Wohnungskauf steuerlich absetzen: So geht’s!

Eine Wohnung zu kaufen, ist ein teures Unterfangen. Um den Immobilienerwerb dennoch ein wenig attraktiver zu gestalten, dürfen sich Eigentümer über steuerliche Vorteile freuen. Doch gerade wer eine Wohnung zur Selbstnutzung erwerben will, sollte nicht allzu sehr auf steuerliche Erleichterungen spekulieren: Eine Eigentumswohnung selbst zu bewohnen, ist steuerlich sehr viel weniger attraktiv, als diese zu vermieten.

Selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen

Wenn Sie eine Wohnung für sich selbst kaufen möchten, dann ziehen Sie rein steuerlich leider den Kürzeren. Anders als bei der Vermietung können Sie die großen Kostenpunkte wie Anschaffungskosten oder Kreditzinsen bei der Eigennutzung nicht steuerlich geltend machen. Nichtsdestotrotz haben Sie auch hier ein paar Möglichkeiten, wie Sie Ihre Steuerlast senken können.

Handwerkerkosten

Egal ob frischer Anstrich, neue Tapete oder das Abschleifen des alten Parkettbodens: Wer eine Wohnung kauft, nimmt zunächst meist ein paar kleinere Änderungen vor. Immerhin soll die Wohnung gerade bei der Eigennutzung dem eigenen Geschmack und Stil entsprechen. Die Kosten für derartige Handwerkerleistungen können Sie in Ihrer Steuererklärung angeben und so den einen oder anderen Euro sparen.

Grundsätzlich können Sie pro Jahr 20 Prozent der Handwerkerkosten – maximal jedoch 1.200 Euro – steuermindernd geltend machen. Wichtig ist jedoch, dass das Finanzamt hierbei ausschließlich die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten anerkennt. Materialkosten können Sie hingegen nicht von der Steuer absetzen. Achten Sie deshalb darauf, dass die einzelnen Posten in der Rechnung getrennt aufgeschlüsselt sind. Außerdem wichtig: Verzichten Sie auf Barzahlung, denn diese erkennt das Finanzamt ebenfalls nicht an.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Wenn Sie eine Putzkraft, einen Gärtner oder einen Koch beschäftigen, können Sie diese Kosten in Ihrer Steuererklärung als haushaltsnahe Dienstleistungen angeben. Hierzu zählen unter anderem die Kosten für:

• Haushaltshilfe
• Gartenpflege
• Kinderbetreuung in den eigenen vier Wänden
• Koch
• Winterdienst

Bei Dienstleistern, die selbstständig oder sozialversicherungspflichtig tätig sind, können Sie einen Höchstbetrag von 4.000 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen. Entscheiden Sie sich für einen Mini-Jobber, der über die Minijob-Zentrale angemeldet ist, können Sie lediglich 20 Prozent der Kosten und maximal 510 Euro pro Jahr in Ihrer Steuererklärung angeben.

Arbeitszimmer

Zwar haben viele Menschen zu Hause ein Büro oder Arbeitszimmer, doch stellt das Finanzamt hier hohe Anforderungen an die steuerliche Absetzbarkeit. So darf es sich beim Arbeitszimmer nicht um eine kleine Schreibtischecke im Wohnbereich handeln. Stattdessen muss Ihnen ein abgeschlossenes Zimmer zur Verfügung stehen, das Sie nicht übermäßig privat nutzen.

Es gibt 2 Möglichkeiten, wie Sie Ihr heimisches Arbeitszimmer von der Steuer absetzen können, die wiederum an unterschiedliche Voraussetzungen gekoppelt sind:

1. Ausschließlich im Homeoffice tätig: Wenn Sie keine feste Arbeitsstätte haben und stattdessen täglich im heimischen Arbeitszimmer tätig sind, dann können Sie die Gesamtkosten für dieses von der Steuer absetzen. Sind Sie selbstständig tätig, dann geben Sie die Kosten in Ihrer Steuererklärung als Betriebsausgaben an. Befinden Sie sich in einem Angestelltenverhältnis, dann handelt es sich um Werbungskosten.
2. Kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung: Es gibt Berufe, bei denen es zwar eine klassische Arbeitsstätte gibt, jedoch ohne typischen Schreibtischarbeitsplatz. Dies ist etwa bei Lehrern der Fall, die viele Tätigkeiten von zu Hause aus erledigen. In diesem Fall können Sie vom beschränkten Abzug Gebrauch machen und so bis zu 1.250 Euro pro Jahr in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

Was ein Arbeitszimmer wirklich kostet, ist nur sehr schwer zu beziffern. Um Ihre Belastung zu errechnen, müssen Sie 2 Kostenpunkte unterscheiden: die anteilig absetzbaren und die voll abzugsfähigen Kosten.

