Wie kann man eine zweite Immobilie finanzieren?

Etwa 20 Prozent aller Wohneigentümer in Deutschland verfügen über eine zweite Immobilie. Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage: Mit einem durchdachten Konzept und dem passenden Darlehen lässt sich eine solche Anschaffung realisieren. Erfahren Sie, was es dabei zu beachten gilt, welche Vorteile und Risiken Sie zu erwarten haben und wie sich der Ablauf gestalten kann.

Die möglichen Gründe für die Anschaffung einer Zweitimmobilie

Was bewegt einen Immobilieneigentümer dazu, ein weiteres Objekt zu finanzieren? Dafür kann es unterschiedliche Motive geben. Die Wohnung oder das Haus schlichtweg selbst zu nutzen und somit den Komfort eines Zweitwohnsitzes zu genießen, ist nur eines davon. Womöglich haben sich aber auch die persönlichen Ansprüche an die Lage oder die Größe geändert. Das neue Objekt soll das aktuelle als Zuhause ersetzen. Denkbar ist es dann, eine zweite Immobilie zu kaufen und die erste zu vermieten.

Alternativ dazu plant der Eigentümer von vornherein die Anschaffung eines Renditeobjekts. Mit anderen Worten: Sein Konzept sieht vor, zeitgleich eine zweite Immobilie zu kaufen und sie zu vermieten. In Zeiten niedriger Zinsen gelingt es ihm im Idealfall, die Raten des Darlehens komplett oder zumindest weitgehend über die Mieteinnahmen abzudecken. Ist der Kredit vollständig getilgt, generiert die Zweitimmobilie ein passives Einkommen. Dieses wiederum kann für den Aufbau einer zusätzlichen Altersvorsorge verwendet werden. Letztlich ist auch die Mischung aus Eigennutzung und Vermietung eine Option: Das Objekt bietet der Eigentümer als Ferienunterkunft an, die er während seiner Urlaube selbst bewohnt.

Eine zweite Immobilie finanzieren: So lässt sich das Vorhaben umsetzen

Unabhängig davon, ob die erste oder die zweite Immobilie finanziert werden soll, bleibt die Vorbereitung stets gleich. Zunächst gilt es, das vorhandene Budget zu prüfen. Es setzt sich aus dem Nettohaushaltseinkommen abzüglich der laufenden Kosten und dem Eigenkapital zusammen. Damit lässt sich der finanzielle Handlungsspielraum ausloten und es zeichnet sich ab, welche Immobilien überhaupt infrage kommen.

Planen Sie, eine zweite Immobilie zu kaufen und zu vermieten, ist vor allem auf 3 Kriterien zu achten:

• Lage (insbesondere Mikrolage)
• Zustand des Objekts
• Mietniveau vor Ort

Bei der Mikrolage – der unmittelbaren Umgebung also – richtet sich der Blick vor allem darauf, wie gut etwa öffentliche Verkehrsmittel, Geschäfte, Bildungs- und Betreuungseinrichtungen oder auch Ärzte erreichbar sind. Ein Standort gilt als umso attraktiver, je besser die Versorgung ist und je mehr Ruhe gleichzeitig das Wohnumfeld bietet.

Wer eine zweite Wohnung kaufen und diese vermieten möchte, muss das Preisniveau beachten. Die Herausforderung besteht darin, das richtige Maß zu finden: Die Miete sollte einerseits nicht markant über dem Durchschnitt liegen und andererseits ausreichen, um Rücklagen zu bilden. Diese sind für Instandhaltungsmaßnahmen oder für eine künftige Modernisierung notwendig. Letztlich kommt es auch auf den Objektzustand an. Wurden über einen längeren Zeitraum keine erforderlichen Arbeiten vorgenommen, bedeutet das einen anfänglich höheren finanziellen Aufwand.

In aller Regel bedarf es eines Kredits, um eine zweite Immobilie zu finanzieren. Am häufigsten fällt die Wahl auf das Annuitätendarlehen. Es zeichnet sich durch diese typischen Eigenschaften aus:

• Konstant hohe Raten über die Dauer eines anfangs vereinbarten Zeitraums
• Raten setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen
• Zinsen werden nur auf die schwindende Restschuld berechnet
• Innerhalb der Rate reduziert sich im Zeitablauf der Zinsanteil konstant zugunsten der Tilgung
• Laufzeit liegt zumeist zwischen 5 und 30 Jahren

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt am Ende der Zinsbindungsfrist eine Restschuld übrig. Schon bei Vertragsunterzeichnung ist deren Höhe bekannt. Um diese vollends zurückzuzahlen, benötigt der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung. Diese kann er mit seiner aktuellen Bank vereinbaren, indem er sich mit ihr auf einen neuen Zinssatz einigt. Dann wird von einer Prolongation gesprochen. Womöglich winken aber bei einem anderen Anbieter günstigere Konditionen. In diesem Fall erfolgt eine Umschuldung. Der neue Kredit löst die Restschuld des bestehenden ab.

