Eine Immobilie, welche mit Wohn-Riester finanziert wurde

Wohn-Riester: der staatliche Zuschuss für Ihr Eigenheim

Die Riester-Rente ist ein staatliches Mittel, das die private Altersvorsorge fördern soll. Während Berechtigte beim regulären Geld-Riester im Alter von regelmäßigen Auszahlungen profitieren, wird beim Wohn-Riester der Erwerb einer eigenen und selbst bewohnten Immobilie gefördert. Wer riestert, spart sich dadurch später Mietzahlungen und hat so mehr Geld zur Verfügung. Doch die Entscheidung für oder gegen einen Wohn-Riester-Vertrag sollten Sie nicht leichtfertig treffen: Das komplexe Vorsorgemodell lohnt sich nicht für jedermann.

Die Grundidee hinter dem Eigenheimrentengesetz

Auf Sparguthaben gibt es kaum noch Zinsen und die gesetzliche Rente wird im Regelfall nicht ausreichen, um gut davon leben zu können. Die private Altersvorsorge ist damit wichtiger denn je zuvor. Damit mehr Menschen für das Alter vorsorgen, hat der Staat im Jahr 2002 die Riester-Rente eingeführt. Wer regelmäßig einzahlt, baut sich so ein Guthaben auf, das darüber hinaus mit Steuervorteilen und staatlichen Zuschüssen einhergeht.

Da jedoch auch Immobilien einen wertvollen Bestandteil der privaten Altersvorsorge darstellen, wurde 2008 zusätzlich zum Geld-Riester das Eigenheimrentengesetz eingeführt – auch Wohn-Riester genannt. So komplex das Produkt ist, so einfach ist die Idee von Wohn-Riester: Das Ansparen von Guthaben soll Immobilienkäufer und Häuslebauer dabei unterstützen, den Immobilienkredit möglichst schnell zu tilgen. Immobilienbesitzer sind dadurch schneller wieder schuldenfrei und können im Alter mietfrei wohnen. Sie bekommen hierbei später keine zusätzliche Rente ausgezahlt. Stattdessen werden die gesparten Mietzahlungen, die ohne Eigentumsimmobilie anfallen würden, als Ersatzrente betrachtet.

Wem steht Wohn-Riester zu?

Damit Sie Wohn-Riester beantragen können, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Zum einen müssen Sie zum Personenkreis der Riester-Förderberechtigten zählen, zum anderen muss Ihre Immobilie als sogenannte „begünstigte Immobilie“ durchgehen.

Wer ist riester-förderberechtigt?

Wohn-riestern darf, wer allgemein riester-berechtigt ist. Dazu zählen grundsätzlich alle, die verpflichtend in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen. Als regulärer Arbeitnehmer steht Ihnen Wohn-Riester also zu – ganz gleich, ob Sie in Voll- oder Teilzeit arbeiten. Auch Selbstständige, die verpflichtend in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen, können Wohn-Riester beantragen. Dazu zählen beispielsweise Künstler, die in die Künstlersozialkasse einzahlen. Beamte, Richter und Soldaten können ebenfalls von Wohn-Riester profitieren. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie zum Kreis der Förderberechtigten gehören, sollten Sie bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) nachfragen: Auch einige besondere Personengruppen, darunter Bezieher von Kranken- oder Vorruhestandsgeld, können riestern.

Tipp

Sollten Sie nicht riester-berechtigt sein, können Sie über Ihren Ehepartner auf Umwegen von Wohn-Riester profitieren. Ist Ihr Partner förderberechtigt und zahlt er oder sie mindestens 4 Prozent des Bruttojahreseinkommens in den Riestervertrag ein, müssen Sie lediglich den Sockelbeitrag von 60 Euro zahlen, um mit-riestern zu dürfen.

Was sind begünstigte Immobilien?

Wie der Name schon vermuten lässt, unterstützt der Staat mit der Eigenheimrente lediglich Bürger, die Ihre Eigentumsimmobilie dauerhaft selbst bewohnen. Es wird hierbei von sogenannten begünstigten Immobilien gesprochen. Doch Ihre Immobilie muss darüber hinaus noch weitere Eigenschaften erfüllen.

Checkliste: Was macht eine Immobilie zur begünstigten Immobilie?

Sie müssen Alleineigentümer oder zumindest Miteigentümer der Immobilie sein.
Sie müssen die Immobilie dauerhaft selbst bewohnen.
Die Immobilie muss Ihnen als Hauptwohnsitz dienen.
Die Immobilie muss sich innerhalb der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EWG) befinden.

