Baufinanzierung: So finanzieren Sie Ihre Traumimmobilie

Die Suche nach der richtigen Baufinanzierung ist genauso schwer wie die Suche nach der richtigen Immobilie. Zwar befinden sich die Bauzinsen gerade auf einem historischen Tiefstand, doch gehen die Angebote der Banken und Kreditinstitute weit auseinander. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Vorkehrungen Sie treffen sollten und wie Sie die Baufinanzierung finden, die am besten zu Ihnen und Ihren individuellen Wünschen passt.

Was macht eine Baufinanzierung aus?

Bei der klassischen Baufinanzierung handelt es sich um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet: Sie einigen sich mit der Bank auf einen bestimmten Darlehensbetrag und zahlen diesen anschließend in festen monatlichen Raten ab. Als Gegenleistung für das Bereitstellen des Geldes verlangt die Bank von Ihnen Zinsen, die Sie ebenfalls monatlich zahlen müssen. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt bei einer Baufinanzierung in der Regel eine Restschuld. Da die meisten Kreditnehmer diese nicht vollständig begleichen können, ist eine Anschlussfinanzierung nötig.

Baufinanzierung für das Eigenheim

Günstige Baufinanzierung dank niedriger Bauzinsen

Wie teuer oder günstig eine Baufinanzierung ist, hängt zum einen von Ihnen als Kreditnehmer ab. Zum anderen spielen aber auch äußere Faktoren eine Rolle, allen voran die aktuellen Bauzinsen. Da sich diese bereits seit einiger Zeit auf einem historisch niedrigen Niveau befinden, sind Baufinanzierungen so günstig wie nie. Während Kreditnehmer im Jahr 2008 noch gut und gerne 7 Prozent an Zinsen zahlen mussten, sind heute 1 bis 2 Prozent die Regel. Bringen Sie viel Eigenkapital und ein gesichertes Einkommen mit, sind auch Kreditzinsen in Höhe von 0,5 Prozent möglich.

Stecken Sie noch in einem alten, teuren Darlehensvertrag, lohnt sich ein Blick auf die Kündigungskonditionen. Zwar sind diese meist recht strikt, doch steht Ihnen nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können Ihre Altfinanzierung in diesem Fall vorzeitig kündigen und auf eine günstigere Baufinanzierung umschulden.

Vorbereitung: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, ist ein vorheriger Kassensturz unumgänglich. Bevor Sie sich also mit den Details Ihrer Baufinanzierung auseinandersetzen, müssen Sie herausfinden, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Überschätzen Sie sich hier, ist die Gefahr groß, dass Sie die langjährige finanzielle Belastung nicht stemmen können.

Maximale Kreditrate ermitteln

Die goldene Regel der Budgetplanung lautet: Geben Sie nicht mehr als 30 bis 40 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens für Wohnen aus. Das gilt unabhängig davon, ob Sie zur Miete wohnen oder einen Immobilienkredit abbezahlen. Liegt Ihr Haushaltsnettoeinkommen also beispielsweise bei 5.000 Euro, sollten Sie Ihre Grenze bei 2.000 Euro ziehen. Beachten Sie jedoch, dass dieser Betrag nicht nur den Immobilienkredit, sondern unter anderem auch Rücklagen für mögliche Renovierungsarbeiten decken sollte. Lassen Sie also immer ein wenig Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.Noch besser ist es allerdings, wenn Sie den zur Verfügung stehenden Betrag nicht prozentual berechnen, sondern genau ermitteln. Führen Sie hierzu über mehrere Monate ein Haushaltsbuch, um zu sehen, wie viel Geld Sie wirklich monatlich investieren können.

