Ein Mann zählt Geld, was ist ein Realkredit?

Was versteht man unter einem Realkredit?

Ein Realkredit ist ein spezielles Immobiliendarlehen, das durch eine Grundschuld gesichert ist. Im Folgenden erfahren Sie, was genau ein Realdarlehen ausmacht, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um ein solches aufnehmen zu können, und wie hoch die Zinsen dafür sind.

Was ist ein Realkredit?

Bei einem Realkredit handelt es sich um ein Darlehen, das mit einer dinglichen Sicherheit zugunsten der Bank abgesichert ist. Für den Darlehensgeber wird ein Grundpfandrecht im Grundbuch des Beleihungsobjekts eingetragen. Das erstrangige Darlehen liegt innerhalb der Beleihungsgrenze von 60 Prozent oder bei etwa 50 Prozent des Verkehrswertes. Bis zu dieser Beleihungsgrenze handelt es sich um ein Realdarlehen, oftmals spricht man auch von einer 1a-Hypothek oder einem 1a-Darlehen. Genaue Regelungen liefert Paragraf 14 Pfandbriefgesetz (PfandBG).

Durch den geringen Beleihungsauslauf ist das Risiko für die Kreditvergabe niedrig, daher profitieren Sie von günstigen Zinskonditionen.

Was ist Realkreditsplitting?

Nicht immer reicht der Realkredit aus, um ein Vorhaben zu finanzieren. Liegt der Finanzierungswunsch über der Realkreditgrenze von 60 Prozent, stellt die Bank bei der Kreditentscheidung auf die Bonität des Darlehensnehmers ab und gewährt einen zweiten Kredit als sogenannten Personalkredit. Oftmals dienen zusätzliche Bürgschaften als Sicherheit.

Wer einen Kreditbetrag über der Realkreditgrenze von 60 Prozent benötigt, erhält bei ausreichender Bonität somit 2 Darlehen von der Bank:

  • Realkredit
  • Personalkredit

Ob Sie tatsächlich 2 separate Verträge abschließen oder die Aufteilung in einem Vertrag erfolgt, hängt von der jeweiligen Bank ab. Handelt es sich um einen Vertrag, in dem die Kreditaufteilung in einem Kreditvertrag zusammengefasst wird, spricht man vom unechten Realkreditsplitting. Für beide Kreditanteile können unterschiedliche Konditionen vereinbart werden. Der nachrangig finanzierte Anteil ist teurer als der Realkreditanteil.

Was ist bei einem Realkredit zu beachten?

Bevor Sie einen Realkredit aufnehmen können, nimmt die Bank eine Beleihungsprüfung vor. Die Kreditinstitute ermitteln den Beleihungswert und legen eine Beleihungsgrenze fest. Die Höhe des maximalen Realkreditbetrags ist also abhängig von der Prüfung der Bank.

Die folgenden Beispiele zeigen die Berechnungsweise bei einem Realkredit:

Kaufpreis200.000 €250.000 €300.000 €
Beleihungswert der Bank160.000 €200.000 €240.000 €
Beleihungsgrenze und maximaler Realkreditbetrag96.000 €120.000 €144.000 €

Im Beispiel gehen wir davon aus, dass der Beleihungswert bei 80 Prozent des Kaufpreises liegt. Abhängig von der Immobilie ist dieser Wert unter Umständen jedoch niedriger, etwa bei Abschlägen wegen anstehender Sanierungsarbeiten oder anderer Umstände. Die Beleihungsgrenze wird von einer Bank ermittelt. Hierzu nimmt die Bank vom Beleihungswert noch einen Risikoabschlag vor.

Zu beachten ist, dass Realkredite nicht von jeder Bank vergeben werden. Gängig ist die Kreditaufnahme bei einem speziellen Realkreditinstitut wie einer Hypothekenbank. Auch bei Sparkassen und Genossenschaftsbanken oder bei Geschäftsbanken können Sie ebenso wie bei Bausparkassen einen Realkredit aufnehmen.

