Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiges Instrument während Ihres Immobilienkaufs. Sie sorgt dafür, dass Sie bereits vor dem tatsächlichen Erwerb Ihren rechtlichen Anspruch auf die Immobilie im Grundbuch sichern können. Wie Sie dies vor Nachteilen schützt, erfahren Sie in diesem Artikel.
Mit der Auflassungsvormerkung zum sicheren Eigentumsübergang
Ein rechtlich bindender Immobilienerwerb ist in Deutschland nur über eine Eintragung in das Grundbuch möglich. In Abteilung I des Grundbuchs werden die Eigentumsverhältnisse verzeichnet. Dort ist nachzuvollziehen, wer der Eigentümer der Immobilie ist. In diesem Zusammenhang werden vor allem zwei Begriffe relevant, die zwar ähnlich scheinen, jedoch klar zu unterscheiden sind.
Der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung
Damit Sie Eigentümer einer Immobilie werden können, muss der bisherige Eigentümer aus Abteilung I des Grundbuchs gestrichen werden. Als dessen Nachfolger werden anschließend Sie eingetragen.
Das ist jedoch erst mit der sogenannten Auflassung möglich. Der Begriff Auflassung bedeutet die Erfüllung der Pflichten aus dem Kaufvertrag: Sie haben die Kaufsumme bezahlt und der Verkäufer hat die Immobilie an Sie übergeben. Diese Information wird vom Notar an das Grundbuchamt übermittelt. Erst jetzt können Sie als neuer Eigentümer eingetragen werden.
Dieser Prozess kann jedoch mehrere Wochen, sogar Monate dauern, da der Verkäufer im Vorfeld oft bestehende Altlasten beseitigen muss.
Aus diesem Grund ist die Auflassungsvormerkung wichtig. Mit ihr können Sie bereits vor der tatsächlichen Überschreibung Ihren rechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung sichern. Der Notar wird die Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten in Abteilung II des Grundbuchs eintragen lassen.
Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich also um einen vorab eingetragenen Sicherungsanspruch, der dafür sorgt, dass Sie als Käufer noch vor der finalen Abwicklung des Immobilienkaufs als zukünftiger Erwerber namentlich im Grundbuch stehen. Aus diesem Grund wird sie auch „Erwerbsvormerkung“ genannt.
Diesen Nutzen hat die Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung kann kurzfristig eingetragen werden. Ab diesem Zeitpunkt ist für jeden, der das Grundbuch einsieht, die anstehende Eigentumsübertragung ersichtlich.
Ab diesem Zeitpunkt hat der Verkäufer nur noch eingeschränkte Verfügungsmöglichkeiten über die Immobilie. Er kann sie beispielsweise kein zweites Mal verkaufen oder wesentliche bauliche Veränderungen vornehmen. Auch eine weitere Belastung ist ihm nicht mehr möglich. Somit haben Sie eine Garantie, dass Sie die Immobilie im vereinbarten Zustand erwerben werden.
Sind alle Voraussetzungen des Kaufvertrags erfüllt, werden Sie schließlich als rechtmäßiger neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Auflassungsvormerkung wird anschließend gelöscht, da sie nicht mehr benötigt wird.
Diese Vorteile hat eine Auflassungsvormerkung für Immobilien-Käufer
Aus folgenden Gründen sollte jeder Käufer auf eine Auflassungsvormerkung bestehen:
- Der Verkäufer kann die Immobilie zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsübergang nicht an einen höherbietenden Interessenten verkaufen.
- Der Verkäufer kann nicht mehr vom Verkauf zurücktreten.
- Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr belasten.
- Eine Insolvenz des Verkäufers wirkt sich nicht mehr auf die Kaufabwicklung aus.
Mit diesen Kosten ist eine Auflassungsvormerkung verbunden
Die Kosten der Auflassungsvormerkung sind Teil der Kaufnebenkosten, die beim Immobilienerwerb anfallen. Sie belaufen sich in der Regel auf 0,25 Prozent des vereinbarten Kaufpreises und werden vom Grundbuchamt erhoben.
Bei einem Kaufpreis in Höhe von 300.000 Euro beträgt die Gebühr für die Eintragung der Auflassungsvormerkung also rund 750 Euro.
So lange gilt eine Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt eingereicht und unverzüglich eingetragen. Sie gilt bis zu ihrer Löschung.
Wann sie gelöscht wird, hängt mit der Frage zusammen, wie schnell alle Voraussetzungen des Kaufvertrags erfüllt werden. Hierzu zählt vor allem die Zahlung des Kaufpreises. Zudem verpflichtet sich der Verkäufer in der Regel dazu, alte Belastungen wie Grundschulden aus dem Grundbuch löschen zu lassen.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, werden Sie als neuer Eigentümer eingetragen und die Auflassungsvormerkung wird gelöscht. In der Praxis beträgt die Zeit zwischen Eintragung und Löschung der Vormerkung etwa 2 Monate.
Beispiel: So schützt eine Auflassungsvormerkung Käufer von Immobilien und Grundstücken
Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihre Traumimmobilie mit großem Garten und ausreichend Wohnfläche im Umland einer großen Stadt gefunden. Sie sind sich mit dem Verkäufer in allen Details einig und haben freudig den Kaufvertrag bei einem örtlichen Notar beurkunden lassen. Doch ohne Ihr Wissen schließt der Verkäufer danach mit einem höherbietenden Interessenten einen weiteren Kaufvertrag und fühlt sich an den mit Ihnen geschlossenen Vertrag nicht mehr gebunden.
Der neue Interessent möchte seinen Kaufvertrag nun ebenfalls notariell beurkunden lassen. Doch der Notar sieht bei einem Blick in das Grundbuch die Auflassungsvormerkung. Er kann den zweiten Kauf nicht vollziehen, ohne dass Ihre Auflassungsvormerkung zuvor gelöscht wird. Da dies jedoch nur mit Ihrer Zustimmung möglich wird, ist Ihr Anspruch auf den Vollzug der Eigentumsübertragung und somit auf Ihre neue Immobilie gesichert.