Eigentumswohnung: Hausgeld und weitere Kosten

Wer sich gegen Miete und für die Eigentumswohnung entscheidet, der erhofft sich meist, damit langfristig sparen zu können. Was viele dabei jedoch nicht bedenken: Mit dem Kaufpreis alleine ist es nicht getan und selbst wenn der Kredit abbezahlt ist, fallen weiterhin laufende Kosten an. Aus welchen Positionen sich diese zusammensetzen und wie hoch sie sind, erfahren Sie hier.

Eigentumswohnung: Einmalige und wiederkehrende Kosten

Immobilien sind nicht gerade günstig. Wer anfängt, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen und nach passenden Objekten zu suchen, der betrachtet dabei häufig nur den Kaufpreis. Doch es fallen noch zahlreiche weitere Kosten an, die grundsätzlich in einmalige Kosten und wiederkehrende Kosten aufgesplittet werden können:

Einmalige Kosten

• Kaufpreis
• Kaufnebenkosten

Wiederkehrende Kosten

• Hausgeld (inkl. Instandhaltungsrücklage)
• Grundsteuer
• Individuelle Wohnnebenkosten (z. B. für Strom, Internet, Telefon)

Zwar fällt der Kaufpreis genau genommen einmalig an, doch wird dieser im Rahmen der Baufinanzierung zu einer wiederkehrenden Ausgabe. Die meisten Immobilienkäufer entscheiden sich für ein reguläres Annuitätendarlehen, bei dem die Darlehenssumme zuzüglich Zinsen in gleichbleibenden monatlichen Raten beglichen wird. Bei der Darlehenssumme handelt es sich um den Kaufpreis abzüglich Eigenkapital, das bei mindestens 20 Prozent des Kaufpreises liegen sollte.

Einmalige Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Der größte Kostenfaktor beim Kauf einer Eigentumswohnung ist selbstverständlich der Kaufpreis. Dieser hängt von zahlreichen Faktoren ab, darunter folgende:

• Größe der Wohnung
• Ausstattung
• Zustand der Immobilie
• Lage

Pauschal kann daher nicht gesagt werden, wie viel Sie für eine Eigentumswohnung auf den Tisch legen müssen. Ein kleines Ein-Zimmer-Apartment in einer ländlichen Gegend bekommen Sie mit etwas Glück noch für unter 100.000 Euro. Die hochwertig ausgestattete Penthouse-Wohnung im angesagten Szeneviertel hingegen wird mit einem wesentlich höheren Kaufpreis einhergehen.

Neben dem Kaufpreis fallen bei jedem Wohnungskauf auch Kaufnebenkosten an. Diese belaufen sich auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich wie folgt zusammen:

• Notar- und Grundbuchgebühren: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises
• Maklercourtage: ca. 3,5 % des Kaufpreises

Um Notar- und Grundbuchgebühren kommen Sie nicht herum und auch die Grunderwerbsteuer wird immer fällig. Das Finanzamt setzt diese fest, nachdem der Makler die Behörde über den Immobilienkauf informiert hat. Sie erhalten dann automatisch eine Zahlungsaufforderung. Die Maklerprovision entfällt natürlich, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung von privat kaufen. Ist hingegen ein Makler im Spiel, wird die Provision seit der Reform des Maklergesetzes im Jahr 2020 meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, sodass jeder etwa 3,5 Prozent des Kaufpreises zahlen muss. Es können aber auch abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Angenommen, Sie möchten eine Eigentumswohnung in Niedersachsen kaufen, die zu einem Preis von 180.000 Euro über einen Makler verkauft wird. In diesem Fall müssen Sie die folgenden Nebenkosten einkalkulieren:

Kaufpreis	180.000 €
Notar- und Grundbuchgebühren (1,5 %)	2.700 €
Grunderwerbsteuer (in Niedersachsen 5 %)	9.000 €
Maklercourtage (3,5 %)	6.300 €
Nebenkosten gesamt	18.000 €

