | Steuersatz Grunderwerbsteuer (Stand: Januar 2021) |
| Baden-Württemberg | 5,0 Prozent |
| Bayern | 3,5 Prozent |
| Berlin | 6,0 Prozent |
| Brandenburg | 6,5 Prozent |
| Bremen | 5,0 Prozent |
| Hamburg | 4,5 Prozent |
| Hessen | 6,0 Prozent |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 Prozent |
| Niedersachsen | 5,0 Prozent |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 Prozent |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 Prozent |
| Saarland | 6,5 Prozent |
| Sachsen | 3,5 Prozent |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 Prozent |
| Schleswig-Holstein | 6,5 Prozent |
| Thüringen | 6,5 Prozent |
Lässt sich die Grunderwerbsteuer reduzieren oder umgehen?
Das Grunderwerbsteuergesetz lässt nur wenige Ausnahmen zu, bei denen diese Steuer nicht anfällt: beim Grundstückserwerb im Todesfall, im Rahmen einer Schenkung und beim Verkauf an Verwandte ersten Grades. Auch ist der Erwerb eines Grundstücks steuerbefreit, sofern der Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt. In allen anderen Fällen ist keine Grunderwerbsteuerbefreiung möglich: Die Steuer muss bei jedem Kauf einer Immobilie an das Finanzamt entrichtet werden.
Allerdings können Sie die Grunderwerbsteuer als Betriebs- oder Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder geschäftlich nutzen.
Tipp: Da sich die Höhe der Steuer nach dem Kaufpreis richtet, lässt sie sich in einem gewissen Rahmen beeinflussen. Einigen Sie sich mit dem Verkäufer beispielsweise darauf, bewegliche Extras wie Küche, Gartenhäuser, Markise oder Sauna gesondert zu berechnen. So reduzieren Sie den Kaufpreis der eigentlichen Immobilie und damit die zu entrichtende Steuer.
Beim Neubau empfiehlt es sich, die Verträge für Grundstück und Haus gesondert und zeitlich unabhängig voneinander abzuschließen. In vielen Fällen zahlen Sie dann lediglich Steuern auf den Grundstückskaufpreis. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung aus zweiter Hand können Sie Ihre Steuerschuld verringern, indem Sie die Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abziehen. Was in Ihrem individuellen Fall sinnvoll und machbar ist, sollten Sie mit Ihrem Bankberater oder Makler klären.