Ein Mann arbeitet an der Immobilie, dies ist die Muskelhypothek

Muskelhypothek – dank Eigenleistung günstiger ins Eigenheim

Ein Hausbau oder eine groß angelegte Renovierung gehen meist mit erheblichen Kosten einher. Geld sparen können Sie aber, indem Sie bestimmte Arbeiten einfach selbst erledigen. Das Beste daran: Mit dieser sogenannten Muskelhypothek können Sie nicht nur die Kosten drücken, sondern auch Ihre Eigenkapitalquote nach oben schrauben und so im Idealfall von günstigeren Kreditzinsen profitieren.

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Was ist eine Muskelhypothek?

Von Muskelhypothek ist dann die Rede, wenn Sie die Kosten für Ihr Eigenheim senken, indem Sie bei den Bauarbeiten selbst Hand anlegen. Dazu zählen sowohl Arbeiten, die Sie persönlich erledigen, als auch solche, bei denen Familie, Freunde oder Nachbarn Sie unterstützen.

Diese Ersparnis hat zur Folge, dass die Kosten für Ihre Immobilie sinken. Dadurch steigt wiederum Ihre Eigenkapitalquote, was viele Banken mit günstigeren Zinsen belohnen. Die meisten Kreditinstitute akzeptieren bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme als Eigenleistung. Hierfür müssen Sie jedoch ein sehr ausgeprägtes handwerkliches Geschick nachweisen. Wesentlich häufiger werden Werte zwischen 5 und 10 Prozent anerkannt. Sind Sie hingegen ausgebildeter Handwerker und übersteigen Ihre Fähigkeiten die des Durchschnittsbürgers deutlich, sind auch bis zu 30 Prozent möglich. Allerdings können Sie meist insgesamt nicht mehr als 30.000 Euro an Eigenleistung geltend machen. Beachten Sie außerdem, dass nicht jede Bank Eigenleistung als Ersatz für Eigenkapital akzeptiert.

Welche Tätigkeiten kann ich in Eigenleistung verrichten?

Als Faustregel gilt: Übernehmen Sie am Hausbau nur Arbeiten, die Sie sich auch wirklich zutrauen. Folgende Tätigkeiten werden beispielsweise häufig von den Bauherren selbst verrichtet:

  • Malerarbeiten
  • Tapezieren
  • Boden verlegen
  • Gartenarbeiten
  • Fliesenarbeiten

Sind Sie oder Ihre Helfer besonders handwerklich begabt, können Sie auch Arbeiten am Roh- und Trockenbau sowie beispielsweise das Setzen von Zimmertüren oder die Dämmung im Dachbereich selbst übernehmen. Sanitär- und Elektroinstallation sollten Sie hingegen in jedem Fall einem Fachbetrieb überlassen.

Wichtig ist dabei immer, dass Sie Ihre Fertigkeiten nicht überschätzen: Unterläuft Ihnen ein Fehler und muss dieser ausgebessert werden, steht Ihnen keine Gewährleistung zu. Darüber hinaus kann die Korrektur Ihres Fehlers zu hohen Mehrkosten führen. Besonders kritisch kann es sein, wenn andere Dienstleister darauf warten, dass Sie Ihre Arbeit fertigstellen. Hängen andere Gewerke von Ihren Tätigkeiten ab und verzögert sich der Zeitplan des Fachbetriebs, kann dieser unter Umständen sogar Schadensersatz geltend machen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn er einen weiteren Kundentermin aufgrund der Verzögerung nicht einhalten kann und ihm so die Einnahmen daraus entgehen.

Muskelhypothek berechnen: So geht’s!

Als Muskelhypothek akzeptiert die Bank den Geldbetrag, den Sie sparen, indem Sie keinen Fachbetrieb anheuern. Eins zu eins können Sie das Ganze aber nicht verrechnen, denn die Materialkosten fallen in jedem Fall an. Es gilt also: Sie können nur die reinen Arbeitskosten als Muskelhypothek bei Ihrer Bank einreichen.

