Ein Geldsack als Symbolbild, was ist ein Konstantdarlehen?

Was ist ein Konstantdarlehen?

Bei einem Konstantdarlehen handelt es sich um eine besondere Form der Baufinanzierung. Es ist dann interessant, wenn Sie den Wunsch nach einem Eigenheim haben, gleichzeitig aber wenig oder kein Eigenkapital mitbringen. In diesem Fall ist ein Konstantdarlehen die passende Mischung aus Kreditaufnahme und Ansparung, die Ihnen zum Wohneigentum verhilft. Wie Sie durch ein Konstantdarlehen an Ihr Eigenheim kommen, erfahren Sie hier.

So funktioniert ein Konstantdarlehen

Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren. Eine dieser Möglichkeiten ist das Konstantdarlehen. Die besondere Finanzierungsform setzt sich aus 2 Teilen zusammen: aus einer endfälligen Vorfinanzierung und einem Bauspardarlehen. Unter einer Vorfinanzierung ist dabei ein kurzfristig angelegter Kredit zu verstehen. Dieser wird später von einem langfristigen Darlehen abgelöst – in diesem Fall von einem Bauspardarlehen.

Für Sie als Kreditnehmer mit wenig Eigenkapital ergibt sich aus dieser Konstruktion folgender Vorteil: Sie können Ihre Traumwohnung oder Ihr Traumhaus sofort erwerben. Der Kreditgeber stellt Ihnen zu diesem Zweck die gesamte Darlehenssumme direkt zur Verfügung.

Das Konstantdarlehen läuft in 2 Phasen ab:

Phase 1: Vorfinanzierung und Besparung Bausparvertrag

Im Rahmen der Vorfinanzierung zahlen Sie zunächst lediglich die anfallenden Zinsen in Form von monatlichen Raten an die Bank. Tilgungszahlungen – also die tatsächliche Rückzahlung der Darlehenssumme – sind erst einmal nicht notwendig. Ihre Kreditschuld verändert sich durch Ihre Zahlungen also zunächst nicht. Gleichzeitig besparen Sie einen Bausparvertrag und bauen hier Guthaben auf.

Phase 2: Tilgung Vorfinanzierung und Rückzahlung Bauspardarlehen

Wenn Sie das erforderliche Mindestsparguthaben im Bausparvertrag erreicht haben, wird dieser zuteilungsreif. Dies bedeutet, dass Sie das angesparte Bausparguthaben und das Bauspardarlehen ausgezahlt bekommen. Im Optimalfall können Sie damit das Vorfinanzierungs-Darlehen komplett tilgen. Anschließend zahlen Sie in monatlichen Raten, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen, das Bauspardarlehen zurück, bis Sie auch dieses komplett getilgt haben.

Diese Besonderheiten hat ein Konstantdarlehen

  • Ein Konstantdarlehen ermöglicht es, ein Bauvorhaben oder den Kauf einer Immobilie ohne oder mit sehr geringem Eigenkapital zu realisieren. Entsprechend lang ist allerdings die Gesamtlaufzeit der vertraglichen Bindung. Üblicherweise vergehen vom Vorfinanzierungs- und Bausparvertragsabschluss bis zur vollständigen Kredittilgung 15 bis 30 Jahre.
  • Eine weitere Besonderheit stellt die Anzahl der zu zahlenden Raten dar: Vor Zuteilungsreife des Bausparvertrags zahlen Sie als Kreditnehmer 2 Raten: Die Rate zur Zahlung der Vorfinanzierungszinsen sowie Ihre Bausparrate. Erst nach der Zuteilung müssen Sie nur noch eine Rate für Ihr Bauspardarlehen zahlen. Diese Rate besteht dann – wie auch bei anderen Finanzierungsformen – aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil.
  • Ein Konstantdarlehen bringt bis zur vollständigen Tilgung eine sehr gut kalkulierbare finanzielle Belastung mit sich. Dem Namen entsprechend bleibt Ihre finanzielle Belastung nämlich konstant. Das bedeutet: Die Summe, die Sie bis zur kompletten Tilgung monatlich aufbringen müssen, bleibt über die gesamte Laufzeit hinweg gleich. Auch Änderungen des Zinsniveaus haben keine Auswirkungen auf Ihre Immobilienfinanzierung.
  • Ist der Zuteilungstermin des Bauspardarlehens erreicht, haben Sie bei einem Konstantdarlehen die Möglichkeit, Sondertilgungen in beliebiger Höhe zu leisten. So besteht die Option, Ihre Restschuld flexibel und ohne Zusatzkosten weiter zu reduzieren. Zum Vergleich: Bei einem sonst üblichen Annuitätendarlehen haben Sie lediglich die Möglichkeit, Sondertilgungen in einem vertraglich vereinbarten Rahmen zu leisten.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Konstantdarlehen?

