Teilungserklärung: Was ist das und wer braucht sie?

Sollen die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkauft werden, so benötigt jede Wohnung ein individuelles Grundbuch. Voraussetzung hierfür ist die sogenannte Teilungserklärung. Dieses wichtige Dokument enthält Informationen zur exakten Aufteilung der Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Darüber hinaus steckt die Teilungserklärung Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer ab.

Definition: Was ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist immer dann erforderlich, wenn die einzelnen Wohneinheiten in einem Mehrparteienhaus separat verkauft werden sollen. Sie muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden, das daraufhin das Grundstücksgrundbuch schließt und stattdessen einzelne Wohnungsgrundbücher erstellt.

Die Teilungserklärung definiert die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer und legt genau fest, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen. Um eine Teilungserklärung richtig lesen und interpretieren zu können, sollten Sie mit einigen Begriffen vertraut sein:

• Sondereigentum: Teile des Gebäudes, die einem Eigentümer alleine gehören (z. B. abgeschlossene Wohneinheit, Kellerabteil, Dachbodenabteil, private Garage, Terrasse)
• Gemeinschaftseigentum: Teile des Gebäudes, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören (z. B. Treppenhaus, Hausflur, Aufzug, Fassade, Außentüren, Fenster, tragende Wände, Dach, Gemeinschaftsgarten)
• Wohnungseigentum: Eigentum an einer abgeschlossenen Wohneinheit sowie Miteigentum am Gemeinschaftseigentum
• Sondernutzungsrecht: Recht zur Nutzung von Gemeinschaftseigentum (z. B. Eigentümer der Erdgeschosswohnung darf Garten exklusiv nutzen, Nutzung eines Kfz-Stellplatzes in der Tiefgarage)

Die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist in der Praxis immer wieder relevant. Wollen Sie beispielsweise die Wände in Ihrer Wohnung in einem knalligen Rot streichen, können Sie sich ganz unbedarft austoben. Die Wohnung zählt zum Sondereigentum, weshalb Sie damit verfahren können, wie Sie wollen. Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie die Außentür zum Treppenhaus rot streichen wollen. Diese gehört zum Gemeinschaftseigentum, weshalb die Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung (WEG) nötig ist. Dasselbe gilt beispielsweise auch dann, wenn Sie eine tragende Wand in Ihrer Wohnung versetzen wollen. Auch diese zählt als Teil der Statik zum Gemeinschaftseigentum, obwohl Sie sich genau genommen in Ihrer Wohnung befindet.

Inhalt: Was gehört in eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung besteht aus 3 Teilen:

Aufteilungsplan

Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung, welche die wichtigsten Informationen zum Gebäude beinhaltet. Dazu zählt neben Größe und Lage der Immobilie vorrangig auch die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Der Aufteilungsplan gibt auch Aufschluss über den Eigentumsanteil der einzelnen Eigentümer. In der Regel wird dieser in Tausendstel angegeben. Steht dort etwa, dass dem Eigentümer von Wohnung A 93/1.000 am Gesamteigentum gehört, so gehören ihm insgesamt 9,3 Prozent des Gebäudes. Meist fertigt ein Architekt den Aufteilungsplan an.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Einheiten voneinander abgeschlossen und daher separat nutzbar sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss anhand des Aufteilungsplans bei der zuständigen Baubehörde beantragt werden.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung regelt alle Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Sie enthält unter anderem Informationen zu den Sondernutzungsrechten, zu Nutzungseinschränkungen, zur Kostenverteilung und zur Regelung des Stimmrechts. Zusätzlich kann auch eine Hausordnung Bestandteil sein.

Für die Gemeinschaftsordnung gelten die Vorgaben des Wohnungseigentümergesetzes (WEG). Enthält sie jedoch sogenannte Öffnungsklauseln, können die Regelungen mitunter auch vom WEG abweichen. So beruht das Stimmrecht gemäß Paragraf 25 Wohnungseigentümergesetz beispielsweise auf dem Kopfprinzip, was bedeutet, dass jeder Eigentümer exakt eine Stimme erhält. Per Gemeinschaftsordnung kann die Eigentümergemeinschaft aber auch festlegen, dass das Stimmrecht anteilig vergeben wird: Der Eigentümer mit dem höchsten Eigentumsanteil hat dann mehr Mitspracherecht als die anderen.

