Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, wird sich früher oder später mit Mietspiegel und ortsüblicher Vergleichsmiete auseinandersetzen müssen – spätestens dann, wenn die Miete zum ersten Mal erhöht werden soll. Denn bei der Mieterhöhung und teils sogar bei der Bestimmung der Miete bei Neuvermietungen müssen Sie als Vermieter bestimmte Regeln beachten. Welche das sind und wie diese mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zusammenhängen, erfahren Sie hier.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Vereinfacht gesagt handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete um die Miete, die im jeweiligen Ort in den letzten 6 Jahren für eine vergleichbare Wohnung gezahlt wurde. Betrachtet wird hierbei jedoch nur frei finanzierter Wohnraum. Geförderte Wohnungen wie Sozialwohnungen fließen nicht in die Kalkulation mit ein.

Mieter können anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete prüfen, ob sie eine zu hohe Miete zahlen, und Vermieter müssen den Wert bei Mieterhöhungen beachten. Die gesetzliche Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete bildet § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Demzufolge spielen mehrere Faktoren eine Rolle bei der Vergleichbarkeit von 2 Mietimmobilien. Dazu zählen:

• Größe
• Lage
• Ausstattung
• Beschaffenheit
• Art der Immobilie
• Energetischer Zustand

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich also nicht um einen pauschalen, mittleren Quadratmeterpreis. Stattdessen muss tatsächlich der Mietzins möglichst vergleichbarer Immobilien miteinander verglichen werden.

Das Bürgerliche Gesetzbuch nennt 4 verschiedene Wege, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln:

• Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde
• Mietdatenbank
• Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
• Miete von 3 vergleichbaren Objekten

Was ist ein Mietspiegel?

Am einfachsten gestaltet sich die Ermittlung der ortsüblichen Miete anhand eines Mietspiegels. Dieser wird von der zuständigen Gemeinde oder Stadt in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden erstellt.

In diesen Mietspiegel fließen die oben genannten Bewertungskriterien ein: So kann häufig zunächst anhand von Größe und Baujahr ein Grundpreis abgelesen werden. Anschließend gibt es Zu- oder Abschläge für Lage und Ausstattung. Befindet sich eine 70-Quadratmeter-Wohnung etwa in einem gehobenen Wohnbereich und bietet sie allerlei zusätzlichen Komfort wie Echtholzparkett, Fußbodenheizung und eine hervorragende Schallisolierung, wird der Mietspiegel hierfür einen höheren Mietpreis ausweisen als für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit Minimalausstattung in einem Wohnblock am Stadtrand.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel: Was ist der Unterschied?

Es wird zwischen 2 verschiedenen Arten von Mietspiegeln unterschieden: dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel.

• Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB): Beim einfachen Mietspiegel handelt es sich um eine nicht-standardisierte Sammlung und Aufbereitung von Daten zu den ortsüblichen Mieten. Städte und Gemeinde sollen den einfachen Mietspiegel alle 2 Jahre aktualisieren.
• Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): Der qualifizierte Mietspiegel basiert auf wissenschaftlichen und statistischen Arbeitsweisen und Regeln. Er muss zwingend von der zuständigen Landesbehörde oder von Mieter- sowie Vermieterverbänden als qualifizierter Mietspiegel anerkannt werden. Die zuständige Stadt oder Gemeinde ist dazu verpflichtet, den qualifizierten Mietspiegel alle 4 Jahre neu zu erstellen.

Für Sie als Vermieter ist es vorteilhaft, wenn Ihre Gemeinde sich für den qualifizierten Mietspiegel entschieden hat. Dieser ist weniger angreifbar, falls Ihr Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt und es auf ein Gerichtsverfahren hinausläuft. Doch in der jüngsten Vergangenheit haben Gerichte auch den einfachen Mietspiegel zunehmend anerkannt, was das Risiko für Sie als Vermieter deutlich minimiert.

Muss jede Stadt einen Mietpreisspiegel erstellen?

