Der Kauf oder der Bau einer Immobilie ist üblicherweise mit dem Einsatz eines hohen Investitionsbetrags verbunden. Da das Eigenkapital meist nur für einen Teil der Investition ausreicht, ist es üblich, zusätzlich ein Darlehen zu beantragen. Bei einem Hypothekendarlehen verlangt die finanzierende Bank eine Sicherheit, um bei einem Zahlungsausfall abgesichert zu sein. In den meisten Fällen fungiert die Immobilie selbst als Sicherheit, indem sie mit einer Hypothek oder Grundschuld belegt wird.
Die Hypothek dient als Sicherungsanspruch und wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen. In Verbindung mit dem Darlehen zur Finanzierung spricht man dann von einem Hypothekendarlehen oder einem Hypothekenkredit.
In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte zur Hypothek. Unter anderem auch, warum die meisten Hypothekendarlehen eigentlich gar keine sind und wie Sie dieses Wissen für sich nutzen können.
Die Voraussetzungen für ein Hypothekendarlehen
Beim Kauf einer Immobilie stellt Ihnen die finanzierende Bank einen hohen Geldbetrag zur Verfügung. Die Bank erhofft sich daraus natürlich einen Gewinn. Deshalb versucht sie, schon vor Vertragsabschluss sicherzustellen, dass sie die monatliche Kreditrate regelmäßig erhalten wird.
Die Bank geht dabei in zwei Schritten vor:
Für die Bank ist es wichtig, dass Sie über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Mittels einer Haushaltsrechnung wird sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen, um die sogenannte „Kapitaldienstfähigkeit“ zu prüfen. Das Ergebnis muss also zeigen, dass Sie all Ihre wiederkehrenden Ausgaben zuzüglich der Kreditrate stemmen können.
Auch eine Schufa-Auskunft ist Teil der Bonitätsprüfung. Auf diese Weise erhält die Bank einen Einblick, wie Sie in der Vergangenheit mit Verbindlichkeiten umgegangen sind.
Sollten Sie Ihre monatliche Kreditrate über einen längeren Zeitraum nicht mehr zahlen können, hat die Bank durch die eingetragene Hypothek oder Grundschuld ein Verwertungsrecht an Ihrer Immobilie.
Um einschätzen zu können, wie viel diese Sicherheit wert ist, bewertet die Bank die zu finanzierende Immobilie vor Abschluss des Darlehensvertrags.
Dabei sind drei Begriffe zu unterscheiden:
- Verkehrswert: Dies ist der objektive, meist durch einen Gutachter ermittelte Wert der Immobilie.
- Verkaufswert: Diesen Preis sind Käufer am freien Markt aktuell bereit, für die Immobilie zu zahlen.
- Beleihungswert: So hoch kann die Hypothek oder Grundschuld maximal sein. Diesen Wert ermittelt jede Bank unterschiedlich, meist durch einen 10- bis 15-prozentigen Sicherheitsabschlag vom Verkehrswert.
Aufgrund der niedrigen Zinsen sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen, weshalb die Verkaufswerte meist deutlich über den Verkehrswerten liegen.
Da die Bank jedoch sichergehen möchte, dass sie ihr Geld zurückbekommt, nimmt sie den geringeren Verkehrswert als Grundlage und zieht hier noch einen Sicherheitsabschlag ab, um den Beleihungswert zu erhalten.
Selbst der Beleihungswert wird nicht voll ausgeschöpft, da die meisten Banken eine Beleihungsgrenze vorgeben. Diese liegt oft bei etwa 80 Prozent des Beleihungswertes.
Nur sofern der gewünschte Kreditbetrag nicht über dieser Grenze liegt und Ihre persönliche Bonität ausreichend ist, sind für die Bank genügend Sicherheiten vorhanden.
Erst dann wird der Kreditantrag genehmigt, die Hypothek oder Grundschuld eingetragen und das Geld ausbezahlt.
Was genau bedeutet „Hypothek“?
Bei einer Hypothek handelt es sich um den Sicherungsanspruch der Bank auf eine Immobilie. Sie wird im Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen. Dadurch hat die Bank die rechtliche Möglichkeit, auf die Immobilie zuzugreifen und einen Verkauf herbeizuführen, wenn die monatliche Kreditrate vom Kreditnehmer nicht mehr gezahlt wird.
