Was bedeutet es, eine Hypothek aufzunehmen?

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, benötigt meist ein Immobiliendarlehen. Vor der Auszahlung verlangen Banken Sicherheiten, die wichtigsten unter ihnen sind die Hypothek und die Grundschuld. Beide stellen Grundpfandrechte dar und ermöglichen es der Bank, ein Grundstück samt Immobilie beispielsweise zu versteigern, sofern der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlt.

Heutzutage spielt die Hypothek eine untergeordnete Rolle, denn es wird meist eine Grundschuld zur Sicherstellung verwendet. Im Sprachgebrauch hat sich der Hypotheken-Begriff jedoch gehalten, was zu Missverständnissen führen kann. So wird der Begriff „Hypothekendarlehen“ zum Beispiel oft auch für Darlehen verwendet, die durch eine Grundschuld besichert sind.

In diesem Artikel gehen wir darauf ein, was Sie vor dem Abschluss einer Baufinanzierung über die Hypothek wissen sollten, und erläutern, welche Unterschiede zur Grundschuld bestehen.

Definition: Was ist eine Hypothek?

Das Wort „Hypothek“ stammt aus dem Altgriechischen und bedeutet „Unterpfand“. Heute wird der Begriff speziell im Zusammenhang mit Kreditsicherheiten verwendet. Die Hypothek ist ein sogenanntes Grundpfandrecht, welches in das Grundbuch eines Grundstück eingetragen wird. Der Eigentümer des Grundstücks wird dadurch zum Hypothekenschuldner. Er räumt dem Hypothekengläubiger durch die Eintragung ein gewisses Recht am Grundstück ein.

Bei klassischen Baufinanzierungen wird die finanzierende Bank zum Hypothekengläubiger und erhält dadurch die Möglichkeit, auf das Grundstück sowie darauf befindliche Gebäude zuzugreifen, sofern der Darlehensnehmer die vereinbarten Darlehensraten nicht zahlt. In der Folge kann die Bank eine Zwangsversteigerung veranlassen und erhält die offene Restschuld aus dem Verkaufserlös. Sollte Geld übrig bleiben, so steht dies dem ehemaligen Eigentümer zu.

Wozu dient eine Hypothek?

Der Zweck einer Hypothek besteht in der Besicherung eines Kredits. Mit einer Kreditvergabe gehen Banken das Risiko ein, ihr Geld nicht zurückzuerhalten. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Kreditnehmer arbeitslos oder krank wird und kein ausreichendes Einkommen mehr generieren kann, um die Kreditraten zu begleichen.

Um sich vor dem Kreditausfall zu schützen, verlangen Banken Sicherheiten. Bei Baufinanzierungen ist es üblich, das zu finanzierende Haus oder die Eigentumswohnung als Sicherheit zu hinterlegen. Die Hypothek ist ein Weg, dies rechtssicher umzusetzen.

Voraussetzungen und Ablauf: So erhalten Sie eine Hypothek

Die wichtigste Voraussetzung zur Bestellung einer Hypothek ist das Bestehen einer Forderung. Hiermit ist gemeint, dass Sie einen Kredit aufnehmen, zu dessen Absicherung die Hypothek verwendet wird. Das geschieht üblicherweise bei Immobiliendarlehen. Auch Kredite für Sanierungen oder Modernisierungen können durch eine Hypothek besichert werden. Außerdem müssen Sie Eigentümer eines Grundstücks sein, zu dessen Lasten die Hypothek eingetragen werden kann.

Darüber hinaus darf das Grundstück nicht bereits zu sehr belastet sein. Wenn der aktuelle Marktwert von Grundstück und Immobilie beispielsweise 200.000 Euro beträgt und schon ein Grundpfandrecht in Höhe von 150.000 Euro eingetragen ist, wird die Bank die neue Hypothek wahrscheinlich nicht akzeptieren. Denn die Beleihungsgrenze einer Immobilie liegt immer unterhalb ihres eigentlichen Marktwertes, die Bank rechnet also einen Sicherheitsabschlag ein.

Eine Hypothek muss notariell beurkundet werden und wird vom Grundbuchamt in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.

Kosten für eine Hypothek

Die Kosten für die Eintragung einer Hypothek liegen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent der Darlehenssumme. Sie werden für die Leistungen des Notars und des Grundbuchamts fällig.

Darüber hinaus wird häufig neben dem Darlehenszins ein sogenannter Grundschuldzins vereinbart. Dieser kommt dann zum Tragen, wenn die Bank eine Zwangsvollstreckung durchführen muss. Er beträgt etwa 15 Prozent der Restschuld.

Eigenschaften der Hypothek

Die folgenden Eigenschaften sollten Sie kennen, bevor Sie eine Hypothek ins Grundbuch eintragen lassen.

Akzessorietät

Ein wesentliches Merkmal der Hypothek besteht darin, dass sie unmittelbar von der gesicherten Kreditforderung abhängt. Dies bedeutet, dass sie immer nur im Zusammenhang mit einem Kredit bestehen kann. Sobald dieser zurückgezahlt wurde, erlischt auch die Hypothek. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von der Akzessorietät der Hypothek.

