Wozu dient der Vervielfältiger beim Immobilienkauf?

Wer in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, möchte wissen, welche Rendite die Anlage erwirtschaftet. Um den sogenannten Vervielfältiger zu ermitteln, werden Kaufpreis und Miete ins Verhältnis gesetzt. Im Folgenden erfahren Sie, was der Vervielfältiger ist, wo Sie ihn einsehen und wie Sie ihn berechnen können.

Was ist der Vervielfältiger?

Der Vervielfältiger wird auch als Kaufpreisfaktor bezeichnet. Der Wert gibt an, in wie vielen Jahren sich eine Investition amortisiert. Dazu wird der Kaufpreis durch den Jahresreinertrag der Immobilie dividiert. Eine wesentliche Rolle spielt der Faktor auch bei der Ertragswertermittlung einer Immobilie, hier ist die Berechnung jedoch deutlich komplexer.

Wofür ist der Vervielfältiger wichtig?

Der Kaufpreisfaktor ist wichtig, um die Rentabilität einer Immobilie einzuschätzen. Je niedriger der Vervielfältiger, desto schneller wird sich die Anlage rentiert haben. Das bedeutet: je höher der Kaufpreisfaktor, desto geringer die Rendite.

Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?

Bei der Berechnung gehen Sie nach folgender Formel vor:

Kaufpreis / Jahresnettomieteinnahmen = Vervielfältiger

Die Rendite einer Anlageimmobilie ergibt sich aus dem Kehrwert:

1 / Vervielfältiger = Rendite

Folgendes Beispiel verdeutlicht die Berechnung des Kaufpreisfaktors:

Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung für einen Kaufpreis von 180.000 Euro. Die Nettomiete liegt bei 600 Euro monatlich, also 7.200 Euro pro Jahr.

Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) = 180.000 € / 7.200 € = 25

Allerdings gelangen Sie auf diese Weise zu einer geschönten Rendite. Grund: Die Kaufnebenkosten müssen ebenso berücksichtigt werden wie alle Faktoren, welche die Nettomieteinnahmen schmälern können. Dazu zählen vor allem:

• Mögliche Mietausfälle
• Rücklagen und Verwaltungskosten für Instandhaltung

Betragen im genannten Beispiel die Kaufnebenkosten 15.000 Euro und werden potenzielle Mietausfälle plus Rücklagen mit 1.000 Euro angesetzt, ergibt sich für den Vervielfältiger folgende Rechnung:

195.000 € / 6.200 € = 31,45

Statt nach 25 Jahren – wie in der oben stehenden Rechnung – wird sich damit die Investition erst nach über 31 Jahren amortisiert haben. Die Rendite liegt nicht bei 4 Prozent, sondern bei:

1 / 31,45 = 3,18 %

Die folgende Tabelle zeigt auf einen Blick verschiedene Renditen bei unterschiedlichen Kaufpreisfaktoren:

Vervielfältiger	Rendite
20	5 %
22	4,55 %
25	4 %
30	3,33 %
35	2,86 %

Es wird deutlich, dass die Rendite bei steigendem Vervielfältiger abnimmt.

Wie ist der Kaufpreisfaktor zu bewerten?

Um eine Anlage zu beurteilen, reicht der Vervielfältiger allein nicht aus. Vielmehr sind die Lage der Immobilie und die Immobilienart von Bedeutung. Grundsätzlich ist die Investition in eine Gewerbeimmobilie lukrativ und ergibt in der Regel einen geringen Kaufpreisfaktor. Abhängig von der Gewerbeimmobilie besteht jedoch ein höheres Ausfallrisiko, das in die Überlegungen einbezogen werden sollte.

Üblicherweise liegen die Kaufpreisfaktor für Wohnimmobilien um 20. Allerdings sind in stark nachgefragten Gegenden mit hohen Kaufpreisen auch deutlich höhere Werte möglich.

Bei Wohnimmobilien ist der Vervielfältiger in der Regel geringer, wobei sich Unterschiede zwischen stark nachgefragten Großstädten und weniger begehrten Lagen ergeben. So liegt der durchschnittliche Kaufpreisfaktor für Mietimmobilien in Berlin bei 31,60, in München bei 41,88 und in Hamburg sogar bei 47,17 (Stand: 4. Juli 2022).

Was sind Vervielfältigertabellen?

Die Wertermittlungsverordnung ImmoWertV gibt Auskunft über die verschiedenen Möglichkeiten der Verkehrswertermittlung. Unter anderem zeigt die Verordnung zur Immobilienbewertung, wie der Gebäudeertragswert bestimmt wird. Anders als bei der überschlägigen Ermittlung des Kaufpreisfaktors wird der Vervielfältiger hier unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins als Barwertfaktor ermittelt. Entsprechende Vervielfältigertabellen sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung einzusehen.

Fazit: Für eine erste Renditeeinschätzung ist der Vervielfältiger perfekt

Mit der überschlägigen Berechnung des Kaufpreisfaktors haben Kaufinteressenten die Möglichkeit, die Rentabilität eines Angebots direkt abzuschätzen. Sie erkennen auf einen Blick, ob es sich um einen realistischen Preis für die betreffende Immobilienlage handelt. Entscheidend ist, dass der ortsübliche Kaufpreisfaktor bekannt ist, um einen Vergleich zu anderen Angeboten herstellen zu können. Auch wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, liefert der Vervielfältiger eine erste Einschätzung über den festzusetzenden Kaufpreis.

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