Über die Anschlussfinanzierung braucht lediglich bei einem Volltilgerdarlehen nicht nachgedacht zu werden. Dabei handelt es sich nämlich um eine spezielle Variante des Annuitätendarlehens, das zum Ende der Zinsbindungsfrist komplett zurückgezahlt ist.

Auf diese Kriterien kommt es den Banken an

Ob überhaupt die Chance besteht, eine zweite Immobilie zu finanzieren, hängt von der Beurteilung der Bank ab. Sie bewertet das Risiko eines eventuellen Zahlungsausfalls des Kunden. Je geringer sie dieses einstuft, umso besser ist seine Kreditwürdigkeit und desto höher die Wahrscheinlichkeit für eine Zusage. Nach eben jener Kreditwürdigkeit richten sich die Konditionen und insbesondere der Zinssatz für das Darlehen.

Eine wesentliche Rolle spielen die Art und die Höhe des Einkommens. Banken legen großen Wert auf verlässliche Einkünfte. Von diesem Umstand profitieren beispielsweise Angestellte im öffentlichen Dienst und Beamte. Für Freiberufler und Selbstständige kann es hingegen schwieriger sein, eine Darlehenszusage zu erhalten. In die Bewertung der Bank fließen außerdem die Höhe des Eigenkapitals, vorhandene Vermögenswerte sowie die regelmäßigen Ausgaben und Zahlungsverpflichtungen des Kunden ein.

Bearbeitet das Kreditinstitut die Anfrage zu einem Darlehen für ein weiteres Objekt, prüft es zunächst die mit dem Erwerb verbundene Absicht. Beabsichtigt der Kunde, eine zweite Immobilie zu kaufen und zu vermieten, möchte er Rendite erwirtschaften. In diesem Fall führt die Bank ein Ertragswertverfahren durch. Auf Grundlage der zu erwartenden Mieteinnahmen und des Bodenwerts des Grundstücks ermittelt sie zunächst den Beleihungswert. Im Anschluss bestimmt sie den maximal möglichen Darlehensbetrag.

Besteht unterdessen die Absicht, ein zweites Haus oder eine zweite Wohnung zu kaufen und dieses Objekt selbst zu nutzen, wenden Banken das Sachwertverfahren an. Sie kalkulieren dabei, welche Summe sich bei einem eventuellen Verkauf erzielen ließe. Oftmals liegt der ermittelte Betrag bei etwa 80 Prozent des eigentlichen Kaufpreises.

Die verschiedenen Optionen, eine zweite Immobilie zu finanzieren

Ein typisches Szenario für die Finanzierung einer Zweitimmobilie sieht vor, dass bereits ein Objekt erworben und der dazugehörige Kredit vollständig oder zumindest in großen Teilen zurückgezahlt wurde. Die Wohnung oder das Haus dient dann für das Darlehen der zweiten Immobilie als Eigenkapital. Dementsprechend lässt sich das Objekt als Sicherheit für die zweite Finanzierung einbringen. Das hat zumeist einen positiven Einfluss auf die Konditionen und stärkt die Kreditwürdigkeit des Kunden. Daraus resultieren günstigere Sollzinsen.

Prinzipiell ist es auch denkbar, 2 Immobilien gleichzeitig zu finanzieren und dafür separate Darlehen abzuschließen. Das Hauptaugenmerk der Banken liegt auf der Bonität des Antragstellers. Sofern er über die finanziellen Voraussetzungen verfügt und beide Kredite problemlos bedienen kann, steht diesem Vorhaben nichts im Wege. Durch die beiden monatlichen Raten ergibt sich aber eine Doppelbelastung, die ein höheres Risiko bedeutet. Sollte es doch einmal unerwartet dazu kommen, dass Sie nicht mehr in der Lage sind, die Darlehen zu bedienen, droht Ihnen im ungünstigsten Fall der Verlust beider Immobilien per Zwangsversteigerung. Sicherer ist der Weg, den Kredit für ein Objekt weitgehend zu tilgen und erst dann eine zweite Finanzierung zu vereinbaren.

Vorteile und Risiken bei der Finanzierung einer Zweitimmobilie

Lohnt es sich wirklich, eine zweite Immobilie mithilfe eines Darlehens zu erwerben, oder sind die Risiken zu groß? Zum besseren Abwägen bei dieser Überlegung haben wir die Vorteile und potenzielle Kehrseiten zusammengetragen. Vorauszuschicken ist in jedem Fall der Hinweis, dass mit der Finanzierung von 2 Objekten die Höhe der Verbindlichkeiten steigt. Damit nimmt auch die Gefahr eines Zahlungsausfalls zu. Es ist daher durchaus denkbar, dass ein solches Vorhaben bereits an der Absage durch die Kreditinstitute scheitert, wenn sie den Antragsteller als nicht ausreichend kreditwürdig einstufen.

