Finanzierungsmodelle für Immobilien – ein Überblick

Bereits für kleinere Eigentumswohnungen muss heutzutage meist ein 6-stelliger Betrag gezahlt werden – von freistehenden Einfamilienhäusern ganz zu schweigen. Da nur die wenigsten Menschen den nötigen Betrag frei verfügbar haben, muss der Immobilienerwerb in der Regel per Kreditaufnahme finanziert werden. Dabei gibt es zahlreiche verschiedene Finanzierungsmodelle, zwischen denen Sie wählen können. Erfahren Sie hier, was zur Wahl steht und welche Vor- und Nachteile die einzelnen Finanzierungsarten jeweils bieten.

Finanzierungsmodelle: Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um den Klassiker der Baufinanzierung. Die große Mehrheit der Bauherren oder Hauskäufer entscheidet sich für diese Variante.

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass Sie während der gesamten Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Kreditrate zahlen. Diese setzt sich aus 2 Komponenten zusammen: dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil. Da sich der Zinsanteil an der Restschuld bemisst und diese kontinuierlich sinkt, steigt gleichzeitig der Tilgungsanteil.

Die gleichbleibend hohe Rate geht auch mit dem größten Vorteil des klassischen Annuitätendarlehens einher: Sie können gut und langfristig planen. Lediglich wenn es um die Anschlussfinanzierung geht, kann eine böse Überraschung drohen. Die Zinsen orientieren sich immer auch an den marktüblichen Bauzinsen: Sind diese in der Zwischenzeit gestiegen, müssen Sie bei der Anschlussfinanzierung mit einer deutlich höheren Monatsrate rechnen. Wichtig ist daher, dass Sie Ihre Baufinanzierung von vornherein so planen, dass Sie noch etwas Spielraum haben, gleichzeitig aber möglichst viel tilgen.

Spezialfälle des Annuitätendarlehens:

• Volltilgerdarlehen: Hier müssen Sie sich um die Anschlussfinanzierung keine Sorgen machen, denn bei dieser Darlehensart wird der gesamte Kreditbetrag während der ursprünglich vereinbarten Laufzeit getilgt. So attraktiv das Volltilgerdarlehen auch klingen mag: Es eignet sich lediglich für Kreditnehmer mit sehr viel verfügbarem Kapital und einem überdurchschnittlich hohen Einkommen.
• Vollfinanzierung: Bei der Vollfinanzierung handelt es sich um ein klassisches Annuitätendarlehen, jedoch bringt der Kreditnehmer hier kein Eigenkapital ein. Man spricht von einer 100-Prozent-Finanzierung, wenn der gesamte Kaufpreis von der Bank ausgelegt wird. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank auch die Kaufnebenkosten. Die Vollfinanzierung hat den großen Nachteil, dass die Zinsen sehr hoch sind. Immerhin geht die Bank damit ein hohes Risiko ein. Darüber hinaus bekommen nur die wenigsten Kreditnehmer überhaupt eine Vollfinanzierung angeboten.

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens im Überblick

Finanzierungsmodelle: Tilgungsdarlehen

Anders als beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Kreditrate beim Tilgungsdarlehen nicht konstant. Stattdessen sinkt sie kontinuierlich. Das liegt daran, dass sich die Rate hier zwar auch aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt, aber während der Zinsanteil mit sinkender Restschuld abnimmt, bleibt der Tilgungsanteil gleich hoch. Dies sorgt dafür, dass Sie Monat für Monat weniger Geld zahlen müssen.

Das Tilgungsdarlehen eignet sich beispielsweise für Menschen, die effizient tilgen wollen, weil es nicht mehr allzu lange bis zur Rente dauert. Die sinkenden Kreditraten entlasten später, wenn weniger Geld verfügbar ist. Allerdings sind die Anfangsraten beim Tilgungsdarlehen sehr hoch. Als Grundvoraussetzung gilt daher, dass Sie zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme über ein sehr hohes und gesichertes Einkommen verfügen müssen.

Vor- und Nachteile des Tilgungsdarlehens im Überblick

Finanzierungsmodelle: Endfälliges Darlehen

Beim endfälligen Darlehen werden während der gesamten Laufzeit lediglich die Zinsen gezahlt. Eine Tilgung findet nicht statt. Stattdessen wird die gesamte Kreditsumme nach Ablauf der Zinsbindung auf einmal gezahlt.

