Erbbaurecht: Lohnt sich ein Haus auf einem fremden Grundstück?

Ein Vertrag wird unterschrieben

Ein Haus zu kaufen oder zu bauen, ist ein teures Unterfangen. Doch es gibt eine scheinbar einfache Lösung, wie Sie einen großen Teil der Kosten umgehen können: Mit dem Erbbaurecht können Sie eine Immobilie bauen oder kaufen, ohne das Grundstück dafür erwerben zu müssen. Stattdessen entrichten Sie einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Gerade wenn Sie wenig Eigenkapital zur Verfügung haben, können Sie die Kosten so deutlich senken, Ihre Eigenkapitalquote erhöhen und von günstigeren Darlehenszinsen profitieren. Doch Vorsicht: Das Erbbaurecht birgt auch einige Stolperfallen.

Table Of Contents

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht werden Gebäude und Grundstück getrennt voneinander betrachtet. Der Erbbaurechtgeber erteilt dem Erbbaurechtnehmer die Nutzungsrechte an seinem Grundstück. Dieser kann darauf beispielsweise ein Haus bauen oder eine bereits vorhandene Wohnung kaufen. Der größte Vorteil für den Erbbaurechtnehmer liegt auf der Hand: Er kann eine Immobilie bauen oder kaufen, ohne dafür ein Grundstück erwerben zu müssen. Dies senkt die Gesamtkosten deutlich. Immerhin sind die Preise für Grund und Boden laut statistischem Bundesamt in den vergangenen 10 Jahren um mehr als die Hälfte gestiegen.

Entscheiden Sie sich für eine Erbbaurecht-Immobilie, müssen Sie im Gegenzug für die Nutzungsrechte am Grundstück einen jährlichen Erbbauzins zahlen. Dieser beläuft sich in der Regel auf etwa 4 bis 5 Prozent des Grundstückspreises.

Zwar können grundsätzlich auch Privatpersonen Erbbaurechte vergeben, doch handelt es sich bei Erbbaurechtgebern weitaus häufiger um Kommunen, Kirchen, Unternehmen und Stiftungen. Aktuell gehören etwa 80 Prozent der Erbbaugrundstücke in Deutschland der Kirche oder sozialen Einrichtungen. Der Grund dafür ist einfach: Für derartige Institutionen gelten strenge Auflagen. So dürfen Grundstücke häufig nicht gewinnbringend verkauft werden. Mit dem Erbbaurecht kann trotz dieses Verbots eine regelmäßige Rendite erwirtschaftet werden. Zeitgleich können die Einrichtungen junge Familien dabei unterstützen, ohne viel Eigenkapital den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen.

Wann und wie endet das Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht ist üblicherweise eine Vertragslaufzeit von 60 bis 99 Jahren vorgesehen. Handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, so läuft das Erbbaurecht meist nur 40 bis 59 Jahre. Nach Ende der Vertragslaufzeit haben die beiden Parteien 3 Optionen:

Erbbaurechtsvertrag verlängern: Die beiden Parteien können sich darauf einigen, den Erbbaurechtsvertrag zu verlängern.
Verkauf des Grundstücks: Der Erbbaurechtgeber hat die Möglichkeit, das Grundstück zu verkaufen. Hierbei steht dem Erbbaurechtnehmer ein Vorkaufrecht zu.
Rückgabe von Grundstück und Verkauf von Immobilie: Läuft der Vertrag aus, muss der Erbbaurechtnehmer das Grundstück bzw. die Nutzungsrechte daran zurückgeben und dem Erbbauchrechtgeber die darauf stehende Immobilie überschreiben. Dieser muss im Gegenzug eine Entschädigung für die Immobilie zahlen, die sich zwar meist am aktuellen Marktwert orientiert, diesen jedoch in der Regel unterschreitet. Die Ablöse für das Haus muss allerdings mindestens zwei Drittel ihres Verkehrswerts betragen.

Sie sehen: Entscheiden Sie sich für eine Erbbaurecht-Immobilie, müssen Sie damit rechnen, dass Sie oder Ihre Nachkommen nach Ablauf der Vertragslaufzeit aus dem eigenen Haus ausziehen müssen. Sie erhalten dafür zwar eine Entschädigung, doch entspricht diese nur selten dem realen Marktwert des Hauses.

