Was ist das Grundbuch?

Frau mit Hund am Laptop

Wem gehört das Grundstück? Wo verlaufen die Grundstücksgrenzen? Gibt es wertmindernde Vorlasten? Und wer hat sonst noch Ansprüche auf das Land? Um solche Fragen schon vor dem Kauf eines Hauses oder Baugrundstückes zu klären, empfiehlt sich ein Blick in das Grundbuch. Denn in diesem öffentlichen Register finden potenzielle Hauskäufer alle Informationen zum Grundstück: von den damit verbundenen Belastungen und Pflichten bis zu den vergangenen und aktuellen Eigentumsverhältnissen. Aber wie erhält man Einblick in das Grundbuch? Und worauf sollte man dabei achten?

Der Grundbuchauszug, den man als Käufer eines Hauses beim zuständigen Grundbuchamt beantragen kann, gilt als eines der wichtigsten Dokumente bei dem Kauf einer Immobilie. Denn hier sind alle Informationen in Bezug auf die Eigentumsverhältnisse, die bestehenden Rechte und Lasten sowie die genaue Größe und Lage verzeichnet.

Gut zu wissen

Grundbuchenträge sind permanent und werden auch dann nicht gelöscht, wenn die Daten bereits veraltet sind.

Aber wie sind die Einträge in das Grundbuch gegliedert? Wer darf den Grundbuchauszug einsehen? Und wie kann man den Grundbuchauszug überhaupt beantragen?

Wie ist der Grundbuchauszug aufgebaut und welche Informationen kann ich darin finden?

Wer einen Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt beantragt, erhält eine Kopie aus dem öffentlichen Register, die wie folgt aufgebaut ist:

  1. Die Aufschrift
    Bei der sogenannten Aufschrift handelt es sich um eine Art Deckblatt, auf dem unter anderem die Grundbuchblattnummer, sämtliche Angaben des zuständigen Grundbuchamtes sowie der Schließungs- und Umschreibungsvermerk zu finden sind. Darüber hinaus ist hier auch das Datum vermerkt, an dem der Auszug erstellt wurde.
  2. Das Bestandsverzeichniz
    Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchauszuges sind alle Flurstücke aufgeführt, die zu dem jeweiligen Grundstück gehören und vom Katasteramt vermessen wurden. Außerdem geht aus diesem Verzeichnis hervor, für welche Art der Bewirtschaftung das Grundstück vorgesehen ist.
  3. Abteilung 1
    Die erste Abteilung des Grundbuches enthält alle wichtigen Angaben zu den bisherigen und den aktuellen Eigentümern des Grundstückes. Zudem werden hier alle Erbbauberechtigten aufgeführt.
  4. Abteilung 2
    In der zweiten Abteilung werden sowohl die Lasten als auch die sonstigen Beschränkungen des Grundstückes vermerkt. Dazu gehören unter anderem Informationen zum Nießbrauchrecht, zur Grunddienstbarkeit, zur Reallast und zur Auflassungsvormerkung, die als eine Art Kaufreservierung für das Grundstück fungiert.
  5. Abteilung 3
    Bei der dritten Abteilung des Grundbuchauszuges handelt es sich um eine Auflistung sämtlicher Grundpfandrechte. Dazu gehören beispielsweise alle anhängenden Grundschulden, die Hypotheken und die Rentenschulden.

Wer darf das Grundbuch einsehen – und was kostet es?

Grundsätzlich dürfen alle Personen das Grundbuch einsehen, die ein berechtigtes (Kauf-)Interesse am betreffenden Grundstück nachweisen können. Aus reiner Neugier ist die Einsicht also nicht möglich. Um eine Kopie des Grundbuchblattes beim zuständigen Grundbuchamt anzufordern, muss man also entweder der Eigentümer, ein Gläubiger, der Erbe, ein Mieter oder ein Interessent mit konkreter Kaufabsicht (nach §12 der Grundbuchordnung) sein. Außerdem können Notare, offizielle Behörden und das Gericht den Grundbucheintrag einsehen. Die Kosten für die einfache Kopie eines Grundbuchauszuges liegen bei rund zehn Euro. Für eine beglaubigte Abschrift werden hingegen etwa 20 Euro fällig.

Wie kann ich einen Grundbuchauszug beantragen?

Der Wunsch auf Einsicht des betreffenden Grundbucheintrages muss entweder schriftlich oder persönlich beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden. Praktisch: Mittlerweile bieten immer mehr Ämter die Möglichkeit, den Grundbuchauszug auch online anzufordern. Dafür sind neben dem Personalausweis und einem Nachweis, der das berechtigte Interesse belegt (zum Beispiel der Kaufvertrag), außerdem auch genaue Angaben (Adresse, Grundbuchbezirk und Blattnummer) zum betreffenden Grundstück notwendig. Je nach Bearbeitungszeit kann es einige Tage bis mehrere Wochen dauern, bis das Grundbuchamt dem Interessenten den Grundbuchauszug zur Verfügung stellt.

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