Bausparvertrag: Wie sinnvoll ist Bausparen?

Beim Bausparvertrag handelt es sich um einen Klassiker der Baufinanzierung. Ende 2018 betreuten die Bausparkassen in Deutschland noch etwa 17,5 Millionen laufende Bausparverträge. Dabei gerät Bausparen gerade angesichts der niedrigen Bauzinsen bei regulären Immobilienkrediten immer mehr in die Kritik. Es stellt sich unweigerlich die Frage: Wie sinnvoll ist Bausparen noch?

Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag ist ein verhältnismäßig komplexes Finanzprodukt, das auf dem Solidarprinzip beruht. Dabei betreut die Bausparkasse eine Reihe Kunden, die in einen gemeinsamen Topf einzahlen. Durch dieses kollektive Sparen wird nach und nach Bausparguthaben angehäuft. Hat einer dieser Sparer eine entsprechende Mindestsumme angespart und lange genug eingezahlt, erhält er automatisch die nötige Bewertungszahl. Durch diese wird sein Bausparvertrag zuteilungsreif: Er erhält nun seine eingezahlten Beiträge inklusive Zinsen zurück und kann ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zum Kauf oder Bau einer Immobilie in Anspruch nehmen.

Wie läuft eine Bausparfinanzierung ab?

Wenn Sie einen Bausparvertrag abschließen wollen, müssen Sie sich an die Bausparkasse Ihrer Wahl wenden. Diese wird Sie im Hinblick auf die geeignete Bausparsumme und den für Sie passenden Tarif beraten. Die Bausparsumme setzt sich aus einem Sparteil und einem Darlehensteil zusammen. Ersterer beträgt etwa 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Entscheiden Sie sich beispielsweise für einen Bausparvertrag über 100.000 Euro, müssen Sie zunächst etwa 30.000 bis 50.000 Euro einzahlen.

Die Differenz zwischen Bausparsumme und Sparteil – in diesem Fall 70.000 bis 50.000 Euro – erhalten Sie im Anschluss in Form eines Darlehens. Diesen Bausparkredit dürfen Sie jedoch ausschließlich zu wohnwirtschaftlichen Zwecken nutzen. Sie können damit beispielsweise ein Haus bauen, eine Eigentumswohnung kaufen oder einen bestehenden Immobilienkredit tilgen. Möglich ist es auch, das Geld in Inneneinrichtung, Modernisierungsmaßnahmen oder die energetische Sanierung einer Eigentumsimmobilie zu investieren.

Ein klassischer Bausparvertrag besteht entsprechend aus 3 Phasen:

  1. Ansparphase
  2. Zuteilung
  3. Darlehensphase

Während der Ansparphase zahlen Sie monatlich in Ihren Bausparvertrag ein. Die monatliche Sparrate beträgt dabei meist 0,3 bis 1 Prozent der Bausparsumme. Bei einem Bausparvertrag über 50.000 Euro müssten Sie also monatlich etwa 150 bis 500 Euro einzahlen. Sie erhalten für dieses Sparguthaben einen zuvor vereinbarten Zinssatz, der jedoch eher niedrig ausfällt. Als reine Anlagemöglichkeit eignet sich die Bausparfinanzierung daher eher weniger.

Besonders vorteilhaft ist aber, dass bei den meisten Bausparverträgen auch Extrazahlungen und Sondertilgungen problemlos möglich sind. Haben Sie die nötige Mindestsparsumme erreicht, haben Sie Anspruch auf das darauf folgende Bauspardarlehen. Die Bausparkasse wird Sie schriftlich darüber informieren, dass Ihr Bausparer jetzt zuteilungsreif ist. Sie haben nun 3 Optionen:

  1. Darlehen annehmen
  2. Darlehen vertagen
  3. Bausparvertrag auflösen

Wenn die Zeit reif ist und Sie Ihre eigenen vier Wände bauen oder kaufen möchten, sollten Sie das zinsgünstige Darlehen annehmen. Voraussetzung dafür ist allerdings – wie auch bei anderen Darlehensformen üblich – , dass die Prüfung Ihrer Bonität durch die Bank positiv ausfällt. Möchten Sie noch ein wenig warten, können Sie das Darlehen auch vertagen und später in Anspruch nehmen. Da der Zinssatz bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung festgelegt wird, können Sie sich somit im Idealfall langfristig günstige Zinsen sichern. Hat sich Ihre Lebenssituation derart geändert, dass Sie das Bauspardarlehen nicht nutzen möchten, können Sie Ihren Bausparvertrag auflösen. Sie erhalten dann Ihr eingezahltes Guthaben ausbezahlt, verlieren dadurch jedoch den Anspruch auf das Bauspardarlehen.

bausparvertrag

Staatliche Förderung für Bausparverträge

In Deutschland herrscht seit jeher ein hohes Sicherheitsbedürfnis, wenn es um Finanzprodukte geht. Dank langfristig festgeschriebener Zinssätze und einer hohen Planungssicherheit überzeugt der Bausparvertrag daher vor allem vorsichtige Sparer. Noch attraktiver wird das Bausparen, wenn der Staat Ihr Vorhaben bezuschusst.

