Ohne Finanzierungsplan geht es nicht

Wenn Sie ein Haus kaufen oder bauen wollen, dann führt vorab kein Weg an einem Kassensturz vorbei. Auch wenn ein detaillierter Finanzierungsplan keine Pflicht ist, so ist er doch in jedem Fall sinnvoll. Er verschafft Ihnen einen besseren Überblick über Ihre Finanzen und signalisiert der Bank, dass Ihre Finanzierung auf einem soliden Fundament steht.

Was ist ein Finanzierungsplan und wozu brauche ich ihn?

Einen Finanzierungsplan sollten Sie erstellen, wenn Sie beabsichtigen, demnächst eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Die Erstellung des Finanzierungskonzepts zwingt Sie dazu, sich vorab detailliert mit Ihrer finanziellen Situation auseinanderzusetzen. So müssen Sie sich etwa aktiv die folgenden Fragen stellen:

• Wie viel Eigenkapital kann und will ich einbringen?
• Wie viel Immobilie will und kann ich mir leisten?
• Wie hoch muss der Immobilienkredit ausfallen?
• Wann will ich die Immobilie abbezahlt haben?

Durch die Beantwortung der Fragen erhalten Sie einen besseren Überblick über Ihre Finanzen und auch über Ihre Anforderungen an die Finanzierung. Sie können sich daraufhin gezielt auf die Suche nach passenden Immobilien machen oder prüfen, ob Sie sich Ihre Traumimmobilie leisten können oder nicht. Ein gut durchdachtes Finanzierungskonzept hat darüber hinaus noch einen weiteren Vorteil: Sie werden die Bank dadurch leichter von sich als Kreditnehmer überzeugen können, wodurch sich Ihre Chancen auf ein attraktives Darlehen erhöhen. Immerhin weiß die Bank aufgrund des Konzepts, dass Sie keine vorschnellen Entscheidungen treffen und dass Sie sich ausreichend Gedanken zur Finanzierung gemacht haben.

Inhalt: Was gehört in den Finanzierungsplan?

Der Plan besteht in aller Regel aus 3 Komponenten:

• Gesamtkosten: Hierzu zählen nicht nur Kaufpreis oder Baukosten, sondern auch die entsprechenden Nebenkosten (z. B. Maklercourtage, Kosten für Baugenehmigungen, Notarkosten).
• Eigenmittel: Hier geht es darum, wie viel Geld Sie selbst in Kauf oder Bau investieren. Eigenkapital bezieht sich dabei nicht nur auf Bar- und Sparvermögen, sondern kann unter anderem auch Wertpapieranlagen, Lebensversicherungen oder bereits abbezahlte Immobilien beinhalten. Darüber hinaus sollten Sie hier auch die geplante Eigenleistung umrechnen und aufführen. Wichtig ist dabei jedoch, dass Sie sich nicht überschätzen und einen realistischen Wert wählen.
• Fremdkapital: Das Fremdkapital umfasst sämtliches Geld, das Sie sich von Dritten leihen müssen. In erster Linie zählt hierzu Ihre Baufinanzierung, doch auch Privatkredite von Freunden oder Verwandten gehören dazu.

Finanzierungsplan erstellt: Und nun?

Haben Sie den groben Finanzierungsplan erst einmal erstellt, dann sollten Sie gerade den Punkt „Fremdkapital“ noch einmal genauer unter die Lupe nehmen. Denn nun müssen Sie prüfen, ob die angedachte Finanzierung so machbar ist oder ob Sie sich damit gegebenenfalls übernehmen. Besonders wichtig dabei ist, vorab eine Zeit lang Haushaltsbuch zu führen. Sie müssen genau wissen, wie viel Geld Sie wirklich monatlich zur Verfügung haben und in Ihre Finanzierung stecken können. Halten Sie hierzu alle Einnahmen und Ausgaben genau fest und kontrollieren Sie, wie viel Geld am Ende des Monats übrig bleibt.

Ein hilfreiches Tool, um Ihre Finanzierungsstrategie zu prüfen, sind Online-Baufinanzierungsrechner. Mit diesen können Sie verschiedene Parameter der Finanzierung anpassen und schauen, welche Kombination am besten zu Ihnen passt. So können Sie etwa die Tilgungsrate ein wenig nach oben schrauben und anhand des errechneten Tilgungsplans kontrollieren, wie viel schneller Sie die Immobilie dadurch abbezahlt hätten. Natürlich würde dies mit einer höheren Kreditrate einhergehen, weshalb Sie anhand Ihres Haushaltsplans prüfen müssen, ob diese Rate für Sie langfristig tragbar ist oder nicht.

