Was ist eine Erbpacht?

Ein Pärchen informiert sich am Laptop

Die sogenannte Erbpacht (auch Erbbaurecht genannt) gilt für Alleinstehende und Familien als praktische sowie kostengünstige Alternative zum normalen Grundstückskauf – gerade in begehrten Lagen, wo Bauplatz besonders rar und teuer ist. Wer sich den Traum vom Eigenheim auch mit wenig Eigenkapital erfüllen möchte, kann durch einen Erbpachtvertrag häufig einiges sparen. Nur wie funktioniert die Erbpacht eigentlich? Hat ein Erbpachtgrundstück auch Nachteile? Und worauf sollte der zukünftige Pächter außerdem achten?

Viele Menschen träumen vom eigenen Haus, einem großzügigen Grundstück und einem schönen Garten – doch gerade für junge Familien bleibt es häufig bei diesem Traum. Denn meist reicht das Ersparte gerade so aus, um bei der Bank eine bezahlbare Immobilienfinanzierung für den eigentlichen Hausbau zu erhalten. Die zusätzlichen Kosten für das passende Grundstück müssen hingegen über teure Zusatzkredite mit hohen Zinsen finanziert werden. Allerdings bietet das sogenannte Erbbaurecht – umgangssprachlich auch Erbpacht genannt – eine interessante Alternative zum teuren Grundstückskauf. Da es sich hierbei jedoch um ein anspruchsvolles Thema handelt, sollte man die Vor- und Nachteile eines Erbpachtgrundstückes genauer unter die Lupe nehmen.

Was bedeutet Erbpacht – und wie funktioniert dieses spezielle Baurecht?

Bei einer Erbpacht hat der Bauherr die Möglichkeit, das Grundstück für einen befristeten Zeitraum – in der Regel zwischen 50 und 99 Jahre – zu pachten, um darauf ein Eigenheim zu errichten. Häufig werden diese Grundstücke mit entsprechenden Erbbaurechtsverträgen von Stiftungen, Gemeinden oder kirchlichen Institutionen angeboten. Doch mittlerweile treten auch immer mehr Privatpersonen als Erbbaurechtsgeber auf. Der Erbbaunehmer, der das Gebäude später übrigens auch vermieten oder verkaufen kann, muss für die Nutzung des Grundstückes eine jährliche Gebühr entrichten, den sogenannten Erbzins. Dieser liegt meist bei rund vier bis sechs Prozent des gesamten Grundstückswertes.

Gut zu wissen

Falls der Erbpachtvertrag nicht vor dem Ende der vertraglich festgesetzten Laufzeit verlängert wird, fallen nicht nur das Grundstück, sondern auch alle darauf erbauten Gebäude an den Erbpachtgeber zurück. Für eventuell vorhandene Immobilien muss dieser dem Erbpachtnehmer jedoch eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des aktuellen Gebäudewertes betragen muss.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Erbpacht?

Bei einer Erbpacht verbleibt das Grundstück durchgehend im Besitz des Erbbaurechtsgebers – während der Erbbaurechtsnehmer Eigentümer der darauf befindlichen Immobilie ist. Dieser Umstand kann zu Komplikationen und Problemen führen, wenn sich der Besitzer des Grundstückes beispielsweise ein Mitspracherecht bei Um- und Ausbauten, der Vermietung des Gebäudes oder bei der möglichen Hypothekenbelastung gesichert hat. Außerdem kann der Erbbaurechtsgeber den Pachtvertrag vorzeitig auflösen und den Erbbauzins – also quasi die Miete des Grundstückes – erhöhen und an die aktuelle Marktsituation anpassen. Darüber hinaus gibt es weitere Vor- und Nachteile, die man bei einem Erbpachtgrundstück beachten sollte. 

Die Vorteile einer Erbpacht

Finanziell günstigere Alternative zur Eigenfinanzierung des Grundstückes (vor allem bei hohen Kredit- beziehungsweise Darlehenszinsen).
Besonders attraktiv für einkommensschwächere Haushalte und junge Familien mit geringem Eigenkapital.
Erbpachtgrundstücke werden häufig nach sozialen Gesichtspunkten vergeben, wenn es sich bei dem Erbbaurechtsgeber um Kirchen oder andere gemeinnützige Institutionen handelt.
Das Erbbaurecht kann vererbt und bei Bedarf weiterverkauft werden.
Wenn der Erbpachtvertrag ausläuft, wird der Erbbaurechtsnehmer für die Immobilie entschädigt.
Da man das Grundstück nicht kaufen muss und der gesamte Finanzierungsbedarf dadurch sinkt, verbilligt sich in der Regel auch das Darlehen für den Hausbau.

Die Nachteile eines Erbpachtvertrages

Der Pächter hat bei einer Erbpacht keine Möglichkeit, das Grundstück zu erwerben. Der Erbbaurechtsgeber bleibt also während der gesamten Pachtzeit immer der Eigentümer.
Da der Erbbauzins mit der Zeit angepasst wird, muss der Erbbaurechtsnehmer mit steigenden Kosten rechnen.
Der Erbbaurechtsgeber kann den Pachtvertrag vorzeitig auflösen, falls er Eigenbedarf geltend macht oder der Hauseigentümer die Immobilie nachweislich verwahrlosen lässt.
Nicht alle Banken bieten eine Baufinanzierung für Immobilien auf Erbpachtgrundstücken an.
Der Erbpachtgeber kann je nach Vertragslage Mitspracherecht bei dem Hausbau oder späteren baulichen Veränderungen haben.
Falls der Erbpachtvertrag ausläuft, erhält der Eigentümer des Hauses in der Regel nie den gesamten Verkehrswert, sondern nur rund zwei Drittel.
Scroll to Top