Was ist ein Hauskredit und wie funktioniert er?

Wer seine Traumimmobilie gefunden hat, muss vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags wissen, wie das Immobilienprojekt finanziert werden soll. Gleiches gilt auch dann, wenn es um den Bau eines Hauses geht: Bevor es losgehen kann, muss die Finanzierung aller anfallenden Kosten geklärt sein.

Nur in den seltensten Fällen können Hauskäufer oder Bauherren alle Kosten vollständig aus eigener Tasche zahlen, in der Regel müssen sie zur Finanzierung ihres Vorhabens Fremdkapital aufnehmen. Üblicherweise findet die Finanzierung der Immobilie dabei über einen Hauskredit statt. Was genau ein Hauskredit ist und wie er funktioniert, erfahren Sie im Folgenden.

So funktioniert ein Hauskredit

Hauskredite werden oft auch als Baufinanzierung, Baudarlehen, Immobiliendarlehen oder Hausfinanzierung bezeichnet. Alle Begriffe meinen dasselbe: ein zweckgebundenes Darlehen, das Sie als Kreditnehmer aufnehmen, um damit den Kauf oder den Bau einer eigenen Immobilie zu finanzieren. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um ein Haus handeln, Sie können auch eine Eigentumswohnung mit einem Hauskredit erwerben.

Die Bank stellt Ihnen das für den Kauf oder Bau erforderliche Kapital mit einem Hauskredit zur Verfügung. Im Gegenzug überlassen Sie der Bank Sicherheiten und zahlen Zinsen, die als Leihgebühr für das überlassene Kapital angesehen werden können.

Die Hausfinanzierung läuft über mehrere Jahrzehnte und wird in der Regel als sogenanntes Annuitätendarlehen ausgestaltet. Das bedeutet, dass Sie als Kreditnehmer für einen festgelegten Zeitraum eine gleichbleibend hohe monatliche Rate an die Bank zahlen. Diese Rate besteht zum einen aus einem Tilgungsanteil zur Rückzahlung der geliehenen Geldsumme. Zum anderen ist ein Zinsanteil enthalten, der die Gebühr für das Darlehen darstellt.

Hauskredit: Zinsen und Kreditkonditionen

Ein Hauskredit ist für private Immobilienkäufer die beste Möglichkeit, um ein Immobilienvorhaben zu finanzieren. Schließlich zeichnet er sich durch einen hohen Kreditbetrag ab 50.000 Euro, lange Laufzeiten und vergleichsweise geringe Sollzinssätze aus.

Darüber hinaus besteht bei Hauskrediten die Möglichkeit, den niedrigen Sollzinssatz vertraglich für einen bestimmten Zeitraum fest zu vereinbaren. Diese Sollzinsbindungfrist, die 5 bis 20 Jahre umfassen kann, macht die monatlichen Kreditraten für Kreditnehmer leicht kalkulierbar.

Nach Ablauf kann die offene Restschuld bei der aktuellen Bank zu den dann gültigen Konditionen weiterfinanziert werden. Als Alternative zu dieser Prolongation kann die Anschlussfinanzierung auch über eine andere Bank erfolgen.

Natürlich kann die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung auch in einer Summe aus eigenen Mitteln beglichen werden.

Generell gilt: Wie hoch der Sollzinssatz ausfällt, kommt auf die individuellen Rahmenbedingungen an. Insbesondere die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals bestimmt den Zinssatz. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird der Kredit. Auch Sicherheiten, ein zweiter Kreditnehmer oder ein hohes Einkommen können zu einem günstigeren Zinssatz führen, da all dies das Kreditausfallrisiko der Bank senkt.

Obwohl mehr Eigenkapital ein Immobilienvorhaben zinsgünstiger macht, besteht auch die Möglichkeit, einen Hauskredit ganz ohne Eigenkapital aufzunehmen.