Bitten Sie Ihren Bauplaner am besten, Ihnen eine detaillierte Kostenaufstellung anzufertigen. Die Lohnkosten können Sie wiederum bei der Bank als Kostenvoranschlag einreichen. Dieser Kostenvoranschlag dient der Bank als Grundlage für die Kalkulation Ihrer Eigenkapitalquote.

Beispiele: Durchschnittlich mögliche Ersparnis durch Eigenleistung

  • Fliesen legen: 5.000 Euro
  • Schlosserarbeiten: 2.500 Euro
  • Boden verlegen: 4.000 Euro
  • Malerarbeiten: 3.000 Euro
  • Dämmung am Dach: 5.000 Euro
  • Gestaltung der Außenanlage: 3.000 Euro

Wie viel Sie genau durch Eigenleistung sparen können, ist jedoch pauschal nicht zu beziffern. Es hängt immer davon ab, wie groß Ihre Immobilie ist und wie viel zu tun ist. Einer Umfrage des Bauherren-Schutzbundes e. V. zufolge spart jeder zweite Bauherr 10.000 Euro, indem er selbst Hand anlegt. Jeder vierte Befragte gab an, bis zu 25.000 Euro gespart zu haben.

Muskelhypothek: Wer haftet bei Baufehlern?

Es gilt der Grundsatz: Wer den Mangel verursacht hat, muss dafür auch geradestehen. Entscheiden Sie sich als Bauherr dafür, den Boden selbst zu verlegen und vergessen Sie dabei die Dämmschicht, müssen Sie die Kosten für die Nachbesserung selbst tragen. Wenn Sie bewusst keinen Fachbetrieb mit einem Gewerk beauftragen, entfallen jegliche Gewährleistungsansprüche. Eine kostenlose Nachbesserung können Sie entsprechend nicht einfordern.

Es kann jedoch sein, dass Sie nicht alleine haften. Ihr Architekt oder Bauleiter ist dazu verpflichtet, Ihre Eigenleistung zu überwachen und zumindest stichprobenartig zu kontrollieren. Stellt er beispielsweise frühzeitig fest, dass Sie den Boden falsch verlegen, muss er Sie darauf hinweisen. Damit er Sie überwachen kann, müssen Sie Ihre Arbeiten aber auch zum Großteil in seinem Beisein verrichten. Entscheiden Sie sich dafür, den Boden spät am Abend zu verlegen, wenn alle Bauarbeiter bereits im Feierabend sind, liegt die Schuld wiederum bei Ihnen. Kurzum: Häufig muss die Schuldfrage im Einzelfall geklärt werden.

Wie sichere ich die Muskelhypothek richtig ab?

Sobald Sie am Hausbau aktiv beteiligt sind, müssen Sie sich absichern. Unumgänglich ist hierbei eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Diese greift zum Beispiel dann, wenn Ihre Dienstleister Schadensersatzansprüche gegen Sie geltend machen. Die Bauherrenhaftpflicht übernimmt in der Regel sowohl Sach- als auch Personenschäden.

Auch um die sogenannte Bauhelferversicherung werden Sie wohl nicht herumkommen. Hierbei handelt es sich um eine Art Unfallversicherung, die Ihre Bauhelfer schützt. Die spezielle Versicherung müssen Sie über die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft abschließen. Beachten Sie dabei, dass Sie alle Helfer spätestens 7 Tage nach Baubeginn bei der BG Bau anmelden. Halten Sie diese Frist nicht ein oder vergessen Sie die Anmeldung komplett, müssen Sie mit hohen Geldstrafen rechnen.

Kann ich die Muskelhypothek von der Steuer absetzen?

Wenn es sich beim Neubau um Ihr Eigenheim handelt, können Sie die gesparten Beträge nicht steuerlich geltend machen. Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie die Immobilie im Anschluss vermieten. Als Vermieter können Sie die Eigenleistung als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Bedenken Sie dabei jedoch, dass Sie lediglich Material- und gegebenenfalls Entsorgungskosten steuerlich geltend machen können.

Vor- und Nachteile: Lohnt sich die Muskelhypothek?

