Checkliste: Welche Unterlagen brauche ich für den Hauskauf?

Haben Sie nach langer Suche Ihre Traumimmobilie gefunden, befinden Sie sich auf der Zielgeraden in Richtung Eigenheim. Doch bevor Sie den Vertrag unterzeichnen und endlich einziehen können, müssen Sie zunächst den Papierkram bewältigen. Hierzu müssen Sie in erster Linie eine Menge Unterlagen zusammensuchen, was nicht immer einfach ist. Unsere große Checkliste verrät Ihnen, welche Dokumente Sie wann brauchen und von wem Sie diese bekommen.

Hauskauf: Welche Unterlagen braucht die Bank?

Bevor Sie zum Notar gehen, sollten Sie eine Finanzierungszusage der Bank einholen. Diese erhalten Sie jedoch erst, nachdem Sie der Bank eine Vielzahl an Informationen über die Immobilie und sich selbst beschafft haben.

Unterlagen zur Immobilie

Ein wirkliches Finanzierungsangebot kann Ihnen die Bank erst dann unterbreiten, wenn Sie auch eine passende Immobilie gefunden haben. Immerhin spielt diese eine große Rolle bei der Baufinanzierung: So wird die Bank eine frisch renovierte 2-Zimmer-Wohnung in der Innenstadt eher finanzieren als einen sanierungsbedürftigen Bauernhof im Umland. Die Bank untersucht anhand einer Vielzahl an Unterlagen das jeweilige Finanzierungsrisiko. Dabei gilt: je geringer das Risiko, desto günstiger der Kredit.

Checkliste: Diese Unterlagen zur Immobilie müssen Sie der Bank vorlegen

• Kaufvertrag oder Grundbuchauszug: Diese Unterlagen geben Aufschluss über die wichtigsten Kennzahlen zur Immobilie. Die Bank kennt dadurch unter anderem den veranschlagten Kaufpreis. Anhand des Grundbuchauszugs kann die Bank sehen, ob die Immobilie aktuell noch mit weiteren Krediten belastet ist. Den Kaufvertragsentwurf erhalten Sie entweder vom Verkäufer, von dessen Makler oder vom Notar. Einen aktuellen Grundbuchauszug können Sie beim Grundbuchamt beantragen. Dieser sollte nicht älter als 3 Monate sein. Unter Umständen haben sich Verkäufer oder Makler bereits darum gekümmert, sodass Sie sich den Umweg über das Grundbuchamt sparen können.
• Aktuelle Flurkarte oder Katasterplan: Die Flurkarte ist eine maßstabsgetreue Darstellung aller Grund- und Flurstücke und wird heute in digitaler Form als „Automatisierte Liegenschaftskarte“ (ALK) zur Verfügung gestellt. Sie erhalten diese beim Katasteramt.
• Bau- und Grundrissplan: Damit sich die Bank zumindest auf dem Papier ein Bild von der Immobilie machen kann, benötigt sie auch alle Baupläne, den Grundrissplan sowie den Bebauungsplan. Sollten Verkäufer oder Makler Ihnen diese Dokumente nicht aushändigen können, können Sie die nötigen Unterlagen beim örtlichen Bauamt beantragen.
• Exposé mit Fotos: Das Exposé der Immobilie sollte Ihnen als Käufer zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegen. Meist stellt der zuständige Makler es zur Verfügung.

Das Zusammentragen der nötigen Unterlagen ist nicht nur mühsam, sondern auch zeitaufwendig. Nicht immer ist klar ersichtlich, wo Sie welches Dokument erhalten und was genau die Bank für die Finanzierung benötigt. Ist ein Makler involviert, ist das Ganze in der Regel etwas einfacher. Der Experte hat ein großes Interesse an der zügigen Abwicklung des Kaufs und wird Sie daher gern unterstützen. Er kann die nötigen Anfragen beim Kataster- sowie beim Bauamt stellen. Im Idealfall hat er alle relevanten Dokumente bereits vorab für Sie zusammengetragen.

Auch wenn kein Makler beauftragt wurde, sollten Sie nicht direkt alle Ämter und Behörden anschreiben: Sprechen Sie stattdessen vorab mit dem Verkäufer und erkundigen Sie sich, welche Dokumente diesem bereits vorliegen. Denn viele der oben genannten Unterlagen muss der Verkäufer ohnehin früher oder später zusammentragen, da er sie für den Notartermin benötigt.