Die Hypothek ist dabei an das Immobiliendarlehen geknüpft. Das so entstehende Hypothekendarlehen ist also zweigeteilt und besteht aus einem Immobiliendarlehen und einer Hypothek. Der Zusatz „Hypothek“ beschreibt dabei die Art der Besicherung.
Die Verknüpfung von Darlehen und Hypothek hat zur Folge, dass mit fortschreitender Tilgung auch die Hypothek immer weiter abnimmt. Der Sicherungsanspruch der Bank wird bei einer Hypothek also immer geringer und steht in direktem Verhältnis zu der Restschuld.
Haben Sie Ihr Darlehen vollständig zurückbezahlt, erlischt die Hypothek automatisch. Dies ist bei einer Grundschuld nicht der Fall.
Der wichtige Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Während bei der Hypothek eine Verknüpfung zu Ihrem Darlehen und dessen aktueller Höhe besteht, existiert die Grundschuld unabhängig vom Darlehen. Bei einer Grundschuld bleibt der Sicherungsbetrag über die Laufzeit des Darlehens und darüber hinaus in voller Höhe bestehen.
In folgendem Beispiel wird der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld deutlich:
Beispiel: Hypothek und Grundschuld im Vergleich
Nehmen wir an, Sie haben eine Immobilie gekauft und dafür ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro aufgenommen. Abhängig davon, ob eine Hypothek oder eine Grundschuld als Sicherheit für die Bank in das Grundbuch eingetragen wurde, stellt sich bei einer jährlichen Tilgung von 5.000 Euro die Situation nach 3 Jahren wie folgt dar:
| Hypothek | Grundschuld | |
| Bei Abschluss | ||
| Darlehensbetrag | 100.000 € | 100.000 € |
| Sicherheitsanspruch der Bank | 100.000 € | 100.000 € |
| Nach 3 Jahren | ||
| Restschuld | 85.000 € | 85.000 € |
| Sicherheitsanspruch der Bank | 85.000 € | 100.000 € |
Es wird deutlich: Während bei der Hypothek die Sicherheit der Bank reduziert wird, besteht der Sicherheitsanspruch bei der Grundschuld in voller Höhe weiter. Für detaillierte Beispielrechnungen steht Ihnen unser Finanzierungsrechner (>>Link auf Finanzierungsrechnerseite<<) zur Verfügung.
Die Vorteile einer Hypothek
Das Hypothekendarlehen ist aufgrund der Besicherung durch die Immobilie deutlich günstiger als nicht besicherte Blankodarlehen. Die Bank erhält ein rechtlich sicheres Verwertungsinstrument und im Gegenzug erhalten Sie als Darlehensnehmer einen niedrigen Sollzinssatz.
Gleichzeitig ist bei einer Hypothek sichergestellt, dass der Sicherheitsanspruch der Bank automatisch sinkt, wenn Sie im Laufe der Zeit den Hypothekenkredit zurückzahlen.
Auch die Löschung aus dem Grundbuch müssen Sie bei einer Hypothek nicht gesondert beauftragen, da diese mit vollständiger Rückzahlung des Hypothekendarlehens automatisch erlischt.
Die Nachteile einer Hypothek
Eine Hypothek ist an ein ganz bestimmtes Darlehen gebunden und kann nur hierfür als Sicherheit verwendet werden. Im Gegensatz zu einer Grundschuld kann eine Hypothek nach Tilgung des Darlehens also nicht weiterverwendet werden. Dies wirkt sich insbesondere dann nachteilig aus, wenn Sie als Kreditnehmer zu einem späteren Zeitpunkt den Darlehensbetrag erhöhen oder ein neues Darlehen aufnehmen möchten.
In diesem Fall müssen Sie eine neue Hypothek ins Grundbuch eintragen lassen, was mit weiteren Kosten und Aufwand verbunden ist.
Hier gewährt Ihnen eine Grundschuld mehr Flexibilität, da Sie den im Laufe der Zeit freigewordenen Sicherungsanteil ohne erneute Grundbuch-Eintragung leicht für einen neuen Kredit nutzen können.
Aufgrund dieser Flexibilität werden heutzutage fast ausschließlich Darlehen in Verbindung mit einer Grundschuld vergeben. Manche Banken vergeben gar keine Hypothekendarlehen mehr.
Doch Vorsicht: Umgangssprachlich werden Grundschulden noch immer oft als Hypothek bezeichnet. In Wahrheit sind die meisten Hypothekendarlehen jedoch eigentlich grundschuldbesicherte Darlehen.
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