Maximalen Darlehensbetrag berechnen

Nachdem Sie wissen, wie hoch Ihre Kreditrate sein darf, können Sie den maximalen Darlehensbetrag für Ihre Baufinanzierung berechnen. Nutzen Sie hierzu die folgende Formel:

Darlehensbetrag = Kreditrate x 12 / (Sollzins + Tilgung) x 100

Liegt Ihre maximale Kreditrate beispielsweise bei 1.500 Euro und macht die Bank Ihnen ein Angebot mit einem Sollzins von 1,5 Prozent bei einer Tilgungsrate von 3 Prozent, dann liegt der maximale Darlehensbetrag bei etwa 400.000 Euro. Von diesem Betrag müssen Sie im Anschluss noch einen Sicherheitspuffer in Höhe von 5 Prozent sowie etwa 10 Prozent für die Kaufnebenkosten abziehen. Ihre Immobilie darf demnach rund 340.000 Euro kosten. Doch vergessen Sie bei der Rechnung nicht das Eigenkapital: Dieses erhöht den maximalen Kaufpreis um den jeweiligen Betrag. Es wird im Allgemeinen empfohlen, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital zu decken.

Tipp: Der Vorteil dieser Formel besteht darin, dass Sie auch direkt sehen, welche Auswirkungen ein schlechterer Zins oder eine höhere Tilgungsrate auf Ihren Finanzierungsplan haben können. Als Alternative hierzu können Sie auch Online-Rechner für die Baufinanzierung nutzen. Mit wenigen Klicks erfahren Sie so, was Ihre Immobilie maximal kosten darf.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: sinnvoll oder nicht?

Gerade aufgrund der niedrigen Bauzinsen denken viele Kreditnehmer darüber nach, den vollen Kaufpreis zu finanzieren und das angesparte Eigenkapital anderweitig zu investieren. Grundsätzlich ist eine Baufinanzierung auch gänzlich ohne Eigenkapital möglich, doch sollten Sie sich dieses Vorhaben gut durch den Kopf gehen lassen: Je weniger Eigenkapital Sie mitbringen, desto höher die Zinsen.

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird zwischen 2 verschiedenen Arten unterschieden:

100-Prozent-Finanzierung:

Hierbei wird der gesamte Kaufpreis finanziert. Die Kaufnebenkosten (Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren) trägt der Käufer selbst.

110-Prozent-Finanzierung:

Hierbei legt die Bank den gesamten Kaufpreis inklusive Nebenkosten aus.

Bedenken Sie jedoch, dass eine Vollfinanzierung nicht für alle Kreditnehmer infrage kommt. Das Kreditinstitut wird Sie und Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse sehr genau unter die Lupe nehmen. Arbeiten Sie beispielsweise als Beamter im öffentlichen Dienst und verfügen Sie über ein hohes gesichertes Einkommen, stehen Ihre Chancen auf eine Vollfinanzierung nicht schlecht. Sind Sie hingegen selbstständig tätig, wird die Bank sich eher nicht auf ein solches Unterfangen einlassen. In diesem Fall sollten Sie besser zunächst das nötige Eigenkapital ansparen und sich erst dann auf die Suche nach der passenden Immobilie machen.

Zinssatz

Wie hoch Ihr Zinssatz ausfallen wird, hängt von 3 Faktoren ab:

  • Ihren Eigenschaften als Kreditnehmer
  • Ihren Anforderungen an die Finanzierung
  • dem Zustand der Immobilie

Für Sie als Kreditnehmer gilt zunächst: Je höher und je sicherer Ihr Einkommen, desto günstiger Ihre Kreditzinsen. So wird die Bank einem Beamten mit überdurchschnittlichem Einkommen bessere Konditionen anbieten als einem Selbstständigen mit monatlich schwankenden Einnahmen. Auch die Höhe des Eigenkapitals spielt dabei eine Rolle: Am günstigsten ist die Baufinanzierung in der Regel, wenn Sie mindestens 40 Prozent des Immobilienpreises aus eigener Tasche zahlen. Je weniger Eigenkapital Sie mitbringen, desto höher die Zinsen.

Doch der Zinssatz hängt nicht nur von Ihren persönlichen Eigenschaften als Kreditnehmer ab, sondern auch von Ihren Anforderungen an die Baufinanzierung. Wünschen Sie sich beispielsweise eine lange Zinsbindung, um möglichst lange von den aktuellen Niedrigzinsen zu profitieren, steigt der individuelle Zinssatz. Auch eine geringe anfängliche Tilgungsrate oder sehr großzügige Sondertilgungskonditionen können in höheren Zinsen resultieren.

