Grundstückspreise: Wie viel muss ich für mein Bauland bezahlen?
Wer einen Neubau plant, benötigt ein passendes Baugrundstück. Im Folgenden erfahren Sie, mit welchen Grundstückspreisen Sie in Ihrer Region rechnen müssen, wer die Preise für Bauland festlegt und welche Faktoren bei den Werten eine Rolle spielen.
- Grundstückspreise: Wie viel muss ich für mein Bauland bezahlen?
- Wie hoch sind die Grundstückspreise in den Bundesländern?
- Welche Kriterien haben Einfluss auf die Preise für Bauland?
- Wer legt die Quadratmeterpreise fest?
- Wie werden die Grundstückspreise ermittelt?
- Wie entwickeln sich die Baulandpreise in Deutschland?
- Droht bei den Grundstückspreisen eine Immobilienblase?
- Fazit: Starke Unterschiede bei Grundstückspreisen in Deutschland
Wie hoch sind die Grundstückspreise in den Bundesländern?
Die Entwicklung der Grundstückspreise ist vor allem von der Lage abhängig. Während die Kosten für Bauland in stark nachgefragten Regionen und Ballungsräumen wie Berlin bei mehr als 1.700 Euro pro Quadratmeter liegen können, zahlen Sie in weniger beliebten Lagen weniger als 10 Euro für einen Quadratmeter.
Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Kaufpreise in den einzelnen Bundesländern im vierten Quartal 2020:
| Bundesland | Durchschnittliche Kaufpreise |
| Baden-Württemberg | 193,11 € |
| Bayern | 235,66 € |
| Berlin | 1.153,90 € |
| Brandenburg | 121,89 € |
| Bremen | 161,95 € |
| Hamburg | 1.092,59 € |
| Hessen | 165,04 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 49,26 € |
| Niedersachsen | 84,11 € |
| Nordrhein-Westfalen | 113,38 € |
| Rheinland-Pfalz | 99,52 € |
| Saarland | 79,15 € |
| Sachsen | 96,11 € |
| Sachsen-Anhalt | 30,72 € |
| Schleswig-Holstein | 101,73 € |
| Thüringen | 41,46 € |
(Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) 2021, Stand 30.12.2021)
Bei den genannten Kaufpreisen handelt es sich um Durchschnittswerte, die sich aus baureifem Land, Rohbauland und sonstigem Bauland in Wohn- und Geschäftsgebieten sowie Industrie- und Dorfgebiet zusammensetzen. Innerhalb der Bundesländer besteht ein großer Unterschied zwischen den Quadratmeterpreisen in größeren Städten und kleineren Gemeinden. Je mehr Einwohner in einer Region leben, desto höher sind die Grundstückspreise.
Welche Kriterien haben Einfluss auf die Preise für Bauland?
Es gibt verschiedene Faktoren, die für die unterschiedlichen Kosten in den einzelnen Regionen Deutschlands sowie den Städten und Gemeinden verantwortlich sind. Ein Überblick über die wesentlichsten Kriterien:
- Lage
- Bodenbeschaffenheit, die Art des Bodengrunds
- Schnitt des Grundstücks
- Ausrichtung des Grundstücks
- Verkehrsanbindung
- Infrastruktur rund um das Grundstück
- Kaufkraft in der Region
- Arbeitsmarkt in der Region
Wer legt die Quadratmeterpreise fest?
Die Gutachterausschüsse der Gemeinden und Städte legen den Bodenrichtwert fest. Das Gremium setzt sich aus Immobiliensachverständigen zusammen, die den Wert anhand eines vorgegebenen Verfahrens in bestimmten Abständen festsetzen. In ihre Kalkulation beziehen sie die Kaufpreise ein, die in einem bestimmten Zeitraum in einem Gebiet bezahlt wurden.
Geht es um die Festlegung eines konkreten Grundstückswerts, kommen neben dem Bodenrichtwert weitere Faktoren zum Tragen, die den Wert beeinflussen können. Unter anderem spielen der Erschließungsgrad des Grundstücks, die Lage und Anbindung sowie die Bebauungsmöglichkeiten eine wesentliche Rolle.
Wie werden die Grundstückspreise ermittelt?
Die Wertermittlung über den Bodenwert ist eine Möglichkeit, den Grundstückspreis zu bestimmen. Alternativ legen Gutachter den Grundstückswert auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens fest. Dabei vergleichen Sie den Grund und Boden mit ähnlichen Grundstücken und bestimmen so den Wert.
