Welche Rolle spielt der Bauwert bei der Immobilienfinanzierung?
Im Zusammenhang mit einer Kreditaufnahme und der Beleihung einer Immobilie sind verschiedene Werte von Bedeutung. Wichtig für die Berechnung des Beleihungswerts ist der Bauwert. In diesem Artikel erfahren Sie, was der Bauwert ist, wie dieser Wert ermittelt wird und was er mit dem Verkehrswert zu tun hat.
Was ist der Bauwert?
Beim Bauwert handelt es sich um den Gebäudewert einer Immobilie ohne den Wert des zugehörigen Grundstücks. Er errechnet sich aus den angemessenen Herstellungskosten für das Gebäude und die Außenanlagen.
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Wie wird der Bauwert ermittelt?
Mit dem Abschlags- und dem Indexverfahren gibt es 2 verschiedene Möglichkeiten für die Festsetzung des Bauwerts:
Das Abschlagsverfahren kommt vor allem bei Neubauten zum Einsatz. Dabei werden die tatsächlichen Baukosten einschließlich anfallender Nebenkosten in die Berechnung einbezogen. Danach wird ein Risikoabschlag zwischen 10 und 30 Prozent vorgenommen. Dieser hängt vor allem von der voraussichtlichen Verwertbarkeit und der Nutzung der Immobilie ab.
Ein Beispiel für die Berechnung des Bauwerts für ein Gebäude mit 800 Kubikmetern nach dem Abschlagsverfahren:
| Baukosten (200 € pro m³) | 160.000 € |
| + Garage | 3.000 € |
| + Außenanlagen (6 % der Baukosten) | 9.600 € |
| + Baunebenkosten (5 % der Baukosten) | 8.000 € |
| Gesamte Baukosten | 180.600 € |
| Abzgl. Sicherheitsabschlag (20 %) | 36.120 € |
| Bauwert | 144.480 € |
Auf Grundlage der Baukosten läge der aktuelle Bauwert im Beispiel bei 144.480 Euro.
Beim Indexverfahren wird auf Basis der Baupreise des Jahres 1913 gerechnet. Mit dem aktuellen Baupreisindex erfolgt anschließend eine Anpassung an heutige Verhältnisse. Auch bei dieser Berechnungsweise wird ein Risikoabschlag vorgenommen. Im folgenden Beispiel wurde im Jahr 2010 ein Wohnhaus für 200.000 Euro errichtet:
| Baupreis im Jahr 2010 | 200.000 € |
| Baupreisindex 2010 | 11,996 |
| Wert 1913 (200.000 / 11,996) | 16.672 € |
| Baupreisindex 2022 | 16,68 |
| Heutiger Wert (16.672 x 16,68) | ~ 278.000 € |
| Abzgl. Sicherheitsabschlag (20 %) | 55.600 € |
| Bauwert | 222.400 € |
Ein Haus, das im Jahr 2010 für 200.000 Euro gebaut wurde, hätte aufgrund des aktuell gültigen Baupreisindexes einen Wert von 222.400 Euro.
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Baupreisindex auf Basis aktueller Lohn- und Baukosten und zeigt so die Preisentwicklung im Neubau auf.
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Wofür ist der Bauwert wichtig?
Der Bauwert ist ein entscheidender Faktor für die Wertermittlung einer Immobilie. Zusammen mit dem Bodenwert bildet er den Verkehrswert des Gebäudes und Grundstücks. Der Verkehrswert ist nicht nur wichtig für die Festsetzung eines angemessenen Verkaufspreises, sondern dient Banken dazu, das Risiko für die Kreditvergabe einzuschätzen. Anhand des Verkehrswertes setzt das Kreditinstitut einen Beleihungswert fest und prüft, welcher Betrag bei der Zwangsversteigerung der Immobilie zu erzielen wäre. Der Bauwert hat damit einen maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Baufinanzierung und die Risikoeinschätzung der Bank. Auch Versicherungen greifen bei Ermittlung der Deckungssumme auf den diesen Wert zurück.
Fazit: Bauwert als wichtige Größe für die Wertermittlung einer Immobilie
Der Bauwert spiegelt die Herstellungskosten einer Immobilie wider. Zusammen mit dem Bodenwert bildet er damit den aktuellen Verkehrswert ab. Damit ist er eine wichtige Grundlage für die Beleihung einer Immobilie. Handelt es sich um ein älteres Gebäude, werden bei der Ermittlung mindestens 30 Prozent der ursprünglichen Kosten angesetzt. Nur wenn der Käufer einer Immobilie den Abriss plant, bleibt der Bauwert bei der Wertermittlung unberücksichtigt.
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