Unterlagen für den Hausverkauf: Die große Checkliste

Ein Haus zu verkaufen, ist nicht gerade einfach. Es müssen zahlreiche Vorbereitungen für einen erfolgreichen Verkauf getroffen werden und hierzu sind jede Menge Behördenbesuche notwendig. Der Grund: Um Ihr Haus verkaufen zu können, benötigen Sie eine große Anzahl an Dokumenten – das fängt bei einem aktuellen Grundbuchauszug an und endet mit Handwerkerrechnungen. Unsere Checkliste hilft Ihnen dabei, den Überblick zu behalten.

Die wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf

Wenn es um Immobilien geht, kauft niemand die Katze im Sack. Stellen Sie sich daher vorab darauf ein, dass sowohl Makler als auch Kaufinteressenten eine Vielzahl an Dokumenten von Ihnen sehen wollen, die wichtige Informationen rund um Ihr Haus beinhalten. Teils müssen Sie diese Unterlagen sogar verpflichtend zur Verfügung stellen, da Sie ansonsten hohe Bußgelder riskieren.

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Dokumente für den erfolgreichen Hausverkauf.

Aktueller Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug gibt Aufschluss über Rechts- und Eigentumsverhältnisse an Immobilien. Als Verkäufer können Sie damit unter anderem belegen, dass Sie wirklich der Eigentümer der Immobilie sind. Käufer können anhand des Auszugs beispielsweise in Erfahrung bringen, ob etwaige Rechte Dritter bestehen. Dabei kann es sich unter anderem um Wohn- oder Wegerechte handeln. Der Grundbuchauszug verrät auch, ob noch Lasten für die Immobilien eingetragen sind oder ob diese völlig schuldenfrei übergeben werden.

Den aktuellen Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt. Als Eigentümer können Sie diesen jederzeit anfordern. Einen einfachen Ausdruck erhalten Sie für 10 Euro. Für eine beglaubigte Kopie müssen Sie rund 20 Euro auf den Tisch legen.

Flurkarte

Während es im Grundbuch um Rechte und Eigentumsverhältnisse geht, beinhaltet die Flurkarte – auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt – die geografischen Grenzen Ihres Grundstücks. Sie gibt anhand von Flurstücksnummern und Gemarkungsgrenzen Auskunft über die exakte Lage des Grundstücks. Darüber hinaus enthält die Flurkarte Informationen zu etwaigen Nutzungseinschränkungen des Grundstücks. Hier steht beispielsweise, ob es nur zu Wohnzwecken genutzt werden darf oder ob auch die gewerbliche Nutzung möglich ist.

Den Flurkartenauszug erhalten Sie beim zuständigen Liegenschaftskataster. Je nach Wohnort müssen Sie mit Gebühren zwischen 15 und 50 Euro rechnen.

Grundriss

Der Grundriss gibt Aufschluss darüber, welche Wohn- und Nutzflächen zur Verfügung stehen und wie diese aufgeteilt sind. Er erlaubt es dem Käufer, besser einschätzen zu können, ob die Immobilie den eigenen Bedürfnissen und Anforderungen entspricht. Daher sollte dieser in keinem guten Exposé fehlen.

Einen Grundriss können Sie von einem Architekten oder Raumplaner anfertigen lassen. Die Kosten hierfür hängen stark von der Größe Ihrer Immobilie ab. Besitzen Sie einen älteren Grundriss, doch wurden in der Zwischenzeit Wände versetzt oder ein Anbau errichtet, dann sollten Sie zwingend einen neuen Grundriss erstellen lassen.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung verrät Ihnen, wie viel Wohnfläche in Ihrem Haus offiziell zur Verfügung steht. Normalerweise kümmert sich ein Sachverständiger darum. Der Service kostet je nach Größe der Immobilie einige Hundert Euro. So verführerisch es auch sein mag, das Geld zu sparen und selbst zum Meterstab zu greifen: Bei der Wohnflächenberechnung sind zahlreiche Verordnungen und Regeln einzuhalten, weshalb Sie das lieber einem Profi überlassen sollten.

Kopie der Bauakte

Käufer und Makler werden auch einen Blick in die Bauakte der Immobilie werfen wollen. Diese enthält unter anderem Baupläne, die ursprüngliche Baugenehmigung sowie eine Baubeschreibung. Für den Käufer ist die Bauaktenkopie wichtig, da er sich dadurch sicher sein kann, dass alle Bau- und Umbaumaßnahmen dem geltenden Baurecht entsprachen und eine Baugenehmigung vorlag.

Eine Kopie Ihrer Bauakte erhalten Sie beim zuständigen Bauordnungsamt. Je nach Wohnort müssen Sie mit Kosten zwischen 5 und 100 Euro rechnen.

Energieausweis

Der Energieausweis enthält Daten zur Energieeffizienz Ihres Gebäudes. Der Käufer kann so besser abschätzen, wie hoch die laufenden Nebenkosten für Heizung und Warmwasser später ausfallen werden.

Wichtig für Sie als Verkäufer: Den Energieausweis müssen Sie unaufgefordert vorlegen und nach Abschluss des Verkaufs an den Käufer übergeben. Fehlt das Dokument, müssen Sie mit einer Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro rechnen. Außerdem sind Sie seit 2014 dazu verpflichtet, den Energie-Effizienzstandard bereits im Exposé Ihrer Immobilie beziehungsweise in der Verkaufsanzeige anzugeben.

Haben Sie noch keinen Energieausweis, dann können Sie Energieberater oder andere Sachverständige mit der Erstellung beauftragen. Dies kostet bei Einfamilienhäusern etwa 50 bis 100 Euro.

