Eine Frau sieht sich die Rangfolge im Grundbuch an

Rangfolge im Grundbuch: Was ist eine Rangstelle?

Im Grundbuch können verschiedene Rechte eingetragen sein. In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, wie die Rangfolge der Rechte bestimmt wird und wie sich der Rang auf eine Baufinanzierung auswirkt.

Was ist eine Rangstelle im Grundbuch?

Das Grundbuch besteht aus 3 Abteilungen, in denen verschiedene Angaben stehen:

  • Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
  • Abteilung II: Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, z. B. Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte und Nießbrauchrechte
  • Abteilung III: Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden

Die Rangstelle ist die Position, an der das betreffende Recht in der jeweiligen Abteilung eingetragen ist. Die einzelnen Eintragungen sind mit fortlaufenden Nummern versehen. Außerdem wird das Datum der Eintragung vermerkt.

Wie wird die Rangfolge im Grundbuch bestimmt?

Innerhalb einer Abteilung wird das Rangverhältnis nach der Reihenfolge der Eintragung bestimmt. Erlischt ein Recht, rücken die nachfolgenden Rechte automatisch auf.

Handelt es sich um Rechte in verschiedenen Abteilungen des Grundbuchs, gilt bei der Rangfolge das Eintragungsdatum: Ein früher eingetragenes Recht hat den Vorrang vor später eingetragenen Rechten. Rechte, die am gleichen Datum eingetragen werden, haben die gleiche Wertigkeit. Genaue Regelungen zu den Rangverhältnissen im Grundbuch liefert Paragraf 879 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Warum gibt es das Rangverhältnis im Grundbuch?

Das Rangverhältnis im Grundbuch spielt bei der Verwertung des Grundstücks eine wichtige Rolle: Sind in Abteilung III des Grundbuchs mehrere Grundpfandrechte – in der Regel Grundschulden – zugunsten verschiedener Banken eingetragen, werden die Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung im Rahmen der Rangfolge befriedigt. Reicht der Erlös nicht aus, um alle Verbindlichkeiten zurückzuzahlen, wird also zunächst der erstrangige Gläubiger befriedigt. Bleibt nach der Ablösung ein Betrag übrig, erhält der nachrangige Gläubiger sein Geld. Für eine Bank ist das Ausfallrisiko bei einer erstrangigen Grundschuldeintragung also gering, es steigt jedoch an, wenn es sich um ein nachrangiges Grundpfandrecht handelt.

Wichtig ist auch die Rangfolge zwischen den Abteilungen: Ist in Abteilung II ein Wohnrecht eingetragen, kommt es bei der Verwertung des Grundstücks auf das Rangverhältnis an. Sofern das Wohnrecht im Rang vor der Grundschuld steht, deren Gläubiger die Zwangsversteigerung durchführt, bleibt es bestehen. Ist das Wohnrecht im Rang nach der Grundschuld eingetragen, erlischt es.

Was bedeutet erster und zweiter Rang?

Um eine Immobilie zu finanzieren, nehmen Käufer oder Bauherren oftmals mehrere Darlehen auf. Banken lassen sich als Sicherheit für die Baufinanzierung eine Grundschuld eintragen. Kommt es zur Verwertung der Immobilie, werden die Gläubiger nach der Rangordnung befriedigt. Insofern ist der Kreditgeber, für den eine erstrangige Grundschuld eingetragen ist, auf der sicheren Seite, da er im Falle der Versteigerung als Erster sein Geld bekommt. Die Forderung des Gläubigers an zweiter Rangstelle wird erst danach befriedigt.

Ein Beispiel verdeutlicht das.

Es sind folgende Grundschulden eingetragen:

  • Erster Rang: 150.000 € zugunsten der A-Bank
  • Zweiter Rang: 70.000 € zugunsten der B-Bank

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung werden 180.000 Euro erzielt. Damit erhält die A-Bank den vollständigen Betrag von 150.000 Euro, die B-Bank bekommt die überschüssigen 30.000 Euro, bei ihrer restlichen Forderung in Höhe von 40.000 Euro geht sie leer aus.

Gut zu wissen

Aufgrund der Rangverhältnisse hat die Rangstelle im Grundbuch Einfluss auf die Zinssätze der Banken. Für erstrangige abgesicherte Darlehen gewähren Banken deutlich attraktivere Konditionen als für Nachrangdarlehen. Denn für Kredite, die an zweiter oder dritter Rangstelle stehen, besteht ein höheres Risiko, das Banken somit durch einen Zinsaufschlag kompensieren. Idealerweise finanzieren Sie Ihr Vorhaben also über ein erstrangiges Darlehen.

Was ist ein Rangrücktritt?

Es ist möglich, das Rangverhältnis der Rechte zu ändern. Dazu müssen die jeweiligen Berechtigten der Rangänderung zustimmen. Räumt beispielsweise ein Gläubiger einem anderen den Vorrang ein, spricht man von einem Rangrücktritt. Der Rangrücktritt ist nur mit einer notariellen Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch wirksam. Auch der Eigentümer muss dieser Änderung zustimmen.

Was ist ein Rangvorbehalt?

Der Eigentümer eines Grundstücks hat nach Paragraf 881 Bürgerliches Gesetzbuch das Recht, sich einen Rangvorbehalt eintragen zu lassen. Damit sichert er sich die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt ein Recht an dieser Rangstelle eintragen zu lassen. Stehen im Grundbuch weitere Grundschulden oder Hypotheken, würde das Grundpfandrecht, das aufgrund des Rangvorbehalts eingetragen wurde, diesen Rechten im Rang vorgehen, obwohl es später eingetragen wurde.

Fazit: Rangfolge im Grundbuch entscheidend bei Verwertung der Immobilie

Kommt es bei einer Baufinanzierung zu Zahlungsschwierigkeiten und betreibt ein Gläubiger die Zwangsversteigerung der Immobilie, hat das Rangverhältnis im Grundbuch entscheidenden Einfluss auf die Befriedigung der Gläubiger. Wichtig ist die Rangfolge zudem bei Wohnrechten oder Nießbrauchrechten. Oftmals gewähren Banken Darlehen nur, wenn das Wohnrecht im Rang hinter die Grundschuld zurücktritt. Für den Berechtigten kann das riskant werden: Betreibt die Bank die Zwangsversteigerung, erlischt das Wohnrecht, da es nachrangig eingetragen ist. Trotz des Wohnrechts besteht also die Gefahr, dass der Berechtigte ausziehen muss. Ist eine solche Konstellation vorgesehen, empfiehlt sich die Beratung durch einen erfahrenen Anwalt.

Bildnachweis: Worawee Meepian / Shutterstock.com

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