Ein Modellhaus auf einem Taschenrechner, was ist das Sachwertverfahren?

Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz?

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten: Der Wert der Immobilie ist in jedem Fall eine wesentliche Information, die Sie benötigen.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) gibt 3 Verfahren vor, die in Deutschland zur Immobilienbewertung genutzt werden müssen:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Welche der unterschiedlichen Methoden zum Einsatz kommt, ist nicht vorgeschrieben und hängt vorrangig von Art, Verwendungszweck und Lage der jeweiligen Immobilie ab.

Beim Sachwertverfahren, um das es hier gehen soll, werden die Baukosten sowie der Wert des Grundstücks und der Außenanlagen als Bewertungsgrundlage herangezogen. Bei dieser Bewertungsmethode steht also die eigentliche Substanz der Immobilie im Vordergrund.

Für welche Art von Immobilien das Sachwertverfahren genutzt wird, wie man damit den Wert einer Immobilie ermittelt und welche Vor- und Nachteile dieses Verfahren besitzt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Für diese Immobilien wird das Sachwertverfahren verwendet

Das Sachwertverfahren kann bei jeder Immobilienart zum Einsatz kommen. Aufgrund seiner Komplexität wird es jedoch eher selten verwendet und sollte nur von Fachleuten genutzt werden.

Es findet vor allem dann Anwendung, wenn weder Ertragswert noch Vergleichswert ermittelt werden können. Auch wenn eine industriell oder öffentlich genutzte Immobilie bewertet werden soll, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Ist genügend vergleichbarer Wohnraum in der Nähe vorhanden, wird für selbstbewohnte Eigentumswohnungen und Häuser eher das Vergleichswertverfahren genutzt, da es weniger komplex ist und die aktuellen Marktbedingungen genauer abbildet.

So funktioniert das Sachwertverfahren

Um den Wert einer Immobilie im Sachwertverfahren zu bestimmen, sind diese 4 Schritte notwendig:

  1. Bodenwert ermitteln
  2. Gebäudeherstellungskosten berechnen
  3. Alterswertminderung abziehen
  4. Marktanpassungsfaktor berücksichtigen

Im Anschluss an die Erläuterung der einzelnen Schritte finden Sie ein Beispiel für das Sachwertverfahren. Anhand dieser Berechnung können Sie genau nachvollziehen, wie der finale Sachwert zustande kommt.

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Als Erstes wird der Wert des Grundstücks ermittelt, auf dem die Immobilie steht. Hierzu wird zunächst von einem unbebauten Grundstück ausgegangen. Anhand der aktuellen Bodenrichtwerte, die von der Gemeinde oder Stadt bestimmt werden, kann durch Multiplikation mit der Grundstücksgröße der Bodenwert berechnet werden.

Beispiel:

  • Bodenrichtwert: 250 €/m²
  • Grundstücksfläche: 400 m²
  • Bodenwert: 250 €/m² x 400 m² = 100.000 €

Schritt 2: Gebäudeherstellungskosten ermitteln

Um die Herstellungskosten eines Gebäudes zu ermitteln, nutzen Gutachter eine Sachwertrichtlinie. In dieser ist klar geregelt, wie Bauart und Qualität der verwendeten Materialien und Bauteile zu bewerten sind. Es gelten hier also nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten – die sogenannten Regelherstellungskosten.

Anhand dieser Richtlinie betrachtet der Gutachter nun die Immobilie vom Keller bis zum Dachboden und bewertet dabei Wände, Fußböden, sanitäre Anlagen, Außenanlagen und alle weiteren Bestandteile.

Alle diese Positionen werden addiert und ergeben die Regelherstellungskosten je Quadratmeter.

Als weiterer Wert wird die Bruttogrundfläche ermittelt. Dabei handelt es sich um die Summe aller nutzbaren Grundflächen.

Durch Multiplikation der Regelherstellungskosten mit der Bruttogrundfläche erhält man die Gebäudeherstellungskosten.

Beispiel:

  • Regelherstellungskosten: 1.400 €/m²
  • Bruttogrundfläche: 120 m²
  • Gebäudeherstellungskosten: 1.400 €/m² x 120 m² = 168.000 €

Schritt 3: Alterswertminderung abziehen

Im dritten Schritt wird die Alterswertminderung im Sachwertverfahren abgezogen. Dadurch wird berücksichtigt, dass Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verlieren. Der Gesetzgeber geht bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern von einer Nutzungsdauer von insgesamt 80 Jahren aus. Umgerechnet bedeutet dies, dass die Immobilie auf dem Papier jedes Jahr 1,25 Prozent an Wert verliert, also 100 Prozent dividiert durch 80 Jahre.

Wird die Alterswertminderung im Sachwertverfahren von den Gebäudeherstellungskosten abgezogen, so erhält man den Gebäudesachwert.

Beispiel:

  • Baujahr: 2001
  • Bewertungsjahr: 2021
  • Alterswertminderung: 20 Jahre x 1,25 % = 25 %
  • Gebäudesachwert: 168.000 € – 25 % = 126.000 €

Schritt 4: Marktanpassungsfaktor berücksichtigen

Der Wert einer Sache sagt nicht endgültig aus, wie hoch der Marktwert für diese Sache ist. Das liegt daran, dass auch die aktuelle Höhe von Angebot und Nachfrage den Preis beeinflusst.

