Baufinanzierung trotz negativer Schufa?

Ein Pärchen lacht

Um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, bemühen sich die meisten zukünftigen Hauseigentümer beim Kreditinstitut ihres Vertrauens um eine Immobilienfinanzierung. Doch was passiert, wenn die Bank bei der Überprüfung der Bonität auf einen negativen SCHUFA-Eintrag stößt? Ist eine Baufinanzierung trotz eines schlechten Scores möglich?

Baufinanzierung trotz negativer SCHUFA – was muss ich dabei beachten?

Gemeinhin geht man davon aus, dass die Bank für den erfolgreichen Abschluss einer Immobilienfinanzierung eine hohe Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers voraussetzt. Sprich: Wer mit Schulden, Problemen mit der SCHUFA oder mit sonstigen laufenden Krediten zu kämpfen hat, dem wird ein Baukredit höchstwahrscheinlich verwehrt. Obwohl ein negativer SCHUFA-Eintrag und eine damit verbundene schlechte Bonität zu Komplikationen führen können, lehnen allerdings nicht alle Banken die Kreditanfrage automatisch ab. Ein Hauskredit trotz SCHUFA ist also möglich. Zum einen, weil nicht alle Einträge bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) auch tatsächlich korrekt sind. Zum anderen schauen sich die Banken sämtliche Einträge genau an und lehnen den Antrag auf eine Immobilienfinanzierung meist nur dann ab, wenn sich der potenzielle Kreditnehmer schwerwiegende Verfehlungen geleistet hat.

Bevor wir etwas näher auf diese Ausschlusskriterien eingehen, erklären wir kurz, wie die SCHUFA funktioniert und was ein schlechter Score tatsächlich bedeutet.

Wie kommt ein negativer SCHUFA-Eintrag zustande und welchen Einfluss hat er auf meine Baufinanzierung? 

Bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung handelt es sich um eine sogenannte privatwirtschaftliche Auskunftei. Ihre Hauptaufgabe ist es, ihre Vertragspartner über die Kreditwürdigkeit dritter Parteien zu informieren. Laut eigenen Angaben hat die SCHUFA bisher von mehr als 80 Prozent aller Deutschen Daten gesammelt, die dann beispielsweise Banken oder anderen Unternehmen zur Verfügung gestellt werden. Dabei wird jedem Verbraucher ein sogenannter Score-Wert zugeordnet, der zwischen 1 und 100 liegt. Je niedriger dieser Wert ist, desto höher ist laut SCHUFA die Ausfallwahrscheinlichkeit. Und wie kommt ein negativer SCHUFA-Eintrag zustande? Häufig reicht es aus, Rechnungen nicht zu bezahlen, anstehende Ratenzahlungen zu versäumen, eventuelle Mahnungen zu lange zu ignorieren oder es zu Problemen bei der Rückzahlung eines Kredites kommen zu lassen.

Der Eintrag bei der SCHUFA bleibt übrigens auch dann bestehen, wenn alle offenen Rechnungen bezahlt wurden – und zwar für insgesamt drei Jahre.

Allerdings kommt es auch immer wieder zu fehlerhaften Eintragungen, Verwechslungen oder vergessenen Löschungen alter Daten. Daher empfiehlt es sich, seinen SCHUFA-Eintrag schon vor der Antragstellung eines Immobiliendarlehens auf Fehler zu überprüfen. Die Einsicht der eigenen Daten ist einmal pro Jahr kostenlos möglich. Falls bei der Überprüfung falsche oder veraltete Einträge entdeckt werden, kann man eine Berichtigung beantragen, um den Score-Wert zu verbessern und die eigene Bonität wiederherzustellen. Neben diesen Bagatelleinträgen gibt es jedoch auch deutlich problematischere Verstöße, wie zum Beispiel eine Privatinsolvenz. In diesem Fall werden voraussichtlich alle Banken eine Baufinanzierung direkt ablehnen. Es gibt allerdings trotzdem die eine oder andere Möglichkeit, trotz eines negativen SCHUFA-Scores einen Immobilienkredit zu erhalten . 