Zuletzt hat auch der Zustand der Immobilie an sich einen Einfluss auf Ihren Zinssatz. Immerhin dient diese der Bank als Sicherheit. Das Risiko des Investments macht die Bank am sogenannten Beleihungswert aus. Das ist der Wert, den die Bank langfristig für realisierbar hält. Können Sie Ihre Kreditraten nicht mehr zahlen und kommt es zur Zwangsversteigerung, wird die Bank versuchen, diesen Wert zu erzielen. Er liegt in der Regel bei 80 Prozent des Verkehrswerts. Grundsätzlich gilt: Eine frisch renovierte Immobilie in der Innenstadt finanziert die Bank lieber als ein baufälliges Haus auf dem Land.

Tipp: Wenn Sie verschiedene Kreditangebote miteinander vergleichen, sollten Sie sich immer am Effektivzins orientieren. Im Gegensatz zum Sollzins enthält dieser alle zusätzlichen Gebühren. Sie erhalten so ein besseres Gefühl dafür, welches Angebot wirklich günstig ist und wie hoch die finanzielle Belastung am Ende ausfallen wird.

Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung gibt an, wie lange der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben wird. So haben Sie die Wahl zwischen vergleichsweise kurzen Zinsbindungen von 5 Jahren und längeren Zinsbindungsperioden von bis zu 35 Jahren.

Als Grundsatz gilt: Je günstiger die Zinsen aktuell sind, desto länger sollten Sie sich diese festschreiben. Bedenken Sie jedoch, dass eine lange Zinsbindung auch mit einer etwas höheren Zinsrate einhergeht. Sind die Zinsen gerade eher hoch, empfiehlt es sich, eine kurze Zinsbindung zu wählen. Läuft diese ab, können Sie mit etwas Glück auf eine günstigere Finanzierung umschulden.

Vergleich Baufinanzierung: Worauf sollten Sie achten?

So individuell wie jeder einzelne Kreditnehmer, so individuell ist auch die Baufinanzierung. Zwar werben Banken und Sparkassen meist mit bestimmten Zinssätzen und Kreditkonditionen, doch werden Sie am Ende immer ein auf Sie zugeschnittenes Angebot erhalten. Wie gut oder schlecht das Angebot sein wird, hängt maßgeblich davon ab, welches Risiko Sie als Kreditnehmer für die Bank darstellen. Auch Ihre Anforderungen an die Finanzierung haben einen Einfluss auf Ihren individuellen Zinssatz. Sie sollten sich daher nicht mit dem erstbesten Angebot abgeben, sondern die Finanzierungskonditionen verschiedener Anbieter miteinander vergleichen. Achten Sie hierbei besonders auf die folgenden Kennzahlen und Aspekte.

Tilgungsrate

Der Betrag, den Sie monatlich an die Bank überweisen, setzt sich zum einen aus den Zinsen und zum anderen aus der Tilgungsrate zusammen. Während die Zinsen direkt an die Bank gehen, zahlen Sie mit der Tilgungsrate Ihre Immobilie ab. Da die monatliche Rate über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg gleich bleibt, die Restschuld aber allmählich abnimmt, sinken die Zinsen automatisch. Dies bedeutet auch, dass Ihre Tilgungsrate mit der Zeit von selbst steigt.

Viele Kreditnehmer entscheiden sich aufgrund der niedrigen Zinsen für eine anfängliche Tilgungsrate von etwa 2 bis 3 Prozent. Haben Sie mehr Geld zur Verfügung, können Sie auch eine höhere Tilgungsrate wählen. In diesem Fall hätten Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung schneller wieder abbezahlt. Ein weiterer Vorteil einer höheren Tilgungsrate: Zum Ende der Zinsbindung bleibt eine geringere Restschuld. Steigen die Bauzinsen in der Zwischenzeit wieder an, müssen Sie dementsprechend einen geringeren Betrag über eine teurere Anschlussfinanzierung decken.

Sondertilgungskonditionen

Achten Sie bei Ihrem Baufinanzierungsvergleich nicht nur auf die harten Fakten wie Zinssatz, Zinsbindung und Tilgungsrate. Auch das Kleingedruckte sollten Sie genau untersuchen und gegenüberstellen. Dazu zählen maßgeblich die Sondertilgungskonditionen.

