Ein Symbolbild, was ist der Energieausweis?

Brauche ich einen Energieausweis?

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, benötigt einen Energieausweis. Genaue Regelungen dazu finden sich im Gebäudeenergiegesetz, das die bisher gültige Energieeinsparverordnung abgelöst hat. Welche Vorgaben seit dem 1. Mai 2021 gelten, was in dem Dokument steht und wie sich Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterscheiden, erfahren Sie im Folgenden.

Energieausweis – was ist das?

Der Energieausweis liefert wichtige Kenndaten zum Energiestandard von Gebäuden. Verschiedene Werte zeigen die Energieeffizienz und den Energiebedarf einer Immobilie. Eine Einteilung in Energieeffizienzklassen ermöglicht einen Vergleich mit anderen Gebäuden. Zudem gibt der Ausweis Aufschluss über sinnvolle Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen, die den Energieverbrauch reduzieren.

Wer erstellt einen Energieausweis?

Wer eine spezielle Aus- und Weiterbildung absolviert, ist gesetzlichen Vorgaben nach berechtigt, einen Ausweis zu erstellen. So können sich Personen mit einer baunahen Ausbildung –wie Architekten, Schornsteinfeger, Ingenieure oder auch Handwerker – als Energieberater qualifizieren.

Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Bereits im Jahr 2014 war die Vorlage eines Energieausweises nach den Regelungen der Energieeinsparverordnung bei Verkauf oder Vermietung verpflichtend. Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) macht die Bundesregierung konkrete Vorgaben zu Energieeffizienzstandards bei Altbausanierungen und Neubauten und hat auch die Anforderungen an einen Energieausweis verschärft. Anders als in der bisherigen Energiesparverordnung ist seit Mai 2021 die Vorlage des Energieausweises nun auch für Makler vorgeschrieben.

Wird ein Gebäude verkauft, vermietet oder verpachtet, ist ein Energieausweis vorzulegen, und zwar bereits bei der ersten Besichtigung eines Interessenten. Sogar im Immobilieninserat müssen die wichtigsten Angaben aus dem Ausweis vorhanden sein. Verpflichtend ist das Dokument ebenfalls bei einem Neubau oder einer umfassenden Modernisierung einer Bestandsimmobilie.

Wohnen Sie selbst in Ihrer Immobilie und planen weder Vermietung noch Verkauf, benötigen Sie den Ausweis nicht. Auch bei einem Baudenkmal oder einem Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern ist das Dokument ebenso wie bei einem Ferienhaus nicht verpflichtend. Für Gebäude, die keine Energie verbrauchen, gilt die Regelung ebenfalls nicht.

Gut zu wissen

Der Energieausweis bezieht sich immer auf das komplette Gebäude. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, gilt der Ausweis für die gesamte Immobilie – für einzelne Wohnungen wird kein Dokument erstellt.

Was ist der Unterschied zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis?

Für Neubauten sind seit dem 1. Februar 2022 Bedarfsausweise verpflichtend.

Anders sieht es bei Bestandsimmobilien mit 4 oder weniger Wohneinheiten aus. Hier schreibt der Gesetzgeber folgende Regelungen vor:

Datum des BauantragsArt des Ausweises
Vor dem 1.11.1977 ohne Einhaltung der Anforderungen nach der ersten Wärmeschutzverordnung aus 1977Bedarfsausweis
Vor dem 1.11.1977 mit Einhaltung der ersten WärmeschutzverordnungVerbrauchsausweis
Modernisierung eines BestandsgebäudesBedarfsausweis (werden max. 10 % der Fläche modernisiert, reicht ein Verbrauchsausweis)
Gut zu wissen

Für Gebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten gilt Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.

Ein Bedarfsausweis ist aussagekräftiger als ein Verbrauchsausweis. Dem Bedarfsausweis liegen umfangreiche Berechnungen zugrunde, während Energieberater beim Verbrauchsausweis nur die tatsächlichen Verbrauchswerte des Gebäudes einkalkulieren. Im Bedarfsausweis ermitteln die Experten auch den Energieverbrauch, den ein Gebäude aufgrund der Bauweise theoretisch haben sollte, und berücksichtigen nicht nur die tatsächlichen Verbrauchswerte, die letztlich vom Wohn- und Nutzungsverhalten der Bewohner abhängen. Dem Bedarfsausweis liegt eine umfangreiche technische Analyse des Gebäudes zugrunde, bei der Berater unter anderem folgende Faktoren einbeziehen:

  • Zustand der Gebäudehülle
  • Fenster
  • Decken
  • Außenwände
  • Heizungsanlage
  • Energieträger

Welche Angaben stehen im Energieausweis?

Unabhängig von der Ausweisart besteht das Dokument aus 5 Seiten. Auf der ersten Seite des Ausweises gibt der Aussteller an, ob es sich um einen bedarfs- oder verbrauchsorientierten Energieausweis handelt. Dazu kommen weitere Angaben zum Gebäude:

  • Anschrift
  • Baujahr
  • Art des Gebäudes
  • Anzahl der Wohnungen
  • Art der Energieerzeugung

Nun folgen auf den nächsten Seiten detaillierte Angaben über den Energieverbrauch des Gebäudes. Die Werte werden auf einer Farbskala eingeordnet, die Aufschluss über die Höhe des Energiebedarfs gibt. Liegen die Zahlen im grünen Bereich, handelt es sich um ein Gebäude mit einem niedrigen Bedarf. Bei einem hohen Energieverbrauch findet sich die Einordnung im roten Bereich. Darüber hinaus gibt es eine Zuordnung in eine bestimmte Energieeffizienzklasse von A+ bis H. Die Klassen ergeben sich aus der pro Quadratmeter aufgewendeten Energie:

EnergieeffizienzklasseEndenergie (kWH/m2)
A+< 30
A< 50
B< 75
C< 100
D< 130
E< 160
F< 200
G< 250
H> 250

Fazit: Energieausweis – verpflichtend bei Verkäufen und Vermietungen

Im Zusammenhang mit einer Vermietung oder einem Verkauf müssen Sie als Eigentümer an die Vorlage des Energieausweises denken. Bereits bei einer Besichtigung muss der Ausweis zur Einsicht für Interessenten bereitliegen. Schalten Sie eine Anzeige in einem entsprechenden Portal, gehören die Angaben aus dem Dokument zu den Pflichtangaben des Inserats.

Mit dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis gibt es zwei Arten von Dokumenten, wobei die Werte aus dem Bedarfsausweis deutlich detaillierter und aussagekräftiger sind. Das schlägt sich auch in den Kosten nieder: Während ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus um 100 Euro kostet, werden für den aufwendigeren Bedarfsausweis bis zu 500 Euro fällig.

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