Wie hoch ist die Maklerprovision?

Ein Pärchen besiegelt den Vertrag beim Makler mit einem Handschlag

Wer sich den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Eigentumswohnung erfüllen möchte, muss nicht nur den Kaufpreis der Immobilie stemmen, sondern auch mit zusätzlichen Nebenkosten rechnen. Zu den Nebenkosten gehört auch die sogenannte Maklerprovision. Aber was ist das eigentlich? Lässt sich das verhindern? Wann werden welche Gebühren fällig? Worauf muss man achten, um Probleme zu vermeiden? 

Die Maklerprovision in Deutschland

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung – sei es nun über eine Baufinanzierung mit oder ohne Eigenkapital – ist ein teures Unterfangen. Denn neben dem eigentlichen Kaufpreis kommen in der Regel noch weitere Nebenkosten hinzu, wie beispielsweise die Hypothekenzinsen, die Grunderwerbssteuer sowie die Notargebühren und der Eintrag im Grundbuch. Darüber hinaus gibt es noch einen weiteren Kostenpunkt, der immer wieder Fragen aufwirft: die Maklerprovision. Sobald ein Makler die Vermittlung einer Immobilie übernimmt – und diesen Auftrag erfolgreich abschließt – fällt eine Gebühr an, deren Höhe von verschiedenen Faktoren abhängig ist. Welche das sind, wie hoch die Courtage überhaupt sein darf und wer für die Maklerkosten aufkommen muss, klären wir im folgenden Infotext.

Was ist eine Maklerprovision und wie kommt sie zustande?

Bei der Maklerprovision handelt es sich um eine Gebühr, die der Immobilienmakler erhebt, sobald er ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich vermittelt. Diese Provision, die häufig auch Courtage (Französisch für Vermittlung) genannt wird, ist also das Honorar des Maklers. Der Anspruch des Maklers auf die Vergütung seiner Leistungen beruht übrigens auf § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches („Entstehung des Lohnanspruchs“).

Dieser Paragraph berechtigt den Immobilienmakler dazu, eine Provision für seine erbrachten Leistungen zu verlangen, wenn aufgrund seiner Vermittlungstätigkeit ein Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist. Allerdings gibt es für die Maklergebühr in Deutschland – anders als bei den Notarkosten – keine Gebührenordnung, durch die die Höhe der Vergütung einheitlich geregelt wäre. Kurz gesagt: Die Maklerprovision ist frei verein- und verhandelbar.

Wer muss den Makler eigentlich bezahlen – der Käufer oder der Verkäufer?

Weder die Höhe der Maklerprovision noch die Verteilung dieser Kosten ist hierzulande per Gesetz geregelt. Im Normalfall wird die Courtage bei Immobilien zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Allerdings gibt es von Bundesland zu Bundesland Unterschiede, sowohl bezüglich der Höhe der Provision als auch in Bezug auf die Kostenaufteilung. Die folgende Übersicht veranschaulicht die Provisionskosten je nach Bundesland (Stand: März 2020):

BundeslandMaklerprovision gesamtAnteil VerkäuferAnteil Käufer
Baden-Württemberg7,14 Prozent3,57 Prozent3,57 Prozent
Bayern7,14 Prozent3,57 Prozent3,57 Prozent
Berlin7,14 Prozent0 Prozent7,14 Prozent
Brandenburg7,14 Prozent0 Prozent7,14 Prozent
Bremen5,95 Prozent0 Prozent5,95 Prozent
Hamburg6,25 Prozent0 Prozent6,25 Prozent
Hessen5,95 Prozent0 Prozent5,95 Prozent
Meckl.-Vorp.5,95 Prozent2,38 Prozent3,57 Prozent
Niedersachsen (Nord)7,14 Prozent3,57 Prozent3,57 Prozent
Niedersachsen (Süd)4,76-5,95 Prozent0 Prozent4,76-5,95 Prozent
Nordrhein-Westfalen7,14 Prozent3,57 Prozent3,57 Prozent
Rheinland-Pfalz7,14 Prozent3,57 Prozent3,57 Prozent
Saarland7,14 Prozent3,57 Prozent3,57 Prozent
Sachsen7,14 Prozent3,57 Prozent3,57 Prozent
Sachsen-Anhalt7,14 Prozent3,57 Prozent3,57 Prozent
Schleswig-Holstein7,14 Prozent3,57 Prozent3,57 Prozent
Thüringen7,14 Prozent3,57 Prozent3,57 Prozent