Damit eine Immobilie als dauerhaft selbstbewohnt gilt, müssen Sie darin bis mindestens 20 Jahre nach Auszahlungsbeginn – alternativ bis zum 80. Lebensjahr – leben. Wohn-Riester eignet sich daher nur für Sie, wenn Sie langfristig am selben Ort leben möchten und keine Pläne haben, aus Ihrem Eigenheim auszuziehen. Ein paar Ausnahmen gibt es dennoch:

  • Verkauf der Immobilie: Sie können die begünstigte Immobilie nur verkaufen, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren eine neue begünstigte Immobilie erwerben und beziehen.
  • Beruflich bedingter Umzug: Müssen Sie aus beruflichen Gründen umziehen, können Sie Ihre begünstigte Immobilie in der Zwischenzeit vermieten. Spätestens zum Zeitpunkt des Renteneintritts müssen Sie jedoch wieder selbst in Ihre Eigentumsimmobilie ziehen.

Zahlen Sie in einen Wohn-Riester-Vertrag ein und ziehen Sie aus Ihrer Immobilie aus, ohne dass eine der Ausnahmen greift, müssen Sie mit hohen Rückforderungen durch den Staat rechnen: Zum einen müssen Sie dabei das bereits geförderte Guthaben nachversteuern, zum anderen kann der Staat bisher gezahlte Zulagen von Ihnen zurückfordern.

Alternativen zur begünstigten Immobilie

Auch wenn das Eigenheim den klassischen Verwendungszweck des Wohn-Riesters darstellt, ist dies nicht Ihre einzige Option: Sie haben einige weitere Möglichkeiten, wie Sie das Geld einsetzen können, ohne den Vertrag auflösen zu müssen. Dazu zählen:

  • Erwerb von Pflichtanteilen an einer Wohngenossenschaft
  • Erwerb eines Dauerwohnrechts (z. B. in Pflege- oder Seniorenheimen)
  • Altersgerechter Umbau einer Immobilie gemäß DIN-Norm 18040 (mindestens 50 Prozent des Geldes müssen in die Umbaumaßnahmen fließen)

Wohn-Riester: Welche Zulagen stehen mir zu?

Um staatliche Zulagen für Ihren Wohn-Riester-Vertrag zu erhalten, müssen Sie mindestens 4 Prozent Ihres Bruttojahreseinkommens in den Vertrag einzahlen. Ausschlaggebend ist hierbei immer das sozialversicherungspflichtige Einkommen aus dem Vorjahr. Sie können im Prinzip auch einen höheren Betrag einzahlen, doch ist die Förderung auf einen Betrag von 2.100 Euro pro Jahr begrenzt. Sie erhalten also keine weiteren Vorteile, wenn Sie mehr einzahlen.

Zahlen Sie den Mindestbetrag von 4 Prozent Ihres Einkommens ein, stehen Ihnen je nach Lebenslage die folgenden staatlichen Zuschüsse zu:

  • Jährliche Grundzulage: 175 Euro
  • Zulage pro Kind, das vor 2008 geboren wurde: 185 Euro
  • Zulage pro Kind, das nach 2008 geboren wurde: 300 Euro

Unterzeichnen Sie Ihren Riester-Vertrag, bevor Sie das 25. Lebensjahr vollendet haben, erhalten Sie dafür zusätzlich einen einmaligen Berufseinsteigerbonus in Höhe von 200 Euro.

Beispiel

Beide Ehepartner sind riester-berechtigt und zahlen jeweils den Mindestbetrag ein. Sie haben ein Kind, das vor 2008 geboren wurde, und eines, das erst danach geboren wurde. Die Familie erhält somit einen jährlichen Zuschuss in Höhe von (2 x 175 Euro + 185 Euro + 300 Euro =) 835 Euro.

Wie kann ich Wohn-Riester nutzen?

Die meisten Menschen nutzen ihren Wohn-Riester-Vertrag, um damit ein Eigenheim zu finanzieren. Für die eigentliche Finanzierung gibt es jedoch zahlreiche verschiedene Optionen.

Riester-Darlehen: klassisches Annuitätendarlehen

Sie können den Wohn-Riester als reguläres Annuitätendarlehen nutzen. Das Besondere dabei ist, dass Ihre Zulagen direkt in die Tilgung einfließen. Das bedeutet für Sie wiederum, dass Sie dadurch Ihre monatlichen Raten senken und somit die finanzielle Belastung reduzieren können. Alternativ können Sie auch bis an Ihre finanzielle Belastbarkeitsgrenze gehen, die monatliche Rate eher hoch ansetzen und die Zulagen dazu nutzen, das Darlehen insgesamt schneller zu tilgen.