Welche Voraussetzungen gelten für einen Realkredit?

Es gibt verschiedene Bedingungen für Realkredite:

  • Eigentum an einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie
  • Festsetzung des Beleihungswerts durch einen unabhängigen Sachverständigen in einem Wertgutachten
  • Überprüfung der Werthaltigkeit der Immobilie in regelmäßigen Abständen
  • Nachweis einer ausreichenden Gebäudeversicherung

Welche Vor- und Nachteile gibt es beim Realkredit?

Ein Realkredit bietet für Kreditnehmer verschiedene Vorteile:

Zinsgünstige Kreditkonditionen
Kreditaufnahme auch ohne Eigenkapital möglich
Kreditaufnahme auch bei nicht ausreichender Bonität
Ideal für Eigentümer mehrerer Immobilien (Absicherung auf verschiedenen Immobilien möglich)
Grundschuld kann nach Rückzahlung des Kredits auch für andere Finanzierungen genutzt werden

Es gibt jedoch auch einige Nachteile bei einem Realdarlehen:

Nicht jede Bank gewährt Realkredite
Nur für Immobilienbesitzer möglich
Wird eine selbstgenutzte Immobilien wegen Ratenrückständen zwangsversteigert, droht der Verlust des Zuhauses

Was kostet ein Realkredit?

Für die Bank besteht bei der Vergabe eines Realkredits ein geringes Risiko, daher sind die Zinsen günstiger als bei einem Personalkredit. In der Niedrigzinsphase haben Kreditinstitute langfristige Realdarlehen bereits für Zinssätze unter einem Prozent angeboten, wobei die genaue Höhe von verschiedenen Kriterien wie der Bonität des Kreditnehmers, der Laufzeit und der Immobilie abhängig ist.

Für wen eignet sich ein Realkredit?

Ein Realkredit ist perfekt für Immobilieneigentümer, die eine größere Kreditsumme aufnehmen möchten und eine schuldenfreie Immobilie besitzen. Eine gute Idee ist die Kreditart etwa bei anstehenden Modernisierungen oder Sanierungen. Auch wenn Sie eine zweite Immobilie kaufen möchten, um etwa Ihre Altersvorsorge zu planen, ist der Realkredit eine gute Wahl, wenn Sie bereits über eine abbezahlte und lastenfreie Immobilie verfügen.

Planen Sie den Kauf einer Immobilie, reicht der Realkredit in der Regel nicht aus, um den Kaufpreis zu finanzieren. In diesen Fällen ist die Aufstockung des Kreditbedarfs durch einen Personalkredit sinnvoll.

Fazit: Realkredit ideal für Immobilieneigentümer mit Finanzierungsbedarf

Aufgrund der engen Beleihungsgrenze von 60 Prozent reicht das Realdarlehen für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Regel nicht aus und muss mit einem Personalkredit aufgestockt werden. Möglich ist das mit dem sogenannten Realkreditsplitting, bei dem der Kreditbetrag entweder geteilt oder in 2 separate Kredite aufgespalten wird.

Ideal ist der Realkredit daher für Immobilienbesitzer mit einer bereits bezahlten Immobilie. Besteht Finanzierungsbedarf, reicht die Beleihungsgrenze häufig aus, um eine Modernisierung oder Sanierung zu realisieren. Auch wenn der Kredit auf die Immobilie als Sicherheit abgestellt wird, sollten Darlehensnehmer sich mit den Raten nicht übernehmen. Wichtig ist, dass die Belastung problemlos aus dem Einkommen zu erbringen ist. Kommt es im schlimmsten Fall zur Zwangsvollstreckung, verlieren die Darlehensnehmer die Immobilie und damit unter Umständen ihr Zuhause.

 

Bildnachweis: Inside Creative House / Shutterstock.com

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