Unterlagen zum Kreditnehmer

Die Bank benötigt nicht nur Informationen zur Immobilie, sondern auch zum Kreditnehmer. So müssen Sie vor allem nachweisen können, dass Sie die Finanzierung langfristig stemmen können. Von Ihrer Bonität hängt auch der Zinssatz ab: Je besser Sie aufgestellt sind, desto günstiger wird die Finanzierung.

Checkliste: Diese Unterlagen zu Ihrer Bonität müssen Sie der Bank vorlegen

• Die letzten 3 Gehaltsnachweise (bzw. Rentenbescheide bei Rentnern)
• Aktuelle Renteninformation
• Letzter Lohnsteuerbescheid
• Unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
• Ggf. Nachweis über weitere laufende Kredite
• Ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung
• Ggf. Mitteilung über drohende Insolvenz oder Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher (aus den letzten 5 Jahren)

Die Unterlagen sollten für die meisten Kreditnehmer verhältnismäßig einfach zusammenzutragen sein. Gehaltsnachweise, Renteninformationen sowie Lohnsteuerbescheid haben Sie vermutlich bereits in Ihren privaten Akten. Wenn nicht, können Sie diese bei dem Arbeitgeber, der Rentenkasse sowie beim Finanzamt anfragen. Die SCHUFA-Selbstauskunft erhalten Sie direkt bei der Auskunftei.

Sind Sie selbstständig tätig, benötigen Sie andere Unterlagen als Angestellte. In diesem Fall sollten Sie sich um die folgenden Dokumente kümmern:

• Bilanz- und Gewinnermittlung
• Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), unterzeichnet vom Steuerberater
• Auszug aus dem Handelsregister
• Ggf. Gesellschaftervertrag
• Ggf. Verflechtungsübersicht bei zusammenhängenden Gesellschaften

Welche Unterlagen braucht der Notar?

Als Käufer haben Sie vor dem Notartermin nicht viel Arbeit. Im Grunde reicht es, wenn Sie ein gültiges Ausweisdokument, die Finanzierungszusage sowie das Grundschuldformular der Bank mitbringen. Diese beiden Dokumente erhalten Sie direkt vom finanzierenden Kreditinstitut. Auch Ihre Steuer-Identifikationsnummer sollten Sie parat haben. Haben Sie Ihre Steuer-Identifikationsnummer vergessen und liegt das Grundschuldformular zum Notartermin noch nicht vor, ist dies kein Beinbruch: Beides können Sie in der Regel problemlos nachreichen.

Wesentlich aufwendiger ist die Vorbereitung für den Verkäufer oder dessen Makler. Von dieser Partei benötigt der Notar die folgenden Unterlagen:

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Belege zur Löschung von Lasten/Grundschulden im Grundbuch
• Auskunft über Einträge im Baulastenverzeichnis
• Flurkarte bzw. Katasterplan
• Grundriss
• Bauplan
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Letzter Grundsteuerbescheid
• Energieausweis
• Ggf. Erbschein (nötig, wenn es sich um eine geerbte Immobilie handelt und der Eigentumsübergang noch nicht im Grundbuch eingetragen ist)

Die meisten dieser Dokumente benötigt der Notar genau genommen nicht, um den Kauf abzuwickeln. Stattdessen sind sie nötig, um später die Grundbuchänderung zu veranlassen.

Fazit: Der Hauskauf ist ein bürokratischer Akt

Während Sie ein neues Auto oder andere Gebrauchsgegenstände verhältnismäßig einfach erwerben können, gestaltet sich der Hauskauf ein wenig komplexer. So ist zwingend ein Notar notwendig und dieser benötigt für seine Arbeit wiederum eine Menge Unterlagen. Käufer haben es hier ein wenig leichter, denn die meisten Dokumente für den Notartermin werden vom Verkäufer gestellt. Aufwendiger hingegen ist für Immobilienkäufer die Vorbereitung auf die Banktermine. Halten Sie sich hierzu einfach an unsere Checkliste und gehen Sie gut vorbereitet in die Termine. Denn je besser Sie vorbereitet sind, desto schneller halten Sie den Schlüssel für die eigenen vier Wände in Ihren Händen.

Bildnachweis: UfaBizPhoto / Shutterstock.com