Häufig wird bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vereinbart, wie es danach weitergehen soll. So können sich die beiden Vertragsparteien beispielsweise ein gegenseitiges Vorkaufsrecht einräumen. Läuft der Vertrag aus, darf der Erbbaurechtgeber das Grundstück dann nicht einfach an eine dritte Person verkaufen. Zunächst muss er es Ihnen als Erbbaurechtnehmer anbieten. Doch Vorsicht: Lassen Sie sich hierbei nicht auf eine Ankaufpflicht ein. Mit dieser Klausel verpflichtet sich der Erbbaurechtnehmer, das Grundstück am Ende der Vertragslaufzeit zu erwerben. Stehen Ihnen oder Ihren Nachkommen dann nicht die finanziellen Mittel dafür zur Verfügung oder haben Sie schlicht kein Interesse mehr an Grundstück und Immobilie, müssen Sie dieser vertraglichen Verpflichtung trotzdem nachkommen.

FAQ: Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Erbbaurecht

Auch wenn es attraktiv erscheint, ganz ohne Grundstückskosten das eigene Haus zu beziehen, sollten Sie sich vorab mit allen Details des Erbbaurechts beschäftigen. Die Thematik ist verhältnismäßig komplex: So hat das Erbbaurecht beispielsweise Auswirkungen auf Ihre Baufinanzierung und auch im Alltag kann es zu Problemen kommen. Dies liegt vor allem daran, dass dem Erbbaurechtgeber in einigen Belangen ein Mitspracherecht zusteht. Im Folgenden finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Erbbaurecht.

Erbbaurecht und Erbpacht: Was ist der Unterschied?

Im Gegensatz zum Erbbaurecht ist die Erbpacht genau genommen nicht mit einer bestimmten Vertragslaufzeit verknüpft. Da ein zeitlich unbegrenzter Vertrag jedoch mit gravierenden Risiken für beide Parteien einhergeht, wurde die Erbpacht 1947 verboten. Heute werden die Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht meist synonym verwendet.

Wie wird ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen?

Wenn Sie ein Erbbaurecht erwerben wollen, ist hierfür ein notariell beurkundeter Vertrag nötig. Ist dieser unterzeichnet, muss das Erbbaurecht in zwei Grundbücher eingetragen werden: im Grundbuch des entsprechenden Grundstücks sowie einem speziellen Erbbaugrundbuch.

Kann ich eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück verkaufen?

Wenn Sie eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück gebaut oder gekauft haben, können Sie diese auch wieder verkaufen. Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht. Das bedeutet, dass Sie das Nutzungsrecht an einen Dritten vererben, verschenken oder verkaufen können. Der Erbbaurechtgeber darf nur dann ein Veto einlegen, wenn absehbar ist, dass diese Person die Vertragskonditionen nicht erfüllen kann. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Begünstigte Schulden hat und den Erbbauzins nicht zahlen kann.

Der Verkauf einer Erbbau-Immobilie hat im Übrigen keine Auswirkungen auf die Vertragslaufzeit. Der Käufer erwirbt die Immobilie und steigt damit in den laufenden Vertrag ein. Er übernimmt also lediglich die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Läuft dieses nur noch einige Jahre, kann es daher sehr schwer für Sie werden, die Immobilie zu verkaufen. Besser ist es in diesem Fall, das Gespräch mit dem Erbbaurechtgeber zu suchen und diesem die Immobilie zum Kauf anzubieten.

Wie wirkt sich das Erbbaurecht auf die Baufinanzierung aus?

Wenn Ihnen wenig Eigenkapital zur Verfügung steht, ergeben sich durch das Erbbaurecht zunächst finanzielle Vorteile: Da die Kosten für das Grundstück wegfallen, sinken die Kaufnebenkosten und vor allem Ihr Kreditbedarf und Ihre Zinskosten. Dadurch erhöht sich automatisch Ihre Eigenkapitalquote. Da diese wiederum Auswirkungen auf die Höhe Ihres individuellen Zinssatzes hat, profitieren Sie ebenfalls von günstigeren Kreditkonditionen.

Bedenken müssen Sie jedoch, dass die Finanzierung einer Erbbau-Immobilie auch Schwierigkeiten mit sich bringen kann: So fordern die meisten Banken, dass Sie das Darlehen mindestens 10 bis 15 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtsvertrags getilgt haben müssen.

Beispiel

Sie wollen im Jahr 2021 ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück kaufen. Der Erbbaurechtsvertrag hat eine Laufzeit von 99 Jahren und wurde bereits im Jahr 1950 geschlossen. Das bedeutet, dass die Restlaufzeit der Erbpacht nur noch 28 Jahre beträgt. Verlangt Ihre Bank nun von Ihnen, dass Sie das Darlehen 15 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts abbezahlt haben müssen, bleiben Ihnen nur 13 Jahre, um den Immobilienkredit in voller Höhe zu tilgen.

