Ein Bürogebäude in Köln, gibt es Besonderheiten bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung?

Gewerbliche Immobilienfinanzierung: Was muss ich beachten?

Grundsätzlich läuft die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie nach demselben Schema ab wie die Finanzierung einer Wohnimmobilie: Sie suchen nach einem passenden Objekt, die Bank streckt Ihnen einen Teil des nötigen Betrags vor und dieses Darlehen zahlen Sie anschließend in regelmäßigen Raten ab. Erst wenn man die gewerbliche Immobilienfinanzierung etwas genauer unter die Lupe nimmt, offenbaren sich einige Unterschiede.

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Von einer Gewerbeimmobilie ist immer dann die Rede, wenn das Objekt überwiegend gewerblich genutzt wird. Aufgrund dieser Definition können auch Mischimmobilien, die teils Wohnzwecken dienen, zu den Gewerbeimmobilien gezählt werden.

Zu den klassischen Gewerbeimmobilien zählen unter anderem:

  • Arztpraxen
  • Büroräume
  • Ladengeschäfte
  • Restaurants und Cafés
  • Anwalts- und Notarkanzleien
  • Werkstätten
  • Lagerhallen
  • Produktionshallen
  • Pflege- und Altenheime

Ertragswertverfahren bei Gewerbeimmobilien

Einer der größten Unterschiede zwischen regulären Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien besteht in der Wertermittlung. Während bei Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern meist das sogenannte Sachwertverfahren zum Einsatz kommt, ist bei Gewerbeimmobilien das wesentlich komplexere Ertragswertverfahren unumgänglich.

Beim Sachwertverfahren wird lediglich der Wert des Grundstücks und der Gebäudesubstanz betrachtet. Beim Ertragswertverfahren hingegen müssen auch die möglichen Erträge berücksichtigt werden. Immerhin besteht der Wert der Immobilie nicht in der Immobilie allein, sondern auch in den wirtschaftlichen Möglichkeiten, die sie mit sich bringt. Der Wert des Grundstücks wird dabei gesondert vom Wert des Gebäudes berechnet. Der Grund dafür ist einfach: Das Grundstück verliert nicht an Wert, während das Gebäude mit einer bestimmten Restnutzungsdauer einhergeht.

Um den Ertragswert einer Gewerbeimmobilie ermitteln zu können, müssen Sie Kennzahlen wie den Bodenwert, den Liegenschaftszins und den Vervielfältiger kennen. In der Regel ist die Kalkulation für Laien kaum möglich, weshalb meist ein Gutachter nötig ist. Anhand des professionell erstellten Gutachtens kann die Bank anschließend die Konditionen für Ihren Gewerbekredit festlegen.

Gewerbekredit als Annuitätendarlehen

In der Regel werden Gewerbeimmobilien mittels Annuitätendarlehen finanziert. Haben Sie ein passendes Objekt gefunden, folgt der Banktermin. Der Ablauf gleicht im Prinzip dem eines regulären Immobilienkredits: Sie einigen sich mit der Bank auf den Zinssatz, die Zinsbindung sowie die monatliche Rate. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate immer gleich, was für Sie finanzielle Planbarkeit bedeutet. Da sich die Restschuld mit der Zeit verringert, verringern sich auch die Zinsen. Die Tilgungsrate hingegen steigt kontinuierlich an. Da es gerade bei Gewerbeimmobilien häufig um hohe Beträge geht, reicht die Zinsbindung meist nicht, um das Darlehen vollständig zu tilgen. Stattdessen sollten Sie sich frühzeitig nach einer Anschlussfinanzierung umsehen.

Gut zu wissen

Alternativ können Sie sich bei Ihrem gewerblichen Immobilienkredit auch für ein Tilgungsdarlehen entscheiden. Hierbei bleibt die Tilgungsrate immer gleich. Da die Restschuld sich auch hier kontinuierlich reduziert, sinken gleichzeitig die darauf zu zahlenden Zinsen. Das bedeutet, dass die monatliche Kreditrate mit der Zeit ebenfalls sinkt. Diese Art der gewerblichen Immobilienfinanzierung ist jedoch weniger verbreitet und eignet sich eher für Immobilienkäufer, die viel Eigenkapital zur Verfügung haben.

Wie viel Eigenkapital benötige ich bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung?

