So hoch ist die Wertsteigerung von Immobilien

Manche Menschen möchten bis zu ihrem Lebensende in ihrem eigenen Haus leben, andere bauen sich über die Mieteinnahmen ein Einkommen auf und wieder andere investieren in eine Immobilie, nur um sie möglichst schnell und gewinnbringend wieder zu verkaufen. Ganz egal, welcher Gruppe Sie angehören: Die mögliche Wertsteigerung Ihrer Immobilie ist ein wichtiger Aspekt, der nicht außer Acht gelassen werden sollte.

Im Folgenden erfahren Sie, wie sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren entwickelt haben und was Sie selbst unternehmen können, um den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung zu erhöhen.

Wertsteigerung und Preissteigerung: Ist das dasselbe?

Der Wert einer Sache ist etwas höchst Subjektives. Immerhin hängt es vor allem von den persönlichen Vorlieben ab, ob man lieber auf dem Land oder in einem urbanen Loft lebt. Um dennoch eine Vergleichbarkeit zu erreichen, nutzen wir den Preis von Immobilien als Wertmaßstab. Dieser Betrag in Euro wird über den freien Markt bestimmt, also dort, wo Angebot und Nachfrage aufeinandertreffen.

Um eine sinnvolle und objektive Betrachtung bezüglich der Wertsteigerung von Immobilien zu ermöglichen, meinen wir daher im Folgenden den potenziell erzielbaren Preis, wenn wir vom Wert sprechen.

Wertentwicklung von Immobilien

Die Preise für Immobilien kannten in den letzten 11 Jahren nur eine Richtung: nach oben. Vor allem aufgrund der günstigen Bauzinsen sowie der immer knapper werdenden Wohnräume in Städten und Ballungszentren sind die Immobilienpreise stark gestiegen.

Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 30 Jahren

Betrachtet man die letzten 30 Jahre, so lassen sich 2 Trends feststellen:

• 1991–2009: Die Immobilienpreise waren in etwa stabil. Für Immobilienbesitzer, die ihr Haus selbst bewohnen oder durch die Mieteinnahmen langfristig Vermögen aufbauen möchten, war diese Situation jedoch nicht weiter tragisch, da sie durch die Mietersparnis beziehungsweise Mieteinnahmen dennoch profitiert haben.
• 2010–2021: Die Preise für Immobilien sind aufgrund der sinkenden Zinsen stetig und stark gestiegen. Dies hat vor allem auch Investoren angezogen, die durch geschickte An- und Verkäufe Profite realisieren. Aufgrund der vermehrten Spekulationen auf dem Immobilienmarkt vergrößerte sich auch die Angst vor einer Immobilienblase. Experten sprechen jedoch nach wie vor von einem „gesunden Wachstum“.

Tabelle: So wird die Wertsteigerung von Immobilien berechnet

Das Statistische Bundesamt beobachtet die Entwicklung der Bau- und Immobilienpreise in Deutschland mit diversen Indizes.

Name des Index	Immobilie bzw. Grundstück	Entwicklung 2010 – 2020
Baupreisindex für Wohngebäude	Individuell geplante Ein- und Mehrfamilienhäuser ohne Grundstück (Neubauten)	+ 29 %
Preisindex für Bauland	Unbebaute, baureife Grundstücke ab 100 m²	+ 102 %
Häuserpreisindex	Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser inkl. Grundstück bei Kauf	+ 65 %

Vor allem der Häuserpreisindex ist eine wichtige wirtschaftliche Kennzahl. Er wird berechnet, indem das Statistische Bundesamt die folgenden Informationen von den bundesweiten Gutachterausschüssen erhält:

• Transaktionsdaten zu Immobilienkäufen von Privatpersonen
• Bodenrichtwerte
• Einstufung der Lagequalität: 1 = einfache Lage, 4 = Spitzenlage

Die Lage stellt einen der wichtigsten Faktoren bei der Preisbestimmung einer Immobilie dar. Um die Wertentwicklung unterschiedlicher Regionen in ganz Deutschland vergleichbar zu machen, fließt seit 2019 neben den Daten zum Kaufpreis auch die Einstufung der Lagequalität in die Berechnung mit ein.

Was lohnt sich mehr: Hauskauf oder Hausbau?

Betrachtet man die obige Tabelle, so könnte man schnell zu dem Schluss kommen, dass sich der Bau eines Hauses mehr lohnt, weil die Preise hier seit 2010 um „nur“ 29 Prozent gestiegen sind. Allerdings muss bei dieser Überlegung berücksichtigt werden, dass natürlich zunächst ein Baugrundstück benötigt wird. Weil sich der Preis für Bauland seit 2010 mehr als verdoppelt hat, ist die Rechnung also nicht so einfach, wie man zunächst vermutet. Gleichzeitig kann es herausfordernd sein, das passende Baugrundstück zu finden. Die Nachfrage ist groß und vor allem in Ballungszentren ist das Angebot rar.