Lange Zeit waren Städte und Gemeinden nicht dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen und so eine bessere Vergleichbarkeit von Mieten zu gewährleisten. Dies änderte sich mit der Mietspiegelreform aus dem Jahr 2022: Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen ab sofort einen Mietspiegel erstellen und zur Verfügung stellen. Allerdings laufen einige Fristen noch: Hat sich die Stadt für einen einfachen Mietspiegel entschieden, so musste dieser zum 1. Januar 2023 bereits vorliegen. Hat die Stadt hingegen den qualifizierten Mietspiegel gewählt, hatte sie noch bis Anfang 2024 Zeit für die Erstellung.

Wichtig für Vermieter: Die Mietspiegelreform nimmt nicht nur Städte und Gemeinden in die Pflicht, sondern auch Vermieter. So müssen Sie indirekt bei der Erstellung der Mietspiegel helfen und hierfür auf Anfrage Informationen über Ihre Immobilie offenlegen. Verweigern Sie diese Auskünfte, droht Ihnen ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.

Wo kann ich den Mietspiegel einsehen?

Den Mietspiegel können Sie meist bei der Stadtverwaltung einsehen oder beantragen. In der Regel fällt hierfür eine geringe Schutzgebühr an. Auch ein Blick ins Internet kann sich auszahlen: Viele Städte und Gemeinden stellen den Mietspiegel bereits online zum Download zur Verfügung.

Was kann ich als Vermieter tun, wenn es für meine Stadt keinen Mietenspiegel gibt?

Der Mietspiegel ist wohl die einfachste Art und Weise, die ortsübliche Vergleichsmiete in Erfahrung zu bringen und entsprechend rechtlich wirksame Mieterhöhungen durchzusetzen. Gibt es in Ihrer Stadt oder Gemeinde jedoch keinen Mietspiegel, dann müssen Sie auf eine der 3 alternativen Methoden ausweichen. So können Sie entweder ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben, die örtliche Mietdatenbank befragen oder sich eigenständig nach 3 vergleichbaren Objekten umsehen. Sollten Sie sich für Letzteres entscheiden, ist eines zu beachten: Bei den 3 Vergleichsobjekten zählt nicht die Durchschnittsmiete. Stattdessen können Sie die Miete für Ihr Objekt nur bis zur Miethöhe des günstigsten der 3 Vergleichsobjekte anheben.

Welche Rolle spielen Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung?

Als Vermieter dürfen Sie die Miete nicht willkürlich oder grundlos erhöhen. Einen möglichen Grund stellen etwa umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen dar, die den Komfort der Wohnung deutlich erhöhen. Auch regelmäßige Mieterhöhungen im Rahmen von Staffel- oder Indexverträgen sind möglich.

Doch am häufigsten werden Mieten erhöht, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, die kontinuierlich steigt. Wäre diese Möglichkeit nicht gegeben, wären Langzeitmieter finanziell untragbar für Vermieter.

Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen: So geht’s!

Wenn Sie die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen wollen, müssen Sie zunächst einige Grundregeln der Mieterhöhung beachten. So gilt:

• Die Miete darf seit mindestens 15 Monaten nicht mehr an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst worden sein (§ 558 Abs. 1 BGB).
• Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB).
• Die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden und begründet sein. Nehmen Sie dabei auf den Mietspiegel Bezug (§ 558a BGB).
• Beachten Sie bei der Mieterhöhung die jeweiligen Kappungsgrenzen (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Der Mieter hat eine Frist von 3 Monaten zur Zustimmung (§ 558b BGB).

Das bedeutet: Zahlt Ihr Mieter bereits seit mindestens 15 Monaten dieselbe Miete, können Sie ihm ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen zukommen lassen. Verweisen Sie darin auf den jeweiligen Mietspiegel, den Sie zur Ermittlung der ortsüblichen Miete verwendet haben. Gibt es in der jeweiligen Region keinen Mietspiegel, müssen Sie auf die alternative Ermittlung der Vergleichsmiete verweisen – etwa auf die Einträge einer Mietdatenbank oder auf ein Sachverständigengutachten.