Optionale Dokumente

Es kommt immer auf die Immobilie an, welche weiteren Dokumente Sie für den Verkauf Ihres Hauses vorbereiten sollten. Wurden beispielsweise regelmäßig Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen durchgeführt, dann sollten Sie Nachweise darüber aufheben und vorlegen. So kann der Käufer besser nachvollziehen, welche Arbeiten wann und von wem vollzogen wurden. Dies gilt insbesondere dann, wenn hier noch Gewährleistungsansprüche greifen, die der Käufer bei etwaigen Mängeln geltend machen kann. Verkaufen Sie einen Neubau, dann gilt die Gewährleistung 5 Jahre lang. Bei einzelnen Handwerkerarbeiten kommt es vorrangig auf die Vertragsgrundlage an. Häufig gilt hier aber eine 4-jährige Gewährleistungsfrist.

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie, dann ist es natürlich wichtig, dem Käufer auch den aktuellen Mietvertrag vorzulegen. Denn es gilt: Kauf bricht Miete nicht. Das bedeutet, dass der Käufer in das bestehende Mietverhältnis eintritt und nicht einfach einen neuen Mietvertrag mit Ihrem Mieter schließen kann. Er muss also vorab wissen, worauf er sich einlässt, und alle Vereinbarungen kennen.

Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf

Dokument	Wo erhältlich?	Kosten
Dringend nötig / verpflichtend
Grundbuchauszug	Grundbuchamt beim örtlichen Amtsgericht	10–20 €
Flurkarte	Liegenschaftskataster	15–50 €
Grundriss	Architekt/Sachverständiger	Abhängig von Größe der Immobilie
Wohnflächenberechnung	Architekt/Sachverständiger	Abhängig von Größe der Immobilie
Kopie der Bauakte (inkl. Baugenehmigung, Baubeschreibung, Bauplänen)	Bauordnungsamt	5–100 € (stark wohnortabhängig)
Energieausweis	Energieberater/ Sachverständiger	50–100 €
Optional / je nach Bedarf
Handwerkerrechnungen	Zuständige Handwerker / eigenes Archiv	–
Aktueller Mietvertrag (bei vermieteten Immobilien)	Eigenes Archiv	–

Welche Unterlagen braucht der Notar für den Hausverkauf?

Bei jedem Hauskauf oder -verkauf ist auch immer ein Notar involviert. Dieser setzt für Sie den Kaufvertrag auf und kümmert sich um alles Weitere, beispielsweise auch um die Umschreibung im Grundbuch.

Damit der Notar tätig werden kann, benötigt er beim Hausverkauf die folgenden Unterlagen und Nachweise:

• Gültiger Personalausweis
• Aktueller Grundbuchauszug
• Aktuelle Flurkarte
• Grundriss
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Auskunft aus Baulastenverzeichnis (erhältlich beim zuständigen Bauamt, Kosten: 20–100 €)
• Letzter Grundsteuerbescheid
• Belege zur Löschung von etwaigen Grundschulden im Grundbuch (z. B. Löschungsbewilligung der Bank)

Es kann durchaus sein, dass der Notar noch weitere Dokumente von Ihnen verlangt. Haben Sie die zu verkaufende Immobilie etwa geerbt und sind Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, dann müssen Sie den Erbschein vorlegen, um die Erbschaft zu belegen. Am besten ist es daher immer, vor dem Termin direkt beim zuständigen Notar nachzufragen und sich so zu vergewissern, welche Dokumente erforderlich sind.

Welche Unterlagen muss ich dem Verkäufer nach dem Hausverkauf übergeben?

Ist der Verkauf in trockenen Tüchern, müssen Sie zu guter Letzt noch einige finale Dokumente zusammentragen, die der Käufer von Ihnen benötigt. Dabei handelt es sich maßgeblich um folgende:

• Garantieurkunden von technischen Geräten und Einrichtungen (z. B. Garantienachweis für kürzlich eingebautes Smart-Home-System)
• Wartungsberichte und ggf. -verträge (z. B. Nachweis über letzte Rauchmelderwartung)
• Versicherungsnachweise (z. B. über Gebäudeversicherung)
• Protokolle über Prüfung von Heizung, Schornstein etc.
• Gebrauchsanleitungen für im Haus befindliche Geräte
• Handwerkerrechnung (vor allem, wenn die Gewährleistungsfrist noch läuft)
• Energieausweis

Sie können die meisten dieser Dokumente problemlos auch in Kopie übergeben und das Original für Ihre eigene Ablage behalten. Hierbei handelt es sich weniger um rechtlich relevante Dokumente als vielmehr um Unterlagen, die Ihrem Käufer einen reibungslosen Einzug ermöglichen.

Fazit: Kein Hausverkauf ohne bürokratischen Aufwand

Vom Grundriss über den Grundbuchauszug bis hin zu einzelnen Handwerkerrechnungen und Versicherungsnachweisen: Wer gut organisiert ist, dürfte die meisten Unterlagen für den Hausverkauf bereits griffbereit haben. Prüfen Sie vorab jedoch, ob die Dokumente aus Ihrer Ablage nicht doch bereits veraltet sind. So kann ein neuer Grundriss durchaus Sinn ergeben. Auch der Grundbuchauszug sollte immer aktuell und nicht älter als wenige Wochen sein. Sind Sie eher chaotisch veranlagt und nicht sonderlich gut organisiert, dann sollten Sie ausreichend Zeit für Behördengänge einplanen. Glücklicherweise sind die meisten Dokumente jedoch verhältnismäßig einfach zu bekommen – wenn man weiß, wo.

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