Was ist Miteigentum?

Definition Miteigentum

Um Miteigentum handelt es sich, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Sache – wie zum Beispiel einer Immobilie – sind. Sie bilden somit eine Eigentümergemeinschaft. Hat hingegen nur ein Einzelner Eigentum an einer Sache, handelt es sich um Alleineigentum.

Welche Formen von Miteigentum gibt es?

Folgende Arten von Miteigentum können unterschieden werden:

• Bruchteilseigentum: Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt das Bruchteilseigentum in den Paragrafen 1008 bis 1011. Gibt es keine abweichende Regelung, besitzt jeder den gleichen Miteigentumsanteil an einer Immobilie. Im Grundbuch werden alle Eigentümer vermerkt – entweder mit ihrem jeweiligen Bruchteil oder zu gleichen Teilen. Dabei handelt es sich immer um einen ideellen Miteigentumsanteil.
• Gesamthandseigentum: Auch beim Gesamthandseigentum gibt es mehrere Eigentümer. Das Eigentum ist jedoch nicht auf einen bestimmten Teil der Sache beschränkt. Die Sache gehört in ihrer Gesamtheit allen gemeinsam. Bei Erbengemeinschaften kommt das Gesamthandseigentum häufiger vor. Dabei kann es sich auch um Miteigentum an einem Grundstück oder an einer Immobilie handeln.
• Wohnungseigentum: Eine Eigentumswohnung stellt einen Sonderfall des Miteigentums dar. Üblicherweise wird eine Immobilie nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Sondereigentum aufgeteilt. Jeder Wohnungseigentümer besitzt seine Eigentumswohnung, dies wird auch ins Wohnungsgrundbuch eingetragen. Zusätzlich zum Sondereigentum besitzt jeder Wohnungseigentümer einen Bruchteil am Gemeinschaftseigentum. Die Höhe des Anteils ergibt sich aus dem jeweiligen Miteigentumsanteil.

Welche Rechte hat der Miteigentümer?

Die Rechte des Miteigentümers ergeben sich aus der Art des Miteigentums.

Rechte des Bruchteilseigentümers:

• Der Bruchteilseigentümer kann frei über seinen Anteil verfügen und seinen Bruchteil etwa verkaufen oder beleihen. Ein Beispiel für Bruchteilseigentum ist ein Garagenhof, auf dem jede Garage einen anderen Eigentümer aufweist. Demnach kann jeder Eigner seine Garage nach eigenem Ermessen beispielsweise verkaufen oder vermieten.
• Der Miteigentümer kann Eigentümerrechte geltend machen, wenn das gesamte Eigentum durch einen Dritten beeinträchtigt wird. Das gilt etwa, wenn bei einer Beschädigung Schadenersatz geltend gemacht werden soll.

Rechte des Gesamthandseigentümers:

• Der Eigentümer darf keine alleinige Entscheidung treffen. Nur alle gemeinsam dürfen über die Sache verfügen.
• Können die Miteigentümer sich nicht einigen, kann einer der Eigentümer die Auflösung der Gemeinschaft verlangen, die dann mit einer Teilungsversteigerung endet.

Rechte des Miteigentümers bei Wohnungseigentum:

• Der Wohnungseigentümer kann frei über seine Wohnung verfügen und sie nach seinen Wünschen gestalten, sofern kein Gemeinschaftseigentum davon betroffen ist.
• Der Miteigentümer darf das Gemeinschaftseigentum mitnutzen.

Was sind die Vor- und Nachteile bei Miteigentum?

Das Modell einer Bruchteilsgemeinschaft mit mehreren Miteigentümern gibt es nicht nur bei Eheleuten. Zunehmend entscheiden sich auch befreundete Paare oder Familien für den gemeinsamen Erwerb einer Immobilie, die dann jedem zu einem definierten Anteil gehört. Ein Vorteil ist darin zu sehen, dass die Kosten für Reparaturen, Instandsetzungen oder Sanierungen auf mehrere Eigentümer verteilt werden. Nachteilig ist die eingeschränkte Möglichkeit, seinen Bruchteil zu veräußern. Auch wenn das den gesetzlichen Regelungen nach möglich ist, lässt sich der Verkauf eines Bruchteils kaum umsetzen, sofern nicht ein anderer Eigentümer den Anteil übernimmt.

Ein weiterer Nachteil zeigt sich beim Gesamthandseigentum: Vorhaben wie zum Beispiel der Verkauf einer Immobilie setzen die Einigkeit aller Eigentümer voraus. Gerade wenn es sich um mehrere Eigentümer handelt, kann das problematisch werden.