Können Sie monatlich mehr Geld beiseite legen als geplant oder erben Sie einen größeren Geldbetrag, können Sie dieses Zusatzbudget grundsätzlich in Ihre Baufinanzierung einzahlen und die Restschuld so schneller tilgen. Das Problem: Wenn Sie Ihren Kredit schneller abbezahlen, entgehen der Bank Zinsen. Im Gegenzug für großzügige Sondertilgungsoptionen berechnen manche Banken daher einen Zinsaufschlag, was wiederum höhere laufende Kosten bedeutet. Meist können Sie etwa 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr durch Sondertilgungen begleichen. Besonders kundenfreundliche Anbieter fordern hierfür keinen Zinsaufschlag.

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Wie schließe ich eine Baufinanzierung ab?

Der Weg zur Traumimmobilie beginnt immer mit der Suche nach dem passenden Objekt. Erst wenn Sie dieses bereits gefunden haben, folgt der Weg zur Bank. Halten Sie dafür die folgenden Dokumente bereit:

Einkommensnachweise (z. B. die letzten 3 Gehaltsnachweise)
aktuelle Renteninformationen
aktuellen Lohnsteuerbescheid
SCHUFA-Selbstauskunft
Informationen über weitere Darlehen (wenn vorhanden)
Nachweis zur privaten Krankenversicherung (wenn vorhanden)
bei Selbstständigen: Bilanz- und Gewinnermittlung, Auszug aus dem Handelsregister, ggf. Gesellschaftervertrag

Die Bank prüft nun Ihre Bonität und den Zustand der Immobilie und wird Ihnen daraufhin ein verbindliches Kreditangebot unterbreiten. Wichtig ist dabei jedoch, dass Sie nicht das erstbeste Angebot Ihrer Hausbank akzeptieren: Vergleichen Sie möglichst viele Anbieter miteinander und holen Sie mehrere Angebote ein. Nur so können Sie herausfinden, welche Baufinanzierung wirklich am besten zu Ihnen passt.

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Baufinanzierung: Schritt für Schritt zu den eigenen vier Wänden

Eine Baufinanzierung umfasst eine Vielzahl verschiedener Aspekte. Um als Bauherr nicht den Überblick zu verlieren, empfiehlt es sich deshalb, strukturiert vorzugehen. Wie das aussehen könnte und welche Dinge man bei einer Baufinanzierung definitiv beachten sollte, zeigt die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung:

  • Kreditbetrag:
    Euro
    Kreditlaufzeit:
    Postleitzahl:
    Beleihung:
    Tilgung:
  • Nachdem Sie die passende Baufinanzierung gefunden haben, sollten Sie eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank anfordern und damit zum Immobilienverkäufer gehen. Sie können schließlich einen Notartermin vereinbaren und den Kaufvertrag unterzeichnen. Behalten Sie jedoch im Hinterkopf, dass die Finanzierungszusage nicht bedeutet, dass die Bank Ihnen das Darlehen sicher gewähren muss. Viele Immobilienkäufer entscheiden sich daher dafür, zuerst den Darlehensvertrag zu unterschreiben und erst daraufhin den Kaufvertrag. Achten Sie hierbei aber darauf, nicht mehr als 2 Wochen zwischen Bank- und Notartermin vergehen zu lassen. Kommt es doch nicht zum Kauf der Immobilie, können Sie in diesem Fall von Ihrem 14-tägigen Widerrufsrecht Gebrauch machen und vom Darlehensvertrag zurücktreten. Ist diese Frist bereits abgelaufen, sind Sie rechtlich dazu verpflichtet, den Kredit wie vereinbart aufzunehmen.

    Fazit: Mit Fremdkapital zum Eigenheim

    Baufinanzierungen sind dank der Niedrigzinsen so günstig wie nie. Selbst wenn Sie bisher eher wenig Eigenkapital angespart haben, lohnt es sich daher, sich etwas genauer mit der Thematik auseinanderzusetzen. Informieren Sie sich über die Details einer Baufinanzierung, behalten Sie den Immobilienmarkt im Blick und vergessen Sie nicht, immer Angebote von mehreren Banken einzuholen. Denn nur wer geschickt vergleicht, kann sich am Ende die Top-Konditionen sichern und seine Traumimmobilie günstig fremdfinanzieren.

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