Planen Sie die Vermietung einer Zweitimmobilie, sollten Sie diese möglichen Herausforderungen berücksichtigen:

• Erhöhter (zeitlicher) Aufwand durch Verwaltung
• Potenzielle Probleme mit Mietern sind nicht auszuschließen
• Zahlungsausfälle der Mieter bringen das Finanzierungskonzept womöglich ins Wanken
• Rücklagen für Modernisierung und Instandhaltung müssen gebildet werden

Eine weitere mögliche Kehrseite: Die Finanzierung einer Immobilie ist mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Das Kapital wird zu einem überwiegenden Teil für die Wohnung oder das Haus ausgegeben. Sind dann Mittel für andere Zwecke erforderlich, führt zumeist kein Weg an einem Verkauf des Objekts vorbei. Das kann je nach aktueller Marktsituation einen Verlust bedeuten. Allerdings – und damit lässt sich an die Chancen anknüpfen – ist oftmals eine Wertsteigerung bei Immobilien zu erwarten. In den vergangenen Jahren haben die Preise längst nicht nur in den Ballungszentren und Großstädten einen Sprung nach oben gemacht. Eine Zunahme von 50 bis 60 Prozent ist keine Seltenheit.

Hinzu kommt, dass Immobilien überhaupt als eine krisenfeste, inflationssichere Anlagemöglichkeit gelten. Die Einnahmen bei vermieteten Wohnungen oder Häusern tragen zum Tilgen des Darlehens bei. Ist dieses abbezahlt, lässt sich von einem passiven Einkommen profitieren. Nicht zuletzt bedeutet eine Vermietung steuerliche Vorteile: Die Zinskosten und Ausgaben für die Erhaltung der Immobilie dürfen abgesetzt werden.

Verkauf trotz laufendem Darlehen: Ist das möglich?

Manchmal ändert sich die persönliche Lebenssituation oder ein Vorhaben. Es kommt immer wieder vor, dass Eigentümer ein zweites Haus oder eine zweite Wohnung kaufen und das Objekt dann vorzeitig veräußern müssen. Daraus ergibt sich die Frage, ob das trotz einer noch laufenden Finanzierung möglich ist. Die Antwort gleich vorab: Ein nicht vollends getilgtes Darlehen und eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld sind kein Hindernis. Für ein solches Szenario existieren mehrere Lösungen.

Eine naheliegende Variante ist die vorzeitige Kündigung der Immobilienfinanzierung. Das Gesetz gestattet dem Kreditnehmer diesen Schritt, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Als ein solches gilt der Verkauf der finanzierten Immobilie. Die Bank ist in diesem Fall zur Zustimmung verpflichtet. Erfolgt die Kündigung des Vertrags jedoch innerhalb von 10 Jahren nach dem Abschluss, steht ihr eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Diese stellt eine Kompensation für die entgangenen Zinseinnahmen dar, die sie einkalkuliert hat.

Als Alternative zur Auflösung des Darlehens ist es auch möglich, dieses auf den Käufer der Immobilie zu übertragen. Das setzt aber das Einverständnis der Bank voraus. Sie überprüft dafür die Kreditwürdigkeit des neuen Vertragspartners. Gibt sie grünes Licht, übernimmt er die Finanzierung zu den gleichen Konditionen. Dieses Vorgehen bringt den Vorteil mit sich, dass die Vorfälligkeitsentschädigung umgangen wird.

Wer ein Objekt verkaufen will, um ein anderes zu erwerben, hat noch eine weitere Option: Anstelle einer Kündigung lässt sich auch die im Vertrag aufgeführte Immobilie tauschen. Das bedeutet, dass lediglich eine andere Wohnung oder ein anderes Haus finanziert wird. Die Konditionen bleiben auch hier identisch. Wichtig dafür ist jedoch, dass die vorhergehende und die neue Immobilie in etwa in ihrem Wert übereinstimmen.

Fazit: Erst eine Immobilie finanzieren, die als Sicherheit für die zweite dient

Es gibt verschiedene Gründe, eine zweite Immobilie zu finanzieren. Das Objekt kann selbst bewohnt werden oder als Renditeobjekt dienen. Wer beispielsweise eine zweite Wohnung kaufen und diese vermieten möchte, genießt verschiedene Vorteile. Ausgaben wie die Zinskosten oder Aufwendungen zur Instandhaltung dürfen steuerlich geltend gemacht werden. Im Idealfall lässt sich die Tilgung des Darlehens sogar über die Mieteinnahmen abdecken. Das setzt günstige Kreditkonditionen und eine durchdachte Planung voraus. Empfehlenswert ist es, zunächst eine Finanzierung abzuschließen und diese über einen längeren Zeitraum hinweg oder gar vollständig zu tilgen. Die abbezahlte Immobilie wird dann für das Darlehen der zweiten Immobilie als Eigenkapital angerechnet, was ebenfalls günstigere Konditionen zur Folge haben kann.

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