Ihr Ziel sollte es sein, das Darlehen möglichst schnell zu tilgen, sich dabei finanziell aber nicht zu übernehmen. Eine hohe Tilgungsrate bringt Ihnen wenig, wenn Sie Ihre Raten schon bald nicht mehr zahlen können und die Zwangsvollstreckung droht. Ein Finanzierungsplan hilft Ihnen dabei, genau dieses Szenario zu vermeiden.

Unsere Tipps: Darauf sollten Sie bei Ihrem Finanzierungskonzept achten

Ein Finanzierungskonzept ist nur dann von Erfolg gekrönt, wenn Sie die Erstellung ernst nehmen und sich dabei nicht selbst betrügen. Beschönigen Sie die Zahlen nicht und arbeiten Sie stattdessen mit dem, was Sie wirklich zur Verfügung haben. Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei:

• Nur gesicherte Einnahmen einkalkulieren: Ihr Chef hat Ihnen mündlich zugesagt, dass Sie sich im nächsten Jahr über eine Beförderung inklusive großzügiger Gehaltserhöhung freuen dürfen? Das klingt gut, doch sollten Sie derartige Versprechen nicht in Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen. Hier zählt nur das Gehalt, das Sie zum Erstellungszeitpunkt auch wirklich beziehen. Auch etwaige Zulagen wie Erfolgsprämien sollten Sie nicht berücksichtigen, da diese nicht gesichert sind. Das betrifft auch Nebenjobs und andere unregelmäßige Zusatzeinkünfte.
• Zinsänderungsrisiko berücksichtigen: Angenommen, Sie schließen die Finanzierung zu einem Zeitpunkt ab, in dem die Bauzinsen gerade besonders niedrig stehen. Nun kann es sein, dass die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung signifikant steigen. Das verteuert die Anschlussfinanzierung, weshalb Sie nun mit einer sehr hohen Monatsrate konfrontiert sind. Ein derartiges Szenario ist keine Seltenheit und will einkalkuliert sein: Zwar können Sie die Tilgungsrate reduzieren und Ihre Monatsrate so senken, doch müssen Sie dadurch länger zahlen. Gut ist es daher, von Anfang an ausreichend Puffer ins Finanzierungskonzept einzubauen.
• Sondertilgungen nutzen: Sondertilgungen sind vielen Banken ein Dorn im Auge, da diese zur schnelleren Tilgung eines Darlehens führen, wodurch die finanzierende Bank wiederum Gewinn einbüßt. Nichtsdestotrotz können Sie meist in eingeschränktem Rahmen von Sondertilgungen Gebrauch machen – und das sollten Sie auch tun. Haben Sie etwa Geld geerbt oder konnten Sie durch gezielte Sparmaßnahmen einen stattlichen Betrag zur Seite legen, dann sollten Sie dieses Geld in Ihre Finanzierung einbringen. Sie sparen sich so unnötige Zinszahlungen und verringern auch das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Immerhin senken Sie damit die Restschuld, wodurch höhere Zinsen weniger ins Gewicht fallen.

Fazit: Beim Finanzierungsplan der Realität ins Auge blicken

Wenn Sie einen Finanzierungsplan erstellen, dann müssen Sie sich zwingend an eine goldene Regel halten: Betrügen Sie sich nicht selbst, sondern blicken Sie der Realität ins Auge. Viele Menschen setzen sich voller Euphorie an Ihr Finanzierungskonzept, nur um dann erstaunt festzustellen, dass die Wunschimmobilie doch nicht im Rahmen ist. Häufig wird dann ein wenig an den Zahlen gedreht: Steht vielleicht eine Gehaltserhöhung an? Oder können die monatlichen Ausgaben ein wenig gesenkt werden? Trotz Finanzierungsplan kann die Finanzierung in diesem Fall in sich zusammenfallen, da sie schlicht auf wackligen Beinen steht. Kalkulieren Sie daher nur mit den Einnahmen, die Ihnen auch wirklich zur Verfügung stehen, und prüfen Sie anhand eines Haushaltsbuchs, wie viel Geld Sie pro Monat investieren können. An diesen Zahlen sollten Sie später auch nicht drehen. Stattdessen empfiehlt es sich sogar, einen ausreichend großen Puffer einzuplanen, um gegen überraschende Mehrkosten, Gehaltseinbußen oder Zinsänderungsrisiken gefeit zu sein.

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