Die Gemeinschaftsordnung ist verbindlich für alle Eigentümer. Möchten Sie eine der Regeln ändern, so ist dies zwar möglich, doch dann müssen alle anderen Eigentümer dem zustimmen und es muss von einem Notar beglaubigt werden. Auch geht eine Änderung mit zusätzlichen Kosten einher. Wenn Sie eine Wohnung in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft kaufen möchten, sollten Sie daher vorab genau prüfen, ob die Inhalte der Teilungserklärung für Sie akzeptabel sind.

Kann eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden?

Die Teilungserklärung ist nicht in Stein gemeißelt und kann durchaus nachträglich noch geändert werden. Allerdings bedarf dies der Zustimmung aller Miteigentümer. Auch müssen Sie bedenken, dass die Änderung notariell beurkundet werden muss, was wiederum Kosten verursacht.

Wird das Gebäude an sich baulich verändert und verschieben sich dadurch die Eigentumsverhältnisse, so ist eine neue oder geänderte Teilungserklärung sogar zwingend erforderlich. Dies ist etwa dann der Fall, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden und die Änderung auch einen Teil des Hausflurs betrifft.

Teilungserklärung beantragen: So geht’s!

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen, so liegt meist bereits eine Teilungserklärung vor. Diese erhalten Sie von der Hausverwaltung. Alternativ können Sie die Teilungserklärung auch beim Grundbuchamt anfordern. Liegt bereits eine solche Erklärung vor, gilt es lediglich zu prüfen, ob diese die Eigentumsverhältnisse korrekt wiedergibt und ob die Regeln der Gemeinschaftsordnung für Sie in Ordnung gehen.

Besitzen Sie hingegen ein Mehrfamilienhaus und möchten Sie die Wohnungen nun einzeln veräußern, so müssen Sie eine neue Teilungserklärung beantragen. Orientieren Sie sich hierzu am besten an den folgenden 4 Schritten:

1. Aufteilungsplan erstellen lassen: Zunächst müssen Sie einen Architekten mit der Erstellung eines Aufteilungsplans beauftragen.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Den Aufteilungsplan schicken Sie anschließend an das zuständige Bauamt. Dieses bescheinigt Ihnen dann, dass die Wohnungen einzeln nutzbar sind.
3. Teilungserklärung erstellen (lassen): Grundsätzlich können Sie die Teilungserklärung selbst erstellen. Zwar herrscht Notarpflicht, doch genügt die notarielle Beglaubigung. Der Notar bestätigt dann nur, dass Sie – beziehungsweise alle Eigentümer – die Teilungserklärung persönlich unterschrieben haben. Alternativ können Sie sich auch für die notarielle Beurkundung entscheiden und so auf Nummer sicher gehen: Der Notar prüft für Sie dann auch den Inhalt der Erklärung und bürgt dafür. Der Nachteil: Bei der notariellen Beurkundung entstehen höhere Kosten.
4. Teilungserklärung beim Grundbuchamt abgeben: Geben Sie die notariell beglaubigte oder beurkundete Teilungserklärung beim Grundbuchamt ab. Dieses erstellt daraufhin die Wohnungsgrundbücher, trägt die Teilungserklärung dort ein und bewahrt sie auch für Sie auf.

Was kostet eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist immer auch mit Kosten verbunden. So orientieren sich die Gebühren für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung am Umfang der beiden Dokumente. Je komplexer die Aufteilung und je größer das Grundstück, desto höher die Kosten. Grundsätzlich müssen Sie hierfür mit bis zu 200 Euro rechnen.

