Was ist ein Hypothekendarlehen?

Ein Pärchen mit Laptop auf einem Sofa

Der Hypothekenkredit gilt als Klassiker im Bereich der privaten Immobilien- beziehungsweise Baufinanzierung. Bei dieser speziellen Kreditform handelt es sich um ein abgesichertes Darlehen, bei dem die Immobilie selbst als Sicherheit fungiert. Falls der Kreditnehmer die monatlichen Tilgungsraten und die damit verbundenen Zinsen nicht mehr aufbringen kann, hat die Bank die Möglichkeit, die betreffende Immobilie zu verwerten. Allerdings bietet ein Hypothekendarlehen nicht etwa nur Vorteile für das Kreditinstitut, sondern auch für den Kreditnehmer selbst.

Ein Hypothekendarlehen kommt hauptsächlich dann zum Einsatz, wenn es um den Kauf oder den Bau einer Immobilie geht. Allerdings kann diese spezielle Kreditform auch für großangelegte Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten genutzt werden. Grundsätzlich unterscheidet man dabei zwischen einer Festhypothek und einer variablen Hypothek. Die Festhypothek bietet den Vorteil, dass der Kreditnehmer die Kosten des gesamten Darlehens besser kalkulieren kann, da sowohl der Zinssatz als auch die Laufzeit festgeschrieben sind. Bei der variablen Hypothek ist der Zinssatz hingegen abhängig von dem Marktsatz, sodass der Kreditnehmer hier von eventuell fallenden Zinsen profitieren kann.

Der Begriff Hypothekendarlehen hat sich zwar im allgemeinen Sprachgebrauch etabliert, kann heutzutage allerdings irreführend wirken. Der Grund dafür ist, dass die Hypothek mittlerweile von der Grundschuld als wichtigstes Grundpfandrecht abgelöst wurde. Dennoch wird der Ausdruck Hypothekendarlehen auch weiterhin im Rahmen der Kreditvergabe verwendet, auch wenn es sich eigentlich um ein Grundschulddarlehen handelt.

Gut zu wissen

Die Hypothekenzinsen müssen im Grundbuch eingetragen werden. Sobald das Hypothekendarlehen komplett zurückgezahlt wurde, wird dieser Eintrag automatisch gelöscht.

Wie funktioniert ein Hypothekendarlehen?

Der Hypothekenkredit ist dem herkömmlichen Annuitätendarlehen sehr ähnlich, da auch hier direkt zu Beginn eine anfängliche Tilgungsrate festgelegt wird und der Kreditnehmer die Darlehenssumme in monatlichen Raten nebst Zinsen an die Bank zurückzahlen muss. Da sich diese Zinsen jedoch nur auf die jeweilige Restschuld beziehen, steigt der Tilgungsanteil mit jeder Rate an, wohingegen sich der Zinsanteil um den gleichen Betrag verringert. Zahlt der Kreditnehmer das Darlehen also in regelmäßigen Raten ab, sinkt dementsprechend auch der Wert der Hypothek. Nach dem Ende der Zinsbindungsfrist verbleibt auch bei dem Hypothekendarlehen in der Regel eine Restschuld, die dann über eine sogenannte Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden kann.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung:

Wenn der Kreditnehmer ein Darlehen über 300.000 Euro aufnimmt und diesen Kredit über eine Hypothek absichert, liegt der Wert der Hypothek ebenfalls bei 300.000 Euro. Hat der Kreditnehmer nach einem Jahr beispielsweise 25.000 Euro des Darlehens getilgt, liegen sowohl die Restschuld als auch der verbleibende Hypothekenwert dementsprechend nur noch bei 275.000 Euro.

Wie bereits erwähnt, werden nur noch die wenigsten Baudarlehen über eine Hypothek abgesichert. Stattdessen wird die Grundschuld verwendet, was den Vorteil hat, dass sie im Gegensatz zur Hypothek nur ein einziges Mal in das Grundbuch eingetragen werden muss und bei Bedarf wiederholt als Sicherheit verwendet werden kann – ohne erneut die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag aufbringen zu müssen.

Welche Vorteile bietet ein Hypothekendarlehen für mich?

Ein Hypothekendarlehen bietet sowohl für die Bank als auch für den Kreditnehmer verschiedene Vorteile. Zum einen sind Hypothekendarlehen in der Regel kostengünstiger als andere Ratenkredite, da die Bank mit der beliehenen Immobilie bereits eine ausreichende Absicherung des Kredites hat. Zum anderen bieten Hypothekendarlehen eine relativ gute Planbarkeit, da sie ähnlich wie Annuitätendarlehen über eine feste Zinsbindung verfügen. Somit weiß der Kreditnehmer schon von Anfang an, mit welchen monatlichen Kosten er in den kommenden Jahren rechnen muss. Darüber hinaus profitiert natürlich auch die Bank von der hohen Planungssicherheit eines Hypothekendarlehens.

Tipp

Es kann sich im wahrsten Sinne des Wortes auszahlen, wenn man die Hypothekenangebote der verschiedenen Banken in Ruhe miteinander vergleicht – zum Beispiel mit dem kostenlosen Baufinanzierungsrechner.

Welche Faktoren können die Zinshöhe des Hypothekendarlehens beeinflussen?

Der sogenannte Hypothekenzins wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dazu gehören einerseits die Bonität und andererseits die Höhe des Einkommens des Kreditnehmers. Hierbei gilt: Je höher und gefestigter das Einkommen, desto niedriger ist der Zinssatz. Ebenfalls können sowohl der Standort als auch die geplante Nutzung der Immobilie eine wichtige Rolle in Bezug auf die Höhe der Hypothekenzinsen spielen.

Gut zu wissen

Wer eine Immobilie, die fremdvermietet werden soll, über ein Hypothekendarlehen finanzieren möchte, muss in der Regel mit deutlich höheren Zinssätzen rechnen. Darüber hinaus kann der Kreditnehmer von günstigeren Zinsen profitieren, wenn er einen Teil der Kaufsumme aus der eigenen Tasche bezahlt. Der Eigenkapitalanteil sollte dafür jedoch bei mindestens 20 bis 30 Prozent liegen

Abschließend sei gesagt, dass auch eine hohe Tilgungsrate und ein möglichst langer Zinsbindungszeitraum für günstige Hypothekenzinsen sorgen können.

Tipp

Wie hoch die Tilgungsrate im Optimalfall sein sollte, lässt sich mit dem Baufinanzierungsrechner im Handumdrehen ausrechnen.

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