Baufinanzierung trotz negativer SCHUFA – wie ist das möglich?  

Falls das Kreditinstitut bei der Überprüfung der Bonität auf einen negativen SCHUFA-Score stößt, wird der Kreditnehmer im Normalfall darüber benachrichtigt und bekommt die Möglichkeit, eine Stellungnahme abzugeben. Auch wenn sich der Eintrag als berechtigt herausstellt, ist eine Baufinanzierung in vielen Fällen weiterhin möglich. Wie das funktioniert, zeigt die folgende Übersicht. 

Bürgen einsetzen

Wenn die Immobilienfinanzierung trotz schlechter Bonität gelingen soll, hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, der Bank einen Bürgen vorzuschlagen. Dabei ist es jedoch wichtig, dass dieser Bürge ausreichend solvent ist, um eventuelle Komplikationen bei der Rückzahlung des Baukredites finanziell abfedern zu können.

Zweiter Kreditnehmer

Eine weitere Möglichkeit, um das Baudarlehen trotz fehlender Kreditwürdigkeit zu erhalten, ist ein zweiter Kreditnehmer, zum Beispiel der Ehepartner. Wichtig: Der zweite Kreditnehmer darf keinerlei negative SCHUFA-Einträge besitzen und sollte im Optimalfall auch Eigenkapital vorweisen können.

Hohes Eigenkapital und gesichertes Einkommen  

Sofern der Kreditnehmer gegenüber der Bank nachweisen kann, dass er ein ausreichend hohes und vor allem gesichertes Einkommen hat, ist eine Immobilienfinanzierung auch mit einem negativen SCHUFA-Eintrag möglich. Gleiches gilt im Falle eines hohen Eigenkapitalanteils, beispielsweise als Folge einer Erbschaft. Diese kann zur Sicherung der Finanzierung verwendet werden.

Darlehen von ausländischen Kreditanbietern

Da der SCHUFA-Score in vielen anderen Ländern keine Rolle spielt, kann der Immobilienkredit grundsätzlich auch bei einer ausländischen Bank aufgenommen werden. Allerdings sind die Zinsen hier meistens deutlich höher als in Deutschland – und auch die zum Teil stark schwankenden Wechselkurse fremder Währungen können schnell zu Problemen führen. Hier gilt es also genau hinzuschauen. Eine Baufinanzierung ohne SCHUFA ist auf diese Weise jedoch möglich.

Welchen Auswirkungen kann die Baufinanzierung mit einem negativen SCHUFA-Score haben?

Wenn die Bank dem Kreditnehmer trotz eines negativen SCHUFA-Scores eine Immobilienfinanzierung ermöglicht, muss der künftige Eigenheimbesitzer einerseits mit höheren Bauzinsen rechnen. Hier sind Zinsaufschläge von drei Prozent und mehr möglich. So schützt sich das Kreditinstitut vor (Zins-)Verlusten, für den Fall, dass es bei der Rückzahlung der vereinbarten Raten zu Komplikationen kommt. Andererseits muss es sich um eine sogenannte werthaltige Immobilie handeln – baufällige Häuser oder Eigentumswohnungen in schlechter Lage könnten hier also zum Problem werden. Darüber hinaus wird die Bank ein gewisses Eigenkapital (mindestens 20 oder besser 30 Prozent des gesamten Kaufpreises) voraussetzen, um das eigene Risiko so gering wie möglich zu halten.

Eine negative SCHUFA ist also kein grundsätzliches Ausschlusskriterium für eine Baufinanzierung. Da man jedoch mit deutlich höheren Kosten rechnen muss und sich über den Zeitraum der Finanzierung keine weiteren finanziellen Verfehlungen erlauben darf, sollte man sich genau überlegen, ob man dieses Risiko tatsächlich eingehen möchte. 

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