Anteilig absetzbar ist, was sich nicht speziell auf das Arbeitszimmer, sondern auf Ihre Eigentumswohnung als Ganzes bezieht. Hierbei müssen Sie den Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtfläche Ihrer Wohnung berücksichtigen. Leben Sie etwa auf 100 Quadratmetern und umfasst das Arbeitszimmer 15 Quadratmeter, so können Sie 15 Prozent der anteilig absetzbaren Kosten steuerlich geltend machen. Zu diesen Kostenpunkten zählen:

• Gebäudeabschreibung (AfA)
• Schuldzinsen für Kredite (z. B. für den Kauf oder die Reparatur der Eigentumswohnung)
• Laufende Kosten (z. B. Energiekosten, Reinigungskosten, Grundsteuer, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Versicherungen)
• Renovierungskosten, welche die Immobilie an sich betreffen (z. B. Renovierung von Flur, Dach oder Treppenhaus)

Voll abzugsfähig sind hingegen Kosten, die exklusiv dem Arbeitszimmer zugeordnet werden können. Dazu gehören:

• Kosten für Renovierung des Arbeitszimmers
• Ausstattung des Arbeitszimmers (z. B. Büromöbel)
• Kauf von Arbeitsmitteln (z. B. Computer, Drucker)

Außergewöhnliche Belastung durch Sturm- und Hochwasserschäden

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, können Sie die Kosten, die Ihnen nach Sturm- oder Hochwasserschäden entstanden sind, von der Steuer absetzen. Maximal können Sie 1.200 Euro pro Jahr geltend machen. Als Voraussetzung gilt jedoch, dass Sie nur Kosten absetzen können, die nicht von einer Versicherung übernommen wurden. Auch sollte nicht viel Zeit zwischen Sturm beziehungsweise Hochwasser und den Aufräumarbeiten vergehen.

Erhaltungskosten bei denkmalgeschützten Immobilien für Selbstnutzer

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie zur Selbstnutzung erwerben und diese renovieren oder sanieren wollen, so stehen Ihnen hier vergleichsweise großzügige Abschreibungsmöglichkeiten zur Verfügung. Als Selbstnutzer können Sie über 10 Jahre lang jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Insgesamt sind somit 90 Prozent der Kosten abzugsfähig.

Es gibt jedoch 2 Voraussetzungen:

• Die Immobilie muss bereits vor Beginn der Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten unter Denkmalschutz gestanden haben.
• Die Maßnahmen müssen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Diese stellt Ihnen später auch eine Bescheinigung für das Finanzamt aus, ohne die Sie die Kosten nicht geltend machen können.

Vermietete Wohnung steuerlich absetzen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen, dann erzielen Sie damit Mieteinnahmen. Diesen Einnahmen können Sie im Rahmen Ihrer Steuererklärung nahezu alle Ausgaben gegenüberstellen, die im Zusammenhang mit der Immobilie angefallen sind. Aufgrund dieses Prinzips profitieren Vermieter sehr viel stärker von Steuervorteilen als Selbstnutzer.

Durch Gebäudeabschreibung (AfA) den Wohnungskauf steuerlich absetzen

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Der Fiskus geht dabei davon aus, dass sich eine Immobilie immer weiter abnutzt und an Wert verliert. Um diesen Effekt auszugleichen, können Vermieter einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungskosten über einen längeren Zeitraum abschreiben und so ihre Steuerlast mindern. Diese lineare Abschreibung steht jedoch nur Eigentümern von vermieteten Wohnungen zur Verfügung.

Über die AfA können Sie als Vermieter die folgenden Kosten abschreiben:

• Immobilien, die bis zum 31. Dezember 1924 gebaut wurden: 40 Jahre lang jeweils 2,5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten
• Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden: 50 Jahre lang jeweils 2 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten
• Denkmalgeschützte Immobilien als vermietete Kapitalanlage: 8 Jahre lang jeweils 9 % der Erhaltungskosten und 4 weitere Jahre lang jeweils 7 %

Zu den Anschaffungskosten – also Kosten für den Immobilienkauf – zählen unter anderem:

• Kaufpreis
• Kaufnebenkosten (Maklerprovision, Notarkosten, Grundbuchgebühren)
• Grunderwerbsteuer
• Gutachterkosten
• Kosten für Wertermittlung
• Fahrt- und Telefonkosten, die unmittelbar mit dem Kauf der Immobilie zusammenhängen

Zu den Herstellungskosten – also Kosten für den Neubau – zählen unter anderem:

• Kosten für Baugenehmigung und Bauabnahme
• Handwerkerkosten
• Architektenkosten
• Kosten für Baumaterial
• Aufwendungen für übliche Erdarbeiten
• Versorgungsanschlüsse, die erstmalig installiert werden (z. B. Strom, Gas, Wasser, Abwasser)
• Umzäunung des Grundstücks
• Ablösezahlungen
• Fahrtkosten, die unmittelbar mit dem Bau der Immobilie zusammenhängen

Ein Rechenbeispiel: Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung aus den 1980er-Jahren mit einem reinen Gebäudewert in Höhe von 120.000 Euro. Über die nächsten 50 Jahre können Sie nun pro Jahr 2 Prozent dieser Kosten (2.400 Euro) steuerlich geltend machen. Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt dadurch, wodurch Sie am Ende weniger Steuern zahlen müssen. Wie hoch die Ersparnis dabei genau ausfällt, hängt von Ihrem individuellen Einkommensteuersatz ab.