Wenn Sie einen vergleichbaren Wert eines Nachbargrundstücks kennen, bietet das eine erste Orientierung. Dennoch kann es bei der Beschaffenheit des Bodens Unterschiede geben, sodass Sie im Zweifel ein Bodengutachten beauftragen sollten, bevor Sie sich für den Kauf eines Grundstücks entscheiden.
Zusätzlich zu den Kosten für das Bauland kommen auf Bauherren weitere Ausgaben zu. Hier kommt es darauf an, ob das Grundstück bereits erschlossen ist oder nicht. Wird das Grundstück an das öffentliche Energieversorgungsnetz und die Wasserversorgung angeschlossen, kommen zum Kaufpreis noch die Erschließungsgkosten hinzu, die an die jeweilige Gemeinde zu zahlen sind.
Unter Umständen müssen Sie das Grundstück erst für den Bau vorbereiten, sodass Kosten für die Entfernung von Wildwuchs, die Beseitigung von Altlasten oder ähnliche Leistungen entstehen können.
Wie entwickeln sich die Baulandpreise in Deutschland?
In den letzten Jahren sind die Grundstücks- und Immobilienpreise in Deutschland stetig gestiegen. Die Nachfrage nach Bauland ist hoch, sodass auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Dennoch gibt es starke Unterschiede zwischen Ballungsräumen und ländlichen Gebieten. Während rund um die Großstädte wie Berlin, Stuttgart, Frankfurt und München die Grundstückspreise deutlich ansteigen, sind die Kosten für ein Grundstück in ländlichen Regionen sehr niedrig. Zahlreiche Menschen zieht es in die Städte, sodass es in bestimmten Gebieten wie den östlichen Bundesländern oder Teilen des Ruhrgebiets kaum Nachfrage gibt. Die Grundstückspreise sind hier sehr gering und können bei sinkender Kaufbereitschaft durchaus weiter fallen.
Droht bei den Grundstückspreisen eine Immobilienblase?
Treiben niedrige Zinsen und hohe Kaufbereitschaft die Nachfrage nach Grundstücken weiter nach oben, steigen die Preise. Irgendwann werden Grundstücke zu Preisen angeboten, die sie gar nicht wert sind, und die Blase droht zu platzen. Ob mit einer Immobilienblase zu rechnen ist, lässt sich an verschiedenen Faktoren ausmachen:
- Die Grundstückskaufpreise steigen stark an.
- Die Immobilienkaufpreise stehen nicht mehr im Verhältnis zum eigentlichen Sachwert.
- Käufer entscheiden sich zunehmend für Spekulationsobjekte und kaufen Immobilien zur Kapitalanlage.
- Es wird zu wenig gebaut.
Unter Experten gibt es unterschiedliche Meinungen, ob eine Immobilienblase droht. Fakt ist, dass die Kaufpreise in bestimmten Regionen stark ansteigen. Einige Fachleute gehen davon aus, dass sich aufgrund der Eingriffe der Politik zeigt, dass eine Blase droht. Sie sehen unter anderem das Vorhaben, ab 2025 die Grundsteuer C einzuführen, mit der für baureifes Land ein höherer Grundsteuerhebesatz festgelegt werden kann – als Indikator für eine drohende Immobilienblase.
Andere Immobilienprofis sehen keine Gefahr und gehen davon aus, dass vor allem das geringe Angebot an Bauland für die hohe Nachfrage sorgt. Zudem sind ihrer Ansicht nach die Richtlinien für die Vergabe von Baufinanzierungen sehr streng. Einen Crash, wie ihn die USA unter anderem aus dem Grund leichtfertig vergebener Kredite im Jahr 2007 erlebt hat, wird es daher in Deutschland ihrer Ansicht nach nicht geben.
Fazit: Starke Unterschiede bei Grundstückspreisen in Deutschland
Insgesamt entwickeln sich die Grundstückspreise in Deutschland nach oben, wobei es starke Abweichungen zwischen dem ländlichen und dem städtischen Raum gibt. Wer vorhat, in der Nähe eines Ballungsgebiets oder dem Einzugsgebiet einer Großstadt ein Grundstück zu kaufen, kann nicht mit fallenden Preisen rechnen. Das Angebot an Bauland ist in diesen Regionen sehr knapp, sodass Abwarten sich nicht lohnt. In wenig begehrten Lagen auf dem Land hingegen kann es durchaus zu fallenden Quadratmeterpreisen kommen. Sie hängen letztlich von der Nachfrage nach Baugrund ab.
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