Ein derartiges Riester-Darlehen eignet sich für Sie, wenn Sie die Immobilie Ihrer Träume bereits gefunden haben und diese umgehend kaufen möchten.

Riester Bausparen: Kombination mit Bausparvertrag

Mit einem Bausparvertrag können Sie den Immobilienkauf ein wenig nach hinten schieben und dennoch bereits aktiv in Ihre Immobilie investieren. Sie sparen hierbei zunächst ein bestimmtes Guthaben an. Sobald Ihr Vertrag zuteilungsreif ist, erhalten Sie ein günstiges Bauspardarlehen, mit dem Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung finanzieren können. Die Riester-Zulagen fließen in diesem Fall zunächst Ihrem Bausparguthaben zu und dienen später der Tilgung.

Riester-Rente in Wohn-Riester umwandeln

Zahlen Sie bereits in eine reguläre Riester-Rente ein und möchten Sie nun auf einen Wohn-Riester umsatteln, können Sie das Guthaben frühzeitig freisetzen. Sie haben hierbei zwei Optionen: Sie können entweder das gesamte Guthaben nutzen, um Ihre Immobilie zu finanzieren, oder nur einen Teil entnehmen. Bei Letzterem müssen Sie sich jedoch an eine Regel halten: Die Teilentnahme ist nur möglich, wenn Sie mindestens 3.000 Euro entnehmen und gleichzeitig mindestens 3.000 Euro im Vertrag bleiben.

Steuern auf Wohn-Riester: Vorsicht vor der nachgelagerten Besteuerung

Wenn Banken Wohn-Riester bewerben, heben sie meist einerseits die staatliche Förderung und andererseits die Steuervorteile der Riester-Rente hervor. Denn die Einzahlungen können Sie bis zu einer Höhe von 2.100 Euro als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Sie erhalten also Geld vom Staat und müssen gleichzeitig weniger an den Fiskus abgeben.

Zwar klingt dies zunächst nach einer Win-win-Situation für Sie, doch bleiben ein paar wichtige Aspekte dabei häufig unerwähnt. So müssen Sie zum Beispiel bedenken, dass die erhaltenen Zulagen direkt von Ihrer Steuererstattung abgezogen werden. Winkt Ihnen beispielsweise eine Erstattung in Höhe von 600 Euro und haben Sie 175 Euro an Zulagen erhalten, zahlt Ihnen das Finanzamt nur 425 Euro aus. In einigen Fällen kann es sogar dazu kommen, dass der Steuervorteil gänzlich verpufft. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Ihr persönlicher Steuersatz sehr niedrig ausfällt und Sie gleichzeitig aufgrund mehrerer Kinder hohe Zulagen erhalten.

Worauf außerdem oft nur am Rande eingegangen wird, ist die sogenannte nachgelagerte Besteuerung. Denn Ihre Einzahlungen und alle erhaltenen Zulagen müssen Sie später im Rentenalter in voller Höhe versteuern. Der Gedanke dahinter ist folgender: Würden Sie eine zusätzliche Rente beziehen, würde diese Ihrem zu versteuernden Einkommen angerechnet und entsprechend versteuert. Da es sich beim Wohn-Riester um eine Art Ersatzrente in Immobilienform handelt, erhebt der Staat auch darauf Steuern.

Da in Wirklichkeit keine Rente ausgezahlt wird, legt die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen ein sogenanntes Wohnförderkonto für Sie an. Hierbei handelt es sich um eine Übersicht all Ihrer Einzahlungen, Tilgungen und Zulagen. Der Betrag dient später als Grundlage für die Höhe Ihrer Abgaben. Doch der Fiskus geht noch einen Schritt weiter: Da Sie die Immobilie bereits vor Renteneintritt nutzen konnten, verlangt der Staat einen Ausgleich. Der zu versteuernde Betrag wird daher mit 2 Prozent pro Jahr verzinst, was zu einer noch höheren Steuerlast im Alter führt.

Beispiel

Sie haben 20 Jahre lang den Standard-Betrag von 2.100 Euro in Ihren Wohn-Riester eingezahlt. Da Sie keine Kinder haben, haben Sie lediglich die Grundzulage in Höhe von 175 Euro pro Jahr erhalten. Ihr Wohnförderkonto müsste zum Zeitpunkt Ihres Renteneintritts also einen Endbetrag in Höhe von 45.500 Euro ausweisen. Da die Einzahlungen und Zulagen jedoch jährlich mit 2 Prozent verzinst werden, ergibt sich am Ende ein Betrag von 56.382 Euro. Liegt Ihr persönlicher Zinssatz zum Zeitpunkt des Renteneintritts mit 67 Jahren bei 20 Prozent, so müssen Sie für Ihren Wohn-Riester 11.276 Euro an Steuern „nachzahlen“.