Wohnungsbauprämie

Mit der Wohnungsbauprämie will der Bund die Investition in Eigentumsimmobilien als Altersvorsorge unterstützen. Der Zuschuss beträgt hierbei 10 Prozent auf die im Jahr eingezahlten Beträge, wobei maximal 700 Euro für Alleinstehende und 1.400 Euro für Eheleute gefördert werden. Dies bedeutet, dass Sie pro Jahr Anspruch auf einen staatlichen Zuschuss in Höhe von maximal 70 bzw. 140 Euro haben.

Die Wohnungsbauprämie steht Ihnen zu, wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen höchstens 35.000 Euro bei Alleinstehenden und maximal 70.000 Euro bei Eheleuten beträgt. Beachten Sie hierbei, dass das zu versteuernde Einkommen nicht Ihrem Bruttoeinkommen entspricht. Das zu versteuernde Einkommen liegt aufgrund von Freibeträgen und steuerlichen Abzügen meist klar darunter. Sind Sie sich unsicher, wie hoch Ihr zu versteuerndes Einkommen ist, werfen Sie am besten einen Blick in Ihre letzte Steuererklärung.

Zu Beginn eines jeden Jahres erhalten Sie von Ihrer Bausparkasse einen Kontoauszug, dem auch der Antrag auf Wohnungsbauprämie beiliegt. Um die Förderung in Anspruch zu nehmen, müssen Sie diesen lediglich ausfüllen und an Ihre Bausparkasse zurückschicken. In der Regel erhalten Sie die Wohnungsbauprämie dann, wenn Sie das Guthaben aus Ihrem Bausparvertrag für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzen. Lösen Sie den Bausparvertrag auf und nutzen Sie das Darlehen nicht, verwirken Sie Ihren Anspruch auf die Förderung.

Arbeitnehmersparzulage

Die Arbeitnehmersparzulage steht Ihnen dann zu, wenn Sie Ihre vermögenswirksamen Leistungen in einen Bausparer einzahlen. Die Höhe der Zulage beläuft sich auf 9 Prozent, wobei eine maximale Sparleistung von 470 Euro pro Jahr für Alleinstehende und 940 Euro pro Jahr für Ehepaare (nur wenn beide Eheleute Arbeitnehmer sind) gefördert werden. Der Zuschuss beläuft sich so maximal auf 43 bzw. 86 Euro pro Jahr.

Die Arbeitnehmersparzulage kommt dann für Sie infrage, wenn sich Ihr zu versteuerndes Einkommen auf höchstens 17.900 Euro (Alleinstehende) bzw. 35.800 Euro (Ehepaare) beläuft.

Wohn-Riester

Im Jahr 2008 löste der Wohn-Riester die Eigenheimzulage ab. Um die Maximalzulage von 175 Euro pro Jahr zu Ihrem Riester-Bausparvertrag zu erhalten, müssen Sie mindestens 4 Prozent Ihres Jahresbruttoeinkommens einzahlen. Der Zuschuss wird bis zu einer maximalen jährlichen Beitragssumme von 2.100 Euro gewährt. Darüber hinaus können Sie Beiträge bis zu 2.100 Euro von der Steuer absetzen. Bedenken Sie allerdings, dass Sie die Einzahlungen später mit Renteneintritt versteuern müssen. 

Der Riester-Zuschuss ist an einige Bedingungen geknüpft. So müssen Sie die entsprechende Immobilie beispielsweise selbst als Hauptwohnsitz bewohnen. Wohn-Riester lohnt sich aufgrund der Zuschläge für Kinder vor allem für Familien mit niedrigem Einkommen, die langfristig in der eigenen Immobilie leben.

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Wann wird das Bauspardarlehen zugeteilt und
worin unterscheiden sich Bausparvertrag und Baukredit? 

