Was ist ein Cap-Darlehen?

Es ist eine potenzielle Lösung für eine Baufinanzierung: das Cap-Darlehen. Diese spezielle Form des variablen Darlehens bietet zwar keine Konstanz bei den Zinsen, dennoch gewährleistet sie in gewisser Weise Sicherheit. Möglich wird das durch eine Besonderheit, die auch schon in der Bezeichnung dieser Darlehensart steckt. Was konkret unter einem Cap-Darlehen zu verstehen ist, wann es insbesondere seine Daseinsberechtigung hat und welche Vor- sowie eventuelle Nachteile es gibt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Eine besondere Form des variablen Darlehens

Das wichtigste Merkmal eines variablen Darlehens besteht darin, dass es über keinen festen Zinssatz verfügt. Dieser wird stattdessen in regelmäßigen Zeitabständen an die aktuelle Marktsituation angepasst. Bei einem klassischen variablen Darlehen geschieht das alle 3 Monate, beim Cap-Darlehen alle 6 Monate.

Doch nicht das macht den bedeutendsten Unterschied aus, sondern die Obergrenze, die sogenannte Zins-Cap. Diese darf der Zinssatz der Baufinanzierung nicht überschreiten, auch wenn es den Marktverhältnissen entspräche. Sie wird für eine längere Dauer festgeschrieben – 3 bis 15 Jahre sind dabei die gängige Spanne. Nicht unüblich ist es zudem, eine Untergrenze zu vereinbaren, unter die der Zinssatz nicht rutschen darf. Diese wird auch als Floor bezeichnet. Während also die Cap zum Vorteil des Bankkunden ist, sichert der Floor im Gegenzug das Kreditinstitut ab.

Am häufigsten wird in Deutschland bei Immobilienfinanzierungen auf das Annuitätendarlehen gesetzt. Die dabei über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Raten sind ein wesentlicher Grund, warum sich diese Variante so großer Beliebtheit erfreut. Mit dieser Konstanz wartet das Cap-Darlehen nicht auf, da es keine Zinsbindung gibt. Vielmehr ist in regelmäßigen Zeitabständen mit neuen Zinssätzen zu rechnen – sie können sowohl steigen als auch fallen.

Unter diesen Voraussetzungen empfiehlt sich ein Cap-Darlehen

Bewegen sich die Zinsen auf einem vergleichsweise hohen Niveau, lässt sich ein Cap-Darlehen bevorzugt empfehlen. Der Kreditnehmer geht somit keine dauerhafte Bindung zu diesen Konditionen ein, sondern hat die Aussicht auf sinkende Sätze. Das ist der wesentliche Unterschied zum Annuitätendarlehen, bei dem die Vertragsunterschrift bedeutet, für längere Zeit den gleichen Zinssatz zu akzeptieren.

Ein Cap-Darlehen bietet die Chance, eine Umschuldung vorzunehmen und sich für eine neue Darlehensart zu entschließen, sobald die Zinsen wieder ein ausreichend niedriges Level erreicht haben. Gerade deswegen wird diese Form der Immobilienfinanzierung des Öfteren als Übergangslösung bezeichnet. Seine Daseinsberechtigung hat das Cap-Darlehen folglich auch, wenn ein Eigentümer seine bisherige Immobilie verkauft und eine neue erwerben möchte – unter Umständen muss er länger auf die Einnahmen warten. Um diese Lücke zu schließen, eignet es sich perfekt.

Damit leitet sich ein weiteres Szenario ab: Stehen größere Einnahmen in Aussicht und werden sofort flüssige Mittel benötigt, ist diese Finanzierungsform oftmals in Erwägung zu ziehen. Neben dem Verkauf einer Immobilie gilt das beispielsweise auch für diese Situationen:

• Variable Gehaltsmodelle mit Bonusvereinbarungen
• Zu erwartendes Erbe
• Bevorstehende Auszahlung einer Lebensversicherung

Wenn der Kauf eines Grundstücks und das Errichten einer Immobilie in 2 Schritten mit zeitlichem Abstand erfolgen soll, ist ebenfalls ein Cap-Darlehen ins Auge zu fassen. Mit seiner Hilfe kann zunächst das Bauland erworben werden. Für das Objekt selbst kommt dann womöglich eine andere Kreditform infrage, welche die bestehende Finanzierung ablöst.

Nicht ratsam ist ein Cap-Darlehen jedoch bei einem niedrigen Zinsniveau. Sich die günstigen Konditionen langfristig durch ein Annuitätendarlehen zu sichern, erweist sich hier als sinnvoller.

Das Cap-Darlehen: Vorzüge und Nachteile im Überblick

Ein Blick auf die Vor- und Nachteile des Cap-Darlehens kann bei der Frage helfen, ob es die richtige Finanzierungsform ist, die zu den persönlichen Lebensumständen passt. Wenngleich es mit der Ober- und der Untergrenze einen Rahmen gibt, so existiert dennoch ein gewisses Risiko für den Kreditnehmer. Der variable Zinssatz mag einen Vorteil bedeuten und ist ein ganz entscheidendes Argument für den Abschluss eines Cap-Darlehens.

