Wie hoch ist der Beleihungswert?

Geldübergabe beim Baukredit - der Beleihungswert ist wichtig

Bei der Frage, wie hoch der Kredit sein darf, mit dem eine Immobilie beliehen wird, spielen zwei Zahlen eine wichtige Rolle: der sogenannte Beleihungswert und die damit verbundene Beleihungsgrenze. Bevor die Bank einen Kredit vergibt, führt sie daher eine Beleihungsprüfung durch. Der Beleihungswert ist eine wichtige Bestimmungsgröße dafür, welche Kreditsumme die Bank Ihnen für den Kauf oder den Bau einer Immobilie zur Verfügung stellt.

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Wenn Sie für den Kauf eines Hauses eine Baufinanzierung benötigen, müssen Sie der Bank verschiedene Sicherheiten bieten, um ein Darlehen in der gewünschten Höhe zu erhalten. Neben ausreichendem Einkommen, einer guten Bonität und einem Eigenkapitalanteil von in der Regel mindestens 20 Prozent spielt auch der Beleihungswert der Immobilie eine wichtige Rolle bei der Kreditentscheidung der Bank. Dieser Wert gibt an, wie viel Geld das Kreditinstitut durch den Verkauf beziehungsweise durch eine (Zwangs-)Versteigerung mit großer Wahrscheinlichkeit erhalten würde, falls Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können.

Gut zu wissen

Das Verhältnis zwischen der gewünschten Kreditsumme und dem Beleihungswert wird als Beleihungsauslauf bezeichnet.

Als Obergrenze für die Vergabe eines Baudarlehens dient die sogenannte Beleihungsgrenze. Sie beträgt – je nach Art des Kreditgebers – zwischen 40 und 80 Prozent des Beleihungswertes. Durch diesen Abschlag wollen Banken ihr Risiko so gering wie möglich halten.

Wichtig

Der Beleihungswert entspricht nicht der gesamten Kauf- beziehungsweise Bausumme.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn die Bank den Beleihungswert des Hauses, das Sie kaufen möchten, auf 250.000 Euro festsetzt, ist die maximale Kreditsumme auf 200.000 Euro begrenzt. Die restlichen 50.000 Euro sowie alle anfallenden Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklerprovision, Eintrag ins Grundbuch etc.) müssen Sie aus Ihrem Eigenkapital aufbringen.

Wie ermittelt die Bank die Höhe des Beleihungswertes?

Der Beleihungswert einer Immobilie liegt in der Regel rund 20 bis 30 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert des Objektes. Um diesen Wert zu ermitteln, nutzen die Kreditinstitute verschiedene Verfahren.

Das sogenannte Sachwertverfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, nicht aber vermieten möchten. Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert (also dem Preis pro Quadratmeter Wohn- beziehungsweise Nutzfläche) und dem Bauwert (die gesamten Baukosten) zusammen. Durch die Addition dieser beiden Werte ergibt sich der Sachwert. Die Bank verwendet ihn, um die maximale Höhe Ihres Kredites zu bestimmen.

Gut zu wissen

Der Beleihungswert liegt niemals über dem aktuellen (Verkehrs-)Wert der Immobilie.

Besonders bei Gewerbe- und vermieteten Immobilien nutzen Kreditinstitute in der Regel das Ertragswertverfahren. Hierbei dient der nachhaltig erzielbare Nettobetrag, der sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Nebenkosten zusammensetzt, als Grundlage für den Beleihungswert.

Darüber hinaus gibt es noch das sogenannte Vergleichswertverfahren. Der Kreditgeber ermittelt den Beleihungswert, indem er den Marktwert ähnlicher Objekte heranzieht. Damit dieses Verfahren genutzt werden kann, muss es jedoch genügend Vergleichsobjekte geben, was eher selten der Fall ist. Außerdem ist diese Methode den aktuellen Marktschwankungen unterworfen. Deshalb wird sie häufig ergänzend zu den anderen eingesetzt.

Was passiert, wenn Sie mehr Geld benötigen, als der Beleihungswert vorgibt?

Die Beleihungsgrenze stellt die maximale Kreditsumme dar, welche die Bank Ihnen als Darlehensnehmer zur Verfügung stellen wird. Was passiert nun, wenn die Beleihungsgrenze beispielsweise nur bei rund 150.000 Euro liegt, die Immobilie selbst jedoch einen Kaufpreis von 225.000 Euro hat? Die Differenz von 75.000 Euro müssten Sie in diesem Fall aus eigenen Mitteln bezahlen. Wenn Sie nicht über den notwendigen Eigenkapitalanteil verfügen, gibt es die Möglichkeit, dass Sie Ihr Bauvorhaben komplett über die Bank finanzieren. Bei dieser Vollfinanzierung kann es sich entweder um eine 100- oder eine 110-Prozent-Finanzierung handeln.

Gut zu wissen

Während bei der 100-Prozent-Finanzierung der gesamte Kaufpreis durch das Darlehen abgedeckt wird und Sie nur die Kaufnebenkosten übernehmen müssen, streckt Ihnen die Bank bei der 110-Prozent-Finanzierung sämtliche Kosten als Darlehen vor.

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