Wenn Sie ein Restaurant, Büroräumlichkeiten oder eine andere Gewerbeimmobilie kaufen möchten, sollten Sie etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche zahlen können. Bedenken Sie auch: je höher die Eigenkapitalquote, desto günstiger die Zinsen.

Nur wenige Banken finanzieren eine Gewerbeimmobilie, wenn der Kreditnehmer kein Eigenkapital mitbringt. Lediglich Start-ups und Existenzgründer können auf eine Vollfinanzierung hoffen.

Gewerbeimmobilie finanzieren: Kredite kombinieren

Gewerbeimmobilien sind in der Regel teuer: Um diese hohe Belastung stemmen zu können, setzen viele Immobilienkäufer auf eine Kombination mehrerer Darlehen. So können Sie beispielsweise über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) einen günstigen Unternehmerkredit beantragen. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie über die zuständige Industrie- und Handelskammer (IHK).

Vor allem Unternehmer, die nach einer Immobilie für die eigene Firma suchen, setzen häufig auch auf die Mezzanine-Finanzierung. Banken und Kreditinstitute werden hierbei zunächst ausgeklammert. Stattdessen kommt das Geld häufig von Investoren oder Privatpersonen, die im Gegenzug dafür stille Beteiligungen, Optionsanleihen oder Unternehmensanteile erhalten. Der Vorteil für Sie: Mit der Mezzanine-Finanzierung können Sie eine höhere Eigenkapitalquote simulieren. Das Geld, das Sie darüber erhalten, zählt zum Mezzanine-Kapital und wird von den meisten Banken mit Eigenkapital gleichgesetzt. Das höhere Eigenkapital sorgt wiederum dafür, dass die Bank Ihnen günstigere Konditionen für den eigentlichen Gewerbekredit gewährt.

Gewerbekredit beantragen: So geht’s!

Vorbereitung ist das A und O der Immobilienfinanzierung. Haben Sie eine Gewerbeimmobilie gefunden, die Ihren Ansprüchen genügt, folgt der Banktermin. Einen gewerblichen Kredit erhalten Sie in der Regel bei Banken, Kreditinstituten und unabhängigen Kreditvermittlern. Geht es um sehr große Summen – etwa weil Sie ein ganzes Hotel finanzieren wollen –, sollten Sie sich an folgende Anlaufstellen wenden:

  • Landesbanken
  • Hypothekenbanken
  • Immobilienfonds
  • Leasinggesellschaften

Steht der Termin, müssen Sie im Anschluss die nötigen Dokumente beschaffen.

Checkliste: Diese Unterlagen benötigen Sie

  • Grundbuchauszug
  • Ertragswertberechnung oder Ertragswertgutachten
  • Unternehmensbilanzen
  • Gewinn-Verlust-Rechnung
  • Vermögensnachweise
  • Aktuelle Marktanalyse
  • Nutzungsplan
  • Lageplan
  • Grundriss
  • Kaufvertragsentwurf
  • Miet- oder Pachtverträge (falls vorhanden)

Die Bank wird diese Unterlagen genau unter die Lupe nehmen. Sie helfen ihr dabei, das Finanzierungsrisiko möglichst exakt einzuschätzen. Stellt sich beispielsweise heraus, dass Sie mit Ihrem Unternehmen bisher kaum Gewinn gemacht haben und dass sich die Immobilie Ihrer Wahl in einer ungeeigneten Lage befindet, wird die Bank Ihr Finanzierungsgesuch mit großer Wahrscheinlichkeit ablehnen. Alternativ kann die Bank auch einen hohen Zinsaufschlag ansetzen, um das hohe Risiko auszugleichen.

Fazit: So finanzieren Sie Ihre Gewerbeimmobilie

In der Regel läuft die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ähnlich ab wie die Finanzierung einer Wohnimmobilie. Ein paar Besonderheiten gibt es dennoch: Um auch Ihre Ertragsaussichten zu berücksichtigen, kommt das komplexe Ertragswertverfahren zum Einsatz. Anhand dieses Wertes und Ihrer gesammelten Unterlagen berechnet die Bank im Anschluss das Finanzierungsrisiko und macht Ihnen ein Kreditangebot. Wie bei Wohnimmobilien gilt auch hier: Geben Sie sich nicht mit dem erstbesten Angebot zufrieden, sondern vergleichen Sie die Konditionen mehrerer Banken und Baufinanzierungsvermittler.

Bildnachweis: Zigres / Shutterstock.com

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