Ertragswertverfahren – darum wird es vor allem bei Renditeobjekten verwendet

Das Ertragswertverfahren gehört zu den insgesamt 3 Immobilienbewertungsverfahren, die in Deutschland laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genutzt werden müssen, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Bei den anderen beiden Verfahren handelt es sich um das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wie der Name schon vermuten lässt, steht beim Ertragswertverfahren der Ertrag im Vordergrund, der mit einer Immobilie erwirtschaftet werden kann. Aus diesem Grund wird es vor allem für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien genutzt.

Der ermittelte Ertragswert stellt gleichzeitig den Verkehrswert der bewerteten Immobilie dar.

Wie die Berechnung genau abläuft und welche Vor- und Nachteile diese Methode der Immobilienbewertung mit sich bringt, lesen Sie in diesem Artikel.

Für diese Immobilien wird das Ertragswertverfahren verwendet

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich für Renditeobjekte verwendet. Der Grund liegt darin, dass diese Objekte meist von Investoren aus Renditegründen erworben werden und das Ertragswertverfahren den zu erwartenden Gewinn in den Mittelpunkt der Bewertung rückt.

Daher wird es hauptsächlich für Mehrfamilienhäuser und Geschäftsgrundstücke verwendet, auf denen Bürogebäude oder Einkaufszentren stehen. Auch bei speziellen Immobilien wie Tankstellen und Hotels kommt es zum Einsatz.

Für selbstgenutztes Wohneigentum wird meist das Vergleichswertverfahren genutzt, das komplexe Sachwertverfahren dagegen in der Regel dann, wenn die beiden anderen Methoden nicht anwendbar sind.

So funktioniert das Ertragswertverfahren

Die Berechnung erfordert ein wenig mathematisches Know-how. Um das Verfahren leicht nachvollziehbar vorzustellen, arbeiten wir in jedem einzelnen Schritt mit Beispielen.

In Summe sind es 6 Schritte, die zum endgültigen Ertragswert einer Immobilie führen. Folgende Werte werden dabei ermittelt:

1. Bodenwert
2. Rohertrag
3. Reinertrag
4. Gebäudereinertrag
5. Gebäudeertragswert
6. vorläufiger und endgültiger Ertragswert

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Der erste Schritt besteht darin, den Grundstückswert zu errechnen.

Gutachterausschüsse geben regelmäßig aktuelle Bodenrichtwerte in bestimmten Regionen vor. Das Produkt aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche ergibt den Bodenwert.

Beispiel:

• Bodenrichtwert: 200 €/m²
• Grundstücksfläche: 500 m²
• Bodenwert: 200 €/m² x 500 m² = 100.000 €

Schritt 2: Rohertrag berechnen

Der Rohertrag ist nichts anderes als die Jahresmiete, die eine Immobilie dem Vermieter einbringt. Weil hier die marktübliche und nicht die tatsächliche Monatsmiete herangezogen wird, spielt es auch keine Rolle, wenn eine Wohnung aktuell nicht vermietet ist.

Beispiel:

• Anzahl Wohnungen im Haus: 4
• marktübliche Monatsmiete: 800 € je Wohnung
• Rohertrag p. a.: 4 x 800 € x 12 Monate = 38.400 €

Schritt 3: Reinertrag ausrechnen

Von dem Rohertrag werden die Kosten abgezogen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dies sind vor allem Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Betriebskosten.

Die Summe dieser Kosten wird auch Bewirtschaftungskosten genannt. Wir nehmen für unser Beispiel eine Höhe von 8.400 € jährlich an.

Das Ergebnis nach Abzug ist der Reinertrag des Objekts pro Jahr.

Beispiel:

• Rohertrag: 38.400 €
• Bewirtschaftungskosten p. a.: 8.400 €
• Reinertrag p. a.: 38.400 € – 8.400 € = 30.000 €

Schritt 4: Gebäudereinertrag errechnen

Beim Ertragswertverfahren werden Grundstück und Immobilie getrennt voneinander bewertet. Der Grund liegt in der Annahme, dass ein Grundstück unvergänglich ist und für immer Ertrag einbringen wird, während eine Immobilie eine Restnutzungsdauer besitzt.

Um den Wertzuwachs des Grundstücks nicht doppelt zu berücksichtigen, wird die Bodenwertverzinsung abgezogen.

Die Bodenwertverzinsung berechnet sich aus dem Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins.

Der Liegenschaftszins wiederum bezeichnet die marktübliche Verzinsung von bebauten Grundstücken. Er wird von Gutachterausschüssen vorgegeben, die Höhe ist abhängig von Lage und Nutzung des Grundstücks.

Beispiel:

• Bodenwert: 100.000 €
• Liegenschaftszins: 5 %
• Bodenwertverzinsung: 100.000 € x 5 % = 5.000 €
• Gebäudereinertrag p. a.: 30.000 € – 5.000 € = 25.000 € (Reinertrag – Bodenwertverzinsung)

Schritt 5: Gebäudeertragswert bestimmen

Der Gebäudeertragswert wird über den sogenannten Vervielfältiger ermittelt. Über diesen wird zum einen die Restnutzungsdauer der Immobilie berücksichtigt. Die Überlegung dabei: Je länger der Reinertrag erwirtschaftet werden kann, umso höher ist der heutige Wert der Immobilie.

