Was ist das Erbbaurecht und wie wirkt es sich auf eine Baufinanzierung aus?

Ein Vertrag wird unterschrieben

Die Grundidee bei der Einführung des Erbbaurechts war, es einkommensschwachen Familien und Alleinstehenden zu ermöglichen, auch ohne eigenes Grundstück Wohneigentum bilden zu können. Die meist jährlich anfallenden Erbbauzinsen sind deshalb in der Regel deutlich günstiger als die komplette Finanzierung eines eigenen Grundstückes. Dennoch sollten Sie sich gut informieren, ehe Sie ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück bauen oder kaufen – vor allem, wenn Sie es über einen Immobilienkredit finanzieren wollen.

Als die Erbbaurechtsverordnung vor über 100 Jahren begründet wurde, standen die sozialen Beweggründe noch klar im Vordergrund. Heutzutage ist das anders. Durch das mittlerweile dauerhaft sehr niedrige Zinsniveau ist es nicht nur deutlich schwieriger, sondern auch um einiges teuer, das eigene Haus auf einem Erbbaugrundstück zu bauen. Das gilt besonders, wenn das Vorhaben mithilfe einer Baufinanzierung realisiert werden soll. Warum ist das so? Welche Komplikationen können bei der Finanzierung einer Immobilie auf Erbpacht entstehen? Und wie wirkt sich der Bau auf einem Fremdgrundstück auf den späteren Wert des Gebäudes aus?

Was bedeutet Erbbaurecht und wie funktioniert es?

Das Erbbaurecht ermöglicht dem sogenannten Erbbaurechtnehmer die zeitlich befristete Pacht eines Grundstückes, welches dem Erbbaurechtgeber gehört. Üblicherweise liegt dieser Zeitraum zwischen 50 und 99 Jahren. Der Eigentümer überlässt dem Pächter also das Grundstück zum Zwecke der Wohnbebauung und erhält dafür eine finanzielle Gegenleistung – den Erbbauzins. Dieser Zinssatz wird in der Regel allein durch den Eigentümer bestimmt. Private Erbbaurechtsgeber sind dabei eher die Ausnahme. Stattdessen sind es meist Stiftungen, Kommunen oder kirchliche Institutionen, die ihre Grundstücke verpachten.

Gut zu wissen

Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht. Das bedeutet, dass es genau wie ein Grundstück (weiter-)verkauft, vererbt und sogar beliehen werden kann.

Wie wirkt sich das Erbbaurecht auf eine Baufinanzierung aus?

Zwar ist es grundsätzlich möglich, eine Baufinanzierung für ein Haus zu beantragen, welches auf einem Erbpachtgrundstück errichtet werden soll oder bereits steht. Allerdings gibt es hierbei verschiedene Risikofaktoren. Zum einen bieten die meisten Banken nur dann eine Finanzierung an, wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechtvertrages noch mindestens 40 Jahre beträgt. Zum anderen ist eine Vollfinanzierung, also die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital in diesem Fall nahezu unmöglich. Darüber hinaus liegt der Zinssatz für Baukredite in der Regel wesentlich höher, wenn sich das zu finanzierende Haus auf einem Erbpachtgrundstück befindet. Auf diesem Wege sichern sich Kreditinstitute gegen das gesteigerte Verlustrisiko ab.

Ein weiterer Nachteil des Erbbaurechtes: Dass dem Bauherren das Grundstück nicht gehört und es nur für eine gewisse Zeit gepachtet wurde, wirkt sich negativ auf den Wert der Immobilie und den damit verbundenen Beleihungswert aus. Hinzu kommt der sogenannte Heimfall: Sobald der Erbbauvertrag ausläuft, geht nicht nur das Nutzungsrecht für das Grundstück, sondern auch für alle darauf befindlichen Gebäude an den Grundstückseigentümer über. Dieser hat dann die Möglichkeit, die Immobilie(n) für gerade einmal zwei Drittel des Verkehrswertes zu erwerben. Selbst wenn der Hauseigentümer verkaufen wollte, könnte er also nicht den aktuellen Marktwert des Hauses erzielen.

Außerdem ist der Erbbaurechtnehmer dazu verpflichtet, das Wohngebäude instand zu halten, während der Erbbaurechtgeber zum Teil sogar ohne Zustimmung des Pächters über Aus-, An- und Umbauten entscheiden darf. Bevor Sie also ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück bauen oder erwerben, sollten Sie sich vorab ausführlich über das Thema informieren.

Tipp

Mit dem kostenlosen Baufinanzierungsrechner lässt sich im Handumdrehen das beste und günstigste Finanzierungsmodell ermitteln.

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