Unter dem Strich kann es daher keine allgemeingültige Antwort auf die Frage geben, ob sich der Kauf oder der Bau eines Hauses mehr lohnt. Vielmehr kommt es auf die höchst individuellen Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten an.

Was beeinflusst die Wertsteigerung eines Hauses?

Es gibt einige Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen. Dies sind die wichtigsten:

• Lage: Es ist kein Geheimnis, dass die Lage einer Immobilie großen Einfluss auf deren Wert hat. Ein unverbaubarer Blick in die Natur oder auf ein Gewässer kann die Wertsteigerung enorm begünstigen. Wenn sich außerdem die Umgebung positiv entwickelt, werden auch der Bodenrichtwert und der Immobilienwert steigen. Dies kann zum Beispiel durch eine bessere Verkehrsanbindung, neue Unternehmen und somit Arbeitsplätze oder auch ein erweitertes Kulturangebot in der Nähe geschehen. Kurzum: Immobilien, die sich in einem Gebiet befinden, das einen wirtschaftlichen Aufschwung erfährt, werden an Wert gewinnen.
• Grundstücksgröße: Es ist einleuchtend, dass ein größeres Grundstück mehr wert ist als ein kleineres. Spannend ist jedoch die Beobachtung, dass größere Grundstücke in der Regel auch eine größere Wertsteigerung erfahren. Dies liegt daran, dass mehr Platz auch mehr Möglichkeiten für den Käufer bedeutet. Neben der Größe ist auch die Ausrichtung eines Grundstücks von entscheidender Bedeutung.
• Bausubstanz: Die Qualität der Materialien, die in der Immobilie verbaut sind, hat ebenfalls einen Einfluss auf die Wertsteigerung. Je hochwertiger das Gebäude ist, umso wahrscheinlicher ist es, dass es mit der Zeit an Wert gewinnt. Dafür muss es jedoch auch regelmäßig instandgehalten und modernisiert werden. Nur auf diese Weise kann dem Verfall vorgebeugt werden, was die Grundlage für mögliche Wertsteigerungen bildet. Es empfiehlt sich, jegliche Maßnahmen schriftlich festzuhalten.

All diese Punkte können einer Immobilie direkt zugeordnet werden. Darüber hinaus bestimmen jedoch auch externe Faktoren wie das Zinsniveau oder Angebot und Nachfrage in einer Region den Immobilienpreis maßgeblich mit.

Wie kann man selbst den Wert einer Immobilie steigern?

Vor allem über die Instandhaltung und die Art der Ausstattung können Immobilieneigentümer die Wertsteigerung beeinflussen. Dies sind nur einige der unzähligen Möglichkeiten:

• Anfallende Instandhaltungsarbeiten lieber zu früh als zu spät durchführen
• Fenster, Heizung und weitere Anlagen regelmäßig modernisieren
• Gehobene Ausstattung anbringen, wie z. B. fugenlose Bäder oder moderne Küche
• Energiekosten einsparen durch Ausbau zu einem Effizienzhaus
• Sonnenkollektoren auf dem Dach anbringen

Was führt zu einem Wertverlust?

All die bereits erwähnten Punkte können sich auch negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken. Wenn die Region zum Beispiel unattraktiver wird, das Gebäude nicht instandgehalten wird oder das allgemeine Zinsniveau steigt, ist es wahrscheinlich, dass der potenziell erzielbare Preis sinkt.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Alter. Immobiliengutachter ziehen bei normaler Instandhaltung in der Regel 1 Prozent Altersabschlag je Nutzungsjahr ab. Dies bedeutet, dass das Gebäude allein durch die Nutzung und den natürlichen Verfall eine Wertminderung erfährt.

Fazit: Deutschland erlebte eine starke Wertsteigerung von Immobilien

Die Baupreise und Immobilienpreise sind in Deutschland seit 2010 stark angestiegen. Vor allem niedrige Bauzinsen und eine verstärkte Nachfrage in den meisten Regionen haben zu diesem Anstieg geführt.

Auch wenn sie auf diese externen Faktoren keinen Einfluss haben, können Immobilieneigentümer ganz gezielt den Wert ihrer Immobilie steigern. So ist eine regelmäßige und nachweisbare Instandhaltung extrem wichtig, um die Bausubstanz möglichst lange zu erhalten. Auch Modernisierungsmaßnahmen können die Immobilie aufwerten. Beim Kauf ist neben einer gründlichen Begutachtung des Objekts vor allem ein Blick auf Lage und Ausrichtung des Grundstücks vorteilhaft.

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