Den Kaufpreis können Sie – abzüglich Eigenkapital – über eine Immobilienfinanzierung decken. Die Kaufnebenkosten hingegen müssen Sie in aller Regel aus eigener Tasche zahlen. Die meisten Banken übernehmen diese nicht. Zwar gibt es auch sogenannte 110-Prozent-Vollfinanzierungen, bei denen die Bank Kaufpreis und Nebenkosten auslegt, doch kommen nur die wenigsten Kreditnehmer für eine derartige Finanzierung infrage. Hierfür müssten Sie ein sehr hohes, gesichertes Einkommen, eine hervorragende Bonität sowie idealerweise zusätzliche Sicherheiten vorweisen können. Selbst wenn Sie ein Angebot für eine Vollfinanzierung bekommen: Rechnen Sie das Ganze gut durch, denn Immobilienkredite ohne Eigenkapital gehen mit hohen Zinsen einher.

Wiederkehrende Kosten einer Eigentumswohnung

Mit Kaufpreis und Kaufnebenkosten ist es nicht getan. Ebenso wie Mieter müssen Sie hier mit laufenden Kosten rechnen, wobei diese für Eigentümer meist etwa 20 bis 30 Prozent höher ausfallen als für Mieter. Das liegt daran, dass Vermieter nur einen Teil der Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen können. Den Rest – darunter Beiträge für Versicherungen oder Instandhaltungen – zahlt der Vermieter. Als Eigentümer hingegen müssen Sie die gesamten Nebenkosten selbst zahlen.

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, dann werden Sie damit automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das hat auch finanzielle Auswirkungen, denn Sie müssen als WEG-Mitglied monatlich Hausgeld zahlen. Hiervon werden unter anderem die folgenden laufenden Kosten gedeckt:

• Hausstrom (z. B. Licht im Treppenhaus)
• Heizung und Wasser für Gemeinschaftsräume (z. B. Waschkeller)
• Hausverwaltung (z. B. Verwalterhonorar, Kontoführungsgebühren)
• Müllentsorgung
• Gebäudeversicherung
• Hausmeister
• Gebäudereinigung
• Gartenpflege
• Winterdienst
• Aufzugswartung

Das Hausgeld beläuft sich auf rund 2,70 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Haben Sie beispielsweise eine Wohnung mit 80 Quadratmetern gekauft, dann müssen Sie mit einer monatlichen Hausgeldzahlung von etwa 216 Euro rechnen. Allerdings ist dieser Wert nicht in Stein gemeißelt: Der Verwalter kann die Höhe des Hausgelds im Wirtschaftsplan individuell festlegen. Als Faustregel gilt hierbei: Je hochwertiger die Immobilie ausgestattet ist, desto höher ist das Hausgeld.

Doch das Hausgeld dient nicht nur zur Zahlung der laufenden Hausbetriebskosten. Es enthält auch die sogenannte Instandhaltungsrücklage, mit der Instandhaltungsarbeiten am Haus gezahlt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet Eigentümergemeinschaften zur Bildung dieser Rücklage, doch die Höhe ist bei regulärem Wohneigentum nicht gesetzlich festgelegt. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften bedienen sich daher der sogenannten Petersschen Formel, die wie folgt lautet:

Ursprüngliche Baukosten x 1,5 / 80 Jahre = Instandhaltungsrücklage

Als Wohnungseigentümer sollten Sie jedoch immer im Hinterkopf behalten, dass die Instandhaltungsrücklage unter Umständen nicht ausreicht, um die Kosten für eine anstehende Sanierung zu decken. Rechnen Sie daher auch mit Nachzahlungen oder einer unvorhergesehenen Sonderumlage. Um sich etwas abzusichern, sollten Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung immer den Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Protokolle der vergangenen WEG-Versammlungen sichten. Diesen Dokumenten können Sie etwa entnehmen, wie gut der Notgroschen der Wohnungseigentümergemeinschaft gefüllt ist und welche Sanierungsarbeiten vielleicht schon beschlossen, aber noch nicht umgesetzt wurden.