Die Kosten für die eigentliche Teilungserklärung hängen stark davon ab, ob sie diese selbst erstellen oder ob Sie sich dabei unter die Arme greifen lassen. Entscheiden Sie sich für Ersteres, zahlen Sie nur für die notarielle Beglaubigung der Unterschriften. Diese schlägt mit etwa 70 bis 140 Euro zu Buche. Auf unangenehme Überraschungen müssen Sie sich dabei nicht gefasst machen: Die Kosten sind per Gerichts- und Notarkostengesetz reglementiert.

Entscheiden Sie sich für die notarielle Beurkundung, so kommen höhere Kosten auf Sie zu. Diese richten sich nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Es fällt dafür eine 10/10-Gebühr an, die Sie im Gerichts- und Notarkostengesetz nachschlagen können. Notarkosten um die 1.000 Euro sind bei Mehrparteienhäusern keine Seltenheit.

Die 3 häufigsten Stolperfallen in Teilungserklärungen

Eine nachteilige Teilungserklärung kann einen großen Einfluss auf die Nutzung Ihrer Wohnung sowie auf die damit verbundenen Kosten haben. Hier sind 3 der klassischen Stolperfallen aus gängigen Teilungserklärungen.

Käufer muss für Wohngeldrückstände aufkommen

Die Teilungserklärung kann vorgeben, dass Sie als Käufer für etwaige Wohngeldrückstände des Vorbesitzers aufkommen müssen. Verkauft dieser die Wohnung ohne Schulden bei der Eigentümerversammlung, können Sie die Klausel ignorieren. Hinterlässt er jedoch Wohngeldrückstände, so müssen Sie für diese aufkommen – auch wenn Sie die Kosten selbst gar nicht verursacht haben.

Stark eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten

Die Teilungserklärung kann auch Vorgaben dazu enthalten, wie Sie Ihre Wohnung oder Einheit nutzen können. Gerade bei gewerblicher Nutzung können derartige Einschränkungen nachteilig sein. Ist beispielsweise der Passus enthalten, dass Sie die Einheit nur zu gastronomischen Zwecken nutzen dürfen, so können Sie darin beispielsweise problemlos ein Café eröffnen. Läuft das Geschäft dann hingegen nicht so, wie Sie es sich erhofft hatten, können Sie Ihr Café nicht ohne Weiteres in einen kleinen Laden umwandeln. Hierzu wäre eine Änderung der Teilungserklärung nötig, die die Zustimmung aller Miteigentümer erfordert.

Doch auch wenn Sie die Wohnung privat nutzen, können Einschränkungen Ihnen das Leben schwer machen. So kann die Gemeinschaftsordnung beispielsweise die Haustierhaltung einschränken.

Ungerechte Kostenverteilung

Per Wohnungseigentumsgesetz werden die Kosten für Sanierung und Reparaturen in der WEG immer anteilig aufgeteilt. Aus dem Aufteilungsplan geht Ihr Anteil am Gesamteigentum hervor und diesen Anteil müssen Sie auch an den Kosten tragen. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch von den gesetzlichen Vorgaben abweichen und beispielsweise festlegen, dass jeder Eigentümer sich gleichermaßen an den Kosten beteiligen muss. Der Eigentümer des kleinen 1-Zimmer-Apartments im Erdgeschoss müsste dann genauso viel für die Dachreparatur zahlen wie der Eigentümer der großzügig geschnittenen Penthouse-Wohnung.

Fazit: Teilungserklärung genau prüfen

Die Teilungserklärung ist nötig, um die Wohnungen in einem Mehrparteienhaus einzeln zu verkaufen. Sie bescheinigt, dass die Einheiten separat nutzbar sind und hält darüber hinaus alle Rechte und Pflichten der Eigentümer fest. Zwar können diese später noch geändert werden, doch benötigen Sie hierzu immer die Zustimmung der anderen Eigentümer – und oft gestaltet sich das im WEG-Alltag alles andere als einfach. Nehmen Sie die Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf daher genau unter die Lupe und kontrollieren Sie, ob Sie mit den darin enthaltenen Regeln leben können. Prüfen Sie beispielsweise ob Sie für Wohngeldrückstände des Vorbesitzers aufkommen müssten oder ob Kostenverteilung und Stimmvergabe nachteilig für Sie geregelt sind.

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