Wenn Sie sich für das endfällige Darlehen entscheiden, dürfen Sie sich über besonders niedrige monatliche Raten freuen. Oft fallen diese kaum ins Gewicht. Jedoch müssen Sie sicherstellen, dass Sie den Darlehensbetrag später auf einmal tilgen können. Dafür eignen sich beispielsweise eine fällige Kapitallebensversicherung, Aktien- und Rentenfonds, der Erlös aus dem Verkauf einer weiteren Immobilie oder ein zuteilungsreifer Bausparvertrag. Das größte Risiko dabei: Oft überschätzt man die eigenen finanziellen Verhältnisse und vielleicht ist die Auszahlung am Ende doch kleiner als ursprünglich gedacht. Auch das Timing muss stimmen. So kann es etwa vorkommen, dass Ihr Bausparvertrag nicht pünktlich zuteilungsreif ist und Sie zum Stichtag nicht über das nötige Geld verfügen. Darüber hinaus müssen Sie die hohen Gesamtkosten beim endfälligen Darlehen beachten: Da die Restschuld nicht sinkt, reduzieren sich auch die Zinszahlungen nicht.

Das endfällige Darlehen ist mit Risiken verbunden und wird vorrangig als Zwischenfinanzierung empfohlen. Geht die vorzeitige Kündigung Ihrer Lebensversicherung etwa mit hohen Kosten einher, aber möchten Sie mit dem Geld daraus unbedingt die Restschuld Ihrer Baufinanzierung tilgen, kann ein endfälliges Darlehen eine gute Lösung sein. Auch als Vermieter können Sie unter Umständen profitieren, da die hohen Zinsen in voller Höhe steuerlich absetzbar sind. Kalkulieren Sie das Vorhaben aber genau durch!

Vor- und Nachteile des endfälligen Darlehens im Überblick

Finanzierungsmodelle: Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist in mehrere Phasen untergliedert. Während der Ansparphase zahlen Sie monatlich in Ihren Vertrag ein. Haben Sie schließlich eine bestimmte Zeit lang eingezahlt und einen vorab definierten Betrag erreicht, wird Ihr Vertrag zuteilungsreif. Sie erhalten dann das angesparte Kapital einschließlich Zinsen ausgezahlt. Darüber hinaus können Sie daraufhin Ihr kostengünstiges Bauspardarlehen abrufen, das Sie unter anderem für den Kauf oder Bau einer Immobilie nutzen können.

Aufgrund der niedrigen Zinsen eignet sich der Bausparer nicht als reines Sparprodukt. Attraktiv wird er erst durch den Abruf des zinsgünstigen Bauspardarlehens. Der große Vorteil dabei: Sie wissen schon sehr lange im Voraus, welche Zinsen Sie später einmal bezahlen müssen und welche Kosten hier auf Sie zukommen, da die Konditionen direkt bei Vertragsschluss festgezurrt werden. Der Nachteil: Vorab lässt es sich nicht genau sagen, wann Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif ist, da dies immer auch vom Sparverhalten der anderen Bausparer abhängt. Sollten Sie also zufällig über die passende Immobilie stolpern, doch ist Ihr Bauspardarlehen noch nicht abrufbar, müssen Sie wohl oder übel nach einer anderen Lösung suchen.

Häufig reicht der Bausparvertrag alleine nicht für die Immobilienfinanzierung aus. Stattdessen wird er in der Regel mit einem klassischen Annuitätendarlehen kombiniert. Sie müssen dann zwar 2 Monatsraten parallel zahlen, doch ergibt sich durch den günstigen Bausparvertrag eine attraktive Mischkalkulation. Hinzu kommen gegebenenfalls staatliche Förderungen.

Vor- und Nachteile des Bausparvertrags im Überblick

Fazit: Kreditnehmer haben verschiedene Finanzierungsmodelle zur Auswahl

Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich nach wie vor für das klassische Annuitätendarlehen. Die gleichbleibende Monatsrate sorgt für eine sehr gute Planbarkeit und das Angebot an verfügbaren Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung ist groß. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich zuvor mit alternativen Finanzierungsmodellen auseinandersetzen: Vielleicht verfügen Sie ja über ein ausreichend hohes Einkommen für ein Volltilger- oder ein Tilgungsdarlehen? Oder rechnen Sie bald mit freiwerdendem Kapital aus dem Verkauf einer anderen Immobilie oder eines Aktienpakets? Dann kann das endfällige Darlehen durchaus sinnvoll als Zwischenfinanzierung genutzt werden. Wichtig ist am Ende, dass Sie sich gut informieren und eine durchdachte Entscheidung treffen.

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