Heimfall: Kann der Erbbaurechtgeber den Vertrag vorzeitig kündigen?

Wer sich über das Erbbaurecht informiert, wird auf den Begriff „Heimfall“ stoßen. Juristisch gesehen bedeutet Heimfall, dass ein zuvor übertragenes Recht wieder auf den ursprünglichen Rechteinhaber übergeht. Vereinfacht ausgedrückt: Der Erbbaurechtnehmer verliert das Erbbaurecht – und damit im Grunde auch die eigene Immobilie.

Selbstverständlich kann der Erbbaurechtgeber das Erbbaurecht jedoch nicht willkürlich von Ihnen zurückfordern. Ein Heimfall ist immer dann möglich, wenn Sie gegen Ihre vertraglichen Verpflichtungen verstoßen. Geraten Sie etwa in finanzielle Schwierigkeiten und können Sie die Erbbauzinsen 2 Jahre in Folge nicht mehr zahlen, kann der Zahlungsverzug eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen. Dasselbe gilt beispielsweise auch dann, wenn Sie das Grundstück verwahrlosen oder verwildern lassen, obwohl Sie sich laut Vertrag sorgsam darum kümmern müssen.

Auch im Falle des Heimfalls erhalten Sie jedoch eine Entschädigung für Ihr Haus. Am besten ist es, wenn Sie sich frühzeitig absichern, indem Sie die Höhe dieser Entschädigung bereits im Vertrag festlegen.

Kann der Erbbaurechtgeber den Erbbauzins erhöhen?

Da das Erbbaurecht mit einer sehr langen Vertragslaufzeit einhergeht, würde wohl kaum jemand Erbbauchrechte vergeben, wenn die Zinsen nicht mit der Zeit angepasst werden könnten. Ebenso wie Vermieter können auch Erbbaurechtgeber den Zins daher unter bestimmten Bedingungen anheben.

Der Erbbauzins kann alle 3 Jahre erhöht werden, wobei Ihr Gegenüber jedoch keinen beliebig hohen Aufschlag von Ihnen verlangen darf. Häufig orientiert sich die Erbbauzinserhöhung am Verbraucherindex des Statistischen Bundesamts.

Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht?

Schlechte Nachrichten für Erbbaurechtnehmer: Obwohl Sie beim Erbbaurecht genau genommen kein Grundstück, sondern nur ein Nutzungsrecht erwerben, müssen Sie trotzdem Grunderwerbsteuer zahlen.

Diese fällt jedoch niedriger aus als beim üblichen Immobilienkauf. Um die Höhe der Grunderwerbsteuer zu berechnen, müssen Sie den sogenannten Kapitalwert kennen. Diese Bewertungskennzahl, auch Vervielfältiger genannt, bemisst sich an der Restlaufzeit der Erbpacht und ist in § 9 des Bewertungsgesetzes (BewG) zu finden. Mit dieser Zahl multiplizieren Sie nun den Erbbauzins. Sie erhalten im Anschluss den Betrag, auf den Sie Grunderwerbsteuer zahlen müssen.

Beispiel

Sie kaufen ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück in Rheinland-Pfalz und zahlen dafür einen jährlichen Erbbauzins von 3.000 Euro. Die Restlaufzeit beträgt 45 Jahre, was laut § 9 BewG einem Kapitalwert von 17,003 entspricht. Der Betrag, der besteuert wird, beträgt also (17,003 x 3.000 Euro =) 51.009 Euro. Die Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz liegt bei 5 Prozent, was bedeutet, dass Sie insgesamt 2.550,45 Euro an Grunderwerbsteuer zahlen müssen.

Hat der Erbbaurechtgeber ein Mitspracherecht, was mein Haus angeht?

Da Grundstück und Immobilie unweigerlich miteinander verbunden sind, steht dem Erbbaurechtgeber ein gewisses Mitspracherecht in Hinblick auf Ihre Immobilie zu. Hierzu müssen Sie sich merken: Immer wenn Sie eine Baugenehmigung benötigen, benötigen Sie auch das Einverständnis des Erbbaurechtgebers. Wollen Sie also einen Wintergarten anbauen, müssen Sie nicht nur das zuständige Bauamt, sondern auch den Eigentümer Ihres Grundstücks um Zustimmung bitten.

