Wie hoch ist der Beleihungswert?

Geldübergabe

Bei der Frage, wie hoch der Kredit sein darf, mit dem eine Immobilie beliehen wird, spielen zwei Zahlen eine wichtige Rolle: Der sogenannte Beleihungswert und die damit verbundene Beleihungsgrenze. Denn bevor die Bank einen Kredit vergibt, wird eine Beleihungsprüfung durchgeführt. So möchte die Bank herausfinden, welchen Wert die Immobilie hat und mit welchen Einnahmen sie im Falle einer Zwangsversteigerung rechnen kann. Anders als der Verkehrswert sollte der ermittelte Beleihungswert jedoch rund 30 Jahre Bestand haben, um die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung abzudecken. Der Beleihungswert hat also großen Einfluss darauf, wie viel Geld die Bank dem Kreditnehmer für den Kauf oder den Bau einer Immobilie zur Verfügung stellt.

Wer den Kauf eines Hauses über einen Baukredit finanzieren möchte, muss der Bank verschiedene Sicherheiten bieten, um ein Darlehen in der benötigten Höhe zu erhalten. Neben einem möglichst hohen Einkommen, einer ausreichenden Bonität und einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent spielt auch der Beleihungswert der Immobilie eine wichtige Rolle bei der Kreditentscheidung der Bank. Dieser Wert gibt nämlich an, wie viel Geld das Kreditinstitut durch den Verkauf beziehungsweise durch eine (Zwangs-)Versteigerung mit großer Wahrscheinlichkeit erhalten würde, falls der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Gut zu wissen

Das Verhältnis zwischen der gewünschten Kreditsumme und dem Beleihungswert wird als Beleihungsauslauf bezeichnet.

Die meisten Banken setzen rund 80 Prozent des ermittelten Beleihungswertes als Obergrenze für den zu vergebenden Kredit fest. Hier spricht man von der sogenannten Beleihungsgrenze.

Wichtig

Der Beleihungswert entspricht nicht der gesamten Kauf- beziehungsweise Bausumme.

Dazu ein Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn die Bank den Beleihungswert der Immobilie, die der Kreditnehmer kaufen möchte, auf 250.000 Euro festsetzt, ist die maximale Kreditsumme auf 200.000 Euro begrenzt. Die restlichen 50.000 Euro sowie alle anfallenden Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren, Grundbucheintrag etc.) muss der Kreditnehmer dann aus dem Eigenkapitalanteil aufbringen.

Wie ermittelt die Bank die Höhe des Beleihungswertes?

Der Beleihungswert einer Immobilie liegt in der Regel rund 20 bis 30 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert des Objektes. Um diesen Wert ermitteln zu können, nutzen die Kreditinstitute verschiedene Verfahren, die sich von Bank zu Bank und von Fall zu Fall unterscheiden können.

Dazu gehört zum einen das sogenannte Sachwertverfahren. Diese Vorgehensweise kommt vor allem bei selbst genutztem Wohneigentum zum Einsatz. Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert (also dem Preis pro Quadratmeter Wohn- beziehungsweise Nutzfläche) und dem Bauwert (die gesamten Baukosten) zusammen. Die Gesamtsumme, die sich durch die Addition dieser beiden Werte ergibt, wird von der Bank dann als Sachwert verwendet, um die maximale Höhe des Kredites zu errechnen.

Gut zu wissen

Der Beleihungswert liegt niemals über dem aktuellen (Verkehrs-)Wert der Immobilie.

Zum anderen nutzen die Kreditinstitute das Ertragswertverfahren, das besonders häufig bei vermieteten Immobilien Verwendung findet. Hierbei dient der nachhaltig erzielbare Nettobetrag, der sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Nebenkosten zusammensetzt, als Grundlage für den Beleihungswert.

Darüber hinaus kann die Bank den Beleihungswert auch mit dem sogenannten Vergleichswertverfahren berechnen. Dazu wird der durchschnittliche Verkehrswert der Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten ermittelt, um so den Beleihungswert feststellen zu können. Damit dieses Verfahren genutzt werden kann, muss es jedoch genügend Vergleichsobjekte geben, was eher selten der Fall ist.

Was passiert, wenn ich mehr Geld benötige, als der Beleihungswert vorgibt?

Die mit dem Beleihungswert verbundene Beleihungsgrenze stellt die maximale Kreditsumme dar, welche die Bank dem Darlehensnehmer zur Verfügung stellen wird. Aber was passiert, wenn die Beleihungsgrenze beispielsweise nur bei rund 150.000 Euro liegt, die Immobilie selbst jedoch einen Wert von 225.000 Euro hat? Die Differenz von 75.000 Euro müsste der Kreditnehmer dann aus der eigenen Tasche bezahlen – doch verfügt verständlicherweise nicht jeder über einen derart hohen Eigenkapitalanteil. Viele Banken bieten in diesem Fall daher die Möglichkeit an, dass sie die Baufinanzierung komplett übernehmen. Hierbei handelt es sich dann um die 100- beziehungsweise 110-Prozent-Finanzierung.

Gut zu wissen

Während bei der 100-Prozent-Finanzierung der gesamte Kaufpreis durch das Darlehen abgedeckt wird und der Kreditnehmer nur die Kaufnebenkosten übernehmen muss, werden bei der 110-Prozent-Finanzierung (auch Vollfinanzierung genannt) sämtliche Kosten komplett von der Bank als Darlehen vorgestreckt.

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