Natürlich gilt es dabei ebenso das Szenario zu bedenken, dass sich die Zinsen während der gesamten Zeit stets an der Obergrenze bewegen. Der erhoffte Effekt bliebe damit aus. Mit diesem Limit ist aber zumindest gewährleistet, dass die Zinsbelastung nicht unaufhörlich steigt. Ein klarer Vorteil gegenüber dem Annuitätendarlehen besteht zudem darin, dass Sondertilgungen jederzeit zulässig sind. Für diese erheben die Banken dann auch keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Dadurch gibt es die Option, den Kredit jederzeit vollständig oder zumindest in großen Teilen zurückzuzahlen und in der Konsequenz schneller schuldenfrei zu sein. Es eröffnet sich die Gelegenheit, das Cap-Darlehen durch eine andere Art der Finanzierung abzulösen und eine Umschuldung vorzunehmen. Sondertilgungen sind zu jedem Zinsanpassungstermin möglich. Darüber hinaus beträgt die Kündigungsfrist für ein Cap-Darlehen 3 Monate, sodass auch in dieser Hinsicht Flexibilität vorhanden ist.

Eben jene Flexibilität bedeutet zumindest indirekt einen Nachteil. Die Bank bietet eine besonders attraktive Form der Finanzierung an, für die sie dementsprechend höhere Kosten rechtfertigen kann. In Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus erweist sich diese Darlehensart nur eingeschränkt als sinnvoll, da sich die günstigen Konditionen nicht langfristig sichern lassen. Das Cap-Darlehen bedeutet generell eine nur bedingte Planungssicherheit – und zwar innerhalb des festgelegten Rahmens. Es soll aber nicht unerwähnt bleiben, dass die Obergrenze als Vorteil gegenüber einem klassischen variablen Darlehen zu betrachten ist, das eine solche Begrenzung nicht vorsieht.

Die Zinsschwankungen stellen jedoch nicht nur für den Kunden, sondern auch für die Bank eine Ungewissheit dar. Obendrein räumt sie dem Kreditnehmer Freiheiten ein – beispielsweise das Recht auf Sondertilgungen oder eine 3-monatige Kündigungsfrist. Höhere Anforderungen für die Darlehenszusage sind daher wahrscheinlich. Schätzt die Bank das Eigenkapital oder die regelmäßigen Einnahmen des Antragstellers als zu gering ein, bewilligt sie die Finanzierung womöglich nicht.

Unzulässig: die Zinssicherungsgebühr bei einem Cap-Darlehen

Bei einem Cap-Darlehen lässt sich die Bank auf eine Zinsobergrenze ein, die sie dem Kunden gewährleistet. Anders als bei einem variablen Darlehen, bei dem es dieses Limit nicht gibt, entgehen ihr damit potenzielle Einnahmen. Um zumindest einen gewissen Ausgleich zu schaffen, haben einige Kreditinstitute in der Vergangenheit eine sogenannte Zinssicherungsgebühr erhoben. Alternativ wurde auch von einer Cap-Gebühr oder einer Zinscap-Prämie gesprochen. Sie lag zumeist zwischen 1 und 3 Prozent der Darlehenssumme.

Heute ist eine solche Zinssicherungsgebühr nicht mehr zulässig. Auslöser dafür war ein Urteil des Bundesgerichtshofs im Juni 2018. Die Richter kamen zu dem Urteil, dass die Belastung für den Kreditnehmer als unverhältnismäßig einzuschätzen ist. Im konkreten Fall galt die Zinssicherungsgebühr für die komplette Laufzeit des Darlehens. Auch wenn der Kunde vorzeitig kündigte, erhielt er keine anteilige Rückerstattung dieses Betrags. Nur die Zinsen sollen als Gegenleistung für das Bereitstellen der Kreditsumme dienen, so die Vorgabe der Richter. Deswegen kann es heute vorkommen, dass anstelle der Zinssicherungsgebühr höhere Zinsaufschläge aufgerufen werden.

Fazit: Cap-Darlehen bringt 2 Vorteile zusammen

Der Abschluss eines Cap-Darlehens empfiehlt sich insbesondere in Zeiten hoher Zinsen. Der Kreditnehmer geht dann keine dauerhafte Bindung zu diesen Konditionen ein. Bei der nächsten Anpassung hat er die Chance, von sinkenden Zinsen zu profitieren. Zudem bietet sich jederzeit die Gelegenheit einer Umschuldung mithilfe einer anderen Finanzierungsform. Das Cap-Darlehen lässt sich als eine Kombination aus einem klassischen variablen Darlehen und einem Annuitätendarlehen bezeichnen. Immerhin führt es Flexibilität mit einem gewissen Maß an Sicherheit zusammen. Die besagte Sicherheit wird durch die vereinbarte Zinsobergrenze erreicht. Wer heute ein Cap-Darlehen abschließt, muss zwar nicht mit einer Zinssicherungsgebühr, womöglich aber mit einem Zinsaufschlag rechnen.

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