Erbbaurecht: Die Vor- und Nachteile

Die Kostenersparnis ist sicherlich der größte Vorteil des Erbbaurechts. Sie müssen das Grundstück nicht kaufen, weshalb sowohl der Kaufpreis der Immobilie als auch die Kaufnebenkosten sinken. Das Erbbaurecht eignet sich somit vor allem für Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital.

Diese Ersparnis hat jedoch ihren Preis, denn das Erbbaurecht geht auch mit einigen Risiken einher. So müssen Sie bedenken, dass ein Erbbaurechtsvertrag immer zeitlich begrenzt ist. Während eine lange Laufzeit von bis zu 99 Jahren für Sie selbst keine großen Unterschiede macht, so müssen Ihre Nachkommen mit Ende des Vertrags die Immobilie räumen. Die Entschädigung, die sie für den Verlust des Familienheims erhalten, wird dabei in aller Regel nicht dem eigentlichen Marktwert entsprechen. Auch sollten Sie sich im Klaren darüber sein, dass Sie neben dem Kredit für Ihre Immobilie auch den jährlichen Erbbauzins zahlen müssen.

Da es sich beim Erbbauzins um eine Art Leihgebühr handelt, erfolgt keine Tilgung. Die Zahlung müssen Sie also dauerhaft begleichen, selbst wenn Ihre Immobilie bereits abbezahlt ist. Da der Erbbauzins darüber hinaus in regelmäßigen Abständen angehoben werden kann, ist der gesamte Finanzierungsprozess weniger gut planbar.

Möchten Sie umziehen und Ihre Erbbau-Immobilie vor Ablauf der Vertragslaufzeit verkaufen, so ist dies grundsätzlich möglich. Allerdings werden Sie auch hier vermutlich nicht den Marktwert einer vergleichbaren Immobilie auf einem regulären Grundstück erzielen. Das liegt daran, dass Banken Erbbau-Immobilien nur unter strengen Auflagen finanzieren, was wiederum in weniger Kaufinteressenten resultiert.

Auch im Alltag kann es beim Erbbaurecht zu Problemen kommen. Immerhin befindet sich Ihr Haus auf dem Grundstück eines Fremden – und dieser darf mitunter über Ihre Immobilie mitbestimmen. Möchten Sie größere bauliche Veränderungen vornehmen, bedarf es beispielsweise der Zustimmung des Erbbaurechtgebers.

Zuletzt kann auch das Risiko des Heimfalls nicht vollständig ausgeschlossen werden: Der Erbbaurechtsvertrag verpflichtet Sie dauerhaft und Sie müssen sich an die Regeln aus diesem Vertrag halten. Dies betrifft nicht nur die Zahlung des Erbbauzinses, sondern auch weitere Vereinbarungen. Lassen Sie das Grundstück etwa verwahrlosen, droht Ihnen die Kündigung. Sie müssen die Immobilie dann räumen, obwohl sie eigentlich Ihnen gehört.

Vorteile des Erbbaurechts

Geringere Kaufkosten
Geringere Kaufnebenkosten
Geringere Baudarlehenssumme
Geringere Kreditkosten

Nachteile des Erbbaurechts

Regelmäßige, dauerhafte Kosten durch Erbbauzins 
Baufinanzierung oft an strenge Auflagen geknüpft
Zeitlich befristeter Vertrag
Risiko des Heimfalls
Mitspracherecht des Grundstückseigentümers

Fazit: Erbbaurecht ist mit Risiken verbunden

Wer sich für eine Erbbau-Immobilie entscheidet, profitiert zunächst von klaren finanziellen Vorteilen: Da Sie das Grundstück nicht selbst erwerben müssen, zahlen Sie weniger für Ihre Immobilie und auch die Kaufnebenkosten sinken. Doch wägen Sie das Für und Wider zuvor gut ab, denn mit dem Erbbaurecht gehen zahlreiche Risiken einher. So müssen Sie stets bedenken, dass der Vertrag zeitlich begrenzt ist.

Sichern Sie sich am besten bereits vorab ein Vorkaufsrecht zu, das es Ihnen erlaubt, das Grundstück zum Ende der Vertragslaufzeit zu erwerben. Auch müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie sich mit einem Erbbaurechtsvertrag für viele Jahre oder Jahrzehnte verpflichten: Sie müssen sich an die Auflagen aus dem Vertrag halten, sonst droht Ihnen die vorzeitige Kündigung und damit auch der Verlust Ihres Eigenheims.

Scroll to Top