So ist es üblich, dass für eine Immobilie in ländlicher Gegend ein geringerer Preis erzielt werden kann, als dieselbe Immobilie in einem Innenstadtviertel einbringen würde.

Um dies im Sachwertverfahren zu berücksichtigen, werden zunächst Bodenwert und Gebäudesachwert addiert. Der so ermittelte vorläufige Sachwert wird dann mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert.

Die Höhe dieses Faktors hängt von der Lage der Immobilie ab und wird in Deutschland von einzelnen Gutachterausschüssen bestimmt.

Generell gilt:

  • Marktanpassungsfaktor > 1: Die Nachfrage ist so groß, dass der Marktwert der Immobilie über dem vorläufigen Sachwert liegt.
  • Marktanpassungsfaktor = 1: Der Marktwert der Immobilie ist identisch mit dem vorläufigen Sachwert.
  • Marktanpassungsfaktor < 1: Die Nachfrage ist so gering, dass der Marktwert der Immobilie unter dem vorläufigen Sachwert liegt.

Dieser Schritt ist also notwendig, um zu ermitteln, welcher Preis für die Immobilie aktuell am Markt erzielt werden kann. Daher spricht man bei dem auf diese Weise ermittelten Preis vom Marktwert der Immobilie. Andere Bezeichnungen hierfür sind Verkehrswert und finaler Sachwert.

Beispiel:

  • Vorläufiger Sachwert: 100.000 € + 126.000 € = 226.000 €
  • Marktanpassungsfaktor: 1,1
  • Marktwert (finaler Sachwert): 226.000 € x 1,1 = 248.600 €

Sachwertverfahren: Beispiel

Im Folgenden können Sie das genutzte Beispiel noch einmal von Anfang bis Ende nachvollziehen.

  • Bodenrichtwert: 250 €/m²
  • Grundstücksfläche: 400 m²
  • Bodenwert: (250 €/m² x 400 m²) = 100.000 €
  • Regelherstellungskosten: 1.400 €/m²
  • Bruttogrundfläche: 120 m²
  • Gebäudeherstellungskosten: (1.400 €/m² x 120 m²) = 168.000 €
  • Baujahr: 2001
  • Bewertungsjahr: 2021
  • Alterswertminderung: (20 Jahre x 1,25 %) 25 %
  • Gebäudesachwert: (168.000 € – 25 %) = 126.000 €
  • Vorläufiger Sachwert: (100.000 € + 126.000 €) 226.000 €
  • Marktanpassungsfaktor: 1,1
  • Marktwert (finaler Sachwert): (226.000 € x 1,1) = 248.600 €

Kosten für die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren

Die Kosten für das Sachwertverfahren hängen von verschiedenen Faktoren ab. Ein Faktor ist der benötigte Umfang des Wertgutachtens.

Wenn ein Verkehrswertgutachten benötigt wird, das gerichtsfest sein soll, so liegen die Kosten schnell bei einem niedrigen bis mittleren 4-stelligen Betrag. Ein solches Vollgutachten wird zum Beispiel bei Erbschaften oder Scheidungen benötigt. Ausschlaggebend für die endgültige Höhe der Kosten sind vor allem die Gebäudeart sowie der erwartete Verkehrswert der Immobilie.

Sofern eine grobe Wertindikation genügt, kann auch ein Kurzgutachten ausreichend sein. Dieses kostet oft nur um die 500 Euro.

Manche Makler bieten Immobilienbewertungen sogar gratis als Teil ihres Service an.

Vorteile und Nachteile des Sachwertverfahrens

Vorteile

Mit dem Sachwertverfahren kann der tatsächliche Substanzwert einer Immobilie ermittelt werden.
Es ist für jede Immobilienart nutzbar, auch für Fabrikgebäude und öffentliche Gebäude.
Das Sachwertverfahren kann auch dann verwendet werden, wenn das Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren nicht genutzt werden kann.

Nachteile

Die Berechnung im Sachwertverfahren ist relativ komplex.
Es sind weitreichende Fach- und Marktkenntnisse zur Durchführung notwendig.
Trotz des Marktanpassungsfaktors werden oft unrealistische Werte ermittelt.
Es liegen noch sehr wenige Daten für moderne Haustypen vor.

Fazit: Das Sachwertverfahren ist nützlich, aber komplex

Das Sachwertverfahren ist relativ komplex, weshalb Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren bevorzugt genutzt werden, sofern dies möglich ist.

Die Wertermittlung erfolgt, indem die Summe aus Bodenwert und gewöhnlichen Herstellungskosten um eine Alterswertminderung reduziert und anschließend mithilfe eines Marktanpassungsfaktors an die aktuellen Marktgegebenheiten angepasst wird.

Der große Vorteil des Sachwertverfahrens besteht darin, dass es immer angewendet werden kann. Neben Wohnimmobilien können damit auch industrielle Anlagen wie Lagerhallen und öffentliche Gebäude wie Bahnhöfe bewertet werden.

Bildnachweis: eamesBot / Shutterstock.com

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