Exposé: So lesen Sie es richtig

Das Immobilienexposé dient als eine Art Visitenkarte für Wohnungen und Häuser. Es sollte die wichtigsten Kerninformationen zur Immobilie beinhalten und Ihr Interesse als potenzieller Käufer wecken. Dabei sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass jedes Exposé auch immer einen werblichen Charakter hat und die darin beschriebene Immobilie in ein möglichst gutes Licht rücken soll. Es ist daher gar nicht so einfach, ein Exposé richtig zu lesen. Wir verraten Ihnen, wie es Ihnen dennoch gelingt.

Wozu dient ein Immobilienexposé?

Eine Immobilie zu besichtigen, ist mit einem großen Zeitaufwand verbunden – sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer oder dessen Makler. Das Exposé soll diesen Aufwand minimieren und dem Kaufinteressenten vorab ein möglichst gutes Bild von der Immobilie vermitteln. Es enthält die wichtigsten Rahmendaten zur Immobilie, darunter Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr und Grundriss. Fotos und teils sogar Videos ergänzen diese Fakten und schaffen so einen detaillierten und umfangreichen Ersteindruck.

Ein Exposé kann auf unterschiedliche Arten und Weisen erstellt werden. Gerade private Verkäufer setzen häufig einfach auf eine Online-Anzeige, die schnell erstellt und einfach zu pflegen ist. Ein guter Immobilienmakler hingegen wird etwas mehr Zeit investieren und einen ansprechenden Verkaufsprospekt erstellen. Diesen kann er Kaufinteressenten ganz einfach per E-Mail-Anhang zukommen lassen. Auch gedruckte Exposés oder Briefkasteneinwürfe sind keine Seltenheit.

Haus oder Wohnung kaufen: Ist ein Exposé Pflicht?

Der Verkäufer muss nicht zwingend ein Exposé erstellen, doch ist es in aller Regel für beide Seiten förderlich. Ist es gut gemacht, lockt es Kaufinteressenten an und sorgt gleichzeitig dafür, dass keine unnötigen Besichtigungstermine ausgemacht werden müssen. Immerhin können sich potenzielle Käufer vorab ein Bild von der Immobilie machen und so besser einschätzen, ob das angebotene Haus zu den eigenen Bedürfnissen und Anforderungen passt.

Um eine kurze schriftliche Beschreibung der Immobilie kommt der Verkäufer auch nicht herum, denn diese benötigen Sie als Käufer zur Vorlage bei der finanzierenden Bank. Anhand des Exposés kann auch das Kreditinstitut die Immobilie besser bewerten und die Kreditkonditionen entsprechend anpassen. Handelt es sich etwa um ein sehr gefragtes und hochwertiges Objekt in 1A-Lage, werden Sie bessere Konditionen erhalten, als wenn Sie ein renovierungsbedürftiges Haus auf dem Land finanzieren wollen.

Welche Angaben gehören ins Exposé?

Nach der Lektüre des Exposés sollten Sie als Käufer bereits einiges über die Immobilie wissen. Die folgenden Angaben dürfen daher in einem guten Immobilienexposé nicht fehlen:

• Art der Immobilie: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus, Reihenendhaus, Haus mit Einliegerwohnung, Eigentumswohnung, Penthousewohnung, Bungalow, Tiny House etc.
• Zustandsbeschreibung: Neubau, frisch saniert, renovierungsbedürftig, barrierefrei etc.
• Adresse: Aus Datenschutzgründen ist hier meist nur der Ort, teils noch die Straße angegeben. Die exakte Adresse erhalten Sie vom Verkäufer oder Makler.
• Fotos oder Videos
• Eckdaten: Baujahr, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Lageplan etc.
• Grundriss
• Energieausweis inkl. Informationen zur Heizungsart: Der Energieausweis muss Kaufinteressenten seit 2014 verpflichtend ausgehändigt werden. Allerdings muss er nicht zwingend Teil des Exposés sein, sondern kann auch noch bei der Besichtigung bereitgestellt werden.
• Zu erwartende Nebenkosten
• Ausstattung: luxuriöse Ausstattung, Einbauküche, Sauna, Wintergarten, möbliert, teilmöbliert etc.
• Informationen über durchgeführte Anbau-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen
• Status der Immobilie: bezugsfertig, bezugsfertig ab, vermietet etc.
• Offensichtliche Mängel: undichtes Dach, Schimmel an den Wänden, feuchter Keller, verkratzte Böden, defekte Fenster etc.
• Kaufpreis
• Ansprechpartner

Als Käufer sollten Sie eines wissen: Zwar müssen im Exposé die offensichtlichen Mängel genannt werden, doch müssen Verkäufer oder Makler Sie nicht auf alle Nachteile hinweisen. Befindet sich der Garten etwa auf der Nordseite des Hauses und erhält dadurch nur wenig Sonne, so ist dies kein Mangel. Dasselbe gilt etwa für Kindergärten in der Nähe: Denn was für die einen zu Pausenzeiten schon an Lärmbelästigung grenzt, ist für die anderen wertvolle Infrastruktur. Auch wenn sich Haus oder Wohnung in der Einflugschneise eines Flughafens befinden, muss dies im Exposé nicht zwingend genannt werden. Es ist daher immer ratsam, den Immobilien zu unterschiedlichen Tageszeiten und an unterschiedlichen Wochentagen einen Besuch abzustatten. So können Sie Faktoren wie Lärm, Licht und Verkehr besser einschätzen.