Unter Umständen dürfen Sie die Miete jedoch nicht bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, denn zusätzlich haben Sie bestimmte Kappungsgrenzen einzuhalten. Es gilt: Innerhalb von 3 Jahren dürfen Sie die Miete insgesamt um maximal 20 Prozent erhöhen. In Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt – so etwa in den meisten deutschen Großstädten – kann eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent gelten. Für Sie bedeutet das: Zahlt Ihr Mieter aktuell sehr wenig, werden Sie die ortsübliche Vergleichsmiete unter Umständen nie erreichen, da Sie die Miete nur schrittweise und im Rahmen der Kappungsgrenzen anheben dürfen.

Wichtig: Die Kappungsgrenze gilt nur bei Mieterhöhungen an die ortsübliche Vergleichsmiete. So können Sie die Miete etwa trotzdem um 15 oder 20 Prozent erhöhen, selbst wenn Sie diese im 3-Jahres-Zeitraum bereits infolge von Modernisierungsmaßnahmen nach oben korrigiert haben.

Was passiert, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?

Wenn Ihr Mieter einer berechtigten Mieterhöhung nicht zustimmt, können Sie auf Zustimmung klagen. Das Ganze wird dann vor Gericht verhandelt. Gänzlich verweigern darf Ihr Mieter die Zustimmung nicht, solange die Mieterhöhung rechtens ist. Allerdings kann er alternativ von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis kündigen.

Muss ich die ortsübliche Miete bei Neuvermietungen beachten?

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten, dann ist die ortsübliche Vergleichsmiete unter Umständen ebenfalls relevant. Denn seit Juni 2015 greift in zahlreichen Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt die sogenannte Mietpreisbremse. Demnach gilt, dass die Miete bei einer Neuvermietung nur maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel liegen darf. Gibt es für die jeweilige Stadt oder Gemeinde keinen Mietspiegel, so darf die Miete 20 Prozent über der anderweitig ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Doch die Mietpreisbremse geht mit zahlreichen Ausnahmen einher. So greift sie zum einen nicht flächendeckend. Stattdessen können die Länder selbst bestimmen, ob sie die Mietpreisbremse anwenden wollen oder nicht. Prüfen Sie also in einem ersten Schritt, ob Sie sich überhaupt daran halten müssen. Darüber hinaus gilt die Mietpreisbremse nicht bei Neubauten oder bei Bestandsimmobilien, die nach einer umfassenden Sanierung erstmalig vermietet werden. Auch wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten oder nur einen befristeten Mietvertrag schließen, müssen Sie sich nicht an derartige Obergrenzen halten. In all diesen Fällen können Sie die Miete frei mit dem Mieter verhandeln.

Im Übrigen greift die Mietpreisbremse auch dann nicht, wenn bereits der Vormieter einen Mietzins gezahlt hat, der über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Allerdings haben Sie als Vermieter eine Auskunftspflicht gegenüber Ihrem neuen Mieter: Sollte sich dieser über die hohe Miete wundern, kann er Informationen über das vorherige Mietverhältnis einfordern.

Fazit: Ortsübliche Vergleichsmiete soll Mietwucher verhindern

Die ortsübliche Vergleichsmiete dient maßgeblich dazu, unangemessene und überzogene Mieterhöhungen zu verhindern. Zahlt Ihr Mieter bereits überdurchschnittlich viel, können Sie die Miete nicht weiter anheben. Ob dies der Fall ist oder ob Sie noch Spielraum bei Mieterhöhungen haben, können Sie dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Ist noch etwas Luft nach oben, dürfen Sie die Miete innerhalb des gesetzlichen Rahmens anpassen. Wichtig ist jedoch, dass Sie dabei neben der ortsüblichen Vergleichsmiete auch die jeweiligen Kappungsgrenzen beachten.

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