Wie jede andere Kreditart bringt auch ein Konstantdarlehen bestimmte Vor- und Nachteile mit sich.

Vorteile eines Konstantdarlehens: feste Raten, fixe Zinsen und kaum Eigenkapital nötig

Viele Immobilieninteressenten, die über kaum oder kein Eigenkapital verfügen, entscheiden sich für ein Konstantdarlehen. Schließlich wird die benötigte Darlehenssumme von der Bank selbst dann bereitgestellt, wenn Sie als potenzieller Immobilienkäufer über kein Eigenkapital verfügen. Das macht es Ihnen möglich, eine Immobilie ohne langes Sparen zu erwerben.

Darüber hinaus profitieren Sie im Zusammenhang mit einem Konstantdarlehen von großer Planungssicherheit: Bis zur vollständigen Tilgung bleibt die monatliche finanzielle Belastung gleich.

Sollten sich die Zinsen bei Abschluss Ihres Konstantdarlehens auf einem niedrigen Niveau befinden, profitieren Sie hiervon über die gesamte Finanzierungslaufzeit hinweg. Schließlich haben Zinsniveauänderungen keinen Einfluss auf Ihre Finanzierung, da der Sollzins über den Bausparvertrag festgeschrieben wurde.

Die Vorteile des Konstantdarlehens im Überblick:

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird möglich.
Sie erhalten sofort die benötigte Kreditsumme in voller Höhe ausgezahlt.
Die finanzielle Belastung bleibt über die gesamte Laufzeit hinweg konstant.

Nachteile eines Konstantdarlehens: Zinslast, späte Tilgung und erschwerter Kreditwechsel

Da Sie zu Beginn lediglich die Zinsen, aber keine Tilgungszahlungen für Ihre Vorfinanzierung an die Bank leisten, bleibt Ihre Restschuld für einige Zeit gleich. Somit bleibt auch die Zinsbelastung unverändert hoch und reduziert sich zunächst nicht, was das Konstantdarlehen zu einer vergleichsweise teuren Kreditart macht.

Außerdem sollten Sie bedenken: Obwohl das Zinsniveau bei Vertragsabschluss vielleicht bereits recht niedrig ist, ist es dennoch vorstellbar, dass die Hypothekenzinsen weiter sinken. Schließen Sie ein Konstantdarlehen ab, legen Sie sich vertraglich jedoch für die gesamte Laufzeit auf einen Sollzinssatz fest. Dementsprechend haben Sie nicht die Möglichkeit, von fallenden Zinsen zu profitieren.

Auch ein Anbieterwechsel bzw. eine Umschuldung ist aufgrund der komplexen Struktur der Finanzierungsvariante und der späten Kreditschuldtilgung über den Bausparvertrag oft nur schwer möglich.

Die Nachteile des Konstantdarlehens im Überblick:

Die Finanzierungsart ist nur im Falle niedriger Sollzinsen interessant, da der Zinssatz über die gesamte Laufzeit festgelegt ist und nicht an eventuell sinkende Bauzinsen angepasst werden kann.
Da in der ersten Phase nicht getilgt wird, ist die Zinsbelastung bezogen auf die gesamte Kreditlaufzeit vergleichsweise hoch.
Für den Bausparvertrag wird üblicherweise eine Abschlussgebühr berechnet.
Die vergleichsweise späte Tilgung erschwert einen Kreditwechsel.
Nur bei einwandfreier Bonität wird ein Konstantdarlehen gewährt.

Das Konstantdarlehen zusammengefasst

Ein Konstantdarlehen ist eine besondere Form der Baufinanzierung, die sich aus einer Vorfinanzierung und einem Bausparvertrag zusammensetzt. Dank der Vorfinanzierung haben auch Alleinstehende oder Paare ohne Eigenkapital die Möglichkeit, ein Immobilienbau- oder kaufvorhaben direkt zu realisieren. Der benötigte Darlehensbetrag wird sofort zur Verfügung gestellt und anschließend mithilfe des Bausparvertrags getilgt.

Zu beachten ist allerdings, dass sich der Kreditnehmer mit einem Konstantdarlehen für eine lange Zeit an einen vertraglich vereinbarten Sollzinssatz bindet. Die anfängliche, tilgungsfreie Zeit macht das Konstantdarlehen außerdem teurer als andere Kreditformen. Aufgrund der Komplexität und des Zusammenspiels mit dem Bausparvertrag ist es zudem schwierig, den Kreditanbieter zu wechseln.

Bildnachweis: Watchara Ritjan / Shutterstock.com

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