Der Bausparvertrag wird zuteilungspflichtig, sobald die Ansparphase endet und die darauffolgende Wartezeit verstrichen ist. Wie lang diese Wartezeit ist, hängt von dem ausgehandelten Vertrag ab. Darüber hinaus muss der Bausparer den vertraglich festgesetzten Anteil der Bausparsumme komplett eingezahlt haben. Dieser Anteil bewegt sich in der Regel zwischen 30 und 50 Prozent der gesamten Bausparsumme.

Ein Beispiel

Liegt die Bausparsumme bei insgesamt 100.000 Euro, würde die Ansparphase enden, sobald der Bausparer mindestens 30.000 Euro beziehungsweise maximal 50.000 Euro eingezahlt hat. Wenn der Bausparvertrag zuteilungsfähig ist, kann der Bausparer das Darlehen direkt in Anspruch nehmen. Dazu muss er allerdings eine ausreichende Kreditwürdigkeit (Bonität) nachweisen und entsprechende Sicherheiten anbieten können.

  • Kreditbetrag:
    Euro
    Kreditlaufzeit:
    Postleitzahl:
    Beleihung:
    Tilgung:
  • Bausparvertrag: Die Vor- und Nachteile

    Der Bausparvertrag ist nach wie vor eine beliebte Anlagemöglichkeit. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich nicht allein auf seinen guten Ruf verlassen, sondern die Vor- und Nachteile genau gegenüberstellen. Denn Bausparen eignet sich nicht für jedermann.

    Vorteile des Bausparens

    Der größte Vorteil des Bausparens besteht in der hohen Planbarkeit und der langfristigen Zinssicherheit. Sie wissen bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung genau, welche finanzielle Belastung in der Zukunft auf Sie zukommen wird. Steigen die Bauzinsen unterdessen an, stehen Sie mit einem Bauspardarlehen unter Umständen besser da als mit einem regulären Annuitätendarlehen.

    Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass in der Regel jederzeit Sondertilgungen möglich sind. Erben Sie beispielsweise unerwartet Geld, können Sie dieses in Ihren Bausparvertrag einzahlen und so Ihre Wartezeit bis zur Zuteilung verkürzen. Wenn Ihnen staatliche Förderungen zustehen, sollten Sie diese in Ihre Entscheidung einbeziehen.

    Im Gegensatz zu einem regulären Immobilienkredit geht die Bank bei einem Bausparvertrag ein relativ geringes Risiko ein. Dies belohnt sie in der Regel damit, dass sie eine Grundschuld niedrigeren Ranges akzeptiert. Bei kleineren Darlehenssummen kann es sogar vorkommen, dass die Bank gar keine Grundschuld voraussetzt. Für Sie als späteren Immobilieneigentümer bedeutet dies, dass Sie die Grundschuld ersten Ranges an eine andere Bank abtreten und somit ein günstiges weiteres Darlehen aufnehmen können. Mit diesem können Sie etwa zukünftige Modernisierungsmaßnahmen finanzieren oder in eine weitere Immobilie investieren.

    Vorteile des Bausparvertrags auf einen Blick

    Zinssicherheit
    hohe Planungssicherheit
    Sondertilgungen möglich
    Grundschuld niedrigeren Ranges ausreichend

    Nachteile des Bausparens

    Das Bausparen hat jedoch auch Nachteile. Die langfristige Zinsfestschreibung kann sich schnell als negativ erweisen, wenn die Bauzinsen auf dem aktuellen Niedrigzinsniveau bleiben oder sogar weiter sinken. Da Sie während der Ansparphase eher geringe Zinsen erhalten, kann es lukrativer sein, das Eigenkapital auf einem Tages- oder Festgeldkonto zu parken und im Anschluss ein reguläres Immobiliendarlehen aufzunehmen.

    Bedenken Sie außerdem, dass der Zeitpunkt der Kreditzuteilung nicht garantiert ist: Sie stehen immer im Wettbewerb mit anderen Bausparern. Erreichen diese die nötige Bewertungszahl vor Ihnen, verlängert sich automatisch Ihre Wartezeit. Stoßen Sie dann zufällig auf Ihre Traumimmobilie, steht das nötige Darlehen unter Umständen noch nicht zur Verfügung. Darüber hinaus ergibt Bausparen nur wenig Sinn, wenn Sie sich am Ende doch gegen eine Immobilie entscheiden: Zwar können Sie das Bauspardarlehen ablehnen, doch entfallen dann auch staatliche Zuschüsse. Hätten Sie Ihr Geld dann nicht monatlich in einen Bausparer investiert, sondern anderweitig angelegt, hätten Sie unter Umständen höhere Erträge damit erzielt.