Sonderfall Bestellerprinzip: Was ist das und was bedeutet es für mich?

Seit Anfang 2015 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip. Dabei handelt es sich um eine Regelung zur Verteilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer. Demnach muss derjenige die Courtage bezahlen, der den Makler beauftragt hat. Allerdings können bis zu 50 Prozent der Provisionskosten an die andere Partei weitergereicht werden. Mit diesem „50/50-Prinzip“ sollen vor allem Immobilienkäufer finanziell entlastet werden, nicht zuletzt aufgrund der stetig steigenden Immobilienpreise.

Zwar greift das Bestellerprinzip bislang (Stand: März 2020) nur bei der Vermittlung von Mietobjekten, jedoch soll es nach den Wünschen des Justizministeriums und der Bundesregierung im Laufe des Jahres auch bei Kaufimmobilien zum Tragen kommen. Dieser „Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde bereits im Dezember 2019 verabschiedet und soll aller Voraussicht nach bis zum Herbst dieses Jahres in Kraft treten. 

Innen- und Außenprovision: Worin liegt der Unterschied?  

Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, wird früher oder später mit den Begriffen Innenprovision und Außenprovision konfrontiert. Bei der Innenprovision handelt es sich um die Courtage, die der Verkäufer an den Makler bezahlt. Diese Provision wird normalerweise nicht im Exposé erwähnt, sondern im Maklervertrag festgehalten. Die Außenprovision gilt hingegen für den Käufer einer Immobilie. Diese Kosten sind in der Regel im Exposé des Hauses oder der Eigentumswohnung ausgewiesen und hängen vom Kaufpreis der Immobilie ab. In beiden Fällen greift übrigens die sogenannte Provisionspflicht, was bedeutet, dass die Maklerprovision in jedem Fall bezahlt werden muss – auch wenn der Verkauf letztlich nicht zustande kommen sollte. 

Maklerprovision in Deutschland: Worauf sollte ich auf jeden Fall achten?

Die Maklerprovision sorgt immer wieder für Schwierigkeiten. Wer keine bösen Überraschungen erleben möchte, sollte Folgendes berücksichtigen:

Es kann zu Abweichungen kommen

Obwohl sich marktübliche Gebühren etabliert haben, kann es zu Abweichungen kommen. Statt der erfolgsabhängigen Vergütung kann beispielsweise eine Festprovision mit dem Makler vereinbart werden. Ebenso können in Sonderfällen sogenannte Zusatzprovisionen fällig werden, etwa wenn ein eigentlich vorher festgelegter Kaufpreis letztlich doch übertroffen wird.

Der Makler muss neutral sein

Ist der Makler nachweislich nicht neutral, darf er keine Maklerprovision verlangen. Dieser Fall tritt beispielsweise dann ein, wenn der Makler zugleich auch der Eigentümer der Immobilie ist.

Die Maklerprovision kann im Kaufpreis versteckt sein

Es kann vorkommen, dass die Maklergebühr nicht auf den ersten Blick ersichtlich ist – vor allem bei Neubauprojekten. Dort ist es üblich, dass der Käufer eigentlich keine Maklercourtage aufbringen muss, allerdings wird diese Gebühr häufig trotzdem erhoben, „versteckt“ als Vermittlungstätigkeit. Daher ist es ratsam, alle Verträge vor dem Unterzeichnen genau zu prüfen.