Sie haben zwei Möglichkeiten, diese nachträgliche Steuer zu begleichen:

  • Sie können den kompletten Betrag auf einmal zahlen und dafür 30 Prozent Rabatt erhalten.
  • Sie können den Betrag ab dem Zeitpunkt des Renteneintritts bis zu Ihrem 85. Lebensjahr in monatlichen Teilbeträgen zahlen.

Auf das obige Beispiel bezogen bedeutet das: Sie hätten die Wahl, ob Sie 7.893 Euro (11.276 Euro abzüglich 30 Prozent Rabatt) auf einen Schlag zahlen oder ob Sie monatlich bis zum 85. Lebensjahr 52,20 Euro (11.276 Euro / 18 Jahre x 12 Monate) zahlen.

Sie sehen: Die versprochenen Steuervorteile sollten Sie nicht überbewerten. Gerade im Alter kann eine derart hohe Zahlung schmerzen – auch wenn Sie kein Geld für Miete ausgeben.

Wie geht es mit dem Wohn-Riester im Todesfall weiter?

Ob Sie Wohn-Riester beantragen oder nicht, sollten Sie sich gut überlegen. Sie gehen damit eine langjährige Verpflichtung ein, die sich unter Umständen auch auf Ihre Erben noch auswirken kann. Denn versterben Sie, bevor Sie Ihre Beiträge aus dem Wohn-Riester versteuern konnten, gehen diese Steuerschulden auf Ihre Erben über.

Sterben Sie noch in der Ansparphase, können Ihr Erben Ihren Wohn-Riester binnen eines Jahres übernehmen. Alternativ können Ihre Erben den Vertrag auflösen, wobei jedoch Steuern auf die bisherigen Beitrage zu zahlen sind.

Wenn Sie hingegen während der Auszahlungsphase – also üblicherweise nach Renteneintritt – sterben, kann Ihr Ehepartner den Wohn-Riester übernehmen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass er oder sie die Immobilie geerbt hat und diese auch weiterhin selbst bewohnen will. Auch hier müssen jedoch die restlichen Steuerzahlungen übernommen werden. Anders sieht es nur aus, wenn Sie sich für die Einmalzahlung zum Renteneintritt entschieden und Ihre Steuerschulden bereits in voller Höhe getilgt haben.

Für wen lohnt sich Wohn-Riester?

Aufgrund ihrer Komplexität und der vielen Fallstricke steht die Riester-Rente häufig in der Kritik. Dasselbe gilt auch für den Wohn-Riester. Überlegen Sie sich daher gut, ob diese Art der privaten Altersvorsorge für Sie geeignet ist. Um dies herauszufinden, sollten Sie sich die folgenden Fragen stellen:

  • Möchte ich in jedem Fall eine eigene Immobilie?
  • Möchte ich langfristig (und am besten für immer) in meinem Eigenheim leben?
  • Ergeben sich für mich tatsächlich Steuervorteile?
  • Bin ich bereit, die hohe Steuerlast im Alter zu stemmen?
  • Habe ich alle anderen Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung geprüft und für mich ausgeschlossen?

Eine Faustregel besagt: Die Eigenheimrente lohnt sich vor allem für Familien mit wenig Eigenkapital, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden über ein reguläres Annuitätendarlehen nur schwer erfüllen könnten.

Fazit: Wohn-Riester ist kein Allheilmittel

Obwohl die Eigenheimrente mit Vorteilen wie staatlichen Zuschüssen und Steuerentlastung einhergeht, sollten Sie genau abwägen, ob das Modell sich für Sie eignet. Behalten Sie im Hinterkopf, dass Sie Ihre Einlagen und auch die Zuschüsse im Alter nachversteuern müssen und dass Sie sich mit Wohn-Riester langfristig an Ihre Immobilie binden. Wenn Sie noch nicht genau sagen können, ob Sie wirklich dauerhaft in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung leben wollen, ist ein reguläres Annuitätendarlehen unter Umständen die bessere Wahl.

Sie können Ihre Immobilie in dem Fall vermieten oder einfacher wieder verkaufen. Auch die Höhe der Zulagen sollten Sie in Ihre Entscheidung mit einbeziehen: Während Familien mit Kindern von einer zusätzlichen Förderung profitieren, müssen sich Singles mit der Grundzulage zufriedengeben. In den meisten Fällen kann diese die vielen Nachteile des Wohn-Riesters nicht ausgleichen.

Bildnachweis: Breadmaker / Shutterstock.com

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