    Darüber hinaus sollten Sie sich beim Abschluss eines Bausparvertrags darüber im Klaren sein, dass die Rückzahlungsdauer verhältnismäßig kurz ist. Zwar gehört die Immobilie dann schnell Ihnen, doch müssen Sie während der Darlehensphase mit einer hohen finanziellen Belastung rechnen. In der Regel muss das Darlehen in etwa 7 bis 12 Jahren zurückgezahlt sein.

    Von Experten wird außerdem häufig kritisiert, dass der Bausparvertrag mit hohen Abschlusskosten einhergeht. Diese belaufen sich auf etwa 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Möchten Sie also einen Bausparvertrag über 100.000 Euro abschließen, kostet Sie das zunächst einmal 1.000 bis 1.600 Euro. Der Betrag wird in Form einer Vermittlungsprovision von Ihren ersten Spareinlagen abgezogen. Dies bedeutet kurzum, dass Sie im Minus starten.

    Nachteile des Bausparvertrags auf einen Blick

    regulärer Immobilienkredit u. U. günstiger
    kein garantierter Zuteilungszeitpunkt
    lange Wartezeit
    kurze Rückzahlungsdauer bedeutet hohe finanzielle Belastung
    hohe Abschlusskosten

    Bausparvertrag kündigen: So geht’s!

    Nicht selten schließen Eltern für ihre Kinder einen Bausparvertrag ab, doch diese benötigen das Geld früher als gedacht oder entscheiden sich schlicht gegen Wohneigentum. Vielleicht haben Sie den Bausparer auch selbst abgeschlossen, später aber festgestellt, dass er doch nicht in Ihre persönliche Anlagestrategie passt. In einem solchen Fall können Sie den Bausparvertrag vorzeitig kündigen.

    Grundsätzlich kann ein Bausparvertrag während der Ansparphase mit einer Frist von 3 bis 6 Monaten regulär gekündigt werden. Wie lange Ihre Frist genau ist, lesen Sie am besten in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) Ihres Vertrags nach. Benötigen Sie das Geld nicht sofort und können Sie die Kündigungsfrist aussitzen, entstehen Ihnen dadurch keine Kosten. Bedenken Sie allerdings, dass Sie Ihren Anspruch auf das Bauspardarlehen sowie auf staatliche Förderung verlieren.

    Benötigen Sie das Geld hingegen sofort und können Sie die Kündigungsfrist nicht abwarten, können Sie Ihren Vertrag vorzeitig mit sofortiger Wirkung kündigen. Hierbei wird jedoch in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von etwa 1 Prozent der vereinbarten Bausparsumme fällig.

    Einige Unternehmen bieten auch an, das Guthaben aus alten Bausparverträgen aufzukaufen. Derartige Unternehmen verlangen häufig Gebühren für den Verkauf des Bausparers. Zwar fallen diese meist günstiger aus als die Vorfälligkeitsentschädigung der Bausparkasse, doch sollten Sie sich vor unseriösen Dienstleistern in Acht nehmen. Bei deren Angeboten ist häufig Betrug im Spiel.

    Eine Alternative zur Auflösung oder zum Verkauf des Bausparvertrags ist es, diesen auf ein Familienmitglied zu überschreiben. Viele Bausparkassen lassen sich auf diesen Plan B ein und stimmen zu, das Guthaben inklusive des Anspruchs auf das günstige Bauspardarlehen an eine dritte Person zu übertragen.

    Sind Sie bereits in der Darlehensphase, sollten Sie Ihre Vertragskonditionen genau studieren. Die Sondertilgungskonditionen sind bei Bausparverträgen meist großzügig. Unter Umständen können Sie einen günstigen Immobilienkredit aufnehmen und Ihren Bausparvertrag so einfach umschulden.

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    Fazit: Bausparen eignet sich nicht für jedermann

    Zinssicherheit, Planbarkeit und der Traum von den eigenen vier Wänden: Es verwundert auf den ersten Blick nicht, dass Bausparen in Deutschland nach wie vor beliebt ist. Allerdings sollten Sie sich vor Augen führen, dass sich das Produkt nicht für jedermann lohnt. Ein Bausparvertrag lohnt sich nur dann, wenn Sie das Bauspardarlehen auch wirklich in Anspruch nehmen wollen. Noch attraktiver kann Bausparen sein, wenn Ihnen staatliche Fördermittel zustehen. Beachten Sie andererseits aber, dass es aufgrund der hohen Abschlusskosten und der hohen finanziellen Belastung während der Darlehensphase nicht gerade günstig ist.

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