Ob sich die Muskelhypothek lohnt, hängt von zahlreichen verschiedenen Faktoren ab. Sind Sie handwerklich geschickt, spricht meist nichts dagegen, selbst Hand anzulegen. Allerdings müssen Sie im Hinterkopf behalten, dass dies mit einem hohen zeitlichen Aufwand einhergeht. Um diesen grob einschätzen zu können, können Sie die veranschlagten Gesamtkosten des Fachbetriebs durch dessen Stundensatz teilen. Rechnet der Fachbetrieb für das Streichen der Wände beispielsweise mit Arbeitskosten in Höhe von 2.500 Euro und liegt der Stundensatz bei 50 Euro, hat er 50 Stunden veranschlagt. Als Laie benötigen Sie vermutlich etwas länger, weshalb Sie einen Sicherheitspuffer dazurechnen sollten. Überlegen Sie sich nun gut, ob Sie diese Zeit wirklich zur Verfügung haben.

Bedenken müssen Sie außerdem, dass die Ersparnis durch die Materialkosten geschmälert wird. Diese fallen auch an, wenn Sie die Arbeiten selbst verrichten. Hinzu kommt, dass Fachbetriebe das Material in größeren Mengen einkaufen und entsprechend gute Preise bekommen. Als Laie müssen Sie daher mit leicht erhöhten Kosten für Farbe, Fliesen und Co. rechnen. Auch die Anschaffungskosten oder Leihgebühr für Spezialwerkzeuge sollten Sie mit einkalkulieren.

Zuletzt sollten Sie sich vor Augen führen, dass die Muskelhypothek auch mit Risiken einhergeht: Unterläuft Ihnen ein Fehler, haften Sie zum Großteil selbst. Das kann hohe Mehrkosten für Sie bedeuten. Auch zeitliche Verzögerungen können Auswirkungen auf Ihren Geldbeutel haben. Das ist vor allem dann der Fall, wenn Sie Ihren Zeitplan nicht einhalten und Fachbetriebe dadurch an der Arbeit gehindert werden.

Trotz all dieser Stolperfallen und Risiken entscheiden sich zahlreiche Bauherren dennoch für die Muskelhypothek: Der größte Vorteil besteht sicherlich darin, dass Sie so die Kosten drücken und Ihre Eigenkapitalquote nach oben schrauben können. Das verbessert zum einen Ihre Aussichten auf eine Baufinanzierung. Zum anderen werden Sie dadurch voraussichtlich bessere Zinsen angeboten bekommen: Da eine Baufinanzierung immer ein sehr langfristiges Projekt ist, können Sie so auf Dauer Kosten im fünfstelligen Bereich sparen. Die Muskelhypothek eignet sich somit vor allem für handwerklich begabte Bauherren mit wenig Eigenkapital.

Vorteile der Muskelhypothek im Überblick

Niedrigere Kosten
Aussicht auf günstigere Zinsen
Bessere Chancen auf eine Baufinanzierung
Steuervorteile für Vermieter

Nachteile der Muskelhypothek im Überblick

Hoher zeitlicher Aufwand
Ggf. höhere Materialkosten
Zusatzkosten durch Versicherungen
Gewährleistung entfällt bei Eigenleistung
Mehrkosten für Nachbesserung bei Mängeln
Schadensersatzforderungen möglich bei zeitlicher Verzögerung

Fazit: Muskelhypothek lohnt sich vor allem bei geringem Eigenkapital

Wer Zeit und das nötige handwerkliche Geschick mitbringt, kann durch Eigenleistung beim Hausbau Beträge im fünfstelligen Bereich sparen. Legen Sie selbst Hand an, sinken die Kosten für Ihre Immobilie. Gleichzeitig steigt auch Ihre Eigenkapitalquote, was die Bank mit niedrigen Zinsen belohnt. Allerdings müssen Sie bedenken, dass die Muskelhypothek auch mit Risiken einhergeht: Während Sie bei einem Fachbetrieb immer auf die gesetzliche Gewährleistung bestehen können, müssen Sie für Mängel, die Sie selbst verursacht haben, auch selbst geradestehen. Ist eine Nachbesserung nötig, entstehen meist hohe Folgekosten.

Bildnachweis: visivastudio / Shutterstock.com

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