Diese Abhängigkeit erscheint zunächst sinnvoll, hat jedoch den Nachteil, dass die Hypothek wenig Flexibilität zulässt. So muss für jedes neue Baudarlehen eine eigene Hypothek aufgenommen und eingetragen werden, was die oben genannten Kosten von Neuem verursacht.

Schuldner

Eine weitere Besonderheit besteht darin, dass Kreditschuldner und Hypothekenschuldner nicht dieselbe Person sein müssen. Es ist also möglich, dass beispielsweise der Sohn einen Kredit aufnimmt, die Besicherung jedoch über die Eintragung einer Hypothek auf dem Grundstück der Mutter erfolgt. In dieser Konstellation haftet der Sohn mit seinem persönlichen Vermögen für das Darlehen, die Mutter mit ihrem Grundstück.

Mithaftende Gegenstände

Ist eine Hypothek in einem Grundbuch vermerkt, so haftet der Hypothekengeber mit folgenden Gegenständen und Einnahmen für die Schuld:

• Grundstück
• Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden
• Zubehör (z. B. Alarmanlage)
• Mietforderungen
• Pachtforderungen

Zwangsvollstreckung

Sieht sich der Hypothekengläubiger gezwungen, seine Forderung aus dem Grundstück zu befriedigen, so kann er dies über eine Zwangsvollstreckung erreichen. Er kann nicht direkt aus der Hypothek auf eine Zahlung klagen, sondern muss eine Zwangsversteigerung oder eine Zwangsverwaltung beantragen.

• Bei einer Zwangsversteigerung wird das Grundstück durch einen Gerichtsvollzieher versteigert.
• Bei einer Zwangsverwaltung wechselt der Eigentümer nicht, der Hypothekengläubiger erhält jedoch die Erträge aus dem Grundstück. Dies können etwa Miet- oder Pachtzahlungen sein.

Arten der Hypothek

Mit der Brief- und der Buchhypothek gibt es 2 unterschiedliche Hypothekenarten, wobei die Briefhypothek die üblichere Variante darstellt.

Briefhypothek

Das Grundbuchamt stellt einen Hypothekenbrief aus, auf dem die wesentlichen Informationen zur Hypothek stehen. Der Gläubiger – also in den meisten Fällen die Bank – erhält diesen Brief als schriftlichen Beleg über die Sicherheit. Sollte eine Umschuldung erfolgen, kann der Hypothekenbrief und damit auch die Sicherheit an den neuen Gläubiger übergeben werden. Weil dabei kein neuerlicher Grundbucheintrag notwendig wird, spart diese Variante Aufwand und Kosten im Vergleich zur Buchhypothek.

Buchhypothek

Bei der Buchhypothek wird kein Hypothekenbrief ausgestellt. Stattdessen wird die Hypothek samt Gläubiger lediglich ins Grundbuch eingetragen. Dadurch ist der Verlust des Briefes ausgeschlossen. Sollte es zu einem Gläubigerwechsel kommen, muss der Kreditnehmer allerdings für die Kosten im Zusammenhang mit der Grundbuchänderung aufkommen. Sie betragen circa 0,2 Prozent der Restschuld.

Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld

Die folgende Übersicht zeigt auf einen Blick, wo die wesentlichen Unterschiede zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld liegen.

	Hypothek	Grundschuld
Abhängigkeit	Die Hypothek besteht nur im Zusammenspiel mit einer Forderung. Sie ist akzessorisch.	Die Grundschuld kann auch ohne Forderung bestehen.
Höhe	Die Höhe der Hypothek ist immer identisch mit der Restschuld des Kredits. Beides sinkt mit jeder Tilgung.	Die Höhe der Grundschuld wird einmalig vereinbart und ändert sich anschließend nicht.
Flexibilität	Gering: Eine Hypothek kann nur für eine bestimmte Forderung verwendet werden.	Hoch: Eine Grundschuld kann nach Rückzahlung eines Kredits für weitere Kredite verwendet werden.
Verwendung	Hypotheken werden heutzutage kaum noch verwendet.	Eine Grundschuld ist Bestandteil beinahe jeder Baufinanzierung.

Fazit: Hypotheken werden nur noch selten verwendet

Immobiliendarlehen müssen aufgrund ihrer Höhe ausreichend besichert werden. Durch ein Grundpfandrecht kann der Kreditnehmer ein Grundstück sowie die darauf befindlichen Gebäude als Sicherheit bereitstellen. Früher war dazu die Hypothek das Mittel der Wahl vieler Banken. Heutzutage werden aufgrund der größeren Flexibilität fast ausschließlich Grundschulden für diesen Zweck verwendet. Im Alltag wird jedoch häufig noch immer von einem „Hypothekendarlehen“ gesprochen, wobei eigentlich ein Darlehen gemeint ist, das durch eine Grundschuld besichert wurde.

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