Werbungskosten

Mit Ihrer vermieteten Immobilie erzielen Sie Einnahmen. Diesen können Sie alle Kosten, die Ihnen im Rahmen der Vermietung entstanden sind, gegenüberstellen und so Ihre Steuerlast senken. Geben Sie diese im Rahmen Ihrer Steuererklärung einfach als Werbungskosten an. Zu den Werbungskosten für Vermieter zählen unter anderem:

• Grundsteuer (wenn nicht über Nebenkosten auf Mieter umgelegt)
• Kosten für Makler
• Kreditzinsen
• Erbbauzinsen
• Abschluss- oder Bearbeitungsgebühr für Bausparvertrag
• Fahrtkosten, die unmittelbar mit der Vermietung der Immobilie zusammenhängen
• Kosten für den Energieausweis
• Kosten für kleinere Erhaltungsmaßnahmen (z. B. Austausch alter Fenster, Renovierung des Badezimmers)
• Steuerermäßigte Arbeitskosten (z. B. für Wartungsarbeiten, Hausmeister, Schornsteinreinigung, Gartenpflege)
• Rechtsanwalts- und Gerichtskosten
• Versicherungsbeiträge

Sie sehen: Als Vermieter können Sie eine Vielzahl von Kosten und Gebühren von der Steuer absetzen. Leider ist es jedoch für Laien nicht immer ganz einfach zu erkennen, in welcher Form die Kosten abzugsfähig sind. Ein Beispiel: Das Wertermittlungsgutachten für Ihre Eigentumswohnung zählt zu den Finanzierungskosten, wenn die Bank es zur Bestimmung des Beleihungswerts benötigt. Es zählt hingegen zu den abzuschreibenden Anschaffungskosten, wenn Sie damit den Zustand der Mietimmobilie untersuchen lassen wollen. Entscheiden Sie sich dann wiederum dagegen, die Immobilie zu kaufen, muss ein- und dasselbe Gutachten den Werbungskosten und nicht mehr den Anschaffungskosten zugeschrieben werden. Ziehen Sie im Zweifelsfall also besser einen Steuerberater hinzu und profitieren Sie so von der Expertise des Fachmanns. Das Gute daran: Auch die Kosten für den Steuerberater können Sie wiederum steuerlich geltend machen.

Sanierung und Modernisierung bei vermieteten Immobilien

Kleinere Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten können Sie ganz einfach im jeweiligen Jahr der Maßnahmen in Form von Werbungskosten steuerlich geltend machen. Bei größeren Maßnahmen – und entsprechend höheren Kosten – wird es etwas komplizierter. In diesem Fall können Sie die Handwerkerleistung auf einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren aufteilen und so gleichmäßig abschreiben. Sie haben also die Wahl, ob Sie etwa in den nächsten 5 Jahren jeweils 20 Prozent steuerlich geltend machen oder ob Sie in den nächsten 3 Jahren jeweils ein Drittel der Kosten angeben.

Doch Vorsicht: Hier lauert eine Steuerfalle, die viele Immobilienkäufer unterschätzen. Denn wenn die Sanierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Wohnungskauf mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten – also abzüglich des Grundstückswerts – betragen, dann werden sie den Anschaffungskosten zugerechnet. Sie können diese dann nur zum wesentlich geringeren Prozentsatz der linearen AfA-Abschreibung steuerlich geltend machen. Nach 3 Jahren entfällt diese Grenze und größere Sanierungen gehen nicht länger mit Steuernachteilen einher.

Fazit: Vermietung ist steuerlich attraktiver als Selbstnutzung

Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, sollten Sie sich dies bei Ihrer jährlichen Steuererklärung zunutze machen. Zwar können Sie als Selbstnutzer nur wenig absetzen, doch sorgen Handwerkerkosten, Arbeitszimmer und Co nichtsdestotrotz für eine kleine Steuerersparnis.

Wesentlich mehr profitieren Sie als Vermieter: Hierbei können Sie nahezu alle Kostenpositionen steuerlich geltend machen, angefangen bei den Anschaffungskosten über Sanierungskosten bis hin zu geringfügigen Werbungskosten wie der Fahrt zu Besichtigungsterminen. Wer das meiste aus seiner Steuererklärung herausholen will, der sollte jedoch einen Fachmann zurate ziehen: Denn gerade für Laien ist der Steuerdschungel nicht ganz einfach zu überblicken.

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