Vorsicht vor der doppelten Maklerprovision

Wenn eine Immobilie von mehr als nur einem Makler angeboten beziehungsweise betreut wird oder Verkäufer und Käufer unterschiedliche Makler beauftragen, kann es für den Käufer zu einer doppelten Provisionspflicht kommen. Daher sollte der Vermittlungsanspruch so früh wie möglich geklärt werden.

Die Maklerprovision gilt auch im Falle einer Rückabwicklung

Falls der Kaufvertrag der Immobilie rückabgewickelt werden muss, zum Beispiel weil beide Vertragsparteien einer einvernehmlichen Vertragsauflösung zustimmen, bleibt der Provisionsanspruch des Maklers trotzdem bestehen – vorausgesetzt er hat seine Vermittlungsleistung bis dahin korrekt erbracht. Sprich: Selbst wenn der Kauf des Hauses oder der Wohnung nicht vollzogen wird, muss der Makler bezahlt werden.

Wenn der Maklervertrag unwirksam ist, muss auch keine Courtage gezahlt werden

Ist der Vertrag mit dem Makler unwirksam, wird keine Courtage fällig. Dazu muss allerdings ein ausreichender Mangel festgestellt werden, beispielsweise wenn der Makler den Kaufinteressenten nicht ordnungsgemäß über das seit 2014 geltende Widerrufsrecht bei fernmündlichen Maklerverträgen informiert hat. Da ein solcher Mangel jedoch meist nur über den juristischen Weg anfechtbar ist, sollte man abwägen, ob es sich am Ende auch tatsächlich finanziell auszahlt.

Sind Maklergebühren steuerlich absetzbar?

Abschließend noch ein Tipp für alle, die die Maklerprovision von der Steuer absetzen möchten: Das funktioniert nur dann, wenn ein sogenannter steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstanden ist – zum Beispiel, weil die Immobilie vermietet war und innerhalb von zehn Jahren verkauft wurde oder weil sie Teil des Betriebsvermögens war. Die steuerliche Absetzbarkeit gilt also nur, wenn die Immobilie als Kapitalanlage gekauft wird – Privatpersonen hingegen werden steuerlich nicht begünstigt. 

Der Maklerkosten-Rechner

Da sich die reguläre Maklerprovision (die auch unter dem Begriff Courtage bekannt ist) von Bundesland zu Bundesland zum Teil recht deutlich voneinander unterscheiden kann, sollte man sich am besten schon im Vorfeld ausgiebig darüber informieren. Um schnell und einfach herauszufinden, wie hoch die Maklerkosten tatsächlich sind, empfiehlt sich der kostenlose Rechner von baufinanzierungen.de. Das praktische Tool errechnet im Handumdrehen die Maklerprovision für das gewünschte Bundesland – und das mit nur wenigen Mausklicks.

Wie funktioniert der Maklerkosten-Rechner (von baufinanzierungen.de)?

Um die voraussichtliche Maklerprovision zu berechnen, muss der Kaufpreis des Hauses beziehungsweise der Eigentumswohnung in das dafür vorgesehene Feld eingetragen werden. Der nächste Schritt ist die Auswahl des Bundeslandes, in welchem sich die Immobilie befindet. Dazu reicht ein Klick auf den kleinen Pfeil rechts neben dem vorausgewählten Bundesland. Abschließend muss man nur noch auf den Button „Berechnen“ klicken und schon zeigt der Rechner die Maklerkosten und den damit verbundenen prozentualen Anteil der Provision an.

Die weiteren (kostenlosen) Rechner von baufinanzierungen.de

Neben dem Rechner für die Maklerkosten bietet baufinanzierungen.de noch viele weitere praktische Werkzeuge, mit denen man schnell und einfach herausfinden kann, welcher Kredit und welche Finanzierung am besten zu dem persönlichen (Bau-)Vorhaben passen. 

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