So erhalten Sie einen Hauskredit auch ohne Eigenkapital

Bei einigen Banken ist es möglich, einen Hauskredit auch dann aufzunehmen, wenn Sie kein oder nur sehr wenig Eigenkapital angespart haben. Zwar sollten Sie in der Regel 20 bis 30 Prozent der gesamten Finanzierungssumme als Eigenkapital einbringen können. Doch immer mehr Kreditinstitute bieten auch sogenannte Vollfinanzierungen an.

Hierbei werden 100 Prozent des Kauf- oder Baupreises für Ihr Haus kreditfinanziert. Da diese Finanzierungsart aus Sicht der Bank risikoreicher ist, berechnet sie in der Regel höhere Zinssätze im Vergleich zu Finanzierungen mit Eigenkapital.

Um eine Vollfinanzierung zu erhalten, müssen Sie außerdem bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Ein regelmäßiges, vergleichsweise hohes Einkommen sowie eine sehr gute Bonität sind Voraussetzung, um einen Hauskredit auch ohne Eigenkapital zu erhalten.

Ein gängiges Missverständnis besteht darin, dass Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung keinerlei Eigenkapital benötigen. Dies ist nicht der Fall, da die anfallenden Kaufnebenkosten trotz 100-Prozent-Finanzierung aus eigenen Mitteln bezahlt werden müssen. Die Nebenkosten setzen sich etwa aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren und Grundbuchkosten zusammen. Sie betragen meist 10 bis 15 Prozent des Kauf- oder Baupreises.

Nur bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung werden auch die Nebenkosten durch die Bank finanziert.

Hauskredit berechnen und vergleichen leicht gemacht

Die Finanzierung eines Immobilienvorhabens stellt für viele Menschen eine der größten finanziellen Herausforderungen überhaupt dar. Umso wichtiger ist es, vor Abschluss eines Hauskredits verschiedene Kreditangebote zu vergleichen und die Finanzierung genau zu planen.

Besonders leicht und unkompliziert gelingen Berechnung und Planung eines Hauskredits mit speziellen Baufinanzierungsrechnern im Internet. Diese Tools können insbesondere dabei helfen, die Höhe der monatlichen Kreditrate zu kalkulieren sowie konkrete Zinssätze verschiedener Anbieter zu vergleichen.

Die Höhe des notwendigen Darlehensbetrags können Sie sogar leicht selbst kalkulieren. Hierfür gilt die folgende Formel:

Darlehensbetrag = Immobilienpreis + Nebenkosten – Eigenkapital

Um die sich daraus ergebende monatliche Kreditrate zu ermitteln, geben Sie in den Online-Rechner Ihrer Wahl den zuvor errechneten Darlehensbetrag, den Sollzinssatz sowie die gewünschte Zinsbindungsdauer und die anfängliche Tilgungsrate ein. Sie werden feststellen, dass die Eingabe nur leicht veränderter Werte auf lange Sicht große Auswirkungen haben kann.

Auf diese Weise können Sie mit einem kostenfreien Kreditrechner also herausfinden, wie Ihr idealer Hauskredit aussieht, und direkt bei verschiedenen Kreditanbietern nach passenden Finanzierungsangeboten suchen.

Fazit: Das ist ein Hauskredit

Ein Hauskredit gibt Ihnen die Möglichkeit, den Kauf oder Bau Ihrer Traumimmobilie zu finanzieren. Können Sie die für die Umsetzung Ihres Vorhabens nötige Summe nicht aus eigener Tasche aufbringen, leiht Ihnen die Bank im Rahmen eines Hauskredits das nötige Kapital. In der Regel geschieht dies über ein Annuitätendarlehen.

Anschließend zahlen Sie die Kreditsumme in monatlichen Kreditraten zurück. Alle Raten sind gleich hoch, bis die Zinsfestschreibung des Kreditvertrags ausläuft. Danach können Sie die Restschuld zu den dann gültigen Konditionen erneut finanzieren.

Wie hoch der Sollzinssatz und damit die Kosten für den Hauskredit ausfallen, hängt unter anderem von der Höhe des durch Sie eingebrachten Eigenkapitals, aber auch von Ihrer Bonität ab.

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