Prüfen Sie dabei auch, nach welchem Verteilerschlüssel Hausgeld und Instandhaltungsrücklage unter den Eigentümern aufgeteilt werden. In der Regel geschieht dies anhand der Miteigentumsanteile. Dabei muss der Eigentümer mit der größten Wohnung auch den höchsten Hausgeldbetrag zahlen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch einen anderen Verteilerschlüssel beschlossen haben. So ist auch die Aufteilung nach Wohneinheiten denkbar. Ist dies der Fall und haben Sie vor, die kleinste Wohnung im Gebäude zu kaufen, dann müssten Sie ein unverhältnismäßig hohes Hausgeld zahlen. Sehen Sie sich in diesem Fall vielleicht besser nach einer anderen Wohnung um, denn eine nachträgliche Änderung des Verteilerschlüssels ist kaum durchsetzbar.

Grundsteuer

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Abgabe für Immobilien, die von allen Immobilieneigentümern gezahlt werden muss. Zwar wird sie in der Regel als Jahresbetrag festgelegt, doch wird dieser häufig auf Abschlagszahlungen aufgesplittet, die Eigentümer quartalsweise zahlen müssen.

Da jede Kommune die Grundsteuer individuell festlegt, kann hier leider kein pauschaler Wert genannt werden. Die meisten Eigentümer zahlen eine niedrige bis mittlere 3-stellige Summe jährlich. Insgesamt berechnet sich die Grundsteuer anhand von 3 Faktoren:

• Grundsteuermessbetrag
• Grundsteuer-Hebesatz
• Einheitswert (ab 2025 Grundsteuerwert oder Grundsteueräquivalenzbetrag)

Als Faustregel gilt hier: Je nachgefragter eine Gemeinde als Wohnort ist, desto höher ist die Grundsteuer. So müssen Sie in ländlichen Regionen in den neuen Bundesländern im Durchschnitt weniger zahlen als in westlichen Metropolregionen.

Individuelle Wohnnebenkosten

Die bisherigen Kosten bezogen sich lediglich auf die Kosten für die Wohnung selbst. Allerdings fallen für Sie als Eigentümer selbstverständlich auch individuelle Wohnnebenkosten beziehungsweise Lebenshaltungskosten an. Dazu zählen etwa Ausgaben hierfür:

• Strom
• Internet
• Telefon
• Gas
• Trinkwasser
• Abwasser

Auch diese Kosten können nicht pauschal beziffert werden, da sie sehr stark von Ihrem eigenen Verbrauch und von den gewählten Anbietern abhängen. Allerdings verbirgt sich hier einiges an Einsparpotenzial: So können Sie mit einem Anbieter- oder Tarifwechsel schnell mehrere Hundert Euro im Jahr sparen.

Fazit: Versteckte Kosten einer Eigentumswohnung

Käufer einer Eigentumswohnung gehen häufig davon aus, dass es mit den monatlichen Kreditraten getan ist und dass es sich so wesentlich günstiger wohnt als zur Miete. Das ist jedoch ein weit verbreiteter Mythos, denn eine Eigentumswohnung geht mit zahlreichen weiteren Kosten einher, darunter Kaufnebenkosten, individuelle Wohnkosten oder Grundsteuer. Zusätzlich müssen Sie als Eigentümer Hausgeld zahlen, wovon wiederum Hausbetriebskosten gedeckt werden und die Instandhaltungsrücklage gefüllt wird. Behalten Sie außerdem immer im Hinterkopf: Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, werden Sie automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das bedeutet auch, dass Sie sich an allgemeinen Sanierungsmaßnahmen beteiligen müssen. Muss das Dach erneuert werden oder soll ein moderneres Heizsystem eingebaut werden, kann das schnell teuer werden.

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