Wie verbindlich sind die Angaben im Exposé?

Die Angaben im Exposé sind rechtlich bindend, weshalb Sie sich als Käufer darauf verlassen dürfen. Nichtsdestotrotz sollten Sie nichts dem Zufall überlassen, denn die Haftungsfrage lässt sich häufig nicht ganz einfach klären. So muss der Makler Sie im Exposé beispielsweise über offensichtliche Mängel informieren. Er darf sich aber auf die Aussagen des Verkäufers verlassen. Verschweigt der Verkäufer einen Mangel, der dann wiederum nicht im Exposé auftaucht, steht häufig Aussage gegen Aussage. Viele Makler sichern sich auch durch einen Haftungsausschluss ab. Die Formulierung klingt dann etwa so: „Sämtliche Angaben im vorliegenden Exposé wurden in Absprache mit dem Verkäufer zusammengetragen. Sie wurden von mir nicht persönlich überprüft.“ Gänzlich kann sich der Makler damit jedoch nicht aus der Affäre ziehen: Sollte er von einem Mangel gewusst und diesen bewusst nicht aufgenommen haben, haftet er dennoch. Im Zweifelsfall muss hier immer ein Gericht entscheiden.

Sollte Ihnen ein schwerwiegender und offensichtlicher Mangel im Exposé verschwiegen worden sein, können Sie gegebenenfalls vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Kauf wird dann rückabgewickelt und Sie erhalten den vollständigen Kaufpreis zurück. In der Regel hat der Makler dann keinen Anspruch auf eine Provision. In seltenen Fällen steht Ihnen darüber hinaus auch Schadenersatz zu: Müssen Sie etwa aufgrund des geplatzten Kaufs zeitweise eine Mietwohnung beziehen, so ist Ihnen dadurch ein finanzieller Schaden entstanden, den Sie einklagen können. Wie das Gericht am Ende entscheidet, kommt aber stark auf den Einzelfall an und ist vorab nur schwer abzusehen. Besser ist es, es gar nicht erst darauf ankommen zu lassen und die Immobilie bei den Besichtigungen einer Prüfung auf Herz und Nieren zu unterziehen.

Tipps und Hinweise: Darauf sollen Sie im Exposé besonders achten

Bei einem Exposé handelt es sich immer um eine Mischung aus Informationsbroschüre und Verkaufsprospekt. Viele Fakten werden daher nicht neutral, sondern in positivem Licht dargestellt. Auf die folgenden Aspekte sollten Sie daher besonderes Augenmerk legen:

• Beschönigende Formulierungen: Makler wissen, wie sie Immobilien ins rechte Licht rücken und welche Formulierungen verkaufsfördernd wirken. So wird ein abgeschiedenes Haus ohne Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gern als „Haus in ruhiger, idyllischer Lage“ angepriesen. Eine Wohnung an einer viel befahrenen Durchgangsstraße hingegen wird im Exposé zur „Stadtwohnung mit hervorragender Verkehrsanbindung“. Zwar stimmt das natürlich, doch sollten Sie immer beide Seiten der Medaille beachten.
• Hochglanzfotos: Kein Makler wird das Exposé mit Fotos versehen, die an einem tristen, regnerischen Tag aufgenommen wurden. Stattdessen werden Außenaufnahmen an sonnigen Tagen angefertigt. Außerdem wird natürlich darauf geachtet, dass der Garten an diesem Tag besonders gepflegt ist. Bei Innenaufnahmen wird oft auf Weitwinkelobjektive zurückgegriffen, welche die Räumlichkeiten größer und imposanter erscheinen lassen, als sie es eigentlich sind. All dies ist legitim, doch sollten Sie als Käufer diese Tricks im Kopf haben. Verlassen Sie sich zum Beispiel lieber auf den Grundriss, um die tatsächlichen Maße der einzelnen Räume abzuschätzen.
• Kaufpreis: Im Exposé ist in der Regel auch ein Kaufpreis genannt. Als Kaufinteressent sollten Sie diesen als erstes Angebot verstehen. Sowohl Verkäufer als auch Makler kalkulieren immer ein wenig Spielraum für Preisverhandlungen ein und setzen den genannten Kaufpreis daher gern etwas höher an. Stoßen Sie bei Besichtigungen etwa auf Nachteile oder kleinere Mängel, die in den schriftlichen Ausführungen nicht genannt wurden, sollten Sie diese ansprechen und sehen, wie sie sich auf den Kaufpreis auswirken. Natürlich werden auch Verkäufer und Makler diese Aspekte bereits mit einkalkuliert haben, doch durch gutes Verhandlungsgeschick können Sie den eigentlichen Kaufpreis sicher noch etwas senken.

Fazit: Exposés sind immer werblich

Ein Immobilienexposé ist zwar informativ, doch es hat immer auch einen werblichen Charakter. Vor allem Makler wissen genau, wie sie Häuser und Wohnungen schriftlich sowie durch Fotos ins rechte Licht rücken. Dies ist natürlich legitim, doch sollten Sie es als Käufer immer im Kopf behalten, wenn Sie ein Exposé studieren. Bleiben Sie immer objektiv und suchen Sie bei Besichtigungen gezielt nach Mängeln. Prüfen Sie auch, ob die Immobilie den Ausführungen entspricht oder ob die Beschreibung allzu sehr von der Realität abweicht. Die gute Nachricht für Sie als Käufer: Was im Exposé steht, ist bindend. So muss darin auch auf offensichtliche Mängel hingewiesen werden.

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