Zum anderen wird dank des Vervielfältigers dem Umstand Rechnung getragen, dass die Mietzahlungen in der Zukunft liegen. Um den heutigen Wert der Immobilie zu berechnen, müssen diese Zahlungen also auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden. Hierzu wird der Liegenschaftszins verwendet.

Der Vervielfältiger berechnet sich nach einer relativ komplizierten Formel aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Die öffentliche Hand gibt jedoch regelmäßig Tabellen heraus, in denen der Vervielfältiger für jegliche Kombination aus Zinssatz und Restnutzungsdauer abgelesen werden kann.

Für unser Beispiel mit einem Liegenschaftszins in Höhe von 5 Prozent und einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren ergibt sich daraus der Vervielfältiger 18,93.

Beispiel:

• Liegenschaftszins: 5 %
• Restnutzungsdauer: 60 Jahre
• Vervielfältiger: 18,93
• Gebäudeertragswert: 25.000 € x 18,93 = 473.250 € (Gebäudereinertrag x Vervielfältiger)

Schritt 6: vorläufigen und endgültigen Ertragswert ermitteln

Um den vorläufigen Ertragswert zu erhalten, werden der Gebäudeertragswert und der Bodenwert addiert.

Beispiel:

• vorläufiger Ertragswert: 473.250 € + 100.000 € = 573.250 € (Gebäudeertragswert + Bodenwert)

Im Anschluss können noch wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt werden. Diese können wertsteigernd oder wertmindernd wirken und werden vom Gutachter bestimmt. Meistens handelt es sich bei wertbeeinflussenden Umständen um Sanierungen. Durchgeführte Sanierungen können wertsteigernd wirken, aufgeschobene Sanierungen werden eher den Wert der Immobilie mindern. Wir nehmen hier einen Sanierungsstau in Höhe von 30.000 € an.

Beispiel:

• wertbeeinflussende Umstände: -30.000 €
• endgültiger Ertragswert: 573.250 € – 25.000 € = 543.250 € (vorläufiger Ertragswert – wertbeeinflussende Umstände)

Ertragswert berechnen: Beispiel

In dieser Zusammenfassung des genutzten Beispiels sehen Sie, wie der Ertragswert einer Immobilie von Anfang bis Ende berechnet wird.

• Bodenrichtwert: 200 €/m²
• Grundstücksfläche: 500 m²
• Bodenwert: (200 €/m² x 500 m²) 100.000 €

• Anzahl Wohnungen im Haus: 4
• marktübliche Monatsmiete: 800 €
• Rohertrag p. a.: (4 x 800 € x 12 Monate) 38.400 €

• Bewirtschaftungskosten p.a.: 8.400 €
• Reinertrag p. a.: (38.400 € – 8.400 €) 30.000 € (Rohertrag – Bewirtschaftungskosten)

• Liegenschaftszins: 5 %
• Bodenwertverzinsung: (Bodenwert x 5 %) 5.000 €
• Gebäudereinertrag p. a.: (30.000 € – 5.000 €) 25.000 € (Reinertrag – Bodenwertverzinsung)

• Vervielfältiger: (bei Restnutzungsdauer 60 Jahre) 18,93
• Gebäudeertragswert: (25.000 € x 18,93) 473.250 € (Gebäudereinertrag x Vervielfältiger)
• vorläufiger Ertragswert: (473.250 € + 100.000 €) 573.250 € (Gebäudeertragswert + Bodenwert)

• wertbeeinflussende Umstände: -30.000 €
• endgültiger Ertragswert: (573.250 € – 30.000 €) 543.250 € (vorläufiger Ertragswert + wertbeeinflussende Umstände)

Kosten für die Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren

Die Kosten für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren hängen von Umfang, Komplexität und erwartetem Wert der Immobilie ab.

Ein Kurzgutachten können Sie schon für 100 Euro erhalten, während ein umfangreiches Vollgutachten für ein großes Gebäude schnell bei 2.000 bis 3.000 Euro liegen kann.

Vorteile und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Vorteile

Nachteile

Fazit: Das Ertragswertverfahren ist ein Muss für Immobilieninvestoren

Durch den Fokus auf die erwarteten Gewinne, die mit einer Immobilie erwirtschaftet werden können, ist das Ertragswertverfahren die richtige Bewertungsmethode für Immobilieninvestoren.

Sowohl wohnwirtschaftlich genutzte Mehrfamilienhäuser als auch gewerblich genutzte Anlagen können mithilfe des Verfahrens bewertet werden.

Die Komplexität der Berechnungsformeln führt jedoch dazu, dass mehr als mathematische Grundkenntnisse notwendig sind. Aus diesem Grund und wegen der notwendigen Marktkenntnisse wird der Ertragswert in der Regel von einem Immobiliengutachter ermittelt, der auch weitere, wertbeeinflussende Umstände genau einschätzen und berücksichtigen kann.

Bildnachweis: Watchara Ritjan / Shutterstock.com